臺灣臺北地方法院112年度訴字第2594號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院112年訴字第2594號民事判決

裁判日期：民國113年05月23日

裁判案由：拆屋還地

臺灣臺北地方法院民事判決112年度訴字第2594號原告 陳聰明 訴訟代理人 陳偉政
張峻瑋 律師 林珊玉 律師被告 林友財 上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國113年4月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。查原告起訴聲明：被告應將坐落臺北市○○區○○○○段000○000地號土地上即門牌號碼臺北市○○區○○街00巷0弄00號4樓頂樓平臺上如民事起訴狀附圖所示之增建物拆除，並將該屋頂平臺返還原告及其他共有人全體等語（北補卷第9頁）；嗣具狀更正聲明為：㈠被告應將坐落臺北市○○區○○○○段000○000地號土地上，門牌號碼臺北市○○區○○街00巷0弄00號（下稱系爭公寓）屋頂平臺，如複丈成果圖所示A、B部分，面積共計52平方公尺之增建物（下稱系爭增建物）予以拆除，將屋頂平臺騰空返還予原告及其他共有人全體；㈡被告應給付原告新臺幣（下同）32萬1,818元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈢被告應自起訴狀繕本送達翌日起至前開建物拆除，將屋頂平臺返還予原告及其他共有人全體為止，應每月給付原告4,168元等語（本院卷第255頁），核與前揭規定相符，應予准許。
二、原告主張：系爭公寓為地上4樓鋼筋混凝土造住宅，其屋頂平臺屬共有部分而應由全體區分所有權人共同使用。被告為系爭公寓4樓所有權人，其未經全體區分所有權人同意竟在屋頂平臺興建系爭增建物並占用，依民國65年1月18日同意書（下稱系爭同意書）將其中第3點關於屋頂分管使用部分刪除，足見系爭公寓之區分所有權人不同意由系爭公寓4樓所有人管理使用屋頂平臺，兩造間並無分管協議存在，被告應將系爭增建物拆除後將屋頂平臺騰空返還予系爭公寓3樓所有權人即原告及其他共有人。被告占用屋頂平臺每月相當租金不當得利金額為4,168元，原告起訴前被告相當於租金之不當得利為24萬1,218元。又被告將系爭公寓各共有人之水錶、水塔以系爭增建物包覆，致原告須出資另行安裝水塔支出8萬600元。爰依民法第767條第1項前段、中段、第821條規定請求被告拆除系爭增建物及將屋頂平臺騰空返還原告及全體共有人；依民法第179條、第184條第1項前段、後段請求被告給付相當租金不當得利及損害賠償等語，並聲明：㈠被告應將系爭公寓屋頂平臺系爭增建物拆除並將屋頂平臺騰空返還予原告及其他共有人全體；㈡被告應給付原告32萬1,818元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈢被告應自起訴狀繕本送達翌日起至前開建物拆除，將屋頂平臺返還予原告及其他共有人全體為止，應每月給付原告4,168元；㈣願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：被告於81年向原屋主 江義雄 購買系爭公寓4樓時買賣標的包含頂樓建物權利範圍全部，不動產買賣契約書第1條亦有記載買賣不動產包含頂樓建物，各共有人（含自67年即購買系爭公寓3樓之原告）均知悉屋頂平臺使用狀態，且40餘年均相安無事，可證被告對頂樓有專用使用權。原告主張系爭增建物經舉報違建，然此係行政管理事項，與被告就屋頂平臺有無使用權係屬二事，且依原告所提出違建查報案件明細客觀上無從得知何人進行舉報，無從證明原告主張其自始未同意屋頂平臺為被告專用之情。原告提出系爭同意書第3點劃除部分未經各立同意書人用印，縱劃除仍不代表各立同意書人就屋頂平臺另有約定使用，不得以系爭同意書遽以否認被告使用系爭增建物之權利。頂樓水塔於83年間經全體住戶同意更換為現狀之白鐵構造水塔，由被告維護管理均正常使用無礙，被告從未截斷自來水，原告自行裝設加壓馬達、水塔，係其自身選擇，與被告無關等語，資為答辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡願供擔保請准免為假執行之宣告。
四、得心證之理由：查原告於67年2月28日以買賣為原因登記為系爭公寓3樓所有權人，被告於81年12月4日以買賣為原因登記為系爭公寓4樓所有權人；系爭公寓屋頂平臺系爭增建物（面積合計52.45平方公尺）現由被告出租使用等情，有建物登記公務用謄本（本院卷第23-24頁）、本院勘驗測量筆錄及現場照片（本院卷第195-211頁）、臺北市建成地政事務所113年1月9日函及附件土地複丈成果圖（本院卷第241-243頁）為憑，復為兩造不爭執，應堪認屬實。至於原告主張被告無權占用系爭增建物，應將系爭增建物拆除並將屋頂平臺騰空返還予原告及其他共有人全體，及應給付原告相當於租金之不當得利等情，則為被告否認，並以前詞置辯，茲論述如下：㈠按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及
其應有部分合計過半數之同意行之，民法第820條第1項前段定有明文。大樓屋頂平臺，乃所以維護建築之安全與外觀，性質上不許分割而獨立為區分所有之客體，應由全體住戶共同使用，自係大樓之共同部分，依民法第799條規定，應推定為大樓各區分所有人之共有（最高法院84年度臺上字第2683號判決意旨參照）。次按所謂分管契約係指共有人間約定各自分別占有共有物之特定部分而為管理之契約，不動產共有人間關於共有物使用、管理之約定，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，以受讓或取得時知悉其情事或可得而知者為限，始具有效力，業經司法院大法官會議著有349號解釋。故在民法第826條之1規定修正施行前成立之分管契約，對共有物應有部分之受讓人有無效力，應依349號解釋意旨，以受讓人是否知悉有分管契約，或有無可得而知之情形為斷（最高法院107年度臺上字第70號判決意旨參照）。契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共有部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院96年度臺上字第2025號判決意旨參照）。又按所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示。是以公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，各共有人間對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人所占有土地之使用、管理，未予干涉，歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。於此情形，倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院99年度臺上字第790號判決意旨參照）。共有物分管之約定，不以訂立書面為必要，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。再所謂默示同意，除表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沈默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示（最高法院100年度臺上字第2103號判決意旨參照）。
㈡查被告於81年11月11日與系爭公寓4樓賣方簽立不動產買賣契
約書第1條約定：買賣不動產標示為系爭公寓4樓（包含頂樓建物）權利範圍全部，有不動產買賣契約書（卷第145頁）為憑，參以位在系爭公寓屋頂平臺（即5樓）之系爭增建物之外鐵門、內木門於81年即已存在，為兩造均無爭執，有本院112年12月5日勘驗測量筆錄（本院卷第195-197頁）可參，堪認系爭增建物於81年11月11日被告向賣方購買系爭公寓4樓前即已存在。又原告於67年2月28日即以買賣為原因登記為系爭公寓3樓所有權人業如前述，卻迄至112年2月18日始提起本件訴訟主張被告應騰空返還系爭公寓屋頂平臺，應堪認原告對被告及系爭公寓4樓前所有權人占用位在系爭公寓屋頂平臺系爭增建物之使用、管理，歷經數十年均未予干涉，揆諸前揭說明，縱系爭公寓全體共有人未就屋頂平臺成立由系爭公寓4樓所有人管理使用之分管協議，仍非不得認有默示分管契約之存在。從而，被告就位在系爭公寓屋頂平臺系爭增建物之使用、管理既係基於默示分管契約，難認係無權占有，原告依民法第767條第1項前段、中段、第821條規定請求被告拆除系爭增建物及將屋頂平臺騰空返還原告及全體共有人，即難採憑。
㈢至原告雖提出系爭同意書主張系爭同意書第3條記載：「屋頂
原則由4樓分得者管理使用及維護」等語，經以藍筆劃線刪除，可證系爭公寓之區分所有權人未就屋頂平臺由系爭公寓4樓所有人管理使用成立分管契約云云。惟觀諸系爭同意書約定內容係以黑色墨水手寫字跡，而劃線刪除系爭同意書第3條刪除註記則係以藍色墨水平行劃線，有系爭同意書（本院卷第129頁）可參，衡情，倘如原告所主張係於簽立系爭同意書時即刪除第3條，當無使用不同顏色標記之理，足見二者作成時間先後有別，顯非於簽立系爭同意書時即經立同意書人作成劃線刪除註記，已難遽認系爭同意書第3條劃線刪除確係依全體立同意書人之真意而為。又查系爭同意書第3條上開以藍筆劃線刪除之上方位置雖蓋有部分立同意書人印文，然立同意書人其中 黃元吉 顯未在刪除處上方用印或按指印代簽名，亦難認系爭同意書第3條上開約定內容業經全體共有人決議作廢。從而，系爭同意書無從為原告有利之認定，原告據此主張系爭公寓屋頂平臺不存在由系爭公寓4樓所有人管理使用之分管協議云云，殊難採憑。
五、綜上所述，被告占有使用系爭屋頂平臺系爭增建物係本於與其他區分所有權人間之默示分管契約，原告依民法第767條第1項前段、中段、第821條規定請求被告拆除系爭增建物並將屋頂平臺騰空返還予原告及其他共有人全體，及依民法第179條、第184條第1項前段、後段規定請求被告給付相當租金不當得利及損害賠償，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不另論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國113年5月23日
民事第八庭法官姚水文以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國113年5月23日
書記官吳華瑋