臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 98年度南小字第1672號
原 告 錦上公寓大廈管理委員會
法定代理人 丙○○
複代理人 甲○○
被 告 乙○○
上列當事人間給付管理費事件，本院於中華民國99年1月11日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣捌萬柒仟伍佰元，及自民國九十八年十一
月十五日起至清償日止，按週年利率百分五計算之利息。
訴訟費用新台幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。
理由要領
一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴
訟法第386條所列各款情事，爰依原告之聲請，由其一造辯
論而為判決，合先敘明。
二、原告起訴主張：
㈠被告係錦上公寓大廈之住戶，依本大樓住戶公約之規定，被
告每期（1個月）應繳納住戶及停車位管理費新臺幣（下同
）2,500元，惟被告自民國95年11月至98年9月（共計35個月
）止均未繳納，總計積欠87,500元，原告已依公寓大廈管理
條例第21條之規定催繳，惟被告置之不理，爰依法訴請被告
給付管理費。並聲明：被告應給付原告87,500元，及自起訴
狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈡對於被告抗辯之陳述：依錦上公寓大廈組織章程第二章住戶
規約第5條第2、3項之規定，每戶每月2,000元，及機械車位
每月500元之管理費，被告為錦上公寓大廈之區分所有權人
，管理費既經住戶大會開會決定，即應依據住戶規約之規定
，無論被告是否居住於本大廈，皆有繳交管理費之義務等語
。
三、被告雖未於最後言詞辯論期日到場，惟據其前到場以：被告
雖為區分所有權人，且有地下機械停車位，惟被告所有之建
物為空屋，被告從未居住於此，且亦未使用機械停車位，應
無需繳交管理費；況被告從未收受住戶規約，原告亦未曾提
供住戶規約予被告，直至原告起訴後，被告才得以知悉該規
約之內容；依據住戶規約，管理費由住戶大會協議定之，惟
被告並未收受開會之通知，故住戶規約關於管理費之繳納規
定對於被告不生效力等語，資為抗辯。並聲明：駁回原告之
訴。
四、經查：本件原告主張之上開事實，業據其提出與所述相符之
管理組織報備證明、系爭土地及建物登記謄本、管理費催繳
通知單、錦上公寓大廈組織章程及住戶規約為證。被告雖以
其未實際居住於該處，且未使用機械停車位，故無需繳交管
理費；又被告未曾收受住戶規約，亦並未收受開會通知，住
戶規約關於管理費之規定對其不生效力一節為辯。惟查：
㈠按公寓大廈之區分所有權人為公寓大廈團體之成員，對於公
共設施之管理、使用自應尊重全體住戶之共同意見，若准許
個別之所有權人未依決議之方式，擅自以個別之原因否決規
約之效力，將使公寓大廈之公共事務無從進行，有害其他大
多數區分所有權人之公共利益，顯不符合現代群居生活之需
要及公平正義，是個別之區分所有權人縱認為規約之內容有
不甚合理之處，於規約內容經合法決議修正變更前，仍應受
其拘束。錦上公寓大廈區分所有權人制定之住戶規約關於繳
納住戶及停車位管理費之決議，係全體住戶組成之自治團體
所為之協議，具有自治規約之性質，對全體區分所有權人均
生拘束力，已如前述，該規約之規定內容，且觀諸該規約並
無未居住其內及未使用停車位即免除繳納住戶及停車位管理
費之約定，則被告既為錦上公寓大廈之區分所有權人，且有
機械停車位，自應依規約之規定繳納所應負擔之住戶及停車
位管理費，至於其是否居住該處，或是否使用停車位，概不
影響其負擔管理費用之義務。
㈡又按區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區
分所有權人2/3以上及其區分所有權比例合計2/3以上出席，
以出席人數3/4以上及其區分所有權比例占出席人數區分所
有權3/4以上之同意行之，公寓大廈管理條例第31條定有明
文。錦上公寓大廈住戶規約第9條針對決議出席數及表決權
數已作特別之約定，是屬公寓大廈管理條例第31條所指之除
外規定，是按該規約第9條規定，區分所有權人會議討論事
項，應有區分所有權人過2/3及其區分所有權比例合訓過
2/3之出席，以出席人數過2/3及其區分所有權比例占出席人
數區分所有權合計過半數之同意行之。同議題，須區分所有
權比例1/5出席，1/2以上同意行之。是以法律為因應建築物
區分所有權朝向團體色彩發展，乃創設以集會功能之多數決
方式解決共同事務之機制，亦即由2個或2個以上當事人，平
行協同之意思表示相互合致而成立之合同行為，以具有同一
內容之平行協同複數意思表示為其成立要素，各意思表示只
有一個方向，經會商後均趨於一致，即屬多數人間利益的共
同促成，有拘束全體住戶之效力，而被告為錦上公寓大廈之
住戶，已如前述，是系爭住戶規約自有拘束被告之效力。
㈢另公寓大廈住戶區分所有權人決議之效力如何，公寓大廈管
理條例並無明文規定，公寓大廈住戶之性質雖屬非法人團體
，然由其性質觀之，已與社團法人相當接近，故關於其意思
決定機關所為決議之效果，自應類推適用民法第56條關於社
團總會決議效力之規定（最高法院93年度台上字第2347號判
決意旨參照）。而依民法第56條規定：「總會之召集程序或
決議方法，違反法令或章程時，社員得於決議後3個月內請
求法院撤銷其決議。但出席社員，對召集程序或決議方法，
未當場表示異議者，不在此限。總會決議之內容違反法令或
章程者，無效。」，是公寓大廈區分所有權人會議之決議，
其召集程序或決議方法如有違反法令或規約時，自得訴請法
院撤銷其決議；倘屬決議之內容違反法令或規約時，則為無
效。據此，姑且不論原告成立是否合於法定程序，依上開說
明，在區分所有權人訴請法院撤銷該區分所有權人大會會議
決議以前，該決議仍為有效，全體區分所有權人應受該決議
之拘束，而上開決議迄今並尚未經法院判決撤銷確定，被告
自不得以其未收受區分所有權人會議之開會通知，亦未參與
該會議等情，而認原告所為管理費數額之決議對其不生效力
。
㈣綜上，被告以未居住於該處且亦未使用機械停車位，無需繳
交管理費；又其未曾收受住戶規約，且未收受開會之通知，
認管理費用決議對其不生效力之抗辯，並不足採。復按錦上
公寓大廈住戶規約第5條第2項、第3項之規定，被告應依區
分所有權人會議決議之規定，向原告依每戶每月繳納管理費
2,000元，機械車位每月500元。是以被告每月應依住戶規約
繳納2,500元管理費，被告自95年11月至98年9月共計35個月
未繳納，被告積欠管理費計87,500元【計算式：2500×35
＝87500】。
五、末按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或
其他應負擔之費用已逾2期或達相當金額，經定相當期間催
告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給
付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條定有明
文。本件原告請求被告給付積欠之管理費87,500元即屬有據
。從而，原告本於公寓大廈管理條例第21條及錦上公寓大廈
住戶規約第5條第2項、第3項之規定，請求被告給付87,500
元，及自起訴狀繕本送達翌日即98年11月15日起至清償日止
，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。
六、本件訴訟費用額確定為1,000元，應由敗訴之被告負擔，爰
確定訴訟費用額如主文第2項所示。又本件係屬民事訴訟法
第436條之8第1項小額訴訟事件，所為被告敗訴之判決，依
同法第436條之20規定，應依職權宣告假執行。
七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條之23
、第436條第2項、第385條第1項前段、第78條、第436條之
19、第436條之20，判決如主文。
中華民國99年1月25日
臺南簡易庭法官張桂美
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
對於小額程序之第一審判決之上訴，非以其違背法令之理由，不
得為之。且上訴狀內應記載表明(一))原判決所違背之法令及其具
體內容。(二)依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實者。
中華民國99年1月25日
書記官謝安青