裁判字號：臺灣彰化地方法院111年訴字第51號民事判決
裁判日期：民國111年05月20日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣彰化地方法院民事判決111年度訴字第51號原告 陳文雅 訴訟代理人 吳承祐 律師被告 陳文曉
鍾彩璇 陳上義 陳婉瑜 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年4月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告陳文曉應將彰化縣○○鎮○○段000○號建物（即門牌號碼彰化縣○○鎮○○路000號房屋）騰空遷讓返還予原告。
二、被告陳文曉應給付原告新臺幣22萬5,000元。
三、被告陳文曉應自民國111年1月23日起至遷讓返還上開建物之日止，按月給付原告新臺幣3,750元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告陳文曉負擔百分之80，餘由原告負擔。
六、本判決第一項於原告以新臺幣16萬7,067元為被告陳文曉供擔保後，得假執行；但被告陳文曉如以新臺幣50萬1,200元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、本判決第二項於原告以新臺幣7萬5,000元為被告陳文曉供擔保後，得假執行；但被告陳文曉如以新臺幣22萬5,000元為原告預供擔保，得免為假執行。
八、本判決第三項就已到期部分，於原告按月以新臺幣1,250元為被告陳文曉供擔保後，得假執行；但被告陳文曉如按月以新臺幣3,750元為原告預供擔保，得免為假執行。
九、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
一、原告主張：㈠原告與被告陳文曉為親兄弟，而被告鍾彩璇（按：起訴狀誤
載為「 鐘彩璇 」，應予更正）、陳上義、陳婉瑜（下與陳文曉合稱陳文曉等4人，如單指其一，則逕稱其等之名）則為被告陳文曉之配偶、子女。
㈡原告與被告陳文曉之父 陳號雄 （民國95年11月12日死亡）於82年間購買坐落彰化縣○○鎮○○段00000地號土地（權利範圍：
全部）、同段651-5地號土地（權利範圍：全部）、同段652-1地號土地（權利範圍：全部）（下合稱系爭土地）及其上同段446建號建物（即門牌號碼彰化縣○○鎮○○路000號房屋，房屋稅籍編號：00000000000號；下稱系爭房屋，並與系爭土地合稱系爭房地）後，因無力償還借款，遂由原告於95年間向陳號雄購買系爭房地，並另申請房貸約新臺幣（下同）300萬元以償還陳號雄所積欠之借款，之後原告即辦理系爭房地之所有權移轉登記而成為系爭房地之所有權人。
㈢詎被告陳文曉等4人卻未經原告之同意，持續占有使用系爭房
屋，原告乃於102年7月間與被告陳文曉商討收回系爭房屋，並告知被告陳文曉應於3個月內搬離系爭房屋，然被告陳文曉等4人迄今卻仍未搬遷，已妨害原告於系爭房屋之使用收益，故原告茲依民法第767條第1項前段、中段之規定，請求被告陳文曉等4人騰空遷讓返還系爭房屋，及依民法第179條之規定，請求被告陳文曉等4人分別給付自起訴狀繕本送達之日往前回溯5年相當於租金之不當得利22萬5,000元，與自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，分別按月給付相當於租金之不當得利3,750元。
㈣並聲明：
⒈被告陳文曉等4人應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。
⒉被告陳文曉等4人應分別給付原告22萬5,000元，並自起訴狀
繕本送達翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，分別按月給付原告3,750元。
⒊願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告陳文曉等4人抗辯：㈠被告陳文曉等4人居住於系爭房屋內，並非因陳號雄或原告將
系爭房屋無償借予或出租給被告陳文曉等4人使用，而是因被告陳文曉有將營業所得交給陳號雄以購買價金650萬元之系爭房地，且被告陳文曉於系爭房地交付前即已繳付價金320萬元，可見被告陳文曉已具系爭房地之部分所有權，故被告陳文曉是基於自己之所有權才居住在系爭房屋，而被告鍾彩璇、陳上義、陳婉瑜因屬被告陳文曉之配偶、子女，故才亦同住在系爭房屋。
㈡原告買受系爭房地時，雖系爭房地因陳號雄未清償借款而遭
假扣押登記，嗣並經原告申請約300萬元之貸款為陳號雄清償借款才塗銷該登記，然原告之貸款約300萬元與系爭房地之價值650萬元顯不相當，而原告既未提出差額之金流，則原告與陳號雄間應屬假買賣；又陳號雄將系爭房屋之所有權移轉登記予原告所有，應為借名登記關係，陳號雄之全體繼承人就系爭房屋均有權利，故原告請求被告陳文曉等4人遷讓返還系爭房屋及給付相當於租金之不當得利，並無理由。㈢並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實（見本院卷第212、213頁）：㈠原告與被告陳文曉之父陳號雄（95年11月12日死亡）於82年7
月6日因買賣而登記為系爭土地之所有權人，及於83年7月21日經登記為坐落系爭土地上之系爭房屋所有權人；嗣陳號雄於95年2月16日以買賣為登記原因，移轉登記系爭房地之所有權給原告，且原告於受讓系爭房地前，有為陳號雄清償系爭房地之貸款約300萬元。
㈡被告陳文曉於88年8月20日將戶籍遷入系爭房屋，現被告陳文
曉、被告陳文曉之配偶即被告鍾彩璇、被告陳文曉之子女即被告陳上義、陳婉瑜居住在系爭房屋內，並作為住家使用，且依戶籍謄本所載，被告陳文曉現登記為系爭房屋之戶長。
㈢原告於110年5月11日寄送龜山郵局存證號碼第112號存證信函
予被告陳文曉，主張被告陳文曉應於函到1個月內搬離系爭房地，嗣被告陳婉瑜有代為收受該存證信函；另原告再於110年12月14日委由吳承祐律師寄送台中法院郵局存證號碼第2998號存證信函給被告陳文曉，主張被告陳文曉應於收受該存證信函後14日內搬離系爭房地，嗣被告陳婉瑜有代為收受該存證信函。
四、兩造之爭點（見本院卷第213頁）：㈠被告陳文曉等4人占有使用系爭房屋有無法律上原因？㈡原告依民法第767條第1項前段、中段之規定，請求被告陳文
曉等4人騰空遷讓返還系爭房屋，並依民法第179條之規定，請求被告陳文曉等4人各給付22萬5,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，分別按月給付3,750元，有無理由？
五、得心證之理由：㈠原告是否為系爭房屋之所有權人？
原告雖主張其為系爭房屋之所有權人（見本院卷第10頁），然已為被告陳文曉等4人所否認，並辯稱：被告陳文曉有將營業所得320萬元交給陳號雄以購買價金650萬元之系爭房地，可見被告陳文曉具系爭房屋之所有權，且陳號雄僅以約300萬元就將系爭房地之所有權移轉登記予原告，足見陳號雄與原告間應為借名登記關係，陳號雄之全體繼承人就系爭房屋均有權利等語（見本院卷第135、181至183、212頁），並提出預定房地買賣契約書、分期付款明細表、建築改良物買賣所有權移轉契約書、戶籍謄本為證。經查：
⒈按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，
非經登記，不生效力，且不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，民法第758條第1項、第759條之1第1項定有明文。系爭房屋於95年2月16日因買賣而登記為原告所有一節，有建物登記謄本在卷可稽（見本院卷第103頁），則依上開規定，應推定原告為系爭房屋之適法所有權人，且被告陳文曉既陳稱：具父子關係之陳號雄、原告就系爭房地所為之假買賣，應視同贈與等語（見本院卷第211頁），可見被告陳文曉亦自承陳號雄有讓與系爭房地所有權予原告之真意，故堪認原告確為系爭房屋之所有權人。
⒉被告陳文曉等4人雖以前詞置辯，惟查：
⑴被告陳文曉等4人所提出之預定房地買賣契約書、分期付款明
細表、建築改良物買賣所有權移轉契約書、戶籍謄本（見本院卷第141至175頁），至多僅足證明陳號雄曾以買受人之身分向一心建設股份有限公司（下稱一心公司）購買價金為650萬元之系爭房地，並辦理系爭房屋之所有權登記，一心公司有按系爭房屋之工程進度收受價金合計320萬元，被告陳文曉於88年8月20日即將戶籍遷入系爭房屋迄今，及被告鍾彩璇、陳上義、陳婉瑜之戶籍亦在系爭房屋等情而已，並無從證明被告陳文曉是與陳號雄一同向一心公司購買系爭房地，亦無法佐證被告陳文曉曾交付320萬元予陳號雄或一心公司以支付系爭房地之價金；再者，縱認被告陳文曉曾有給付320萬元給陳號雄，因金錢交付之原因多端，被告陳文曉亦可能為贈與抑或借款320萬元給陳號雄，並非必然是出資以為自己購買取得系爭房地之所有權，此由系爭房地自始迄今均從未登記被告陳文曉為所有權人一節觀之（見本院卷第107至121頁），即足佐證，故被告陳文曉等4人上開辯稱：被告陳文曉亦具系爭房屋之所有權等語（見本院卷第135、181至183頁），並非可信。
⑵原告固僅代陳號雄清償所積欠之借款約300萬元，即於95年2
月16日自陳號雄受讓取得系爭房地之所有權（見本院卷第213頁），然陳號雄與原告為父子（見本院卷第87頁），顯與毫不認識、無情感基礎、僅因買賣不動產才相互接洽之陌生人不同，且依被告陳文曉之陳述及系爭房地之地籍異動索引所示（見本院卷第107至121、183頁），系爭房地於91年6月20日就已遭債權人申請假扣押登記，而隨時處於將遭債權人聲請強制執行拍賣之狀態，則陳號雄於95年間不忍已居住逾10年、具感情之系爭房地於日後遭變價拍賣，直接降價以低於650萬元之約300萬元價格出賣並讓與系爭房地予其子即原告，誠屬可能，與常情並無違背；何況被告陳文曉亦陳稱：具父子關係之陳號雄、原告就系爭房地所為之假買賣，應視同贈與等語（見本院卷第211頁），而同自承陳號雄有使原告實際取得系爭房地所有權之意思，可見原告除為系爭房地之所有權登記名義人外，亦是系爭房地之實際所有權人，而非借名予陳號雄辦理系爭房地所有權登記之形式上出名人，故被告陳文曉等4人上開辯稱：陳號雄與原告有成立借名登記契約，陳號雄死亡後，陳號雄之全體繼承人對系爭房屋均有權利等語（見本院卷第212、214頁），不足採信。㈡被告陳文曉等4人占有使用系爭房屋有無法律上原因？
被告陳文曉等4人雖辯稱：因被告陳文曉有就系爭房屋出資而取得系爭房屋之所有權，且陳號雄與原告間有借名登記關係，身為陳號雄繼承人之被告陳文曉就系爭房屋自有權利，故其等得合法使用系爭房屋等語（見本院卷第135、181至18
3、212頁），然原告為系爭房屋之登記名義與實質上之唯一所有權人，而被告陳文曉則不具系爭房屋之所有權，且陳號雄與原告間就系爭房屋亦無成立借名登記契約等節，業經本院說明如上，故被告陳文曉等4人上開所辯，並非可採，被告陳文曉等4人自無得占有使用系爭房屋之所有權合法權源存在。
㈢原告依民法第767條第1項前段、中段之規定，請求被告陳文
曉等4人騰空遷讓返還系爭房屋，有無理由？⒈依前所述，被告陳文曉既無占有使用系爭房屋之所有權法律
上權源，自屬無權占有，並已妨害原告於系爭房屋之所有權行使，故原告依民法第767條第1項前段、中段之規定，請求被告陳文曉騰空遷讓返還系爭房屋，核屬有據。
⒉按所謂占有人，是指對於物有事實上管領之力者而言，此觀
之民法第940條規定自明。而依民法第942條規定：受僱人、學徒、家屬或基於其他類似之關係，受他人之指示，而對於物有管領之力者，僅該他人為占有人。故家屬因隨家長共同生活而受指示占用標的物，為占有輔助人。占有輔助人對於標的物雖是物理上之事實支配者，然社會觀念上不認其具有獨立之事實支配，此項事實支配專屬於該為指示之他人，故占有輔助人僅是占有人之占有機關，而非占有人，且亦不問其成年與否。又因占有輔助人並非占有人，因之，依占有之規定所得享之利益、應受之保護及應為之負擔，原則上惟該指示之他人享有與負擔之，如占有人為無權占有土地者，權利人僅得請求占有人遷讓返還占用之土地及返還無權占有所受之不當得利，占有輔助人則不與焉。經查，被告鍾彩璇、陳上義、陳婉瑜分別為被告陳文曉之配偶、子女，且與被告陳文曉自88年間起就一同居住在系爭房屋至今，並現以被告陳文曉為戶長等情，已為兩造所不爭執（見本院卷第182、1
83、213頁），並有戶籍謄本存卷可參（見本院卷第161頁），可見被告鍾彩璇、陳上義、陳婉瑜是基於共同生活關係，以家屬身分隨同被告陳文曉居住在系爭房屋，而僅為被告陳文曉於系爭房屋之占有輔助人而已，而此亦為被告鍾彩璇、陳上義、陳婉瑜所自承（見本院卷第181頁），故原告依民法第767條第1項前段、中段之規定，請求被告陳文曉之占有輔助人即被告鍾彩璇、陳上義、陳婉瑜騰空遷讓返還系爭房屋，並非有據。㈣原告依民法第179條之規定，請求被告陳文曉等4人各給付22
萬5,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，分別按月給付3,750元，有無理由？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益；依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條但書分別定有明文。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院61年台上字第1695號、97年度台上字第294號判決意旨參照）。被告陳文曉無權占有系爭房屋，已受有使用系爭房屋之利益，並致原告受有無法使用系爭房屋之損害，且此利益依其性質無法返還，則原告依前揭規定，自得請求被告陳文曉償還相當於租金之價額。
⒉按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價
年息百分之10為限，而所謂土地申報總價，是以法定地價為準，即土地所有人依土地法所申報之地價，而建築物申報總價則為該管縣市地政機關估定之價額；又舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之80為其申報地價，土地法第97條第1項、第148條、土地法施行法第25條、平均地權條例第16條分別定有明文。又關於建築物之申報總價，因目前地政機關並未進行估定（見本院卷第189、190頁），故無房屋之申報總價可資認定，然參酌房屋稅條例第10條第1項、第11條之規定，可知房屋課稅現值是由不動產評價委員會評定，應適足以作為建築物價額之基準。至所謂「年息百分之10為限」，乃指租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息百分之10計算之，尚須斟酌房屋之位置、工商業繁榮之程度、使用人利用房屋之經濟價值及所受利益等情事，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判決意旨參照）。系爭房屋直接面臨彰化縣溪湖鎮中興路，交通應屬便利，且四周大都為住家，商業活動尚非發達，且距彰化縣溪湖鎮之市中心仍有一段距離之情，有現場照片、GOOGLE地圖附卷可憑（見本院卷第55、225頁），且被告陳文曉占用系爭房屋復僅是為供其及家人居住使用，並未作為營業牟利（見本院卷第213頁），因此，本院審酌前揭情節後，認以系爭土地申報地價與系爭房屋課稅現值之總價年息百分之7計算相當於租金之價額為適當。⒊依土地登記謄本所示（見本院卷第91、95、99頁），被告陳
文曉所使用之系爭房屋占用系爭土地之面積分別為38、17、44平方公尺，合計99平方公尺，並再依系爭土地之歷年申報地價、系爭房屋課稅現值及上開年息計算後，被告陳文曉就系爭房屋自起訴狀繕本送達之日往前回溯5年（見本院卷第71至77頁），即106年1月23日起至111年1月22日止，所受相當於租金之價額合計為23萬6,117元，而自起訴狀繕本送達之翌日即111年1月23日（見本院卷第71至77頁）起每月所受相當於租金之價額則為4,171元（詳如附表所示），故原告依民法第179條前段之規定，只請求被告陳文曉給付自106年1月23日起至111年1月22日止相當於租金之不當得利22萬5,000元，及自111年1月23日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利3,750元（見本院卷第9頁），應屬有據。
⒋依前所述，被告鍾彩璇、陳上義、陳婉瑜既僅為被告陳文曉
於系爭房屋之占有輔助人，而非占有人，則揆諸前揭意旨，對原告自不構成不當得利，故原告依民法第179條之規定，請求被告鍾彩璇、陳上義、陳婉瑜各給付自106年1月23日起至111年1月22日止相當於租金之不當得利22萬5,000元，及自111年1月23日起至遷讓返還系爭房屋之日止，分別按月給付相當於租金之不當得利3,750元（見本院卷第9頁），並非可採。
六、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、中段、第179條前段之規定，請求㈠被告陳文曉將系爭房屋騰空遷讓返還予原告；㈡被告陳文曉應給付原告自106年1月23日起至111年1月22日止相當於租金之不當得利22萬5,000元；㈢被告陳文曉應自111年1月23日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利3,750元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
七、關於假執行之說明：原告勝訴部分，原告、被告陳文曉 陳明 願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，均合於法律規定，爰分別酌定相當擔保金額宣告之。至原告就敗訴部分陳明願供擔保聲請宣告假執行，因訴之駁回而失所依據，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，被告陳文曉聲請通知證人 陳秋燕 到庭作證，以佐證陳號雄與原告間就系爭房屋具借名登記關係（見本院卷第214、221頁），核無必要，礙難准許，且兩造其餘攻擊防禦方法及證據，亦核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國111年5月20日
民事第一庭法官許嘉仁以上正本係照原本作成。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國111年5月20日
書記官曾靖雯附表：不當得利計算表。