臺灣雲林地方法院民事判決
114年度訴字第26號
原告展家企業有限公司
法定代理人 蔡長晃
被告 莊靜如
訴訟代理人 吳榮達
上列當事人間請求返還房屋事件，本院於民國114年3月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
第按被告於收受訴狀後，如認有答辯必要，應於十日內提出答辯狀於法院，並以繕本或影本直接通知原告；如已指定言詞辯論期日者，至遲應於該期日五日前為之（民事訴訟法第267條第1項）。經查，被告於民國114年2月5日即收受本件起訴狀繕本及開庭通知（開庭期日：同年3月4日）等各情，此有本院送達證書在卷（見卷內第109頁）可稽，詎至前揭開庭期日，被告始當庭提出答辯狀，復未以說明其理由，是被告顯未善盡其一般的協力迅速進行訴訟之義務，合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告方面：
㈠聲明：
⒈被告應將門牌雲林縣○○鄉○○村○○路00○0號建物中
之2樓及3樓（含公共設施）遷讓交還原告。
⒉被告應給其新台幣（下同）56,000元。
⒊被告應自本件起訴狀繕本送達翌日起至將第1項建物交還之日止，每月給付其84,000元。
㈡陳述：
⒈101年2月5日被告以每月23,000元向伊租用雲林縣○○鄉○○村○○路00○0號建物中之2及3樓層（下稱系爭房屋），租期至103年10月31日屆滿，因被告仍使用系爭房屋原定期租約則更新為不定期租約，租金經雙方變更為每月28,000元，詎至113年5月間起被告即未依約給付租金，經伊以押租金抵償後，被告現已積欠伊租金達2個月以上，伊乃於113年8月9日以書面（即 朴子祥 和郵局84號存證信函）通知被告，限其於接受通知後即日繳清欠租
，否則終止租賃契約約，而被告迄仍未於伊所定之限期內繳清欠租。
⒉因被告積欠伊租金已達2個月以上，依民法第440條規定兩造間之上開租約業經伊於113年9月24日以存證信函對被告表示終止，爰依民法第455條前段（或兩造租約第14條第1項）規定，請求被告應將系爭房屋交還伊，並請求被告應給付其前所積欠之2個月【即113年7、8月份】租金共計56,000元。另兩造約明租約終止後，被告未即時遷讓交還系爭房屋時，應每月支付3倍租金之違約金至遷讓完竣止（見兩造租約第14條第2項）。
⒊至被告主張欲以其支出之電梯保養、修繕、檢查等費用扣抵系爭房屋之租金，並為同時履行之抗辯云云。然系爭房屋之電梯並無損壞，且被告亦未提出系爭房屋相關修繕費用單據，亦未依法先行催告伊修繕系爭房屋，是被告主張要以電梯修繕、檢查等支出扣抵所租欠之租金，不符民法第429條、第430條規定，其上開抗辯要不足採。
二、被告方面：
㈠聲明：駁回原告之訴。
㈡陳述：
⒈100年12月間蔡長晃至伊所經營之補習班推介出租系爭房屋，因系爭房屋設置有電梯設備，此對有中度肢障之訴外人（即伊所經營補習班班主任）吳榮達有其便利性，經商討後伊決定承租。惟系爭房屋之電梯已近9年未維護，致未能取得電梯使用許可，導致伊無法將補習班搬至系爭房屋營運，直至101年9月初吳榮達與訴外人三菱電梯股份有限公司簽立服務契約，並對系爭房屋之電梯完成檢修，至該月月底方開始使用系爭房屋。因吳榮達長此為系爭房屋出租人代為支付上開電梯檢修費，合計320,980元，而吳榮達前已將其所有之此部分債權（即民法第176條）轉讓予伊。
⒉其次，101年2月至9月此段期間，因上開事由致伊無法使用系爭房屋，原告卻享有7個月合計175,000元（計算式：25,000×7＝175,000）租金之不當得利，被告自應將此部分之租金返還予伊。
⒊又系爭房屋出租人自108年10月15日至113年5月14日止，每月向伊增加收取營所稅1,000元，總計收取55,000
元，惟原告於113年8月9日在其所發之朴子祥和郵局84號存證信函中表示租金「稅賦自付」，伊表示同意，則此55,000元為房租溢付款，自能用以扣抵房租。
⒋再者，伊於112年12月13日向原告表示系爭房屋之電梯故障、地磚隆起等因素致伊之補習班無法運營，每月收入短少5萬元，因而其自得行使同時履行抗辯權，從而，原告於上開期間所收之租金要為不當得利。
三、得心證之理由：
㈠按債權人基於債之關係，得向債務人請求給付（民法第199
條第1項）。其次，債權債務主體應以締結契約之當事人為準，苟非締結契約之債權人，即不得基於該契約對合約相對人為履行債務之請求。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，亦應駁回原告之請求。
㈡查，原告就其所主張之前揭情事，固據其提出房屋租賃契約書1份、存證信函2份、租金匯款紀錄資料1份（均影本）等在卷（見卷內第17－83頁）為佐。惟觀諸上開房屋租賃契約書所載承租人雖為被告，但出租人要為訴外人蔡長晃，職是原告顯非系爭房屋租約之締約當事人至灼。從而，原告既非系爭房屋租約之出租人，則其依該租約對被告為履行債務之請求，即屬無據，不應准許。
四、結論：本件原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 3 月 18 日
民事第一庭 法 官蔣得忠
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 3 月 18 日
書記官 李欣芸