裁判字號：臺灣士林地方法院103年訴字第1720號民事判決
裁判日期：民國105年12月30日
裁判案由：減少價金
臺灣士林地方法院民事判決103年度訴字第1720號原告 林孟璇 訴訟代理人 許淑華 律師
黃國媛 律師被告 王秀鳳 訴訟代理人 林重宏 律師複代理人 柯智炫 律師被告 威京尊龍 第二期管理委員會法定代理人 黃則堯 訴訟代理人 黃良池 律師上列當事人間減少價金事件，本院於民國105年11月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告威京尊龍第二期管理委員會應給付原告新臺幣參拾陸萬參仟捌佰壹拾玖元，及自民國一百零四年十二月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告威京尊龍第二期管理委員會負擔百分之十五，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行，但被告威京尊龍第二期管理委員會以新臺幣參拾陸萬參仟捌佰壹拾玖元為原告供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。
二、原告原以王秀鳳為被告，起訴聲明第1項原為：被告應給付原告新臺幣（下同）213萬1,819元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日起，按年息5%計算之利息（本院卷一第6頁）。嗣於民國104年12月9日以區分所有建物外牆應由管理委員會負責修繕為由，追加威京尊龍第二期管理委員會（下稱管委會）為被告，並變更前開聲明為：①被告王秀鳳應給付原告163萬5,816元，及自104年12月11日起至清償日止，按年息5%計算之利息。②被告王秀鳳應給付原告64萬4,86
2元，及自104年12月11日起至清償日止，按年息5%計算之利息。③被告管委會應給付原告64萬4,862元，及自104年12月11日起至清償日止，按年息5%計算之利息。④上開第2項及第3項聲明如被告其中一人已為給付，於給付範圍內，其餘被告免給付之責（本院卷一第159至160頁、第172至
173頁、卷二第80至81頁）。核其追加被告管委會（下與被告王秀鳳合稱被告，單指其一則逕稱其名）部分，與原起訴之基礎事實同一；變更請求金額與利息起算期日，則為擴張、減縮應受判決事項之聲明，依上開規定，均應准許。
三、管委會之法定代理人原為 余繡如 ，於訴訟進行後，改選變更為黃則堯，經其具狀聲明承受訴訟（本院卷二第103至111頁），經核尚無不合，自應准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠、伊前經訴外人永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶公司）居間仲介，向王秀鳳購買其所有，坐落臺北市○○區○○段
0○段00000地號土地（權利範圍73/10000，下稱系爭土地），及其上門牌號碼臺北市○○區○○路0段000號2樓之
1房屋（權利範圍全部，下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地），約定價金總額1,680萬元，並於102年6月12日簽訂不動產買賣契約（下稱系爭契約）。伊因有裝潢需要，於同年7月9日與王秀鳳簽訂「借屋裝修協議書」，由伊取得房屋鑰匙後進行裝修。嗣於同年月18日辦理系爭房地所有權移轉登記，伊於同年月23日付清尾款，王秀鳳交出備份鑰匙即未辦理點交。
㈡、伊於102年7月間裝潢時，發現除簽訂系爭契約時王秀鳳告知之毗鄰廚房臥室牆壁漏水與壁癌瑕疵（下稱舊瑕疵，原證18標示處）外，另有主臥室、客房地板滲漏水及馬桶溢漏汙水等瑕疵（下稱新瑕疵，原證19標示處），致裝潢工程無法繼續施作。伊持永慶公司出具之漏水保固保障辦法，商請永慶公司協助修繕及代為轉知王秀鳳，惟永慶公司僅支付臥室、廚房防水工程費用共1萬8,000元，而滲水潮濕範圍初步獲得改善後，伊即繼續施作裝潢工程，並於同年9月間搬遷入住。然系爭房屋滲漏水未完全修復，伊持續為臥室、陽台漏水所苦。其後發現滲水源自大理石外牆磁磚破損縫隙，伊再請求永慶公司居間協調，永慶公司並通知王秀鳳應負責修繕，因伊無法任由王秀鳳置之不理，乃先行施作室內防水工程，永慶公司則針對外牆破損僱工於102年11月間以矽利康等粗糙工法填補。嗣因系爭房屋臥室木地板發霉發臭，伊遂於103年5月19日拆卸木板，並於同年月27日以存證信函通知王秀鳳出面處理，於同年9月29日提起本件訴訟主張減少價金，未逾越民法第365條規定6個月之除斥期間。
㈢、王秀鳳簽訂系爭契約時，僅告知有舊瑕疵，保證無其他滲漏水，兩造且簽署「增補契約書」（下稱增補契約），而系爭房屋滲漏水係因「大理石牆板防水填縫材老化及研判人為施工不當有損壞或破裂，致使造成外來雨水或洗大樓外牆的使用水滲入室內。導致長期侵蝕樓板及加強磚造牆」，且造成地板腐爛惡臭，應係長久累積之結果，王秀鳳簽訂系爭契約時，當已知悉系爭房屋外牆縫隙之瑕疵，系爭房屋交屋時，必已大量積水，王秀鳳故意不告知瑕疵，系爭房屋不具應有之價值及效用，亦缺少所保證之品質，伊入住後屋內地板始有滲漏水，更無從於交屋時檢查發現，王秀鳳應負物之瑕疵擔保責任，伊得依民法第359條、第360條規定，請求減少買賣價金及損害賠償。
㈣、系爭房屋縱經修繕而防堵滲漏水，然審判訴訟結果公開，管委會亦有保存或公開供閱覽會議紀錄之義務，未來買賣交易時，市場買方極容易知悉本件滲漏水瑕疵爭訟，存有瑕疵心理，導致交易價格減損之損害。伊縱實施鑑定報告建議之修繕工程，是否可完全防治滲漏水及未來是否復發滲漏水現象皆非確定，系爭房屋必有一定污名價值之減損，而滲漏水影響範圍達系爭房屋1/2，伊居住極為不便，減損價額比例應為系爭房屋市場價值10%即163萬5,816元，伊行使減少價金請求權後，依民法第179條規定，請求王秀鳳返還163萬5,816元。
㈤、伊另受有如下合計64萬4,862元之損害：
１、修繕系爭房屋漏水瑕疵費用36萬9,558元。
２、自103年5月至104年11月，不能有效利用系爭房屋相當於租金之損害17萬5,304元（計算式：2萬1,913元【系爭房屋每月租金】×1/2【系爭房屋滲漏水影響比例】×16個月＝17萬5,304元）。
３、伊一家人1年多來忍受因環境潮溼、惡臭及滲漏水所致之不便及干擾，未有購置新屋之舒適及喜悅，無法放鬆、享受居家安息，對伊全家造成身心理健康及居住安寧人格法益之侵害。衡諸伊全家所受精神壓力及王秀鳳消極未予置理之惡劣態度，王秀鳳應賠償伊10萬元之精神慰撫金。
㈥、王秀鳳因可歸責之事由，交付未具通常效用與價值之房屋，顯未依系爭契約目的履行給付義務，伊亦得依民法第227條、第227條之1、第195條等規定，請求王秀鳳賠償系爭房屋貶損價值及損害。
㈦、系爭房屋大理石外牆屬威京尊龍第二期公寓大廈（下稱系爭大廈）共用部分，應由管委會負責修繕、管理及維護。管委會未盡管理維修之責，放任大理石外牆磁磚破裂，未積極填補防水滲漏或施以防水工程，致系爭房屋牆壁及地板嚴重滲漏水，應賠償伊所受64萬4,862元損害部分，被告就此部分損失應負不真正連帶清償責任。
㈧、聲明：①王秀鳳應給付原告163萬5,816元，及自104年12月11日起至清償日止，按年息5%計算之利息。②王秀鳳應給付原告64萬4,862元，及自104年12月11日起至清償日止，按年息5%計算之利息。③管委會應給付原告64萬4,862元，及自104年12月11日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
④上開第2項及第3項聲明如被告其中一人已為給付者，於其給付範圍內，其餘被告免給付之責。⑤就第1項至第3項聲明，願供擔保請准宣告假執行。
二、被告答辯：
㈠、王秀鳳部分：
１、伊於102年7月9日將系爭房屋交付原告，原告當月委請永慶公司對伊為瑕疵通知，於103年9月29日始起訴主張減少價金，已逾6個月之除斥期間，其減少價金請求權已消滅。
２、增補契約中就「臥室壁癌」衍生之滲漏水瑕疵已免除伊擔保責任，伊於交易過程中且揭露建物屋況等重要資訊，未有隱瞞，原告應證明所稱滲漏水瑕疵與增補契約所載無關，否則伊受增補契約保障，得免除擔保責任。
３、原告於102年7月9日在系爭房屋進行裝修工程，更改隔間、拆除牆壁、搬移衛浴與管線位置、裝設冷氣設備時，未告知管委會即在系爭房屋外牆鑽壁鑿孔，破壞原有大樓外牆結構，而漏水鑑定報告書初勘日期為103年7月7日，複勘鑑定日期為同年7月30日，鑑定結果羅列同年7月間之客觀狀況，不能證明伊於102年7月9日將系爭房屋交付予原告之狀況，伊亦未為保證，原告不得依民法第360條、第227條之1及第195條對伊有所請求。
４、系爭房屋無污名價值減損問題，系爭房屋滲水處不影響房屋結構安全，不能認為已達無法使用、收益房屋之程度，原告請求修復費用亦未扣除折舊費用，其非財產上損害，更未舉證以實其說。
５、系爭大樓外牆如無約定專用應屬共用部分，外牆修復責任應由管委員負擔。
６、系爭房屋已屬舊屋，未具可觀價值，價金主要考量系爭房屋坐落臺北市南港區中心，鄰近捷運昆陽站、南港站及臺鐵南港火車站，預期日後將辦理都市更新或合建，價金絕大部分係買賣系爭土地，系爭房屋縱有瑕疵而應減少價金，僅限於房屋不及於土地，原告請求返還溢價，應扣除系爭土地價值，並參考系爭房屋剩餘使用年限、辦理都市更新或合建之可能性，不得逕以買賣總價為計算基礎。
７、聲明：①原告之訴及假執行之聲請均駁回。②如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
㈡、管委會部分：
１、系爭房屋係以外牆外緣繪入區分所有權登記面積，應係原告專有，僅使用上受規約或區分所有權人會議決議之限制，而系爭大樓社區規約第8條及區分所有權人會議決議，系爭房屋屋內牆面滲水及壁癌應由區分所有權人自行修繕。
２、王秀鳳於102年7月9日將系爭房屋交予原告裝修後，原告將系爭房屋更改隔間、拆除牆壁、花台外推、搬移衛浴與管線，為裝設冷氣在外牆鑽壁鑿孔，並分別於102年7月為壁癌修繕、牆面油漆粉刷、102年11月為外牆石材矽利康止水整修工程、103年為外牆防水工程，上述原因可能亦係造成漏水原因之一。況鑑定意見所謂「人為施工不當」指外牆填縫以「矽利康」（或稱「矽膠」）為之，應以聚硫膠或聚胺酯PU膠始適合填於磁磚之縫隙，可見原告委託或同意第三人施工不當造成之破損，為漏水主要原因之一，伊如應負損害賠償責任，原告應負擔50%之與有過失責任。
３、聲明：①原告之訴駁回。②如受不利判決願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、本院之判斷：
㈠、原告主張其於102年6月12日與王秀鳳簽訂系爭契約購買系爭房地，且因系爭房屋有舊瑕疵，同日另簽訂增補契約。同年7月9日再與王秀鳳簽訂「借屋裝修協議書」，取得王秀鳳交付之房屋鑰匙後入屋裝修。嗣於同年月18日辦理系爭房地所有權移轉登記，且於同年月23日付清尾款等情，業據提出系爭契約、增補契約、借屋裝修協議書、土地所有權狀、建物所有權狀（本院卷一第14至20頁）為證，且為被告所不爭執，堪信為真實。
㈡、原告主張其與王秀鳳簽訂契約時，因系爭房屋有舊瑕疵而簽訂增補契約，其後之新瑕疵滲漏水原因，係大理石牆板防水填縫材老化及人為施工不當有損壞或破裂，造成雨水或洗大樓外牆之使用水滲入室內，長期侵蝕樓板及加強磚造牆所致，固提出增補契約（本院卷一第17頁）、臥室滲漏水照片（本院卷一第21至22頁）、建物現況確認表（本院卷一第23頁）、系爭房屋裝修前後平面圖與照片（本院卷一第111至11
8頁）、原告配偶與永慶公司人員之電子郵件（本院卷二第69至72頁）及台灣營建防水技術協進會鑑定報告書（本院10
3年度聲字第109號保全證據卷）為證。查：
１、增補契約記載：「甲方（指原告）已至房屋現場確認，本標的物現況臥室有壁癌情事，前揭壁癌處，甲方同意自行修復並負擔修繕所需費用，完全免除乙方（指王秀鳳）上述部分之滲漏水瑕疵擔保責任，且該部分不適用永慶房屋提供之漏水保固保障辦法。除前揭滲漏水處外，日後若有其他漏滲水情事，乙方仍應負滲漏水瑕疵擔保責任。」
２、鑑定報告書複勘結果記載：「⒈…103年7月30日上午十時勘驗。經複勘檢測結果…受損位置⑴客房、⑵主臥房混凝土立、地面牆壁，以高週波水份計做檢測，含水率比一般混凝土含水率高…。⒉…經紅外線熱像儀攝影發現地坪結構中有大量水氣存在，同時漏水路徑由外牆向內延伸。⒊由外部吊掛勘察，發現大理石牆板防水填縫劣化喪失防水效果造成建物結構體由外向內滲漏。⒋3樓外牆發現大理石牆板與牆面搭接處未施作防水，同時部分石板因地震等，剪力挫動造成位移。⒌外牆發現多處以高壓灌注方式，灌注高壓膨脹劑並堵塞石板後方排水系統，因而造成外來雨水或洗大樓外牆的使用水滲入室內。」；漏水原因綜合研判為：「大理石牆板防水填縫材老化及研判人為施工不當有損壞或破裂，致使造成外來雨水或洗大樓外牆的使用水滲入室內。導致長期侵蝕樓板及加強磚造牆。該建築物經過長期、溫度或濕度變化…等原因，造成局部結構體產生裂縫，水分會沿裂縫或損壞處滲入樓板及牆壁內，而造成內部含水量增加，使2樓天花板滲水及長期含水量增加，這些水份進而分解水泥內之鈣、鎂、鉀等鹽類並與之反應形成氫氧化物，而這些氫氧化物由濕氣帶與空氣中之二氧化碳反應後，形成白色膨脹之碳酸鹽結晶體（俗稱壁癌）。」等語（鑑定報告書第3、4頁）。
３、經核原告提出之裝修前後平面圖所示：「舊瑕疵」位在裝修前之主臥室與廚房之隔牆（本院卷一第112頁）；「新瑕疵」位在裝修後（原廚房及隔牆均打除，納入主臥室範圍）之主臥室、客房及浴廁（本院卷一第116頁）。上開鑑定報告書標示滲漏水區域為裝修後之主臥室與客房（鑑定報告書附件三滲漏水位置示意圖），足認「舊瑕疵」之牆壁，於原告裝修時打除，而「新瑕疵」中主臥室及客房地板滲漏水原因係「大理石牆板防水填縫材老化及研判人為施工不當有損壞或破裂，致使造成外來雨水或洗大樓外牆的使用水滲入室內」造成。至「新瑕疵」中馬桶溢漏汙水，難認係外牆牆板缺失或損壞等原因所致。
㈢、原告主張王秀鳳簽訂系爭契約時，知悉系爭房屋外牆存在縫隙，惟僅告知有舊瑕疵，保證無其他滲漏水情事，其無從於交屋時檢查發現瑕疵，依物之瑕疵擔保規定，請求減少價金及損害賠償，被告應賠償原告系爭房屋修繕費用、相當於租金之損失及精神慰撫金等情，為被告否認，並分別以上開情詞置辯。茲就原告請求有無理由，分述如下：
１、原告依物之瑕疵擔保對王秀鳳請求部分：
⑴、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
民事訴訟法第277條前段定有明文。又買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發現有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。不能即知之瑕疵，至日後發現者，應即通知出賣人。前條規定，於出賣人故意不告知瑕疵於買受人者，不適用之。買受人因物有瑕疵，而得請求減少價金者，其請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使而消滅；前項關於6個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。民法第356條第
1項、第3項前段、第357條、第365條第1項前段、第2項分別定有明文。
⑵、次按出賣人依民法第360條規定所為之保證，必以受拘束之
目的而為之，即出賣人就其保證之意思表示與買受人達成合意，始負有履行「保證」擔保約款之義務，若僅係契約預定之品質，不能認為保證，此與民法第354條第1項規定物之瑕疵擔保責任，係指出賣人負有給付無瑕疵標的物之義務不同。又民法第365條第1項規定之期間屬無時效性質之法定期間，買受人之減少價金請求權因該期間之經過而消滅，法院無待當事人之主得或抗辯，應依職權予以調查審認，以為判斷（最高法院87年台上字第2872號判決意旨參照）。
⑶、原告主張王秀鳳簽訂系爭契約時，知悉系爭房屋外牆存在縫隙。惟：
①、證人即永慶公司員工 江偉傑 於本院審理時證稱：永慶公司受
委託到出售系爭房屋期間，我看到主臥室有舊瑕疵的漏水現象，沒有其他漏水處所。原告借用房屋裝修時，我把系爭房屋的大門及大樓磁扣交給原告，因原告於102年7月23日付清尾款前已在裝修，門也更換，無交付其他鑰匙之必要，就以尾款給付當日作為點交。房屋裝修期間，原告的先生 許志銘 打電話跟我說房屋有漏水，我到場看到主臥室確有漏水（新瑕疵部分），經委請師父查看，判定是外牆的問題，我有告知王秀鳳，兩造則透過我向對方轉達意見等語（本院卷二第160背面至162頁）。
②、證人即永慶公司區部協理 梁原 逞於本院審理時證稱：我沒有
經手系爭房屋買賣及交屋事宜，是店長無法處理許志銘對系爭房屋滲漏水瑕庛之申訴，我才接手處理。許志銘提到的問題，我都有用郵件回覆，其中系爭房屋室內防水1萬8,000元部分，我通知店長趕快給付。外牆修繕部分，店長找來曾施作系爭大樓外牆防水工程的廠商處理，但許志銘對外牆補矽利康之修繕方法有疑義，我找師父前去鑑定、說明，許志銘還是不接受。過程中我有問過王秀鳳的配偶有沒有修繕過外牆，他說系爭大樓別戶有這個問題等語（本院卷二第163至165頁）。
③、參酌：①102年10月4日至30日，許志銘與永慶公司人員間因系爭房屋漏水事宜聯絡之訊息（本院卷二第69至70頁）。
②許志銘於102年11月13日寄送予永慶公司人員之電子郵件記載：「…⒉廁所排水孔排水不良與倒灌…。⒌屋內&陽台漏水，經查疑似因大樓外牆有大理石破裂、矽利康破損…等問題造成室內漏水…此問題自8月份反應至今也尚未處理。
」等語（本院卷二第71頁背面至72頁）③ 梁原逞 於102年11月26日寄送予許志銘之電子郵件記載：「…一、外牆滲水部分：發生日期是在交屋前借屋裝修發現的…第一時間我們有通知屋主處理，經過三方協調結果是屋主修外面牆面，您讓裝潢師傅順便做裡面室內防水，後來您對於屋主找的漏水師傅處理的工法處理完後不放心…我們再居中協調，找三個廠商估價，最後是本威京大樓專做防水工程公司得標…從三樓做下來到二樓整面防水＋斯利康修補＋補破損磁磚…此防水工程業已於11/12完成…。」等語（本院卷二第71頁），足認證人江偉傑、梁原逞應係陳述事實，堪以採信。王秀鳳出售系爭房屋前，難認系爭房屋有因外牆縫隙而漏水之情。
④、原告固以地板腐爛惡臭及鑑定報告書之結果，主張外牆縫隙
之滲漏水係長期累積，王秀鳳應該知悉等語。惟原告所稱地板腐爛一節，係提出103年5月19日之地板拆卸相片（本院
103年度聲字第109號卷第5、20至21頁）為證，鑑定報告則依103年7月7日、30日初勘、複勘（鑑定報告書第6頁）系爭房屋結果為據，而上開期日距原告102年9月間入住系爭房屋分別達8個月、10個月之久，考量期間人為及地震、颱風等自然介入因素，縱新瑕疵中主臥室、客房地板滲漏水係長期含水量增加之結果，亦難逕為推論王秀鳳交易系爭房屋前已知悉外牆滲漏水之事實。至原告入住前借屋裝修期間，系爭房屋外牆有滲漏水情事，業經證人江偉傑、梁原逞證述如上，然系爭房屋出售前，難認有因外牆縫隙而滲漏水，已如前述，亦無從逕以系爭房屋裝修期間外牆滲漏水之事實，為不利於王秀鳳之認定。
⑷、原告另主張王秀鳳出售系爭房屋，已保證除舊瑕疵外，無其
他滲漏水情事等語。然依㈡、１之增補契約內容，及「建物現況確認表」項次3標明系爭房屋臥室有漏水及壁癌之情（本院卷一第23頁），僅足為王秀鳳有告知舊瑕疵，並約定由原告付費修繕，王秀鳳對其他滲漏水處仍負有瑕疵擔保責任之證明，無從為兩造達成「保證無其他滲漏水」之加重擔保責任特約意思表示合致之認定，原告此部分主張，亦無足信。
⑸、原告與王秀鳳於102年6月12日簽訂系爭契約、同年7月9
日簽訂「借屋裝修協議書」、同年月18日辦畢移轉登記、同年月23日付清尾款，均如前述，而原告係於102年9月間入住系爭房屋，於同年7至9月間發現新瑕疵後，原告授權許志銘，王秀鳳則授權其配偶，經由永慶公司人員協調處理新瑕疵漏水事宜，分別經原告、王秀鳳 陳明 在卷（本院卷二第
159頁背面、第177頁），核與證人江偉傑、梁原逞上開證述情節相符，並有三、３、⑶之訊息及電子郵件可佐，堪認原告於102年7至9月間發現新瑕疵後，透過江偉傑或梁原逞通知王秀鳳，並於同年10、11月間協調處理系爭房屋內部防水及外牆修繕事宜，本件復無從認定王秀鳳有知悉而故意不告知新瑕庛情事，則原告於102年間發現新瑕疵並通知王秀鳳後，遲至103年9月26日始以系爭房屋有瑕疵，具狀向王秀鳳請求減少價金，其請求權顯已逾法定6個月之除斥期間而消滅，不得再行使減少價金請求權。
⑹、從而，原告以王秀鳳保證系爭房屋無舊瑕疵以外之滲漏水，
惟系爭房屋因外牆縫隙產生新瑕疵，依民法第359條前段請求減少其價金，及依同法第360條前段請求損害賠償，於法未合。
２、原告依民法第227條、第227條之1規定對王秀鳳請求部分：
⑴、按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得
依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。債務人因債務不履行，致債權人之人格權受侵害者，準用第192條至第195條及第197條之規定，負損害賠償責任。民法第227條、第227條之1分別定有明文。上開法條規定，均以有可歸責於債務人事由，致債務不履行始有適用。
⑵、系爭房屋外牆應屬系爭大樓區分所有權人共有：
①、按稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一
部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。前項專有部分，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物。民法第799條第1項、第2項分別定有明文。觀諸其立法理由載有：「一、按公寓大廈管理條例第一條之立法目的係為加強公寓大廈之管理維護，提升居住品質，該條例原係為行政機關基於管理之目的所制定，其規範重點在住戶之權利義務、管理組織及管理服務人等，與民法重在建築物各住戶所有權之物權關係有異…。二、所謂區分所有建築物者，必數人區分一建築物，各有其專有部分，始足當之，為明確計，爰將現行條文前段『各有其一部』之規定修正列為第一項『各專有其一部』規定，明定就該部分有單獨所有權，且就該建築物及其附屬物之共同部分為共有…。三、第一項所定區分建築物之專有部分與共有部分，宜以明文規定其範圍，俾杜爭議，爰增訂第二項。得為區分所有權客體之專有部分，除須具有使用之獨立性外，並以具有構造上之獨立性為必要…，爰就此予以明定，以符物權客體獨立性之原則。至建築物經區分之特定部分是否具備構造上之獨立性，其需求嚴密之程度因客體用途之不同而有差異，隨著未來建築技術之發展，與社會生活之演變亦有寬嚴之不同，併予指明。」等語，指明區分所有建築物「專有部分」之物權，以具有構造上及使用上獨立性為必要，相關認定隨建築技術發展與社會生活之演變產生差異。
②、次按民法第799條所稱「共有部分」，解釋上應包含：建
築物之基本構造，如維持建築物安全性及其外觀所必要之支柱、屋頂、外牆、承重牆及基礎工作物等。建築物之共用部分及必具之附屬物，如走廊、樓梯間、消防設施、樓梯、電梯、貯水塔、自來水管、公共出入之大門與屋頂突出物等。僅部分區分所有權人所共有之部分，如各樓層之樓板或間隔牆等。共有部分無論有無登記或如何登記，均不影響共有之特質，且不得分割，於各相關區分所有建物所有權移轉時，應隨同移轉於同一人。
③、依鑑定報告書所附系爭大樓與系爭房屋外觀相片（鑑定報告
書第19至24頁）以觀，系爭房屋外牆屬包覆系爭大樓外牆之一部分，而系爭大樓外牆應係維持系爭大樓安全性及其外觀所必要之構造，屬系爭大樓全棟建築物之基本構造，依前揭說明，應為系爭大樓區分所有權人全體共有，非原告單獨所有。
④、管委會固辯以系爭房屋外牆經登記為原告所有，應屬原告專
有為辯。惟按地籍測量實施規則乃依土地法第47條之授權而制定，依土地法第47條：「地籍測量實施之作業方法、程序與土地複丈、建物測量之申請程序及應備文件等事項之規則，由中央地政機關定之。」之規定，可知地籍測量實施規則屬程序性法規。地籍測量實施規則第273條規定以牆壁外緣為界，係為統一計算建物面積方式之規定，尚非論斷系爭牆面屬專有或共有之主要依據，公寓大廈管理條例第56條第3項第1至4款關於公寓大廈辦理建物所有權第一次登記測繪之規定，與地籍測量實施規則第273條規定同一旨趣，應亦同等看待。況共有部分之型態多樣，民法第799條立法理由三已記載甚明，例如區分所有建物專有部分範圍內之承重樑柱、承重牆，不因位在區分所有建物登記面積範圍內，當然認定屬於該區分所有權人之專有部分，當不得逕以建物之登記，作為認定系爭牆面所有權歸屬之絕對標準，仍應依區分所有建物結構之特殊性，以民法及公寓大廈管理條例等相關區分所有建物之實體規定為權屬認定之判斷。
⑤、綜合上述，依前揭民法關於區分所有建物之規定及公寓大廈
管理條例相關規定以解，堪認系爭房屋牆面應屬系爭大樓區分所有權人共有，非原告之「專有部分」。
⑶、系爭房屋外牆應由管委會負責修繕、管理、維護：
①、按共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專
有之附屬建築物，而供共同使用者。共用部分之修繕、管理、維護，由管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。公寓大廈管理條例第3條第4款、第10條第2項分別定有明文。又建築物區分所有，在於數人區分一建物而各有專有部分，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有（最高法院99年度台上字第1150號判決意旨參照）。
②、系爭房屋外牆屬系爭大樓區分所有權人共有，應為系爭大樓
之共用部分，依前揭說明，應由管委會負修繕、管理、維護之責。
⑷、管委會因未善盡對外牆修繕、管理及維護之責，導致系爭房屋滲漏水：
①、依四、㈡、２鑑定報告書中複勘結果及漏水原因綜合研判之
內容（鑑定報告書第3、4頁）。參照台灣營建防水技術協會105年6月4日函文說明二就鑑定報告書內容補充事項說明二記載：「1.…『施工不當』所指，外牆填縫材以『矽利康』或稱『矽膠』其實只是填縫膠類中之一種種類而已…『矽利康』其主要之用途以填充金屬及玻璃等之溝縫為主，其不適合用於磁磚與磁磚間填縫，應該以使用（聚硫膠或聚胺酯PU膠）較適合用於石材及混凝土板之填縫。2.造成之『壞損或破裂』…詳如附件照片圈選處。3.…（本院卷一第）19
2、193、194（頁）施工內容，僅（第）193（頁）『矽利康』工程有施工上之疑慮…。」（本院卷二第31至37頁）及鑑定報告書所附外牆探勘相片及註記：「三樓外牆發現建商期初大理石岩板填縫不確實或未填縫」、「三樓岩板已有位移現象造成水源滲入」、「石板填縫以水泥沙漿填補，以致使水泥沙吸水進入結構體至滲漏」、「二樓牆面有多處穿孔」、「二樓外牆以高壓灌注工法盲目修繕造成牆板隆起脫離」、「（牆板）已有位移及防水老化現象造成水源滲入」等語（鑑定報告書第19至24頁），堪認系爭房屋漏水之原因應為：三樓外牆大理石岩板未填縫或填縫不實。三樓岩板已位移。石板縫隙以會吸水之水泥沙漿填補。牆板位移及防水已老化。外牆曾因施工不當造成損壞、破裂等情，並因上開原因致雨水或清洗大樓外牆之廢水滲入，侵蝕樓板及磚造牆壁，造成系爭房屋滲漏水之事實。
②、系爭房屋滲漏水原因為系爭大樓外牆設置之牆板缺失或損壞
所致，而系爭大樓外牆應由管委會負修繕、管理及維護，王秀鳳出售系爭房屋前，難認有因外牆縫隙而滲漏水情事，系爭房屋主臥室、客房地板滲漏水之新瑕疵，難認可歸責於王秀鳳，依前揭說明，原告依民法第227條、第227條之1等規定，請求王秀鳳負損害賠償責任，委無足採。
３、原告對管委會請求損害賠償部分：
⑴、按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
。民法第184條第1項前段定有明文。又侵權行為方面，過失之有無，應以是否怠於善良管理人之注意義務為斷（最高法院19年上字第2746號判例意旨參照）。而善良管理人之注意義務，乃指一般具有相當知識經驗且勤勉負責之人，在相同之情況下是否能預見並避免或防止損害結果之發生為準。
⑵、系爭房屋主臥室、客房地板滲漏水之新瑕疵，係管委會負責
修繕、管理及維護之外牆牆板缺失或損壞所致，而系爭大樓於83年12月21日建造完成，有系爭房屋建物所有權狀（本院卷一第20頁）可佐，屋齡非輕，證人梁原逞復證稱：王秀鳳的先生說系爭大樓外牆經常有需修繕之問題等語（本院卷第
165頁），管委會對於系爭大樓外牆牆板設置是否妥適應更加注意，此為一般具有相當知識經驗且勤勉負責之人應盡之注意義務。其未注意外牆牆板有填縫、防水、位移或破損等缺失，顯怠於善良管理人之注意義務，對於因此造成系爭房屋主臥室、客房地板滲漏水之新瑕疵應有過失，應負損害賠償之責。
㈣、原告得請求管委會賠償之金額為何？原告請求管委會賠償系爭房屋漏水修繕費用、不能有效利用系爭房屋相當於租金之損害及精神慰撫金應否准許，分述如下：
１、漏水修繕費用36萬9,558元部分：
⑴、按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，
應回復他方損害發生前之原狀，債權人亦得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，為民法第213條第1項、第3項所明定。
⑵、原告主張系爭房屋主臥室、客房地板滲漏水之新瑕疵，造成
主臥室、客房牆面與地坪受損，應支出刮除舊有油漆、整理抹平地面、塗布矽酸質系防水材（三層）、批土、油漆、環境整理、廢棄物運棄、零星工料、材料搬運、施工架及廠商管理利潤等修復費用，合計6萬5,739元，業據提出鑑定報告書為證，管委會對此並不爭執，堪信為真實。
⑶、原告主張造成系爭房屋滲水之系爭大樓外牆牆板之缺失或損
壞，應以將舊有防水填縫膠刮除、素地面整理清潔、施工架搭建（鷹架固定式）1樓至3樓高、防水材（填縫膠）連工帶料等方式修復，連同環境整理、廢棄物運棄、零星工料、材料搬運、廠商管理利潤、營業稅捐等費用，合計修復費用23萬5,949元，亦提出鑑定報告書為證，管委會對此亦不爭執，堪信為真實。
⑷、管委會因系爭大樓外牆牆板缺失或損壞，造成系爭房屋滲漏
水，對原告負有回復損害發生前原狀之義務，而系爭房屋室內與系爭大樓外牆之修繕，均屬回復系爭房屋原狀之必要方式，則原告請求支付回復原狀必要之修繕費用合計30萬3,81
9元（計算式：67870+235949=303819），即屬有據。至原告主張其修繕系爭房屋需時3個月，修繕閒置期間，另損失系爭房屋之租金6萬5,739元，固據不動產估價報告書為據，然原告此部分請求，屬回復系爭房屋原狀以外之損害賠償範疇（詳下述），不應列為滲漏水修繕費用項目。
２、相當於租金損害24萬1,043元（計算式：175304+65739＝241043）部分：
⑴、按民法第216條規定，損害賠償除法律另有規定或契約另有
訂定外，應以填補債權人所受損害（積極損害）及所失利益（消極損害）為限。既存利益減少所受之積極損害，須與責任原因事實具有相當因果關係，始足當之。又依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。該所失利益，固不以現實有此具體利益為限，惟該可得預期之利益，亦非指僅有取得利益之希望或可能為已足，尚須依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，具有客觀之確定性（最高法院95年度台上字第2895號判決意旨參照）。
⑵、原告主張系爭房屋因主臥室、客房地板滲漏水之新瑕疵，致
其於103年5月至104年11月間，不能有效利用系爭房屋1/
2，且應費時3個月修復，受有相當於系爭房屋租金之損害合計24萬1,043元等情。惟原告所指無法使用系爭房屋所生之損害，應屬原告消極損害即所失利益之範圍，而所失利益之請求，依前開規定及說明，應以依通常情形或依已定之計畫，可得預期者為限，而原告購買系爭房屋用以自住，迭經原告陳明在卷，顯無計畫以之出租獲利，難謂有何出租系爭房屋獲取租金之預期利益可言，依前揭說明，其請求上開期間相當於租金之損害，難認可採。
３、精神慰撫金10萬元部分：
⑴、按不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、
貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額。民法第195條第
1項前段定有明文。稽其立法理由，係因人格權為抽象法律概念，不宜限制過嚴，否則受害者將無法獲得非財產上之損害賠償，爰擴張其範圍，及於信用、隱私、貞操等之侵害，並增訂「不法侵害其他人格法益而情節重大」等文字，俾免掛漏並杜浮濫，至於侵害其他人格法益部分，則達情節重大之程度，方有適用，而居住安寧為人格利益（最高法院92年台上字第164號判例要旨參照），侵害他人居住安寧達情節重大之程度，被害人即得請求慰撫金。
⑵、查系爭房屋於102年7至9月間發現因系爭大樓外牆牆板缺
失或損壞而滲漏水，主臥室與客房地板滲漏水之新瑕疵並致地板腐爛，原告僅能與家人在閣樓休憩，為原告陳明在卷，並提出臥室與閣樓相片（本院卷一第21、22、45頁）為證，核與鑑定報告書所附103年7月30日勘驗相片（鑑定報告書第11至18頁）、不動產估價報告書所附104年7月17日勘查相片（不動產估價報告書附件一）大致相符，堪信為真實。參酌系爭房屋滲漏水處為主臥室與客房地板，室內修復範圍含牆面與地坪刮除工程，滲漏水情狀應非輕微，原告長期需忍受居家環境潮濕及滲漏水帶來之不便與干擾，可認居住安寧之人格法益受到侵害，情節亦屬重大，原告請求精神上損害賠償，自屬有據。
⑶、按不法侵害他人之人格權，被害人受有非財產上損害，請求
加害人賠償相當金額之慰撫金時，法院對於慰撫金之量定，應斟酌實際加害情形、所造成之影響、被害人痛苦之程度、兩造之身分地位經濟情形及其他各種狀況，以核定相當之數額。本院審酌原告為美國碩士畢業，現任職保險公司行銷總監，年收入非少，名下有系爭房地，此經原告陳明在卷，並提出畢業證書及各類所得扣繳暨免扣繳憑單（本院卷一第10
8至110頁）為證，且有稅務電子閘門財產所得調件明細表（本院卷一第132頁）可佐，併衡量漏水發生原因、所生損害、原告居住安寧受影響期間及可能之身心痛苦程度等一切情狀，認原告請求管委會賠償精神慰撫金10萬元尚屬過高，應予酌減為6萬元，較為妥適。
㈤、原告是否與有過失：
１、按損害之發生或擴大，被害人與有過失者，法院得減輕賠償金額，或免除之。民法第217條第1項定有明文。所謂被害人與有過失，只須其行為為損害之共同原因，且其過失行為助成損害之發生或擴大，即屬相當。
２、管委會辯以原告於102年7月9日借屋裝修後，所為更改隔間、拆除牆壁、花台外推、搬移衛浴與管線、外牆鑽壁鑿孔裝設冷氣，並於102年7月為壁癌修繕、牆面油漆粉刷、同年11月委託或同意第三人在外牆不當施作矽利康止水工程及
103年在外牆施作防水工程，均可能為系爭房屋漏水原因之一，原告與有過失等情，為原告否認，而原告係借屋裝修時，發現系爭房屋室內有滲漏水，於102年7月1日至31日，委請廠商施作「壁癌修繕、牆面油漆粉刷」工程，並要求永慶公司處理外牆滲漏水事宜，永慶公司乃於同年11月16日至18日委請廠商施作「外牆石材矽利康止水整修工程」，因未能改善，永慶公司其後再請東坂工程有限公司對外牆防水工程估價，惟未實際施作工程等情，業經原告陳明在卷（本院卷二第156至157頁），核與證人江偉傑、梁原逞證述之情節大致相符，並有系爭大樓社區裝潢施工申請表（本院卷二第35至37頁）及上開訊息與電子郵件（本院卷二第69至72頁）可佐，堪信為真實，而原告於系爭房屋室內施作「壁癌修繕、牆面油漆粉刷」工程，本難據以推論與系爭大樓外牆缺失或損害相關，且「外牆石材矽利康止水整修工程」係永慶公司委請廠商施作，亦難認係原告之行為。至原告裝修系爭房屋及裝設冷氣之行為，尚無適切證據證明係外牆滲漏水之共同原因，管委會此部分所辯，無足採信。
㈥、從而，原告依侵權行為之法律關係請求管委會給付回復原狀之修繕費用30萬3,819元及精神慰撫金6萬元，合計36萬3,
819元，即屬有據。
五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第
203條分別定有明文。本件原告對管委會損害賠償之請求為未確定期限之債務，原告依法應為催告，管委會始負遲延責任，而應給付法定遲延利息。查原告以起訴請求管委會給付而送達訴狀，與催告有同一之效力，而對管委會之起訴狀繕本係於104年12月10日送達，有郵件收件回執（本院卷一第
175頁）可佐，依前開規定，原告併請求自104年12月11日起至清償日止，按年息5%計算之利息，亦屬有據。
六、綜上所述，原告因系爭大樓外牆缺失或損壞，致其所有之系爭房屋滲漏水，依侵權行為之法律關係，請求管委會給付修繕費用30萬3,819元及精神慰撫金6萬元，合計36萬3,819元之損害，及自104年12月11日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
七、本判決主文第1項，就管委會敗訴部分，所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行。惟管委會陳明願供擔保請准宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額宣告免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
八、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併予敘明。
九、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第87條第1項、第389條第1項第5款、第39
2條第2項，判決如主文。中華民國105年12月30日
民事第四庭法官林昌義以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中華民國105年12月30日
書記官許巧玟