裁判字號：臺灣新北地方法院104年重訴字第394號民事判決
裁判日期：民國104年11月23日
裁判案由：履行契約
臺灣新北地方法院民事判決104年度重訴字第394號原告茂金建設股份有限公司法定代理人 侯尹博 訴訟代理人 郭方桂 律師被告 李素真 訴訟代理人 李志澄 律師訴訟代理人 白輝龍 上列當事人間請求履行契約事件，經本院於民國104年10月30日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應於原告將新北市○○區○○段○○○○○號建物（門牌號碼：新北市○○區○○街○○○號二樓）及同段六二七三建號建物（門牌號碼：新北市○○區○○街○○○號二樓）交付被告時，給付原告新臺幣貳佰柒拾萬零捌佰壹拾陸元，及自民國一百零四年六月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之四十二，餘由原告負擔。
原告假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、實體方面：
一、原告主張：㈠被告提供坐落新北市○○區○○○段○○○段0000地號土地
（重測後為新北市○○區○○段○○○○號）與原告訂立合建契約（下稱系爭合建契約），已建竣位於新北市○○區○○街之地上15層、地下3層之建築物，並將其中新北市○○區○○段○○○○○號建物（門牌號碼：新北市○○區○○00號1樓；下稱27號1樓建物）、同段6259建號建物（門牌號碼：
新北市○○區○○00號2樓；下稱27號2樓建物）、同段6269建號建物（門牌號碼：新北市○○區○○00號12樓；下稱27號12樓建物）、同段6273建號建物（門牌號碼：新北市○○區○○00號2樓；下稱25號2樓建物）等4筆建物登記所有權與被告。
㈡被告就27號2樓建物、27號12樓建物、25號2樓建物超分房屋
部分，應找補金額新臺幣（下同）1,509,000元：系爭合建契約第三條第㈡款約定：「㈡房屋之分配，甲方（即被告）由地面層往上分得55%坪數，乙方（即原告）由15樓往下分得45%坪數，雙方同意以整戶分配為原則，若雙方不能分配整數時，由甲方優先選擇決定讓售或購入其不足一戶之坪數（每坪單價1F以新台幣60萬元，2F以新台幣32萬元但4F以新台幣29萬元，3F及5F至14F以新台幣30萬元但15F以新台幣32萬元為找補依據）。甲乙雙方換屋時乙方須同意（每筆地號地主以壹屋為原則）附註：2F及15F由32萬改為30萬，A1-2F由李素真優先選定。」。又兩造於99年4月23日另立同意書，第4條約定：「合建契約書第三條第二款，若雙方不能分配整數時，雙方同意以各宗土地應分得銷售坪4%以內依合約找補，超過4%則依本棟建築任五戶與茂金建設平均購買成交價90%買賣（以房地買賣契約書為準）」。而被告所選配之27號2樓建物面積為61.16坪、27號12樓建物面積為
61.16坪、25號2樓建物面積為36.69坪，合計為159.01坪，惟被告可分坪數為153.98坪（可分坪數153.98坪＝全部地主合計坪數2,971.32坪×全部地主分屋比率55%×被告合建比率10.44%－被告就1樓可分坪數16.63坪），故超分坪數為5.03坪（159.01坪－153.98坪＝5.03坪）。因此，被告就27號2樓建物、27號12樓建物、25號2樓建物超分部分，應找補原告1,509,000元（30萬元×5.03坪＝1,509,000元）。
㈢關於4樓、露台、陽台等，找補價金1,084,990元：
⒈被告未選4樓，應給付原告209,698元：
系爭合建契約第三條第㈡款後段約定：「（每坪單價1F為以新台幣60萬元，2F為以新台幣32萬元但4F為以新台幣29萬元，3F及5F至14F為以新台幣30萬元但15F為以新台幣32萬元為找補依據）」。查地主按55%分得1至8樓全部及部分9樓，惟被告未選4樓每坪29萬元，而全部選分每坪30萬元，差價每坪1萬元。4樓總銷售坪200.86坪，按被告合建比率10.44%分擔找補，被告超分209,698元（1萬元×200.86坪×10.44%）。依 衡平 原則，由原告代收分配選4樓者。次查全部地主自1樓往上可分得55%，故4樓全部由地主分得。被告未選4樓，自應按合建比率10.44%分擔4樓總銷售坪200.86坪即「200.86坪×10.44%＝20.9698坪」。每坪差價找補1萬元則係未選4樓者之分擔，而非計算各戶超分坪數之找補。
⒉被告未使用B2棟2樓露台，可分配175,392元：
依系爭合建契約第三條第㈢項⑴約定：「B2棟2F露台使用權每坪須支付新台幣8萬元，價金由地主依持分比率分配。」查露台21坪，按每坪8萬元計價，被告合建比率10.44%，故可獲分配175,392元（8萬元×21坪×10.44%）。
⒊被告登記1樓陽台所有權，應給付原告1,050,684元：
依系爭合建契約第三條第㈢款⑵約定：「…若1F陽台能登記產權時則需由緊鄰之住戶價購使用，價格同1F1/3。」查1F陽台31.24平方公尺即9.45坪，按1F之1/3價格20萬元計價，可登記之產權價金共189萬元，被告合建比率10.44%，可分配197,316元（20萬元×9.45坪×10.44%＝197,316元）。但1樓陽台已登記應有部分66/100即6.24坪與被告，按1樓之1/3價格20萬元計價，被告應付124.8萬元（20萬元×6.24坪），扣減被告可分配197,316元後，被告尚應付1,050,684元。
⒋綜上合計被告應付原告1,084,990元（209,698元－175,392元＋1,050,684元）。
㈣被告超分車位，應給付原告487,088元：
依系爭合建契約第三條第㈣款約定：「㈣地下室停車位，甲方（即被告）由地下一層向下分得55%，乙方（即原告）由地下三層向上分得45%，若雙方不能分配整戶數時，由甲方優先選擇決定讓售或購入其不足之一位之車位（地下一層每一停車位以新台幣160萬元，地下二層以新台幣140萬元，地下三層以新台幣120萬元，為找補依據）。」依此計算，被告應給付原告購買該超分位車位之價金487,088元。
㈤被告應給付瓦斯裝置費162,000元：
依系爭合建契約附件一施工用料說明書第十六條約定：「瓦斯由公司統一申請，其配管費用由各戶自行負擔。」依新海瓦斯股份有限公司收據計算，被告應給付原告瓦斯裝置費162,000元。
㈥綜上，被告共應給付原告3,243,078元。依系爭合建契約第
三條第㈠款約定：「…相關找補於交屋時同時清算」，惟被告已自行進住27號12樓建物，另27號1樓建物、27號2樓建物、25號2樓建物則經被告查驗畢，故被告應即如數給付上開金額與原告。
㈦並聲明：（見本院卷二第9、36頁）⒈被告應給付原告3,243,078元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：㈠被告於99年1月26日就所有坐落新北市○○區○○○段○○
○段0000地號土地（重測後為新北市○○區○○段○○○○號）與原告訂立系爭合建契約，被告持有土地面積130平方公尺（其中8平方公尺）為道路用地，合建基地總面積為1,169平方公尺，被告所占分配比例為10.44%。103年8月6日完工後，於103年9月1日登記27號1樓、27號2樓、27號12樓、25號2樓建物四戶房屋與被告，惟原告迄今未交付任一紙所有權狀與被告。
㈡就原告請求27號2樓建物、27號12樓建物、25號2樓建物超分房屋，應找補金額1,509,000元部分：
⒈原告主張計算找補之所謂「銷售坪」並無明確定義，兩造亦
未約定其計算方式，則原告片面主張之銷售坪計算方式，已屬無據，何況所謂「銷售坪」一般係指對外銷售面積之計算方式，自應提出事實上之買賣契約為據始可主張，兩造99年4月23日之「同意書」（原證4）亦明定須「以房地買賣契約書為準」，但原告迄未能提出其對外之房地買賣契約書，證明其對外「銷售坪」之計算方式，徒以片面主張之銷售坪計算方式為據，自顯不可採。
⒉惟經細查比對原告所謂「銷售坪」與被告主張「權狀坪」面
積計算之差異，就被告所分配之27號1樓、27號2樓、27號12樓、及25號2樓建物四戶，二者之差異僅在原告所謂「大公」（被告列為「公設2」）之比例而已，此有原告104年8月27日民事準備二狀之附件1「銷售坪面積統計表」及被告所列「4戶權狀坪與銷售坪比較表」可稽，而其中有差異部分之原告所謂「大公」（被告列為「公設2」）持分部分，27號1樓建物被告列為64/萬、27號2樓及27號12樓建物被告均列為158/萬，另25號2樓建物被告列為100/萬，此均有建物登記謄本之記載可為計算，然原告就上列公設持分卻分別列為54/萬、147/萬、147/萬及89/萬，均不知其依據為何，故原告之計算顯屬無稽。
⒊原告前述準備二狀之附件2「銷售坪計算方式」有下列問題：
⑴其於B項「大公持分」部分，將雨遮自共有部分減去，然雨
遮係屬各戶專有部分之附屬建物，何以須自共有部分扣除？⑵原告將機車位列為b3持分9/萬，但此於登記資料中完全無據，其據此再計算b4之持分，亦同屬無據。
⑶原告於B項「大公」中已列有共有部分6319建號5.79㎡（即
管理員室），但於C項中又再次計算此5.79㎡之持分，並改列為「小公」，顯有重複計算。
⒋被告主張分屋及找補之計算方式應為如下：
⑴依系爭合建契約書第三條第㈡款明定：「房屋之分配，甲方
（即被告）由地面層往上分得55%坪數，乙方（即原告）由15樓往下分得45%坪數，雙方同意以整戶分配為原則，若雙方不能分配整數時，由甲方優先選擇決定讓售或購入其不足一戶之坪數（每坪單價1F以新台幣60萬元、2F以新台幣32萬元，但4F以新台幣29萬元、3F及5F至14F為以新台幣30萬元…為找補依據。），甲乙雙方換屋時，乙方須同意」，依此約定，原則上即甲方之地主由地面層往上分，乙方之建方則由頂樓往下分，依此按可分得之面積就各樓層有優先選擇權，於最後分配不足一整戶之情形下，始就該不足一整戶之情形有找補之問題，並非每層各自分配，每層均須找補。且依此分配方式，原告已不可能分得1樓部分，事實上雙方更已明確約定「建物1F都歸所有參與合建的地主所有，建商不得有異議」（被證3-2），則1樓既建商不能分配，更不生雙方須就一樓為找補之問題，原告就1樓及2樓以上分別計算找補，顯有不合。
⑵依前所述之分配方式，發生找補問題者，應僅為最後選擇分
配之一戶，而依前述地主係由地面層往上分配之方式，被告不足完整之一戶應在所分得之27號12樓，而依前述合建合約第三條第㈡項規定，12樓之找補價金為每坪30萬元，故找補價金僅能以此30萬元計算，與一樓無涉。
⑶依權狀坪計算，本棟建築一樓總面積561.99平方公尺（170.
17坪），二樓以上總面積為9705.36平方公尺（2938.79坪），合計為10267.35平方公尺（3108.96坪），依系爭合建契約地主與建商分屋比例為55%，而被告參與合建土地為全部土地比例為10.44%，故被告可分面積為10267.35×55%×10.44%＝589.55㎡（即178.52坪），被告實際分得之面積以權狀坪計算為77.93㎡＋209.98㎡＋209.98㎡＋128.01㎡＝625.9㎡，故多分625.9㎡－589.55㎡＝36.35㎡（即11坪），而因被告依權狀坪計算多分之面積為11坪，原告以所謂銷售坪計算被告多分之面積為5.25坪＋5.03坪＝10.28坪（參原告起訴狀附件1之計算書），二者差異雖不大，但被告仍主張依系爭合建契約，並不生逐層計算找補之問題，而僅生最後分配之不足一戶面積找補之問題，故無論係11坪或10.28坪，均應屬最後一戶即12樓部分，並不生1樓找補之問題。⑷依前述說明，本件應整體面積找補之金額為300,000元×11
坪＝3,300,000元，現因原告撤回對27號1樓建物部分找補之請求，而就2樓以上部分，其請求之找補坪數僅為5.03坪（參原告起訴狀附件1之計算書及民事準備二狀附件4之找補計算書），依此計算其應找補金額為300,000元×5.03坪＝1,509,000元，被告就此找補之金額亦不再爭執。
㈢就原告主張4樓應找補209,698元部分，被告未選4樓，不生找補問題：
依兩造系爭合建契約第三條第㈡款之約定：「房屋之分配，甲方由地面層往上分得55%坪數，乙方由15樓往下分得45%坪數，雙方同意以整戶分配為原則，若雙方不能分配整數時，由甲方優先選擇決定讓售或購入其不足一戶之坪數（每坪單價1F以新台幣60萬元，2F為以新台幣32萬元，但4F為以新台幣29萬元，3F及5F至14F為以新台幣30萬元…」，此之約定內容僅係明定合建分屋之選擇方式，即原則上地主由地面層往上分，建方則由頂樓往下分，依此就分得之樓層各有優先選擇權，於最後分配不足一整戶之情形下，始有找補之問題，此乃合建分屋之慣常方式，至於前述價金僅係就各自所選樓層於不足一整戶之情形下所為與建商找補單價之約定而已，並非規定各地主就每一層樓均須選擇分配，或絕對必須選擇4F，尤未規定就未選擇之樓層亦有找補問題，故原告以被告未選4樓為由，應負責找補其他分配選4F者云云，誠屬胡亂主張，顯為無據，亦無理由。
㈣就原告所稱露台找補被告可獲分配175,392元，登記1樓陽台
找補應付1,050,684元，超分車位找補應付487,088元及應付瓦斯裝置費162,000元，被告均不爭執。
㈤抵銷抗辯：
⒈原告應補貼被告房屋租金20萬元：
依系爭合建契約第十六條第㈠款約定：舊屋每棟每月補貼2萬元至交付新建物交屋日止。然原告自103年11月起，即未支付上項補貼，被告於103年12月11日以存證信函通知在案，直至104年4月5日被告搬入27號12樓建物，被告共應補貼5個月又4天，計102,666元。然因原告迄未完成交屋，故自103年11月份起至104年8月止，已達10個月共20萬元。原告雖稱其於原證17之存證信函已催告被告辦理交屋云云，但該函原告係以全然不實之鉅額找補金額要求被告給付，並作為交屋條件，原告此舉顯為不符債務本旨之給付，自不生給付之效力，即未完成交屋（除27號12樓，即A1/12F以外），自仍須依約支付交屋前之每月補貼款與被告。
⒉室內變更減少項目，原告應給付被告229,898元：
被告持有之27號12樓建物室內變更，及27號2樓、27號12樓、25號2樓（即A2/2F）建物淋浴拉門原告未施工，應補給被告229,898元。
㈥綜前所述，被告應給付原告整體面積找補款1,509,000元、
1樓陽台找補款1,050,684元、超分車位找補款487,088元、瓦斯裝置費162,000元，合計3,208,772元（1,509,000元＋1,050,684元＋487,088元＋162,000元＝3,208,772元）；而原告應給付被告露台找補款175,392元、室內變更減少項目款229,898元以及租金補貼款200,000元，合計605,290元（175,392元＋229,898元＋200,000元＝605,290元），故被告應僅再找補支付原告2,603,482元（3,208,772元－605,290元＝2,603,482元），原告逾此部分之請求應無理由。
㈦被告行使同時履行抗辯權：
依系爭合建契約第三條第㈠款明定：「下列相關找補於交屋時同時清算」，故找補金額之給付須與交屋整體同時為之，兩造均享有民法第264條第1項所定之同時履行抗辯權，並無分樓層及時間先後之問題，被告亦表明願就整體為同時找補，如原告拒絕而仍主張部分找補，即屬原告受領遲延之問題。而原告迄今就被告所分得之27號1樓、27號2樓、25號2樓建物尚未完成交屋手續，被告爰就前述找補金額之給付與上開3戶房屋之交屋行使同時履行抗辯權，即原告須為交屋，被告始有給付找補金額之義務。
㈧答辯聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利判決願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠被告於99年1月26日以其所有坐落新北市○○區○○○段○
○○段0000地號土地（重測後為新北市○○區○○段000地號）與原告訂立系爭合建契約，全部地主分屋比率為55%，被告合建比例為10.44%。原告依與原告等地主間之系爭合建契約所興建之地上15層地下3層建築物已完工，被告所分配之4戶房屋為27號1樓建物、27號2樓建物、27號12樓建物、25號2樓建物，均已登記所有權與被告，其中27號12樓建物並於104年4月5日交屋與被告占有使用，其餘3戶則尚未交屋，並有原告所提系爭合建契約影本1份（見本院卷一第14至22頁；該份契約書之甲方欄位係由被告等全體地主簽章，並於第三條上方手寫附註：「2F及15F由32萬改為30萬，A1-2F由李素真優先選定。露台B2棟2樓改由21坪計價，由 蘇錦美 選定。」並經被告於其下蓋章。）、被告所提系爭合建契約書影本1份（見本院卷一第54至79頁；該份契約書甲方欄位僅有被告簽名，並於第三條第㈢款旁手寫附註：「A1-2F由李素真優先取得。2FB2由蘇錦美優先取得。」，及經原告公司代表人侯尹博於下方蓋章。）、土地登記謄本1份、建物登記謄本4份（見本院卷一第23至29頁）附卷可稽，及經兩造陳明在卷（見本院卷二第61頁）。
㈡被告依兩造間系爭合建契約第三條第㈡款、99年4月23日同
意書第4條，就所分配之27號2樓建物、27號12樓建物、25號2樓建物部分，應找補給原告之金額為1,509,000元。（見本院卷二第60頁反面至第61頁）。
㈢依兩造間系爭合建契約第三條第㈢款⑴，就被告未使用B2棟
2樓露台，原告應給付被告175,392元。（見本院卷二第60頁反面至第61頁）。
㈣依兩造間系爭合建契約第三條第㈢款⑵，就被告登記1樓陽
台所有權，應給付原告1,050,684元。（見本院卷二第60頁反面至第61頁）。
㈤依兩造間系爭合建契約第三條第㈣款，被告就超分車位，應
給付原告487,088元。（見本院卷二第60頁反面至第61頁）。
㈥依兩造間系爭合建契約附件一第十六條，被告應給付原告瓦
斯裝置費162,000元。（見本院卷二第60頁反面至第61頁）。
四、本件爭點及本院之判斷：㈠原告以被告未選4樓為由，依衡平原則請求被告應給付209,6
98元，有無理由？⒈原告主張：系爭合建契約第三條第㈡款約定：「㈡房屋之分
配，甲方（即被告等地主）由地面層往上分得55%坪數，乙方（即原告）由15樓往下分得45%坪數，雙方同意以整戶分配為原則，若雙方不能分配整數時，由甲方優先選擇決定讓售或購入其不足一戶之坪數（每坪單價1F以新台幣60萬元，2F以新台幣32萬元但4F以新台幣29萬元，3F及5F至14F以新台幣30萬元但15F以新台幣32萬元為找補依據）。甲乙雙方換屋時乙方須同意（每筆地號地主以壹屋為原則）附註：2F及15F由32萬改為30萬，A1-2F由李素真優先選定。」。是未選4樓者應依4樓差價每坪1萬元計價，按各合建比率分擔原告給付分配與4樓者。因合建地主按55%分得1至8樓全部及部分9樓，惟被告未選4樓每坪29萬元，而全部選分每坪30萬元，差價每坪1萬元。4樓總銷售坪200.86坪，按被告合建比率
10.44%分擔找補，被告超分209,698元（1萬元×200.86坪×
10.44%）。依據衡平原則，由原告代收分配選4樓者等語。惟被告否認兩造間有何被告應按合建比率另分擔原告應找補給分配4樓者之金額之約定。
⒉查系爭合建契約並無任何被告應按合建比率分擔原告應給付
給分配4樓者之金額，或被告應找補差額與分配4樓者並由原告代收之約定，原告此部分主張，已然無據。且按所謂訴訟標的，係指為確定私權所主張或否認之法律關係，欲法院對之加以裁判者而言。而法律關係，乃法律所定為權利主體之人，對於人或物所生之權利或義務關係。如為給付之訴，在實體法上須以可以作為請求權基礎之完全性條文（具備構成要件及法律效果之法條）始足當之。至於誠信原則、衡平原則、法理、平等互惠等法律原則或法源，並非訴訟標的。此有最高法院61年台再字第186號判例、97年度台上字第969號裁判意旨可資參照。是原告主張其得依衡平原則為此項請求之請求權云云，洵屬無據，不應准許。
㈡被告所為抵銷抗辯，有無理由？⒈被告抗辯：被告分配之27號12樓建物室內變更，及27號2樓
、27號12樓、25號2樓（即A2/2F）建物淋浴拉門原告未施工，故原告應補被告229,898元一節，為原告所不爭執（見本院卷二第12、61頁）。是被告此部分抵銷抗辯有理由。⒉被告抗辯：原告自103年11月起，即未依系爭合建契約第十
六條第㈠款約定支付房屋租金補貼，因原告迄未完成交屋，故自103年11月份起至104年8月止，共10個月，應補貼被告計20萬元一節。原告對於僅給付被告至103年10月31日止之房屋租金補貼並不爭執（見本院卷一第190頁），惟主張：
27號12樓建物已經被告於103年11月6日進行裝修，103年10月28日供經被告向銀行抵押借款，並於103年12月19日完成驗收，且被告稱該屋已於104年4月5日交屋一節，原告不爭執，又被告經原告催告協同結清債務以利交屋，而拒不協同結清以利交屋，乃可歸責於被告，原告自得終止補貼租金等語，並提出104年1月6日所寄發給被告之三重正義郵局000005號存證信函影本1份為證（見本院卷二第30至32頁）。經查：
⑴系爭合建契約第十六條第㈠款約定：「甲方（即被告）應於
乙方（即原告）取得建造後通知搬遷之日起二個月內搬遷完成，並騰空房屋交予乙方，乙方自甲方所有房屋全部騰空交屋之日起，舊屋每棟每月補貼2萬元至交付新建物交屋日止。…」是可知上開補貼，乃係補貼被告於合建房屋興建期間，被告需另覓房屋居住使用之租金補貼。
⑵而被告前於104年6月12日提出民事答辯㈠狀已自承：其已於
104年4月5日搬入27號12樓建物，故原告應補貼其103年11月至104年4月5日共5個月又4天之房屋租金102,666元等語（見本院卷一第50頁）。足證被告於27號12樓建物交屋後，已無在外租賃房屋居住之必要，自不得再依上開約定請求租金補貼。且兩造均不爭執27號12樓建物係於104年4月5日交屋（見本院卷二第61頁），其餘3戶則迄未交屋。則原告依上開約定，應補貼被告之房屋租金應為自103年11月1日起至104年4月5日止共5個月又4天，合計應為102,666元（計算式：2萬元×5月＋2萬元×4/30＝102,666元）。是被告此部分抵銷之抗辯，於102,666元範圍內，即屬有據。至原告另主張：係因被告經原告催告，仍拒不協同結清債務以利交屋，乃可歸責於被告，原告自得終止補貼租金云云，然並未能說明其得依上開理由拒絕給付房屋租金補貼之法律依據為何，且系爭合建契約亦無約定倘被告未與原告結清找補金額，原告即得終止給付租金補貼，是原告上開主張即屬無據。況原告前開所提104年1月6日所寄發給被告之存證信函，係催請被告於5日內依原告所提A方案給付8,309,280元及代書費，或依B方案暫繳6,393,080元及代書費（另1樓超分部分另行司法途徑處理）。惟該2項方案，與原告本件請求之金額皆顯有差異，且被告就原告本件請求非全無爭執，是自不能認被告拒絕給付原告所提上開2項方案之款項，即屬可歸責於被告，原告此部分主張，洵無足採。
⒊因此，被告抵銷之抗辯，於332,564元（229,898元＋102,666元＝332,564元）範圍內，為有理由。
㈢綜上，本件原告得請求被告給付之金額應為2,700,816元【
計算式：被告就所分配之27號2樓建物、27號12樓建物、25號2樓建物部分應找補給原告之金額1,509,000元－原告就被告未使用B2棟2樓露台應給付被告175,392元＋被告登記1樓陽台所有權應給付原告1,050,684元＋被告就超分車位應給付原告487,088元＋被告應給付原告瓦斯裝置費162,000元－332,564元（被告抵銷抗辯有理由部分）＝2,700,816元】。
㈣被告所為同時履行抗辯，有無理由？⒈被告抗辯：依系爭合建契約第三條第㈠款後段明定：「…下
列相關找補於交屋時同時清算。」，故找補金額之給付須與交屋整體同時為之，而原告迄今就被告所分得之27號1樓、27號2樓、25號2樓建物尚未完成交屋手續，故被告就上開3戶房屋之交屋行使同時履行抗辯權，即原告就上開3戶房屋為交屋，被告始有給付找補金額之義務等語。原告對於被告關於應同時交付27號2樓建物、25號2樓建物與被告之同時履行抗辯並不爭執（見本院卷二第61頁），惟主張：本件原告未請求被告選分之27號1樓建物之找補款部分，依系爭合建契約第三條第㈠款約定，被告就27號1樓建物不得主張同時履行抗辯等語。被告則再辯稱：依系爭合建契約第三條第㈡款約定，可知於最後分配不足一整戶之情形下，始就該不足一整戶之情形有找補之問題，並非每層各自分配，每層均需找補，兩造已明確約定1樓建物都歸所有參與合建之地主所有，建商不得有異議，則原告既不能分配1樓，更不生兩造應就27號1樓建物為找補問題等語。
⒉查系爭合建契約第三條第㈠款後段、第㈡款約定：「房屋及
土地分配：…㈠…下列相關找補於交屋時同時清算。㈡房屋之分配，甲方由地面層往上分得55%坪數，乙方由15樓往下分得45%坪數，雙方同意以整戶分配為原則，若雙方不能分配整數時，由甲方優先選擇決定讓售或購入其不足一戶之坪數（每坪單價1F以新台幣60萬元，2F以新台幣32萬元但4F以新台幣29萬元，3F及5F至14F以新台幣30萬元但15F以新台幣32萬元為找補依據）。甲乙雙方換屋時乙方須同意（每筆地號地主以壹屋為原則）。」，並手寫附註：「2F及15F由32萬改為30萬，A1-2F由李素真優先選定。…」。是上開關於建商即原告由地面層往上分得55%坪數，地主由15樓往下分得45%坪數之約定，乃係就建商與全體地主可分配之房屋比例及樓層所為之約定，即各地主原則上僅能選配上開約定之樓層。至上開關於雙方同意以整戶分配為原則，若雙方不能分配整數時，由地主優先選擇決定讓售或購入其不足一戶之坪數，以及每層找補之單價之約定，則係因各地主合建比率不一（被告合建比率為10.44%），所選配之房屋面積不當然符合其合建比率，因此約定各地主選配之房屋應以整戶為原則，又因每層房屋價值並不相同，因此如各地主選配之每戶房屋未達或超過其合建比率時，即生上開約定之分層找補問題，故而有每層找補金額單價之約定。否則依前所述，每層房屋價值本不相同，甚至有差異甚大者，倘係以各地主所選全部房屋整體計算是否超過各地主之合建比率，再以最後分配不足一戶之部分來找補，將生各地主間之分配不公平之情形，顯不符上開約定之真意。況上開條款亦無「最後分配不足之一整戶」始為找補之約定，更無所謂「最後分配不足一整戶」是指何一戶之定義約定。故被告所謂其最後分配不足之一整戶為27號12樓建物該戶，27號12樓建物才有找補問題云云，洵無足採。且倘如被告所辯，因原告與全體地主約定1樓全分歸地主，故1樓不生找補問題等語，則原告何需與被告於系爭合建契約約定1樓之找補單價。再者，地主依分屋比例55%可分得系爭合建之建築物地上1至8樓全部及部分9樓建物，倘如被告上開所辯，則原告何需與地主約定1至8樓每層之找補單價，並於手寫附註上開包含2至8樓在內之找補單價之改定。是被告此部分所辯，應無足採。
⒊職是，本件原告請求之金額，並未含被告所分配之27號1樓
建物依系爭合建契約第三條第㈠款後段、第㈡款約定應找補之金額，則被告即無從就27號1樓建物主張同時履行抗辯。
故被告就27號2樓、25號2樓建物應同時交屋之同時履行抗辯為可採，就27號1樓建物應同時交屋之同時履行抗辯則不足採。
五、從而，原告依兩造間系爭合建契約前開約定，請求被告給付2,700,816元，及自起訴狀繕本送達翌日即104年6月9日起（見本院卷一第41頁送達證書）至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍所為請求，則無理由，應予駁回。被告所為原告就27號2樓、25號2樓建物應同時交屋之同時履行抗辯，亦屬有據，應予准許。
六、兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，因經本院諭知前開同時履行，性質上不適合為假執行之宣告；原告敗訴部分，其假執行之聲請則失所附麗。是原告本件假執行之聲請，均應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經核與判決結果無影響，毋庸再一一審酌，附此敘明。
結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中華民國104年11月23日
民事第三庭法官黃信樺以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年11月23日
書記官張美玉