裁判字號：臺灣高等法院高雄分院105年上易字第246號民事判決
裁判日期：民國107年09月18日
裁判案由：分割共有物
臺灣高等法院高雄分院民事判決105年度上易字第246號上訴人 朱水溫 訴訟代理人 楊博勛 律師被上訴人 方雅琳
毛清泰 共同訴訟代理人 熊健仲 律師上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於中華民國105年6月14日臺灣高雄地方法院104年度訴字第1939號第一審判決提起上訴，本院於107年9月4日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決廢棄。
兩造共有坐落高雄市○○區○○段○○○○號、面積一六六點二二平方公尺之土地，依如附圖方案二所示，分割方法：如附圖暫編七八六⑴地號土地，面積二一點零七平方公尺土地，分歸被上訴人毛清泰所有；附圖暫編七八六⑵地號土地，面積五一點八三平方公尺，及暫編七八六⑶地號土地，面積二點四二平方公尺，均分歸被上訴人方雅琳所有；如附圖暫編七八六地號土地，面積九十點九平方公尺，由被上訴人毛清泰、方雅琳分別按應有部分三分之一、三分之二比例維持共有。
被上訴人 方雅玲 應各補償被上訴人毛清泰新台幣貳萬壹仟壹佰貳拾貳元、上訴人新台幣壹佰伍拾叁萬叁仟零捌元。
第一、二審訴訟費用由兩造依附表之原應有部分比例負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：兩造共有坐落高雄市○○區○○段○○○○號土地（面積166.22平方公尺，下稱系爭土地），上訴人、被上訴人方雅琳、毛清泰應有部分，依序為91/166、25/166、50/166。系爭土地並無因法令不能分割之情形，亦無依物之使用目的或協議不得分割情事。兩造無法達成分割協議，上訴人自得訴請分割，於本院請求分歸上訴人單獨所有，並以每平方公尺新台幣（下同）3萬6,390元補償被上訴人，或由被上訴人以該價額補償上訴人。
二、被上訴人則以：訴外人 毛天得 即毛清泰之父親於民國50年間，因買賣取得系爭土地應有部分50/166，嗣申請建築許可，蓋有門牌號碼高雄市○○區○○路○號及5號房屋（下稱系爭甲新路3號、5號房屋）；另訴外人 方正忠 即方雅琳之父親，亦因買賣併取得系爭土地應有部分25/166及其上門牌號碼高雄市○○區○○路○○○號房屋（下稱系爭甲圍路127號房屋）。系爭土地依上開使用現況，有分管契約存在，如依兩造應有部分採取原物分割，日後將發生拆屋還地之窘境，被上訴人損失甚鉅，系爭土地面積僅為166.22平方公尺，且其中部分土地供道路使用，各共有人分得面積不大，無法達成土地有效利用之目的，應以附圖方案二分割，將暫編號78
6⑴地號土地分歸毛清泰所有、暫編號786⑵、⑶地號土地分歸方雅琳所有，並就暫編號786地號土地，由方雅琳、毛清泰以1/3、2/3比例維持共有，復同意以鑑定報告所載金額為補償等語，資為抗辯。
三、原審判決系爭土地分割如附圖方案二所示，即將暫編號786⑴地號土地分歸毛清泰所有、暫編號786⑵、⑶地號土地分歸方雅琳所有，另就暫編號786地號土地，由毛清泰、方雅琳以2/3、1/3比例維持共有，並由方雅琳以如原審判決附表所示分期給付方式，補償上訴人48萬5,880元，上訴人不服，提起上訴，其上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡系爭土地應分歸上訴人單獨所有，由上訴人以每平方公尺3萬6,390元補償被上訴人，或由被上訴人以該價額補償上訴人。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事項：㈠系爭土地為兩造共有，面積為166.22平方公尺，上訴人及方雅琳、毛清泰應有部分依序為91/166、25/166、50/166。
㈡系爭土地之使用分區○鄉村區○○○○○道」，使用地類別為交通用地。
㈢系爭土地上有未辦保存登記建物即系爭甲新路3號、5號房
屋、系爭甲圍路127號房屋。上開房屋興建時間均係50年間，早於該地區於63年8月22日都市計畫第一次公告，興建當時尚未實施建築管理。
五、本院得心證之理由：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。查系爭土地為兩造所共有，上訴人及方雅琳、毛清泰應有部分依序為91/166、25/166、50/166，有系爭土地登記謄本（見原審卷第11至12頁）在卷可稽。又系爭土地依其使用目的，並無不能分割之情形，兩造間亦無不為分割之約定，於起訴前無法達成分割協議，上訴人訴請裁判分割，即屬有據。
㈡次按分割之方法不能協議決定者，法院得因任何共有人之請
求，命以原物分配於各共有人；或將原物分配於部分共有人而以金錢補償未受分配者；或變賣共有物而以價金分配於各共有人；或將原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣而以價金分配於各共有人，且以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之；另於以原物分配時，得因共有人之利益或其他必要情形而就共有物之一部分仍維持共有，民法第824條第2項、第3項及第4項分別定有明文。又請求分割共有物之訴，應由法院依民法第824條命為適當之分配，不受任何共有人主張之拘束。再者，共有物分割方法，應由法院斟酌當事人之聲明、共有物之性質、使用現況、分割後之經濟效用及全體共有人之利益等公平決定之，且若部分共有人於分割後仍願維持共有關係時，亦得為該部分共有人就特定部分仍維持共有之分割方法。另所謂不能按其應有部分受分配，包括分配取得之面積不足其應有部分換算之面積，及分配取得之價值不足其應有部分換算之價值在內。
㈢查系爭土地位於高雄市橋頭區，系爭土地上有訴外人 毛有海
、毛清泰所有系爭甲新路3號、5號房屋，及方雅琳所有系爭甲圍路127號房屋，均為未辦保存登記建物，其坐落地點及面積如附圖方案二所示，為兩造所不爭執，並有系爭甲新路3號、5號、甲圍路127號等房屋稅籍資料、現況照片在卷足憑，且經原審會同兩造、地政機關人員勘驗查明屬實，亦有勘驗筆錄及地政人員測量後所製作之複丈成果圖可稽（見原審卷第17至18頁、第47至51頁、第60至61頁、第69至70頁），則此部分事實，應可認為真實。系爭甲新路3號、5號及甲圍路127號等房屋之興建時間均係50年間，惟該地區於63年8月22日始進行都市計畫第一次公告一節，亦有高雄市政府工務局第00000000000號函附卷可參（見原審卷第57至59頁），故上開房屋興建時，無需依內政部66年1月19日以台內營字第713343號令所訂並發布之「實施區域計畫地區建築管理辦法」第8條規定，於申請建築執照時，應檢附有關主管機關同意之證明，進亦無同辦法第15條所規定，違反本辦法之規定擅自建築者，依建築法及違章建築處理辦法之規定辦理之適用，系爭房屋非屬違章建築，堪予認定。再被上訴人雖抗辯兩造就系爭土地有分管契約存在云云，惟為上訴人所否認，被上訴人就此主張，無法提出舉證以實其說，自難採信。
㈣法院定共有物之分割方法，應斟酌當事人之聲明、共有物之
性質、土地之經濟上價值，並求各共有人分得土地之利益，而為公平合理之分配。
㈤上訴人主張系爭土地應分歸上訴人單獨所有，由上訴人以每
平方公尺3萬6,390元補償被上訴人，或由被上訴人以該價額補償上訴人。被上訴人則陳稱除應維持附圖方案二就暫編
786⑴、⑵、⑶地號土地所示分割方案，並同意將道路部分即暫編786地號土地，面積90.9平方公尺所示部分，由毛清泰、方雅琳以1/3、2/3比例維持共有，復同意以鑑定報告所載金額為補償。經查：
⒈關於分割位置部分：
⑴依據方案二即暫編786⑴、⑵、⑶地號土地所示分割方案
，係依系爭甲新路3號、5號及甲圍路127號等房屋所占用位置分配予被上訴人，因系爭甲新路3號、5號及甲圍路127號非屬違章建築，上開房屋保存狀況良好，若採取此方案，將可保留上開房屋可繼續使用無庸拆除；另暫編
786地號部分，現坐落為甲新路及甲圍路部分道路土地，係供毛清泰所分得暫編786⑴地號土地、方雅琳所分得暫編號786⑵、⑶地號土地通行至甲新路、甲圍路，毛清泰、方雅琳亦同意維持共有，以便供其通行需求使用，並同意改以1/3、2/3比例維持共有。再如採取上訴人所主張之分割方案即將系爭土地全歸其所有，因系爭土地其上已建有上揭建物，如由上訴人以金錢補償，取得系爭土地，日後將衍生拆屋糾紛，且對被上訴人損害過鉅，自非屬妥適方割方案。
⑵本院經斟酌系爭土地之實際使用狀況、土地整體利用之完
整性、兩造之意願及共有人間分割利益之衡平等情後，認依附圖方案二所示，將暫編號786⑴地號土地分配予毛清泰；將暫編號786⑵、⑶地號土地分配予方雅琳，並將暫編號786地號所示土地分配予毛清泰、方雅琳依1/3、2/
3維持共有，再由被上訴人各以金錢補償未為原物分配之上訴人，符合兩造現實際占有使用情狀，應為合理分割方案。
⒉關於金錢補償部分：
依前開所示分割方案，毛清泰、方雅琳在分割後所取得面積，與其等應有部分比例換算面積增減之數額如附表所示，依該方割結果，上訴人將無法受有任何原物分配，故被上訴人應以金錢補償上訴人，此亦為被上訴人所同意。上訴人主張以每平方公尺3萬6,390元補償，被上訴人則主張以每平方公尺1萬2,000元補償。查：
⑴系爭土地通行道路分為甲新路及甲圍路，其中方雅琳所得
暫編號786⑵、⑶土地部分，分面臨甲新路及甲圍路，而毛清泰所分得之暫編號786⑴土地部分，僅面臨甲新路，其臨路狀況、位置、地形各有不同，暫編號786號土地部分為道路，經濟效益較低。故毛清泰、方雅琳所分得土地之實際價值，與其應有部分換算分配之價值間有所差距，就差額部分應予補償，始為公允。
⑵關於兩造應為或應受補償之金額，經本院囑託大邑不動產
產估價師事務所為鑑定（下稱系爭鑑定報告），系爭鑑定報告考量系爭土地位於高雄市橋頭區，屬非都市土地，使用分為鄉村區交通用地，因交通用地係以供區域公眾通行使用為主，區域內無使用交通用地開發建築之案例可供參考，不宜採取收益法及土地開發分析法之估價方法，進認系爭土地之價值評估，應係於毗臨鄉村乙種建築用地選擇一合適土地即甲圍段797地號土地（下稱甲圍段797地號土地）為比準地，就甲圍段797地號土地價值採用市場資料比較法、土地開發分析法等二種估價方法進行評估，評估該甲圍段797地號土地價格為每平方公尺4萬2,720元；進再以該價格為基礎，另就甲圍路797地號土地與系爭土地分割後基地寬身度、道路寬度、臨接道路情形、地形條件及使用分區等個別因素，運用百分率法就分割後土地價格為計算，進計算兩造各自找補金額，雖系爭鑑定報告係誤就原審判決附圖方案一所載分割方案為鑑定（見系爭鑑定報告第36至37頁），並非以本院所囑託分割附圖方案二為鑑定，然系爭鑑定報告已明確評估，以分得土地是否僅面臨甲新路、或同時面臨甲新路及甲圍路，有所區分，其中分配予毛清泰之暫編號786⑴地號土地之價格為每平方公尺2萬1,790元，另分配予方雅琳之暫編號786⑵、⑶地號土地之價格則為每平方公尺2萬3,070元（見系爭鑑定報告第55頁），有系爭鑑定報告在卷可考（外放）。
⑶上訴人雖指稱系爭鑑定報告所鑑估數額顯低於市價，認應
以每平方公尺3萬6,930元為補償計算基準云云，然上訴人就前開計算基準並無法提出相關舉證，即無足採。況查，此鑑定機關乃係由上訴人所提供，經被上訴人同意後，進由本院囑託鑑定（見本院卷第106至109頁）。本院審酌系爭鑑定報告首已指明系爭土地之使用分區○鄉村區○○○○○道」，使用地類別為交通用地，因交通用地係以供區域公眾通行使用為主，該區域內並無使用交通用地開發建築之案例可供參考，系爭鑑定就系爭土地之價值評估，係採取毗臨鄉村乙種建築用地即甲圍段797地號土地為比準地，以甲圍段797地號價值採用市場資料比較法、土地開發分析法等二種估價方法進行評估，再綜合考量系爭土地分割後之各分配部分之優劣條件，該鑑定並無違反技術法規或與經驗法則相違背等情事，當可採信。故認依系爭鑑定結果為計算毛清泰、方雅琳所分得依前揭分割方案暫編786⑴、⑵、⑶地號土地之價值，自屬適當。⑷惟系爭鑑定報告係以附圖方案一為鑑定，依該附圖方案一
就暫編號786地號土地，係採取依兩造就系爭土地之應有部分比例保持共有，是乃系爭鑑定報告就暫編號786地號土地之價值未與評估（見系爭鑑定報告第17頁、第37頁），本院就暫編號786地號土地部分，認該部分現況係供道路使用，並參酌現場照片，此部分現況除可供道路使用外，對兩造而言，此部分土地經濟效益不大，則應以公告土地現值即每平方公尺1萬2,000元為計算其價值，為屬適當。
⑸從而，爰以前開所述計算基準，並以金錢補償方案與上開
原物分割方案，均為系爭土地分割方案之一部分，依附表備註欄計算結果：
①系爭土地價值為279萬6,477元。
②兩造各原應有部分土地之價值：上訴人為153萬3,008元、方雅琳為42萬1,157元、毛清泰為84萬2,312元。
③兩造分割後取得土地價值：上訴人為0元、方雅琳為19
7萬5,287元、毛清泰為82萬1,190元。④兩造分割後增減價值：上訴人不足153萬3,008元、方雅琳多得155萬4,130元、毛清泰不足2萬1,122元。
⑤即核算結果， 方雅林 應補償上訴人153萬3,008元、毛清泰2萬1,122元。
六、綜上所述，上訴人請求就系爭土地為分割，應屬有據。至分割方案經斟酌土地使用現狀、經濟效用及共有人之意願等情，認為附圖方案二（含附表之金錢補償），即將附圖方案二暫編號786⑴地號土地分歸毛清泰所有、暫編號786⑵、⑶地號土地分歸方雅琳所有，另就暫編號786地號土地，由毛清泰、方雅琳以1/3、2/3比例維持共有，另金錢補償如前所述。原審就分割方法，自屬不當，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院予以廢棄改判，並改如主文第2、3項所示。另訴訟費用部分，則斟酌本件為分割共有物之性質，而酌定依兩造於系爭土地之原應有部分比例為負擔，較為合理，併予說明。
七、本件事證明確，兩造其餘攻擊防禦方法與本件判斷結果不生影響，自不逐一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條、第80條之1，判決如主文。
中華民國107年9月18日
民事第一庭
審判長法官簡色嬌
法官郭慧珊法官張維君以上正本證明與原本無異。
兩造均不得上訴。
中華民國107年9月18日
書記官戴志穎┌──────────────────────────────────────┐│附表：│├─────┬────┬──────────┬─────┬─────┬────┤│所有權人│原應有部│取得位置、取得面積及│分割前價值│分割後價值│價值增減│││分│共有之比例│：新台幣│：新台幣│：新台幣│├─────┼────┼──────────┼─────┼─────┼────┤│上訴人│91/166│未為原物分配│153萬3,00│0元│減153萬│││││8元││3,008元│├─────┼────┼──────────┼─────┼─────┼────┤│毛清泰│50/166│暫編號786⑴地號土地│84萬2,312│84萬1,190│減2萬1,││││，以面積21平方公尺計│元│元│122元││││算，並就暫編號786地│││││││號土地部分，與方雅琳│││││││共有，比例為1/3，面│││││││積為30.30平方公尺││││├─────┼────┼──────────┼─────┼─────┼────┤│方雅琳│25/166│暫編號786⑵地號土地│42萬5,894│197萬│增154萬││││、暫編號786⑶地號土│元│5,2878元│4,130元││││地合計為54.1平方公尺│││││││，並就暫編號786地號│││││││土地部分，與毛清泰共│││││││有，比例為2/3，面積│││││││為60.60平方公尺││││├─────┴────┴──────────┴─────┴─────┴────┤│備註：││⒈系爭土地價值為279萬6,477元（土地面積166.22平方公尺，因應有部分比例以166││計算，故為簡便，以166平方公尺計算其價值）││（a）暫編號786地號土地價值為109萬0,800元（計算式：90.90平方公尺×1萬││2,000元＝109萬0,800元）。││││（b）暫編號786⑴地號土地價值為45萬7,590元（計算式：21平方公尺×2萬1,79││0元＝45萬7,590元）。21.07平方公尺以21平方公尺計算。││││（c）暫編號786⑵、⑶地號土地價值為124萬8,087元【計算式：（51.7平方公尺││＋2.4平方公尺）×2萬3,070元＝45萬7,590元）】。51.83平方公尺、││2.42平方公尺，分別以51.7平方公尺及2.4平方公尺計算。││││（a）＋（b）＋（c）＝279萬6,477元││││⒉兩造各原應有部分土地之價值：││（A）上訴人為153萬3,008元（279萬6,477元×91/166＝153萬3,008元）。││（B）方雅琳為42萬1,157元（279萬6,477元×25/166＝42萬1,157元）。││（C）毛清泰為84萬2,312元（279萬6,477元×50/166＝84萬2,312元）。││││⒊兩造分割後取得土地之價值：││（A）上訴人為0元││（B）方雅琳為197萬5,287元【計算式：暫編號786⑵、⑶地號土地價值為124萬││8,087元＋暫編號786地號土地（109萬0,800元×2/3）＝197萬5,287元││】。││（C）毛清泰為82萬1,190元【計算式：暫編號786⑴地號土地價值為45萬7,590元││＋暫編號786地號土地（109萬0,800元×1/3）＝82萬1,190元】。││││⒋兩造分割後增減價值：││上訴人：不足153萬3,008元。││方雅琳：多得155萬4,130元（計算式：197萬5,287元－42萬1,157元＝155││萬4,130元）。││毛清泰：不足2萬1,122元（計算式：84萬2,312元－82萬1,190元＝2萬1,122││元）。│└──────────────────────────────────────┘