臺灣臺中地方法院104年度訴字第658號民事判決

裁判字號：臺灣臺中地方法院104年訴字第658號民事判決

裁判日期：民國104年11月20日

裁判案由：所有權移轉登記

臺灣臺中地方法院民事判決104年度訴字第658號原告 楊金保 訴訟代理人 楊國隆 被告 李鴻章 訴訟代理人 李林秀美 上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於中華民國104年11月6日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣壹佰柒拾伍萬元，及其中壹佰貳拾伍萬元自民國一O四年三月十七日起、伍拾萬元自民國一O四年五月二十三日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣伍拾捌萬元為被告供擔保後，得為假執行。但被告如以新臺幣壹佰柒拾伍萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實與理由
壹、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，擴張或減縮應受判決事項之聲明者，原告得將原訴變更或追加他訴，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。
二、經查，原告起訴時原聲明：1.被告應將坐落臺中市○○區○○段○○○○段00000地號土地（地目：建、面積：103平方公尺、權利範圍全部）土地及同區段472建號建物（門牌號碼為臺中市○○路○段○○○巷○○○○號，權利範圍全部，下稱系爭不動產），關於移轉權利範圍之應有部分，分別移轉為原告所有。2.原告願供擔保，請准宣告假執行(見本院卷第5頁反面)。嗣於本件訴訟繫屬後，於民國104年11月2日提出民事訴之變更暨準備書狀，並於同年月6日於本院為言詞辯論時，當庭變更訴之聲明為：1.被告應返還原告新台幣（下同）125萬元及賠償50萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。2.原告願供擔保，請准宣告假執行。（見本院卷第104頁至第105頁、第111頁至111頁反面）。是原告起訴時係依兩造簽訂之不動產買賣契約書請求被告移轉所有權，嗣於訴訟進行中表示解除買賣契約並請求返還價金及損害賠償，核其所變更之聲明與原起訴聲明均基於相同買賣契約，屬同一基礎事實，且有利於兩造於同一訴訟程序中加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭，揆諸上揭規定，尚稱相符，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：㈠被告於104年1月8日將系爭不動產以275萬元出售予原告，兩
造並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），原告於同日交付第一期款簽約金50萬元，存入系爭買賣契約約定之履約保證專戶；復於104年1月19日將第二期款75萬元存入履約保證專戶，兩筆款項共125萬元，已達總價款近五成。㈡系爭買賣契約約定被告應於原告繳付第二期款時，交付系爭
不動產之過戶文件予代書以辦理所有權移轉登記，惟被告遲未將系爭不動產之權狀交付代書，原告於104年2月24日以大肚追分郵局第000006號存證信函寄達被告，要求被告於7日內依約履行交付不動產所有權狀與承辦地政士，始繼續匯入尾款。詎料被告不但未履行所有權移轉登記義務，且打算另行出售第三人，而無履約意願。
㈢原告係透過房屋仲介公司購買系爭不動產之善意第三人，被
告既為所有權人且為完全行為能力人，就系爭不動產自有完全之處分權限，被告之訴訟代理人即被告之母親堅持渠無出售系爭不動產之意思實與本件買賣無關，系爭買賣契約既為合法成立且無效力瑕疵，被告即應依約履行。被告未依系爭買賣契約所定時間交付系爭不動產權狀，乃可歸責於被告之給付遲延，原告已定期催告履行，被告卻反悔堅持不出售，故原告依給付遲延、給付不能之規定解除系爭買賣契約，爰依解除契約回復原狀、損害賠償之法律關係提起本件訴訟，請求被告返還已收取價金及賠償懲罰性違約金，並聲明：1.被告應返還原告125萬元及賠償50萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。2.原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告之訴訟代理人即被告之母親到庭辯稱：伊沒有賣房子的意思，伊先生去世後系爭不動產即登記給被告，是被告所有，但是要留下來繼續給子孫，權狀在伊那邊，伊沒有同意要賣，伊不知道原告跟伊兒子即被告講些什麼，伊認為被告被原告所騙，訂約時意志不清楚，伊知道被告去申請補發權狀時 伊有 向地政事務所聲明異議，阻止系爭買賣，伊不願意履約，如解約伊願意賠償原告利息損失等語置辯，並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執事項㈠原告與被告於104年1月8日簽訂系爭不動產之系爭買賣契約
書，約定原告以275萬元向被告買受系爭不動產，原告於同日交付第一期款簽約金50萬元，存入系爭買賣契約約定之履約保證專戶。
㈡原告於104年1月19日將第二期款75萬元存入履約保證專戶，
系爭買賣契約約定被告應同時交付系爭不動產之權狀予代書以辦理所有權移轉登記，惟被告未將系爭不動產之權狀交付代書。
㈢系爭不動產為被告於72年6月22日因贈與取得所有權（見本院卷第36頁、37頁登記謄本）。
四、本院判斷：上開不爭執事項，有系爭買賣契約、土地登記第一類謄本、建物登記第一類謄本、僑馥建築經理股份有限公司案件進度查詢單、大肚區農會匯款委託書、支票影本各1紙在卷為據（見本院卷第7頁至第15頁反面、第36頁至第37頁、第77頁），且為被告所不爭執，堪信為真。本件原告主張系爭買賣契約有效成立，被告應依約履行移轉系爭不動產所有權之義務，如被告就買賣契約債務履行不能或不為履行，則應賠償原告50萬元並返還原告已繳價金，被告則以上情置辯，是本件爭點厥為：㈠系爭買賣契約效力為何？有何無效或得撤銷之事由？㈡被告不履行契約有無可歸責事由？原告請求於解除契約後返還第一期、第二期價款並賠償原告50萬元有無理由？茲分敘如下：
㈠系爭買賣契約之效力為何？有何無效或得撤銷之事由？
1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證責任，民事訴訟法第277條前段定有明文，此為舉證責任之分配原則。申言之，主張權利存在之當事人，就權利發生事實，負有舉證責任；反之，主張權利不存在之當事人，就權利障礙事實、權利消滅事實及權利排除事實，負舉證責任。又按民法第75條規定：「無行為能力人之意思表示，無效。雖非無行為能力人，而其意思表示，係在無意識或精神錯亂中所為者，亦同」。所謂無意識，係指全然欠缺意思能力而不能為有效的意思表示而言。又表意人行為時並非全然欠缺意思能力，縱不具正常之意思能力，亦難謂其意思表示係在無意識中所為。末按被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任，最高法院44年台上字第75號判例闡釋甚詳。是本件被告既未受監護宣告或輔助宣告而為完全行為能力人，被告訴訟代理人抗辯被告簽署系爭契約時欠缺意思能力或受詐欺，主張系爭買賣契約為無效或得撤銷，乃屬權利障礙事由，被告自應就簽訂系爭買賣契約時之意思狀態、原告如何欲被告陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思表示，負舉證責任。
2.經查，證人 賴志明 到庭證稱：伊是房屋仲介，本件買賣係被告先來伊公司寫委託書要賣系爭不動產，伊公司與被告有簽訂委託買賣合約書，簽訂委託書之後才銷售，原告後來看到系爭不動產表示要買，距離被告委託時間大約一週左右，伊與兩造就約時間，在伊公司簽訂系爭買賣契約，買賣價金是由兩造即買賣雙方磋商，洽定買賣價金後，兩造及代書一起在伊公司簽訂買賣契約，被告年紀大約40幾歲，精神狀況正常，講話、頭腦都很清楚，被告有同意要出售系爭不動產等語（見本院卷第55頁、第55頁反面）。又徵之證人 周桂蘭 亦到庭證稱：伊在金華地政士聯合事務所擔任代書，兩造簽訂系爭買賣契約時伊有在現場，當時是白天，伊參與的簽約過程大約1個小時，兩造簽訂系爭不動產之買賣契約過程中，伊有確認買賣雙方之意願，有把重要的契約條文例如買賣標的、成交買賣價金、價金給付時期、雙方應負擔之稅費等朗讀給兩造了解，當時被告精神狀況沒有異狀，簽約時原告及仲介公司有要求被告提出系爭不動產之所有權狀，但被告說他的權狀遺失，並委託伊代為申請，伊在簽約隔天有向地政事務所申請補發等語（見本院卷第56頁至第57頁），參以證人賴志明提出之專任委託銷售契約書係由被告簽訂一情，此為被告訴訟代理人所不爭（見本院卷第66頁至第72頁），顯見被告確有出售系爭不動產之意思，並委託證人賴志明經營之仲介公司出售，原告知悉該出售資訊後表達購買意願，經兩造磋商買賣條件達成協議再簽訂系爭買賣契約，被告簽約時精神狀況正常，且在場之地政士亦有向兩造解釋買賣約款，再由被告確認簽名。準此，難認被告簽訂系爭買賣契約時有何欠缺意思能力或受詐欺之情形，被告訴訟代理人抗辯被告簽約時意思能力有瑕疵，復未舉證以實其說，上開抗辯難謂有據，實難憑採。
3.又按所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉，民法第765條定有明文。
查被告訴訟代理人雖辯稱其從未同意出售系爭不動產，原告明知其僅同意出租而不願意出售，系爭不動產之所有權狀由其保管，竟向地政事務所謊稱遺失云云。然被告之訴訟代理人亦當庭表示系爭不動產係由被告之父親贈與予被告，所有權屬於被告，是被告的等語（見本院卷第57頁），顯見系爭不動產屬被告所有當屬明確，揆之上開法條，被告自得自由使用、收益、處分系爭不動產而無需得其他人同意。準此，被告出售系爭不動產乃有權處分，不論原告是否知悉系爭不動產之所有權狀由何人保管，均無礙於被告處分之效力，被告訴訟代理人前開抗辯，實乃誤解法律規定，不足憑採。況被告依系爭買賣契約第5條第2項付款方式之約定，應於簽約時即104年1月8日交付系爭不動產所有權狀正本，惟被告當時向原告陳稱因權狀遺失而未提出，並委由簽約地政士申請補發，受託地政士於隔日即同年月9日即向地政事務所提出申請等情，為證人周桂蘭證述明確業如前述，並有臺中市龍井地政事務所回函及檢附之土地登記申請書、切結書、被告之身分證影本、印鑑證明在卷為憑(見本院卷第74頁至第76頁、79頁至第83頁)。觀之上開印鑑證明之申請時間乃104年
1月8日，可信被告於兩造簽訂系爭買賣契約當日即前往戶政事務所申請印鑑證明，以委託證人周桂蘭向地政事務所申請補發系爭不動產之所有權狀，是被告雖未於簽約當日提出所有權狀，然被告確為系爭不動產登記謄本所示之所有權人，且向原告表示權狀遺失並向地政機關申請補發，復於簽約當日即提出申請補發權狀之相關文件資料。稽之上開客觀情形，可認被告確已向原告表示依約履行之意願且付諸實際行動，原告由被告之客觀行為相信被告確為有權處分系爭不動產之人，難認有何悖於情理之事。準此，縱使本件被告訴訟代理人與被告間，就系爭不動產之處分行為有何其他約定，該約定亦難為第三人所知悉，被告訴訟代理人抗辯原告非善意第三人，復未舉證已實其說，亦難謂有據，洵無足採。
㈡被告不履行契約有無可歸責事由？原告請求於解除契約後返
還第一期、第二期價款並賠償原告50萬元有無理由？
1.按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；又按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第229條第1項、第254條定有明文。查系爭買賣契約第6條第2項前段約定：「乙方（即被告）應依約交付所有權狀正本（於簽約時）、印鑑證明、戶籍資料、稅單等產權移轉所需文件予特約代書。雙方應配合完成不動閃所有權移轉之書表用印。」，又系爭買賣契約第5條第2項就付款方式已約定，被告應於104年1月19日備齊一切過戶所需之證件資料並完成用印手續交付特約代書收執，以便辦理產權移轉登記作業(見本院卷第10頁)等語，足認依兩造簽立買賣契約，被告應於104年1月19日時提出系爭不動產之所有權狀，逾此期間即已陷入給付遲延。再查，因被告遲延履約，原告業於104年2月24日以大肚追分郵局第6號存證信函催告被告於7日內提出系爭不動產權狀(見本院卷第16頁至第17頁)，惟迄原告提起本件訴訟即104年3月9日時，被告均未依約提出系爭不動產之所有權狀，此為被告所不爭。原告以被告陷於履行遲延，經催告後經相當期間仍未履行，以及被告於本院審理期間一再明確表明無出售意願等情，主張系爭買賣契約因可歸責於被告之事由給付遲延並解除契約，應為可採。
2.第按契約解除後，當事人雙方互負回復原狀義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方受領之給付物應返還之；解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求；當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，民法第259條第1款、第260條、第250條分別定有明文。查系爭買賣契約因被告遲延交付系爭不動產權狀等一切過戶所需之證件資料，經原告定相當期限催告被告仍拒不履行，原告主張解除契約為有理由，業如前述，而原告已將簽約款50萬元、用印款75萬元匯入系爭買賣契約約定之履約保證專戶，此有僑馥建築經理股份有限公司案件進度查詢單1紙在卷可參(見本院卷第77頁)，堪信原告已給付125萬元之價款(計算式：50萬元＋75萬元＝125萬元)，被告自應返還原告上開已受領價金，從而，原告請求被告返還125萬元為有理由，應予准許。
3.又觀諸系爭買賣契約第11條第3項約定：本約簽訂後，乙方(即被告)若有擅自解約、不為給付、給付不能或違約情事致本約解除，應負擔甲方所受損害之賠償外並喪失收受買賣價金之權利，且應返還乙方已收受價金，並同意按甲方已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付甲方(見本院卷第11頁反面)。是系爭買賣契約已約定賣方即被告不為給付時，應賠償原告已收價金為懲罰性違約金，則原告既已給付125萬元，而被告已明確表示反悔不賣，自屬不為給付之違約情形，依約應賠償原告125萬元為懲罰性違約金。然本件原告依系爭買賣契約上開約定，僅請求被告賠償50萬元為懲罰性違約金，此為原告基於處分權主義之權利行使，核屬正當。從而，原告請求被告賠償懲罰性違約金50萬元為有理由，亦應准許。
4.末按定金係契約當事人之一方以確保契約之履行或擔保契約之成立為目的，交付他方之金錢或其他代替物，依民法第249條規定，定金，除當事人另有訂定外，適用下列之規定：一契約履行時，定金應返還或作為給付之一部；二契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還；三，契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金；四契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之。故當事人間就定金之效力未作特別約定者，依該條規定，原則上應屬違約定金，並為最低損害賠償額之預定，其因可歸責付定金當事人事由致債務不能履行，他方所受損害倘不及定金時，定金固不得請求返還，惟如所受損害超過定金時，他方仍得依民法第226條規定請求額外之賠償。而違約金乃指當事人為確保債務之履行，約定債務人不履行債務時，應支付之金錢或其他給付而言，違約金如無從依當事人之意思認定其約定之性質者，依民法第250條第2項規定，應視為因不履行而生損害之賠償總額，即以違約金之支付，為賠償損害之方法，於契約解除時，債權人得請求支付違約金，以代賠償損害之請求，最高法院103年度台上字第179號判決闡釋甚詳，是定金與約定違約金之性質各異，不容混淆。然法院就當事人主張之事實所為法律之判斷，有審究認定之權限，本不受當事人陳述法律上意見之拘束，本件原告雖亦主張依據民法第249條第3款請求被告加倍返還定金云云，然系爭買賣契約除未明確約定定金數額為何，而僅約定第一期款為簽約款(含定金)外，亦無任何關於被告違約時，應加倍返還定金之約定，是原告以民法上開條文為被告違約賠償之請求權基礎，實屬無據，併此敘明。
五、綜上所述，兩造就系爭不動產之買賣契約應屬合法有效成立，被告未於契約所定時間即104年1月19日前交付系爭不動產所有權狀，為可歸責於被告之給付遲延，經原告定期催告仍未履約，原告依民法第254條之規定解除契約，並依同法第259條第2項請求被告返還已收取之價金125萬元應屬有據，另原告依系爭買賣契約第11條第3項請求被告賠償違約金50萬元亦有理由，從而，原告請求被告給付原告175萬元，為有理由，應予准許。至原告請求法定遲延利息部分，原告起訴時係請求被告依系爭買賣契約履行移轉所有權義務已如前開程序事項所述，至本院於104年5月22日為準備程序時，始當庭追加備位聲明請求被告賠償損害(見本院卷第41頁、第44頁)，是本件請求損害賠償部分，其遲延利息應自104年5月23日起算，原告請求自起訴狀繕本送達翌日即104年3月17日起算(見本院卷第21頁)，為無理由，不應允許。至原告請求解除契約回復原狀部分，依民法第259條第2款之規定，受領之給付為金錢者，應附加自受領時之利息償還之，而本件原告於104年1月間即給付125萬元之買賣價金，是原告請求自起訴狀繕本送達翌日起即104年3月17日起之遲延利息，為有理由，應予准許。
六、又兩造均陳明願供擔保請准宣告或免為宣告假執行，經核均無不合，爰分別酌定如主文所示之相當擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴有理由，依民事訴訟法第78條、第390條、第392條第2項，判決如主文。
中華民國104年11月20日
民事第五庭審判長法官楊熾光
法官李慧瑜法官王姿婷正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年11月20日
書記官謝明倫