臺灣桃園地方法院民事簡易判決
109年度桃簡字第1409號
原告 周哲宇
被告于 福亮
訴訟代理人 林建華
被告 王蓮英
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國110年11月8日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告 于福亮 應給付原告新臺幣貳拾萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告于福亮負擔。
本判決第一項得假執行，但被告于福亮如以新臺幣貳拾萬元為原
告預供擔保，則得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告前於民國109年2月間與被告訂定買賣契約（下稱系爭契約），由原告買受被告于福亮所有門牌號碼桃園市○○區○○路0段000巷0號房屋（下稱系爭房屋）及其坐落基地，並已於同年3月27日交屋。嗣同年5月21、22日連日大雨後，系爭房屋外牆卻發生漏水現象，並滲漏至各房間，然被告於系爭契約訂定過程中未曾告知系爭房屋有此等瑕疵，自應就此負瑕疵擔保責任。而經原告雇工勘估，系爭房屋外牆漏水之修繕費用為新臺幣（下同）218,450元，故依民法關於買賣瑕疵擔保之規定提起本件訴訟，請求被告賠償其中20萬元。並聲明：被告應給付原告20萬元。
二、被告則以：依系爭契約第12條第4項，兩造已特別約定被告就系爭房屋不負滲漏水及瑕疵擔保責任，交屋後由原告自行負責修繕；且被告自己亦不知系爭房屋外牆會漏水，並非故意不告知瑕疵，故原告依買賣瑕疵擔保之規定請求被告賠償為無理由。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
㈠本件被告王蓮英於109年2月25日代理于福亮與原告簽立不動產買賣契約書，約定由原告買受系爭房屋及其基地，其中契約書第5條第2項前段約定「賣方保證本買賣標的於交屋前無物之瑕疵存在，如有前開情事，除契約另有約定外，賣方應負瑕疵擔保責任。」、第12條第4項則約定「賣方不負滲漏水及瑕疵擔保責任，交屋後由買方自行負責修繕。」有契約書附卷可參（見本院卷第34至39頁）。原告與于福亮間形式上有此等內容之契約存在，先可認定。
㈡次按解釋契約，應探求當事人立約時真意，並須以當時之事實及其他一切證據資料為判斷標準，不得僅拘泥於所用之文字。所謂探求當事人之真意，乃在兩造就意思表示真意有爭執時，應從該意思表示所植基之原因事實、經濟目的、社會通念、交易習慣、一般客觀情事及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果是否符合公平原則（最高法院105年度台上字第595號判決見解可資參照）。本件原告主張系爭契約第12條第4項關於免除瑕疵擔保責任之約定，免除之範圍僅限於系爭房屋頂樓漏水部分，然為被告所爭執，即有參照上開因素以探求當事人真意之必要。而關於兩造就系爭房屋漏水修繕責任之協議過程，及系爭契約第12條第4項之訂定經過，證人 葉爾青 於言詞辯論時到庭證稱：我是台灣房屋所屬仲介人員，系爭房屋是由王蓮英委託我們公司出售，由我們公司居間兩造訂定系爭契約；因為王蓮英先前有將系爭房屋整理過，直到被告購買系爭房屋前1至2個月，我才注意到系爭房屋屋頂有漏水與壁癌的現象發生，便向王蓮英提及必須告知買方此情；嗣於議約過程中，原告也有偕同相關工程技師到場勘查，有發現屋頂有裂痕、可能會滲漏水，為了避免漏水糾紛，王蓮英便告知該部分由買方修繕，賣方就此部分不負擔保責任，系爭契約第12條第4項之約定就是為此訂定；簽約時是承辦的地政士聽到原告與王蓮英討論系爭房屋屋頂有滲漏水，由原告自行修繕的情形，就把原本第12條第2項所記載滲漏水保固6個月的條款劃掉，再加上上開第4項的約款，待寫畢後才交由原告與王蓮英簽名，但當時並未討論排除擔保責任之範圍，於委託、看屋、簽約過程中，兩造或其他參與之人除上開屋頂滲漏水與壁癌以外，亦未曾提及系爭房屋有其他滲漏水的情事等語（見本院卷第91頁反面至第93頁正面）。證人 羅英輝 則證稱：我是原告友人，系爭契約從看屋、議約、簽約的過程，我都有陪同原告；看屋時，我有看到系爭房屋3樓其中1個房間有壁癌及漏水，房仲人員葉爾青表示王蓮英有提及屋頂有漏水，必須重新修繕，但當時房屋已經整間粉刷，且天氣很好，因此看不出有其他漏水的問題；原告與王蓮英於議約及簽約過程中，亦僅就上開屋頂漏水協調由原告先行入屋修繕，王蓮英則因此同意調降買賣價金10萬元，但沒有就其他漏水情形之處理方式為討論；至於系爭契約第12條第4項的約款，則是簽約時承辦地政士所書寫，但書寫過程中原告與王蓮英僅在一旁聊天，並未參與，是地政士寫畢後才告知雙方有寫入該約款，原告與王蓮英簽名用印前，代書有以提問的方式向雙方確認是否清楚契約內容，我有問到「漏水只有3樓以及屋頂嘛？」，王蓮英有說「是」，我與原告因此認為特約事項僅及於屋頂及3樓的部分，但當時在場之人眾多，無法肯定王蓮英所稱「是」是否在回答我的問題等語（見本院卷第93頁反面至第94頁）。綜合上開證人證述，可知系爭契約訂定前之委託、看屋等階段，原告、王蓮英、偕同二人之葉爾青與羅英輝均僅查知系爭房屋有屋頂漏水與3樓室內牆面壁癌之情形，於議約時及簽約當下，亦僅就此等漏水與壁癌之修繕責任分擔為協議，此範圍以外之滲漏水情形，則因當時未顯現或未能查知，並未經雙方提出討論。而系爭契約第12條第4項之約定，既僅係承辦地政士當場聽聞原告與王蓮英就屋頂漏水與3樓室內壁癌修繕責任之協議內容後，逕行將之形諸文字增補於契約書，並非雙方正式確認系爭房屋滲漏水之整體狀況後具體議定，性質上應僅能認為兩造上述協議之明文化，是其所用文字雖未明示瑕疵擔保責任之排除範圍，解釋上仍應以原告與王蓮英達成上開協議當下意思所及之範圍為準。從而，系爭契約第12條第4項關於賣方不負滲漏水與瑕疵擔保責任之約定應為限縮解釋，僅以原告與王蓮英於簽約時討論所及之系爭房屋屋頂漏水與3樓室內壁癌部分為限，始有效力。此範圍以外滲漏水瑕疵，仍應以民法關於物之瑕疵擔保之規定定之。
㈢又按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償，民法第354條第1項前段、第2項、第360條前段分別定有明文。系爭房屋外牆面有滲漏水而導致龜裂、剝落之情形，已經原告提出照片為據（見本院卷第60至69頁），且被告對系爭房屋外牆客觀上有漏水現象一節亦不爭執（見本院卷第95頁正面），足認屬實；而參諸上開照片所示，系爭房屋外牆龜裂、剝落之範圍甚大，程度並非輕微，考量系爭房屋係於109年3月27日交屋，而於同年5月間旋即發生此等現象，衡諸常情，應堪認導致此等漏水之構造缺陷係於系爭房屋交屋而危險移轉於原告時即已存在，屬於出賣人應負擔保責任之瑕疵。再參諸系爭契約第5條第1項關於「賣方保證本買賣標的於交屋前無物之瑕疵存在」之約定；與卷附現況說明書第29項就「是否有滲漏水情形」部分於「否」之選項為勾選之情狀（見本院卷第41頁）；及葉爾青證稱：卷附現況說明書係王蓮英與我簽署委賣委託書時所製作，內容是由我詢問王蓮英後代筆勾選，再由王蓮英親自簽名等語（見本院卷第92頁正面），堪認王蓮英代理于福亮訂定系爭契約時，應已就系爭房屋除頂樓以外無漏水現象一事為保證。是原告因此等瑕疵，對于福亮請求不履行之損害賠償，即合於上開民法第360條前段之規定，應屬有理。被告雖辯稱其自己亦不知悉系爭房屋有其他漏水情形，但除民法第355條第2項但書、第357條、第360條後段、第365條第2項、第366條等關於出賣人故意不告知瑕疵之規定以外，買賣契約物之瑕疵擔保責任本不以故意或過失之主觀歸責要件存在為成立要件，是被告此節所辯並非可採，尚無從解免其應負之瑕疵擔保責任。
㈣再按負損害賠償責任者，應回復他方損害發生前之原狀；債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，則為民法第213條第1項、第3項所明定。系爭房屋外牆漏水之瑕疵經原告雇工勘估，估定維修費用為218,450元，已據原告提出估價單1紙為憑（見本院卷第33頁正面），且觀諸該估價單所載項目金額，或屬施工之工資、器材，或屬直接附合於房屋之泥水、漆料，並非房屋附屬設備之更換，均無折舊計算之問題。是原告請求于福亮賠償系爭房屋之回復原狀必要費用20萬元，並未逾此範圍，為有理由，應予准許。
㈤末查系爭契約係以原告與于福亮為當事人，王蓮英則僅係代理于福亮與原告訂定契約，已於卷附契約書記載甚明。是系爭契約之效力係發生於原告與于福亮之間，原告與王蓮英間則無契約關係存在，原告請求王蓮英負買賣契約之瑕疵擔保責任自無理由，應予駁回。
四、綜上所述，原告依買賣瑕疵擔保之相關規定，請求于福亮給付如主文第1項所示，為有理由，應予准許；其對王蓮英之訴則無理由，應予駁回。
五、本判決第1項係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行；並依同法第436條第2項、第392條第2項規定，依職權宣告被告如為原告預供擔保，則得免為假執行。
六、本件結論已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與所提證據，經審酌均不至影響判決結果，故不逐一論述。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 110 年 12 月 3 日
桃園簡易庭法官陳逸倫
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 12 月 6 日
書記官洪惠娟