裁判字號：臺灣彰化地方法院98年訴字第18號民事判決
裁判日期：民國98年08月20日
裁判案由：給付土地使用代價
臺灣彰化地方法院民事判決98年度訴字第18號原告乙○○訴訟代理人 陳大俊 律師被告甲○○
號訴訟代理人 何志揚 律師上列當事人間請求給付土地使用代價事件，本院於民國98年8月
6日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣拾柒萬柒仟參佰伍拾肆元，及自本件判決確定日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
被告應給付原告新臺幣拾貳萬肆仟零伍拾元，及自本件判決確定日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
本判決原告勝訴部分得假執行。
訴訟費用由被告負擔六分之五，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）原告為坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）之所有權人，惟被告自73年3月9日起即以其所有坐○○○鎮○○段49建號之建物（門牌號碼為彰化縣○○鎮○○路○段○○○巷○○弄○號）暨上開建物之聯外道路而使用系爭土地；又自89年7月2日起迄於97年7月1日止，被告另以其所有坐落同段54建號之建物（門牌號碼為彰化縣○○鎮○○路○段○○○巷○○弄○號）暨上開建物之聯外道路而使用系爭土地，上開土地遭被告占有暨使用之現狀有測量圖乙份可參。
（二）原告嗣以被告無權占有系爭土地而提起拆屋還地之訴訟，經臺灣高等法院臺中分院91年度重上字第140號民事判決及最高法院94年度臺上字第539號民事裁定駁回確定在案，依上開確定判決之理由，乃認原告基於系爭土地所有權人之地位行使請求被告拆屋還地之權利，有權利濫用禁止規定之適用，並推斷原告默許被告繼續使用系爭土地。惟依最高法院73年5月8日民事庭會議決議，乃認該院48年臺上字第1457號判例，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，參照該判例之原判決全部裁判意旨，係認為使用系爭土地之房屋所有人對土地所有人應支付相當之代價，則其法律關係之性質，當屬租賃。至其租金數額，如當事人間不能協議決定，當可訴請法院裁判。
（三）為此，原告前曾基於上開民事確定判決揭示兩造間就系爭土地使用所存在之租賃法律關係，請求被告應給付其使用系爭土地之代價共計新臺幣（下同）552萬元（276×2＝
552），惟經被告委請律師發函拒絕，存證信函及律師函附卷可證，應認兩造無法協議決定被告使用系爭土地應支付之代價金額，原告自得提起本件訴訟請求本院酌定系爭土地之使用代價金額為若干，並依本院酌定之代價金額，請求被告給付原告自本件判決確定日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。因原告之妻即訴外人 林秀花 現以其所有門牌號碼彰化縣○○鎮○○路○段○○○巷○○弄○○號之房屋出租予第三人 賴武智 使用，雙方約定每月之租金為10,000元，此有房屋租賃契約影本可參。而上開房屋與被告占用系爭土地之房屋，均為同一建商在同一土地上興建之同一批房屋，兩者之市場價值應屬相同。故倘以上述租金之百分70計算使用基地之代價，應為每月7,000元（即每年84,000元）為合理之使用系爭土地代價。
（四）系爭土地使用代價請求權並未罹於消滅時效期間，因⒈兩造就系爭土地始終未合意簽定租賃契約；且⒉消滅時效自請求權可行使時起算，民法第128條前段定有明文，原告請求被告給付使用系爭土地代價，係因兩造前曾因無權占有返還土地事件涉訟，案經臺灣高等法院臺中分院91年度重上字第140號民事判決及最高法院94年度臺上字第539號民事裁定裁判確定，而依上開確定判決理由揭示之旨，認原告基於系爭土地所有權人之地位行使請求被告拆屋還地之權利，有權利濫用禁止規定之適用，並應推斷原告默許被告繼續使用系爭土地，故原告基上確定判決理由認定之法律關係，始對被告提起本件訴訟，已詳述如前，準此可知，所謂原告默許被告繼續使用系爭土地乙節，係屬法院在確定判決理由中所為之推斷，並非出自兩造間合意之法律行為，故基此法院在判決中事後判斷始生之請求權即請求給付土地使用代價之權利，其消滅時效自應從原告收受上述最高法院94年臺上字第539號民事裁定正本以後，始得開始起算。查上開民事裁定正本係於94年4月7日始作成，原告係於97年11月20日提起本件訴訟行使系爭權利，自未罹於時效甚明。
（五）並聲明：⒈請求酌定自73年3月9日起迄於97年3月8日止，被告以其所有坐○○○鎮○○段49建號之建物（門牌號碼為彰化縣○○鎮○○路○段○○○巷○○弄○號）暨上開建物之聯外道路；及自89年7月2日起迄於97年7月1日止，被告以其所有坐落同段54建號之建物（門牌號碼為彰化縣○○鎮○○路○段○○○巷○○弄○號）暨上開建物之聯外道路，而使用原告所有坐落彰化縣○○鎮○○段377地號土地之代價金額。⒉被告應給付原告前開使用土地之代價金額，並自本件判決確定日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。
二、被告則以：
（一）按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之」，民法第425條之1載有明文。查原告從未出面與被告協商關於被告使用系爭土地之租金或土地使用代價之數額，僅自行寄發存證信函通知被告應繳付自73年3月9日起迄今之租金各276萬元，被告不得已始委請律師寄發律師函請求原告出面協商租金或土地使用代價之數額，因此本案並無租金數額當事人不能協議之情形，原告在尚未證明與被告協議不成前，自不得提起訴訟請求法院酌定，因此原告之訴顯然不合法，且有濫用司法資源之嫌。
（二）次按租金之請求權因5年間不行使而消滅，民法第126條定有明文，再按「租金之請求權因5年間不行使而消滅，既為民法第126條所明定，至於終止租約後之賠償與其他無租賃契約關係之賠償，名稱雖與租金異，然實質上仍為使用土地之代價，債權人應同樣按時收取，不因其契約終止或未成立而謂其時效之計算應有不同」（最高法院49年臺上字第1730號判例意旨參照）。查原告對於自73年3月
9日起至92年11月18日為止之期間，從未向被告收取租金或請求給付土地使用代價等情並不爭執，因此關於上開期間之租金或土地使用代價請求權顯然已罹於5年時效而消滅，被告自得依據首揭規定行使時效抗辯權，拒絕給付73年3月9日起至92年11月18日期間之租金或土地使用代價。
（三）復本件經本院函囑華聲企業發展鑑定顧問（有）公司（下稱華聲公司）鑑定後，系爭土地每年租金為1,200元/坪（參華聲公司鑑定報告第20頁），是依此上開單價計算，每年原告得向被告收取之租金為（25.82坪+13.9坪+16.99坪，參華聲公司鑑定報告第1頁）×1,200＝68,052元，始為合理等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執之事項：
（一）被告自73年3月9日起即以其所有坐○○○鎮○○段49建號之建物（門牌號碼為彰化縣○○鎮○○路○段○○○巷○○弄○號）暨上開建物之聯外道路而使用系爭土地達113.47
2平方公尺（即34.315坪）；又自89年7月2日起迄於97年7月1日止，被告另以其所有坐落同段54建號之建物（門牌號碼為彰化縣○○鎮○○路○段○○○巷○○弄○號）暨上開建物之聯外道路而使用系爭土地達74.061平方公尺（即22.395坪），共計占用原告所有之系爭土地達187.533平方公尺（即56.71坪），占用期間未曾給付任何金額予原告。
（二）97年1、2月間兩造曾以存證信函，就原告對於被告佔用系爭土地使用代價之請求，為意見上之往返溝通。
（三）依華聲公司鑑定報告第20頁所載，被告占用系爭土地之每坪年租金為1,200元。
四、得心證之理由：
（一）系爭土地為原告所有，為兩造所是認，並有土地登記第一類謄本、第二類謄本、96年度訴字第457號判決附卷可稽（見本院卷第7、94-1頁，華聲公司鑑定報告附件28-1頁），堪認為真實。又被告自73年3月9日起即以其所有坐○○○鎮○○段49建號之建物（門牌號碼為彰化縣○○鎮○○路○段○○○巷○○弄○號）暨上開建物之聯外道路而使用系爭土地；自89年7月2日起迄於97年7月1日止，被告另以其所有坐落同段54建號之建物（門牌號碼為彰化縣○○鎮○○路○段○○○巷○○弄○號）暨上開建物之聯外道路而使用系爭土地，共計占用系爭土地達187.533平方公尺（即56.71坪），佔用期間未曾給付任何金額予原告等情，為兩造所不爭執，且經另案民事一審法官勘驗現場、囑託彰化縣員林地政事務所測量人員勘測，及本院送請華聲公司鑑定無訛，有91年4月2日複丈成果圖、建物登記謄本、原告提出之正地測量工程顧問有限公司現況測量圖、華聲公司鑑定報告等件在卷可憑（見本院卷第8-10、24頁，華聲公司鑑定報告第1頁），亦堪信為真實。
（二）按法院於確定判決理由中，對訴訟標的以外當事人所主張或抗辯之重要爭點，本於兩造辯論之結果所為之判斷結果，除有顯然違背法令，或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人間，就與該重要爭點有關之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷，此源於訴訟上之誠信原則及當事人公平之訴訟法理，避免紛爭反覆發生，以達「一次解決紛爭」所生之一種判決效力（拘束力），即所謂「爭點效」，亦當為程序法所容許（最高法院96年度臺上字第2569號判決意旨可資參照）。查原告前以被告無權占有系爭土地而提起拆屋還地之訴訟，於二審兩造言詞辯論後，經臺灣高等法院臺中分院91年度重上字第140號民事判決及最高法院94年度臺上字第539號民事裁定駁回確定在案，有上揭2裁判在卷可按（見本院卷第11-27頁），依上開確定判決之理由，乃判斷原告基於系爭土地所有權人之地位行使請求被告拆屋還地之權利，屬權利之濫用，並認為原告默許被告繼續使用系爭土地，揆諸上開爭點效之說明，應可採據；且為兩造所不爭執，有臺中民權路郵局存證信函影本2份、律師函
1份在卷可佐（見本院卷第29-31頁）。
（三）次按土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣時，依最高法院48年臺上字第1457號判例，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，參照該判例之原判決全部裁判意旨，係認為使用土地之房屋所有人對土地所有人應支付相當之代價，則其法律關係之性質，當屬租賃。至其租金數額，如當事人間不能協議決定，當可訴請法院裁判（最高法院73年度第5次民事庭會議決議意旨參照）。又租金之請求權因5年間不行使而消滅，既為民法第126條所明定，至於終止租約後之賠償與其他無租賃契約關係之賠償，名稱雖與租金異，然實質上仍為使用土地之代價，債權人應同樣按時收取，不因其契約終止或未成立而謂其時效之計算應有不同（最高法院49年臺上字第1730號判例意旨參照）。查本件原告默許被告使用系爭土地、且自始未曾收取被告任何使用系爭土地之代價等節，已敘述於前，參酌前揭最高法院決議、判例之意旨，應可推認使用土地之所有人即被告對土地所有人即原告應支付之相當代價，其法律關係性質，係屬租賃，且一旦租金數額，兩造間無法協議決定時，自可訴請本院裁判。本件原告雖未親自出面與被告協商關於被告使用系爭土地代價之數額，然其於97年1月間寄發存證信函通知被告因占用系爭土地，應繳付租金共計552萬元一情，為被告所不爭執，且有臺中民權路郵局存證信函影本2份在卷可考（見本院卷第29、30頁），堪信為真；被告嗣後並委請律師寄發律師函表示：原告超過5年之租金請求，已罹於消滅時效、租金年息應以不超過土地及建物申報總價年息百分之10為限等意見，有律師函1份附卷可參（見本院卷第31頁），足徵兩造確實已就系爭土地相當租金之使用代價為意見之交換與協商，然終至無法成立協議，原告提起訴訟請求法院酌定數額，應屬合法無疑，被告所為原告之訴不合法，且濫用司法資源等之抗辯，無可憑採。
（四）本件系爭土地之使用代價經本院送請華聲公司，依國際估價原則即成本估價法、市場估價法、所得估價法、開發估價法，並參酌當地人口因素、交通情況、里鄰環境、公共設施、道路建設及當地目前建設發展情形等因素為決議、鑑定後，認系爭土地之租金每坪每月為100元（即每平方公尺30.25元），有上揭鑑定報告1份附卷（見華聲公司鑑定報告第20頁）；且為兩造所不爭執（見本院卷第92頁），故依每坪年租金1,200元（100×12＝1,200），作為計算被告使用系爭土地共計56.71坪（即187.533平方公尺）之代價標準，應可認定。
（五）復按「利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他1年或不及1年之定期給付債權，其各期給付請求權，因5年間不行使而消滅。」、「消滅時效，自請求權可行使時起算。」民法第126條、第128條第1項分別定有明文。「被上訴人自上訴人占用係爭土地時，即得行使其請求權，其請求權消滅時效亦應自上訴人占用土地時起算，故被上訴人就上訴人之租金給付債權，應自起訴時起回溯5年起算」（最高法院89年度臺上字第1902號判決意旨參照）。「所謂時效不完成，乃時效期間行將完成之際，有不能或難於中斷時效之事由，而使時效於該事由終止後一定期間內，暫緩完成，俾請求權人得於此一定期間內行使權利，以中斷時效之制度。故有時效不完成之事由時，於該時效不完成之一定期間內，如無時效中斷事由發生，其時效即告完成。我國民法僅有時效不完成制度，未採時效進行停止制度，故時效進行中，不論任何事由，均不因而停止。」（最高法院80年臺上字第2497號判例意旨參照）。查本件原告得就被告使用系爭土地請求給付代價之性質為租金，已敘述如前，故應適用民法第126條5年短期消滅時效之規定甚明；又自73年、89年間，被告分別占用系爭土地時起，原告即得分別行使對被告之租金給付請求權，其請求權之消滅時效應自被告分別占用系爭土地時起算亦明，故原告於本件得向被告起訴請求之租金，應自起訴時即97年11月20日（有原告起訴狀上本院之收文戳章可證，見本院卷第3頁）回溯5年即92年11月21日起算，始屬未罹於時效。原告雖主張：其請求被告給付土地使用代價之權利，消滅時效應自原告收受上述最高法院94年臺上字第539號民事裁定正本以後，始得開始起算，而上開民事裁定正本係於94年4月7日始作成，原告係於97年11月20日提起本件訴訟行使系爭權利，故原告請求被告給付自73年間、
89年間起之使用土地代價，並未罹於時效等語。然前開最高法院之裁定並無創設原告請求權之效力，僅係肯認臺灣高等法院臺中分院前揭判決之認定，即被告並非無權占有系爭土地，而係基於原告默許之同意等情，依法原告自被告開始占用系爭土地時起，本即得行使對於被告之使用代價給付請求權，無待於最高法院裁定之創設甚顯；且縱使被告係屬無權占用系爭土地之情形亦同，蓋倘被告係無權占用系爭土地，原告不僅得請求被告拆屋還地，亦可自被告占用系爭土地時起，請求不當得利之給付亦顯，故原告所稱於收受最高法院裁定時起，始得起算消滅時效，並無可採。況消滅時效，應自請求權可行使時起算，倘原告主張消滅時效之起算點為收受前開最高法院裁定時之94年間，則原告之請求權行使起點亦應為94年間，而非原告所主張之73年間、89年間，原告此一主張消滅時效與請求權行使時點不一致之論點，與我國法律規定未符，自無可採。另自原告得行使請求權起（即73年間、89年間起），綜觀全卷資料，並無任何中斷時效或時效不完成之事由發生，且我國並無時效停止之制度，故時效之進行應自原告得行使時起，至原告起訴時回溯5年即92年11月21日止即消滅。
（六）城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，土地法第1條載有明文。查本件系爭土地相當租金之使用代價年息，雖無前開針對「房屋」租金所為之相關規定可資適用，然亦屬於「城市地方」之系爭土地，自得以酌之前開年息比例之立法精神，於考量相關地區經濟、人口動向、人文景觀、房地產交易狀況後，而為綜合之認定。因系爭土地區域為住宅區經濟型態，人口成長持平、有人口遞減之情形，又未來發展之潛力屬穩定成長，並無活絡之房地產交易情形，且被告對於原告主張請求之年息百分之5比例，於本院審理中自始均無爭執，故原告除上開土地使用代價之請求外，另主張被告應給付原告自本件判決確定日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，乃屬合理。
五、綜上，自92年11月21日起迄原告請求之97年3月8日止，被告以其所有坐○○○鎮○○段49建號之建物（門牌號碼為彰化縣○○鎮○○路○段○○○巷○○弄○號）暨上開建物之聯外道路，而使用原告所有坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○號土地之代價金額為177,354元（（1,200×34.315）×（4＋112/365）＝177,354，元以下四捨五入）；自92年11月21日起迄原告請求之97年7月1日止，被告以其所有坐落同段
54建號之建物（門牌號碼為彰化縣○○鎮○○路○段○○○巷○○弄○號）暨上開建物之聯外道路，而使用原告所有坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○號土地之代價金額為124,050元（（1,200×22.395）×（4＋225/365）＝124,050，元以下四捨五入）。原告除得請求被告給付前開使用土地之代價金額外，並得分別請求自本件判決確定日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。原告逾此部分之主張，則屬無據，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，核與判決無影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、本判決原告勝訴部分所命被告給付之金額並未逾50萬元，應依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，依職權宣告假執行。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國98年8月20日
民事第二庭法官林秉暉上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀。
中華民國98年8月20日
書記官廖春慧