臺灣高等法院民事判決
112年度上字第11號
上訴人 周泰山
訴訟代理人 官朝永 律師
複代理人廖晟宇律師
被上訴人 林張幼
上一人
法定代理人 羅淑蕙
被上訴人 林秋湄
林良儒 (兼林顏梅承受訴訟人)
林美婷 (兼林顏梅承受訴訟人)
杜林素娥 (兼林顏梅承受訴訟人)
林武源 (兼林顏梅承受訴訟人)
林武信 (兼林顏梅承受訴訟人)
林知毅 (即林武進之繼承人兼林顏梅承受訴訟人)
林子傑 (即林武進之繼承人兼林顏梅承受訴訟人)
林士凱 (即林武進之繼承人兼林顏梅承受訴訟人)
共同
訴訟代理人 高秀枝 律師
上列當事人間請求塗銷地上權登記事件，上訴人對於中華民國111年11月8日臺灣 士林 地方法院111年度訴字第404號第一審判決提起上訴，本院於112年4月11日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；上開應承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第168條、第175條第1項分有明文。經查，被上訴人林顏梅於民國112年2月19日死亡，而被上訴人林聖開、林良儒、林美婷、林武源、林知毅、林子傑、林士凱、林武信、杜林素娥（下稱林聖開等9人）為林顏梅之繼承人，其等並於112年3月30日具狀聲明承受訴訟，有民事聲明承受訴訟狀、林顏梅之除 戶謄本 、林聖開等9人之戶籍謄本、繼承系統表在卷可稽（見本院卷第239至261頁），核與上開規定相符，應予准許。
貳、實體方面
一、被上訴人主張：
臺北市○○區○○段○○段000地號土地（下稱系爭土地）前為訴外人 林紅英 (下稱林紅英)所有，林紅英於日據時期將其中面積157平方公尺之土地出租予訴外人 蘇玉路 (下稱蘇玉路)興建房屋（下稱系爭租賃契約）。嗣林紅英之子即訴外人 林林 、 林添壽 、 林炳煌 、 林桂長 、 林桂富 （下稱林添壽等5人）取得系爭土地後，於民國39年間將系爭土地中權利範圍101.92平方公尺部分設定地上權予蘇玉路（下稱系爭地上權）。系爭地上權之設定係基於系爭租賃契約所為，其地租即為系爭租賃契約所約定之租金，而該租金自80年7月1日起，按6個月1期，每期租金調整為新臺幣（下同）16萬5,114元；此項租金約定雖未經登記為系爭地上權之內容，於當事人間仍發生效力。嗣上訴人於93年間，因拍賣取得蘇玉路所興建，門牌號碼為臺北市○○區○○路○段00號之房屋（下稱系爭房屋）所有權及系爭地上權，於93年5月5日辦理地上權移轉登記。依民法第426條之1規定，上訴人自取得系爭房屋所有權時起，繼受系爭租賃契約，應於每期給付租金16萬5,114元。然至本件起訴前，上訴人已積欠自106年1月1日起至109年12月31日止，共計4年即8期租金132萬0,912元。 林顏寶玉 、林桂長、 林陳淑敏 、 林志明 、原審原告林武進（已歿）及林武進之繼承人以外其他被上訴人（下稱林顏寶玉等26人）於110年3月26日寄發存證信函催告上訴人給付上開租金，惟上訴人置之不理。林武進、林志明及林武進之繼承人以外其他被上訴人（下稱林志明等23人）遂依民法第836條第1項前段規定，於110年4月27日寄發存證信函予上訴人，以該存證信函為終止系爭地上權之意思表示，該存證信函於110年4月28日到達上訴人，被上訴人再以本件起訴狀為終止系爭地上權之意思表示。被上訴人為系爭土地之部分共有人，系爭地上權既已終止，其登記已妨害被上訴人對於系爭土地之所有權等語。爰依民法第767條第1項中段規定，請求上訴人應將就被上訴人所有系爭土地，地目：建，於93年5月5日，登記原因：拍賣，字號：南港字第040420號，設定權利範圍101.92平方公尺之地上權(即系爭地上權)登記予以塗銷（原審為被上訴人勝訴之判決，上訴人不服，提起上訴）。並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：
上訴人不否認有繼受系爭租賃契約，但上訴人於93年3月4日因拍賣取得系爭地上權時，該地上權登記之內容已與系爭租賃契約迥異，當事人、租金、租賃期限與範圍均有不同，應屬個別獨自訂立之契約，基於物權之公示原則，系爭地上權既無租金之登記，即難謂係有償之地上權，系爭地上權自非系爭租賃契約之延續，被上訴人僅得依系爭租賃契約向上訴人請求給付租金，不得再另主張地上權之地租。縱認系爭地上權有租金約定，亦僅存在於系爭地上權讓與人及系爭土地所有人間，上訴人並不受其拘束，且被上訴人於110年3月26日寄發存證信函時，係催告上訴人給付系爭租賃契約之租金，則被上訴人復於110年4月27日再寄發存證信函為終止系爭地上權之意思表示，顯然於法未合，並不生終止系爭地上權之效力。又上訴人前曾依系爭租賃契約給付租金，並為此提存145萬0,360元，然因系爭租賃契約之當事人為何尚有疑義，已另提起債務人異議之訴，待該訴訟判決確定後其自會依判決結果給付等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人在第一審之訴駁回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第226至227頁）：
㈠系爭土地前為林紅英所有，林紅英自日據時期將其中面積157平方公尺之土地出租予蘇玉路興建房屋，而林添壽等5人取得系爭土地後，於39年間將系爭土地設定系爭地上權予蘇玉路。蘇玉路在系爭土地上於53年4月18日登記完成興建系爭房屋。
㈡上訴人於93年3月4日因拍賣取得系爭房屋全部，及系爭地上權全部，地上權權利範圍為系爭土地101.92平方公尺。
㈢系爭租賃契約之租金，經本院82年度上更㈠字第93號判決調整為自80年7月1日起，以6個月為1期，每期16萬5,114元確定。
㈣系爭土地現為兩造所共有，其中林許儉之應有部分比例45分之2中，有應有部分比例45分之1為訴外人林志明信託登記。
㈤林顏寶玉等26人委由律師於110年3月26日以台北火車站存證號碼000071號存證信函，催告上訴人於函到後5日內給付上開租金，該存證信函於110年3月29日到達上訴人。
㈥林志明等23人於110年4月27日以台北火車站存證號碼000110號存證信函為終止系爭地上權之意思表示，該存證信函於110年4月28日到達上訴人。
四、得心證之理由：
㈠按地上權人積欠地租達二年之總額，除另有習慣外，土地所有人得定相當期限催告地上權人支付地租，如地上權人於期限內不為支付，土地所有人得終止地上權。地上權經設定抵押權者，並應同時將該催告之事實通知抵押權人。地租之約定經登記者，地上權讓與時，前地上權人積欠之地租應併同計算。受讓人就前地上權人積欠之地租，應與讓與人連帶負清償責任。民法第836條第1項、第2項定有明文；又按地上權非以地上權人交付地租為必要(最高法院67年台上字第3779號判例意旨參照)；又承租人向土地所有人租地建屋，定有租賃期限，嗣復設定地上權登記，不過加強租賃關係而已，兩者自可並存(最高法院91年度台上字第1831號判決意旨參照)。再按地上權之成立，不以支付地租為要件，地租既非地上權之必要內容，則關於地租之約定，如未經登記，自僅發生債之效力，其經登記者，始為地上權之內容，而有物權效力。又不動產物權，係以登記表現其內容，而有公示與公信力，是登記之內容，自應特定、明確。上訴人係分別自 李阿屘 、 陳森藤 受讓地上權，土地所有人與前地上權人李阿屘、陳森藤間關於地租之約定，自須登記，且內容特定、明確，始生物權效力，而得對抗上訴人。惟依卷附土地登記簿謄本記載，李阿屘、陳森藤之地上權就地租部分均登載「空白」，並無特定、明確之地租內容，依上說明，上訴人自不因受讓地上權，當然對於土地所有人負有給付地租之義務(最高法院101年度台上字第1970號判決意旨參照)。
㈡查系爭土地前為林紅英所有，林紅英自日據時期將其中面積157平方公尺之土地出租予蘇玉路興建房屋，而林紅英之繼承人林添壽等5人取得系爭土地後，於39年間將系爭土地設定系爭地上權予蘇玉路。蘇玉路在系爭土地上於53年4月18日登記完成興建系爭房屋；上訴人於93年3月4日因拍賣取得系爭房屋全部，及系爭地上權全部，地上權權利範圍為系爭土地101.92平方公尺等事實，業為兩造所不爭執(見不爭執事項㈠㈡)，應認為真實。是以林添壽等5人於39年間設定系爭地上權予蘇玉路時，雙方已有系爭租賃契約存在，嗣後上訴人係因拍賣取得系爭房屋及系爭地上權。雖被上訴人主張系爭地上權之設定係基於系爭租賃契約所為，租金之給付即為使用土地之對價，其地租即系爭租賃契約所約定之租金，地上權係系爭租賃契約之延伸，最初設定系爭地上權時，只是未登載地租，並非約定地上權無償云云，惟上訴人則以前開辯詞置辯。經查：
⒈民法第426條之1規定：「租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。」，是以系爭土地157平方公尺面積之系爭租賃契約對因拍賣取得系爭房屋之上訴人繼續存在，上訴人亦不否認有繼受系爭租賃契約關係(見本院卷第171頁)。又查林添壽等5人之繼承人曾對蘇玉路之繼承人基於系爭租賃契約請求調整租金為自80年7月1日起，以6個月為1期，每期16萬5,114元，並經法院判決確定等情，亦為兩造所不爭執(見不爭執事項㈢)，並有本院82年度上更㈠字第93號判決在卷可稽(見原審卷第60至66頁)，可知上訴人於93年間經拍賣程序取得系爭房屋後，自應依民法第426條之1之規定，繼受系爭租賃契約而給付使用系爭土地157平方公尺之上開調整後之租金，再參以林添壽之部分繼承人曾於102年間對上訴人依上開調整租金判決，並基於系爭租賃契約請求給付租金，並經法院認定為上開調整租金之確定判決效力所及等情，亦有臺灣士林地方法院105簡上字第119號判決在卷可參(見原審卷第68至74頁)，益證上訴人之租金給付義務，係基於系爭租賃契約而來。
⒉雖林添壽等5人於39年間復將系爭土地101.92平方公尺權利範圍設定系爭地上權予蘇玉路，已如前述，惟系爭租賃契約之承租面積為157平方公尺，與系爭地上權之權利範圍為101.92平方公尺不符，是以被上訴人主張系爭租賃契約之租金即系爭地上權之地租云云，已有可疑，且觀之系爭地上權登記內容，有關地租部分最初並未登載，嗣蘇玉路之繼承人辦理繼承登記時，系爭地上權時則登載「空白」，嗣後上訴人拍賣取得系爭地上權時，亦未有記載，此有系爭土地土地登記簿、土地建物查詢資料在卷可查(見原審卷第154至160頁、原審110年度湖司調字第130號卷<下稱湖司調卷>第32頁)，可見系爭地上權並無特定、明確之地租內容為登記，而地上權之成立，不以支付地租為要件，則關於地租之約定，如未經登記，至多發生債之效力，其經登記者，始為地上權之內容，而有物權效力。從而原承租人蘇玉路向原土地所有人林紅英租地建屋，嗣林紅英繼承人林添壽等5人復以系爭土地101.92平方公尺設定系爭地上權登記，不過加強租賃關係而已，兩者本可並存。系爭地上權既無特定、明確之地租內容登記，縱有地租約定，僅發生債之效力，並無物權公示效力，是系爭地上權就地租部分未登載或登載「空白」，上訴人亦已否認系爭地上權有地租之約定，即無同意繼受僅發生債之效力之系爭地上權地租約定之意思(縱有地租約定)，且上訴人於106年9月28日因被上訴人聲請強制執行而繳交系爭土地之租金145萬0,360元，亦係被上訴人以上開調整租金確定判決為執行名義而為，此有原審法院民事執行處106年度執字第34757號卷所附案款收據、執行函、發還案款通知、保管款支出清單在卷可稽(見本院卷第335至341頁)，並為兩造所不爭執(見本院卷第379頁)，可確信上訴人係基於系爭租賃契約而給付租金，並無同意基於系爭地上權給付地租之意思，揆諸前開判決意旨及說明，上訴人自不因受讓系爭地上權，當然對於土地所有人即被上訴人負有給付地租之義務。故被上訴人主張系爭地上權之有地租約定，並非無償，系爭租賃契約之租金即係系爭地上權之地租，上訴人有給付系爭地上權之地租義務云云，容有誤會。
㈢被上訴人分別以110年4月27日寄發之存證信函與本件起訴狀為終止系爭地上權之意思表示，是否有效？系爭地上權是否已經終止？
被上訴人復主張民法第836條第1項規定之地租，並未限制必須是地上權登記之地租，應該是指使用土地之對價，只要地上權人積欠使用土地之對價達二年之總額，即符合要件等語。惟查上訴人不當然負給付系爭地上權地租之義務，且上訴人亦未同意繼受系爭地上權之地租之約定(縱有未登記之地租約定)，已如前述，則上訴人即無積欠系爭地上權地租達二年之情事，故被上訴人依民法836條第1項規定，主張上訴人未給付系爭地上權地租達二年以上總額，其分別以110年4月27日寄發之存證信函與本件起訴狀為終止系爭地上權之意思表示，即屬無據，系爭地上權並未合法終止。
㈣被上訴人依民法第767條第1項中段規定，請求上訴人將系爭地上權登記塗銷，有無理由？
系爭地上權既未合法終止，已如前述，系爭地上權仍合法存在，則系爭地上權登記即無所謂妨害被上訴人所有權行使之情，被上訴人依民法第767條第1項中段規定，請求上訴人塗銷系爭地上權登記，即無理由。
五、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項中段規定，請求上訴人應將就被上訴人所有系爭土地，地目：建，於93年5月5日，登記原因：拍賣，字號：南港字第040420號，設定權利範圍101.92平方公尺之地上權(即系爭地上權)登記予以塗銷為無理由，不應准許。原審判命上訴人應將系爭土地之系爭地上權登記予以塗銷，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院廢棄改判如主文第二項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 4 月 25 日
民事第十七庭
審判長法官黃雯惠
法官林佑珊
法官華奕超
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 4 月 25 日
書記官劉美垣