裁判字號：臺灣苗栗地方法院107年重訴字第14號民事判決
裁判日期：民國107年09月11日
裁判案由：返還租賃物等
臺灣苗栗地方法院民事判決107年度重訴字第14號原告 施力仁 訴訟代理人 楊榮富 律師被告勻淨開發有限公司法定代理人 林孟瑩 被告兼上一人訴訟代理人 周燈秋 上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於民國107年8月16日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告勻淨開發有限公司應將坐落苗栗縣○○鄉○○○段○○○地號土地上，如附圖所示編號⑴建物（門牌號碼苗栗縣○○鄉○○村○○00號）之屋內裝潢及編號⑵小木屋之屋內浴室、廁所拆除後，將前開建物及小木屋騰空遷讓返還予原告。
被告勻淨開發有限公司應將坐落苗栗縣○○鄉○○○段○○○地號土地上，如附圖所示編號⑶面積28.68平方公尺之木造吧檯及廁所、編號⑷面積125.87平方公尺之木造棧道及涼亭拆除，將前開土地連同編號⑹面積2350.2平方公尺之空地返還予原告。
被告勻淨開發有限公司、周燈秋應連帶給付原告新臺幣貳拾捌萬貳仟元，及自民國一０七年三月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告勻淨開發有限公司應自民國一０七年二月一日起至返還第一、二項所示建物及土地之日止，按月給付原告新臺幣陸萬陸仟元。
訴訟費用由被告勻淨開發有限公司、周燈秋連帶負擔百分之四，餘由被告勻淨開發有限公司負擔。
本判決於原告以新臺幣貳佰陸拾肆萬元或等值之臺灣銀行無記名可轉讓定期存單供擔保後，得假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第
2款定有明文。查原告起訴時原請求：㈠被告勻淨開發有限公司（下稱勻淨公司）應將坐落苗栗縣○○鄉○○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）上之木棧道、涼亭等設施拆除後，由被告勻淨公司、周燈秋連帶將上開土地（不含出租人保留區）返還原告；被告勻淨公司應將門牌號碼苗栗縣○○鄉○○村○○00號建物（下稱新開70號建物）之室內裝潢拆除、回復原狀，由被告勻淨公司、周燈秋連帶將上開建物及小木屋返還原告。㈡被告應連帶給付原告新臺幣（下同）282,
000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並自民國107年2月1日起至返還上開土地、建物時止，連帶給付原告每月66,000元。嗣於訴訟進行中，原告依實地測量結果暨本於同一基礎事實，更正其訴之聲明如主文第1至4項所示，經核合於前開規定，應予准許。
二、原告主張：系爭土地及其上如附圖所示編號⑴之新開70號建物、編號⑵之小木屋（下稱系爭小木屋）均為原告所有，原告前與被告勻淨公司簽立房地租賃合約（下稱系爭租約），將系爭土地（不含附圖所示編號⑸之保留區）、新開70號建物及系爭小木屋出租予被告勻淨公司，並由被告周燈秋為勻淨公司之連帶保證人，約定租期自101年5月1日起至109年4月30日止，首2年之租金為每月60,000元，應於每月1日給付，每滿2年則按原租金調升5％（即101年5月1日至103年4月30日為每月60,000元；103年5月1日至105年4月30日為每月63,000元；105年5月1日至107年4月30日為每月66,000元；107年5月1日至109年4月30日為每月69,000元）。詎被告勻淨公司自106年5月1日起未繳租金，屢經原告催討，方於106年9月1日及同年12月8日各給付66,000元，用以清償106年5、6月租金，而106年
7月以後之租金則迄未給付，截至107年1月31日止，共積欠7個月租金共462,000元，扣除保證金18萬元後，原告得請求被告勻淨公司、周燈秋連帶給付租金282,000元。又被告勻淨公司積欠租金逾2個月，核屬違約，原告爰以起訴狀繕本之送達，作為終止租約之意思表示，並於107年4月12日再當庭為終止租約之意思表示，自生合法終止系爭租約之效力。又系爭租約終止後，被告勻淨公司依約應將新開70號建物之屋內裝潢及系爭小木屋之浴室、廁所拆除，將前開建物及小木屋騰空遷讓返還予原告；另被告勻淨公司在系爭土地上興建如附圖所示編號⑶之木造吧檯及廁所、編號⑷之木造棧道及涼亭，於系爭租約終止後，屬無權占用系爭土地，原告得依民法第767條規定，請求被告勻淨公司將前開地上物拆除後，返還承租之土地。此外，被告勻淨公司自107年
2月1日起至返還前開房地之日止，仍須於系爭租約終止前給付租金，並於租約終止後給付相當於租金之不當得利。是原告得請求被告勻淨公司自107年2月1日起至返還前開房地之日止，按月給付原告66,000元。為此，依租賃契約及民法第767條、第179條等規定提起本訴，並聲明：如主文第
1至4項所示；並願以現金或等值之臺灣銀行無記名可轉讓定期存單供擔保，請准宣告假執行。
三、被告答辯：系爭租約之租賃期間係於109年4月30日屆滿，被告勻淨公司已投入甚多資金建設，尚未回收，故被告勻淨公司於前開租期屆滿後，始願返還租賃之土地及建物。至原告請求被告給付租金及不當得利部分，被告均同意給付等語。並聲明：原告之訴駁回。
四、得心證之理由：㈠查原告主張系爭土地及其上如附圖所示編號⑴之新開70號建
物、編號⑵之系爭小木屋均為原告所有，原告前與被告勻淨公司簽立系爭租約，將系爭土地（不含附圖所示編號⑸之保留區）、新開70號建物及系爭小木屋出租予被告勻淨公司，並由被告周燈秋為勻淨公司之連帶保證人，租期自101年5月1日起至109年4月30日止，首2年之租金為每月60,000元，應於每月1日給付，每滿2年則按原租金調升5％（即
101年5月1日至103年4月30日為每月60,000元；103年
5月1日至105年4月30日為每月63,000元；105年5月1日至107年4月30日為每月66,000元；107年5月1日至10
9年4月30日為每月69,000元）；被告勻淨公司承租前開房地後，曾在新開70號建物屋內施作裝潢、在系爭小木屋內裝設浴室及廁所，並在系爭土地上興建如附圖所示編號⑶之木造吧檯及廁所、編號⑷之木造棧道及涼亭；又被告勻淨公司自106年5月1日起即未按時繳交租金，僅於106年9月1日及同年12月8日各給付66,000元，用以清償106年5、6月租金，而106年7月以後之租金則迄未給付等情，為被告
2人所不爭執，並有系爭土地登記謄本、房地租賃合約、房屋稅籍證明書、現場照片、本院勘驗筆錄、勘驗照片及苗栗縣大湖地政事務所鑑定圖等在卷可稽（見本院卷第21-26頁、第41、47頁、第99-109頁、第143-158頁、第161頁），堪信原告上開主張為真實。
㈡按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延
者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第439條、第440條第1、2項分別定有明文。又承租人積欠租金，除以擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人始得收回房屋，復為土地法第100條第3款所明定。且土地法第100條第3款關於擔保金抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字第516號判例意旨參照）。原告固主張被告勻淨公司自106年5月1日起遲付租金，屢經原告催討，被告勻淨公司始於106年9月1日及同年12月8日，各給付同年5、6月之租金云云。然查，原告並未提出其起訴前曾定期催告被告勻淨公司支付租金之證明，是原告逕以本件起訴狀繕本之送達，向被告勻淨公司終止系爭租約，難認已生合法終止之效力。惟於107年1月10日原告提起本件訴訟之時，被告勻淨公司仍積欠106年7月以後之租金未付，當時被告勻淨公司遲付租金之總額扣除押租金18萬元後，已逾2個月之租額，遲延給付亦逾2個月；而依原告起訴狀所載意旨，堪認有催告被告勻淨公司給付前開積欠租金之意，該起訴狀繕本並於107年3月2日合法送達被告勻淨公司（見本院卷第69頁），惟被告勻淨公司受催告之通知後，經過相當之期間仍未給付租金，原告乃於本院107年4月12日言詞辯論期日，當庭為終止系爭租約之意思表示，經本院記明筆錄後，將筆錄影本送達被告勻淨公司，於107年4月18日合法送達（見本院卷第123頁、第133-135頁）。是依民法第440條第1項、第2項規定，系爭租約應於107年4月18日經原告合法終止。
㈢次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於
無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第455條、第767條第1項分別定有明文。復觀系爭租約第4條第1項，亦約定被告勻淨公司於租賃契約終止或租期屆滿後，應將房屋恢復原狀騰空遷讓交還（見本院卷第24頁）。本件系爭租約既已終止，被告勻淨公司已無正當權源繼續占有系爭土地、新開70號建物及系爭小木屋。從而，原告依民法第767條第1項規定及租賃契約之法律關係，請求被告勻淨公司將新開70號建物之屋內裝潢及系爭小木屋之浴室、廁所拆除，將前開建物及小木屋騰空遷讓返還予原告；另將系爭土地上如附圖所示編號⑶之木造吧檯及廁所、編號⑷之木造棧道及涼亭拆除後，將前開土地連同編號⑹之空地返還予原告，自屬有據。
㈣又原告主張被告勻淨公司依系爭租約之約定，尚應給付106
年7月1日以後之租金，計算至107年1月31日止，共積欠
7個月租金共462,000元，扣除保證金18萬元後，尚應給付282,000元，且被告周燈秋為系爭租約之連帶保證人，應與被告勻淨公司連帶給付等節，為被告2人所不爭執，並表示同意給付。是原告請求被告2人連帶給付282,000元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日即107年3月3日（見本院卷第
115、117頁）起至清償日止，按年息百分之5計算之遲延利息，應予准許。
㈤再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益；不當得利之受領人，如其所受利益依其性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條但書規定甚明。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。系爭租約既經原告合法終止，被告勻淨公司自租約終止之翌日起，已無占有使用系爭土地及其上房屋之正當權源，且依社會通常觀念，被告勻淨公司因無權占有系爭土地及其上房屋，可能獲得相當於租金之利益，致所有權人即原告受有無法使用之損害。揆諸上開說明，被告勻淨公司自107年2月1日起至系爭租約終止日（即107年4月18日）止，本應依系爭租約給付租金予原告；另自系爭租約終止翌日起至返還租賃物之日止，則應給付原告相當於租金之不當得利。則原告依系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告勻淨公司自107年2月1日起至返還系爭土地、新開70號建物及系爭小木屋之日止，按月給付原告66,000元，亦屬有據。
五、綜上所述，原告依租賃契約、所有物返還請求權及不當得利之法律關係，請求被告勻淨公司將新開70號建物之屋內裝潢及系爭小木屋之屋內浴室、廁所拆除後，將前開建物及小木屋騰空遷讓返還予原告；另將系爭土地上如附圖所示編號⑶面積28.68平方公尺之木造吧檯及廁所、編號⑷面積125.87平方公尺之木造棧道及涼亭拆除，將前開土地連同編號⑹面積2350.2平方公尺之空地返還予原告；暨被告勻淨公司、周燈秋應連帶給付原告282,000元，及自107年3月3日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；被告勻淨公司另應自107年2月1日起至返還前開建物及土地之日止，按月給付原告66,000元，均為有理由，應予准許。
六、本件原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，經核於法並無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認均不影響判決結果，爰不予贅述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1、2項。
中華民國107年9月11日
民事第二庭法官顏苾涵以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官李欣容中華民國107年9月11日附圖：苗栗縣大湖地政事務所107年6月25日鑑定圖。