裁判字號：臺灣高雄地方法院100年訴字第1676號民事判決
裁判日期：民國101年03月08日
裁判案由：返還土地等
臺灣高雄地方法院民事判決100年度訴字第1676號原告 林義城 訴訟代理人 蔡博良 被告 玄祥 實業有限公司法定代理人 凌金順 訴訟代理人 黃建生 被告 朱德蓮 當事人間返還土地等事件，本院民國101年2月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告玄祥實業有限公司應將坐落高雄市○○區○○段牛寮小段第一零一零、第一零一零之七、第一零一零之十三、第一零一零之
十四、第一零一零之十五、第一零一零之十六、第一零一零之十七號土地上如附圖所示A1、B1、C1、D1、E1、F1、G2、G4部分之水利電氣設備、活動廁所、鐵管、盆栽等雜物拆除，將該部分土地返還予原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔二分之一，餘由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國99年9月28日經本院98年度司執字第99803號強制執行拍賣程序，拍賣取得坐落高雄市○○區○○段牛寮小段1010、1010-7、1010-13、1010-14、1010-1
5、1010-16、1010-17地號土地七筆（下稱本件土地），並於99年10月11日核發不動產移轉證書，原告已於99年10月31日收受，上開土地並於99年11月3日辦理所有權移轉登記。然系爭土地上原有被告種植之農作物、設置之水利電氣設備、圍牆等設施，原告乃於99年11月11日以存證信函要求被告拆遷，並將系爭土地回復原狀，詎被告拒絕拆遷且索求賠償新台幣（下同）1,500,000元。為此，爰依民法第767條規定提起本訴。並聲明：㈠被告玄祥實業有限公司應將本件土地上如附圖所示A1、B1、C1、D1、E1、F1、G2、G4之農作物、水利電氣等雜物拆除後，將該部分土地交還原告。㈡被告朱德蓮應將本件土地如附圖所示之A、B、C、D、E、E2、F、F2、G1之圍牆拆除後，將本件土地交還原告。
二、被告各則以：
（一）被告玄祥實業有限公司：伊在債權人鳳山市農會設定抵押權前，即已訂定土地租賃及開發合約（下稱本件租賃契約）在案。且在本件租賃期間內，伊已完成系爭土地改良整地並取得高雄縣政府核發82年8月23日高縣建局建管字第10394號雜項執照及（82）高縣建局建管字第16435號雜項使用執照，等同取得合法之地上權，是伊係合法占有系爭土地。另原告已知悉系爭土地拍賣程序不予點交，竟仍強行欲以100,000元訴請返還系爭土地及拆遷地上物，有欠妥適等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
（二）被告朱德蓮：系爭土地上之圍牆並非伊所有，伊亦無占用圍牆，如果原告要拆除圍牆，伊不會阻擾，且圍牆等安全設施並未併同系爭土地及建物之拍賣程序，原告應已知悉，原告強行欲以10,000元訴求返還土地及拆遷地上物，實有違情理等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項如下：
（一）本件土地原為黃建生所有，黃建生於00年00月及83年2月間分別向高雄縣鳳山市農會借款，並以本件土地為被告設定抵押權。黃建生設定上開抵押權後，本件土地於84年間建有如附圖所示A2、B2、C2、D2、G3之未保存登記建物，其門牌號碼為高雄市○○區○○路東巷73附12號（下稱本件建物）。黃建生積欠高雄縣鳳山市農會借款未還，經高雄縣鳳山市農會聲請拍賣本件土地及建物。
（二）原告於99年9月28日經法院拍賣程序取得本件土地，並於99年11月3日辦理所有權移轉登記。
（三）被告玄祥公司目前占用本件土地如附圖所示A1、B1、C1、D1、E1、F1、G2、G4部分。（本院卷第104頁）
（四）本件土地上如附圖所示A1、B1、C1、D1、E1、F1、G2、G4部分，有農作物、果樹、水力電氣設施、活動廁所、鐵管、盆栽等雜物。
（五）本件土地上如附圖所示A、B、C、D、E、E2、F、F2、G1上設有圍牆。
四、本件爭點：
（一)本件土地上如附圖所示A1、B1、C1、D1、E1、F1、G2、G4
G4部分有農作物、果樹、水力電氣設施、活動廁所、鐵管、盆栽是否為被告玄祥公司所有?被告玄祥公司對上開設備雜物是否有處分之權能?
（二)被告玄祥公司抗辯占用本件土地上有地上權或租賃關係，有無理由？
（三)本件土地如附圖所示之A、B、C、D、E、E2、F、F
2、G1之水泥圍牆、板牆是否為被告朱德蓮所有?被告朱德蓮是否占用上開土地?
五、系爭土地上如附圖所示A1、B1、C1、D1、E1、F1、G2、G4部分之農作物、水利電氣設施、活動廁所、鐵管、盆栽等雜物是否為被告玄祥公司所有?被告玄祥公司對上開設備雜物是否有處分之權能?
（一)原告主張：被告玄祥公司占用本件土地如附圖所示A1、B1
、C1、D1、E1、F1、G2、G4部分，種植之農作物及設置之水利電氣等設施、活動廁所、鐵管等雜物迄今，原告乃於99年11月11日以存證信函要求被告玄祥公司拆遷，並將本件土地回復原狀，詎被告玄祥公司拒絕拆遷且索求補償費等語。被告玄祥公司則抗辯：上開農作物、水力電利設備、活動廁所、鐵管等物確為被告玄祥公司當初開發本件土地時所設置，而為被告玄祥公司所有云云。
（二）按動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有權人，取得動產之所有權。民法第811條定有明文。而所謂成為不動產之重要成分，係指此種結合具有固定性、繼續性，而未成為另一獨立之定著物而言。又所謂重要成分，係指二物互為結合，非經毀損或變更其性質，不能分離者而言。動產是否因附合而成為不動產之重要成分，應斟酌其固定性及繼續性程度，依社會經濟觀念加以認定。
（三）經查，本件土地上如附圖所示A1、B1、C1、D1、E1、F1、G2、G4部分之農作物等物，雖為被告玄祥公司出資設置，此為兩造不爭執（本院100年度鳳簡字第14號卷第54頁），已如前述，惟上開農作物，果樹，原係動產，既種植於土地後，附合於土地不動產上，而不可分離，自為土地之重要成分，其所有權，應由土地之所有權人即原告取得，原告就上開農作物、果樹，本有拆除的權能，無待被告玄祥公司拆除，被告玄祥公司就上開農作物、果樹並無所有權，被告玄祥公司自無拆除之處分權能。
(四)又查，本件土地上尚有水利電氣設備、活動廁所、鐵管及
盆栽等雜物，係被告玄祥公司出資設置，為兩造不爭執，已如前述，又本件土地上之水利電氣設施，雖定著在F1土地之圍牆水泥柱上，惟依現場照片觀之，顯係臨時應急而搭建，並非繼續密切附著於土地上不易移動，有照片為證（鳳簡卷第19頁），並經本院於100年3月16日至現場勘驗屬實，有前揭勘驗筆錄為證(鳳簡事件第70頁)，亦非定著物，不屬於土地之不動產，仍為動產，其所有權仍為被告玄祥公司所有，而非土地之所有權人原告所有。又鐵管及盆栽係動產，而放置於上開土地上，並無附合於土地上而為土地之重要成分，仍為動產，而非不動產，其所有權仍為被告玄祥公司所有。另活動廁所係臨時應急而搭建，並非繼續密切附著於土地上不易移動，有照片為證（鳳簡卷第16至17頁），並經本院於100年3月16日至現場勘驗屬實，有前揭勘驗筆錄為證(鳳簡事件第70頁)，亦非定著物，不屬於土地之不動產，仍為動產，則其所有權仍為被告玄祥公司所有。綜上，水利電氣設備、活動廁所、鐵管、盆栽等雜物之所有權仍為被告玄祥公司所有，並非原告所有，被告玄祥公司就上開物品自有處分之權能。
六、被告玄祥公司抗辯占用系爭土地上有地上權或租賃關係，有無理由？
（一）原告主張：原告因拍賣取得系爭土地之所有權，被告玄祥公司無權占用系爭土地，拒不交還原告，原告自得依民法第767條之規定，請求被告玄祥公司交還系爭土地等語。
被告玄祥公司則抗辯：伊在債權人鳳山市農會設定抵押權前，即與系爭土地之原所有權人即債務人黃建生訂定土地租賃及開發合約在案。且在租賃期間內，伊已完成系爭土地改良整地並取得高雄縣政府核發82年8月23日高縣建局建管字第10394號雜項執照及（82）高縣建局建管字第16
435號雜項使用執照，等同取得合法之地上權，伊係合法占有系爭土地而有地上權等語。
（二）按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之。民法第425條第1、2項定有明文。惟該條文第2項係88年4月21日修正之條文，依民法債編施行法第36條第2項之規定，中華民國88年4月21日修正公布之民法債編修正條文，及本施行法修正條文，自89年5月5日施行。又基於法律不溯及既往原則，並保護民法債編修正前之既有秩序，以維護法律之安定性，民法債編修正前成立之租賃契約，並無適用修正民法第425條第
2項規定之餘地。最高法院98年度第2次民事庭會議決議。查，果本件租賃契約為真，其訂定成立時間為82年6月
3日，在89年5月5日民法第425條第2項修正施行之前，自不適用修正民法第425條第2項之規定，又本件租賃契約未經公證，且其租賃期限逾5年，此有本件租賃契約可證，而本件土地係99年9月28日經本院強制執行拍賣程序所有權移轉予原告，則依上開說明，果本件租賃契約為真，仍有民法第425條第1項買賣不破租賃規定之適用，亦即本件租賃關係仍應由原告繼受。
（三）被告玄祥公司主張被告玄祥公司占用本件土地，係與原債務人黃建生有本件租約等情，固提出租賃契約書1份為憑（本院卷第23、24頁），惟原告否認該租賃契約書之真正，依舉證責任分配原則，應由被告玄祥公司就該文書之真正，負舉證責任。查，本件租約並未經公證，本件租約記載：出租人為黃建生，承租人為被告玄祥公司，而租賃及開發標的高雄市○○區○○段牛寮小段第1010地號，土地面積為1053平方公尺，立約原由：標的物土地係屬都市計劃加工組合用地，尚無連外道路供出入。出租人提供土地無償由承租人使用，但開發成果歸出租人所有，抵充土地租金。租賃期限自82年7月1日起至政府辦理市○○○○區段徵收止，視同契約終止。開發費用分擔：包括下項之資金由承租人負擔並轉作租金。1出入基地所需租用他人相鄰土地作為臨時道路之租金。2地基填土等之土地改良費用支出。3房屋建築、圍牆等之工程費用支出。4水電等工程費用支出等語。本院乃命被告玄祥公司提出支付上開費用之證明（包括房屋建築、圍牆等工程費之支出），而被告玄祥公司提出租用鄰地為臨時通路之土地租賃契約書、地籍圖謄本、 鄭丁茂 之收訖證明、開發照片4紙（本院卷第155頁後附）以茲證明被告玄祥公司有租用他人相臨土地作為臨時道路等情，原告固對上開私文書之真正不爭執（本院卷第133頁），惟該土地租賃契約書之承租人為黃建生，並非被告玄祥公司，且關於租金之支出，第1個月以現金支付，而第2至12個月租金則開立發票人為黃建生、付款銀行為合作金庫鳳山支庫五甲辦事處之支票共11張予出租人鄭丁茂收執，而被告玄祥公司之代理人黃建生於本院陳述：土地租賃契約書是用來證明開發本件土地而租用鄰地作為臨時道路之證明，伊黃建生向 鄭清標 租用土地，土地所有權人是鄭清標兒子 鄭純義 、 鄭正本 的，租金的支出是由伊等共同出入的土地的人，即1323-4、1324-1、1325-1、1326-1、1327-1這五筆土地的所有權人共同負擔，又因鄭清標對其他土地所有權人不信任，只有黃建生是本地人，所以鄭清標才會與黃建生訂定租約，以確保收到土地租金等語，有本院101年2月23日筆錄可稽，綜上事證，足證租用鄰地為臨時通路之承租人為黃建生，支付租金者亦為黃建生，均非被告玄祥公司，自難據此證明被告玄祥公司為開發本件土地而租用鄰地為臨時通路並支出租金。又關於房屋及圍牆建築工程費用部分，被告玄祥公司代理人黃建生於本院陳述：因該土地要區段徵收後才能建築，被告玄祥公司承租本件土地後所興建的建物均為違章建築，所以不能作為公司資本支出，公司亦無法報帳，也沒有取得發票證明，亦無委託營造廠商承包，所以上開房屋及圍牆之工程費用，公司不會列帳，都由股東分擔等語，足見關於房屋及圍牆建築工程費用，被告玄祥公司亦無法提出支出之證明，自難認被告玄祥公司有支出上開房屋及圍牆等建築工程費用。參以本件租賃契約就每月租金為何?開發費用共若干?開發費用究抵用若干租金?均未載明詳盡，被告玄祥公司亦無法合理說明上情，亦無提出其他事證證明，則被告玄祥公司抗辯確有支付上開費用，並以上開費用抵付租金，被告玄祥公司與黃建生間就本件土地有租賃關係存在，無法採信。
（四)又按不動產物權經法律行為而取得、設定、喪失或變更者
，非經登記不生效力，民法第758條定有明文。被告玄祥公司抗辯在本件土地有地上權，無非係以被告玄祥公司於本件土地與黃建生定有租賃及開發合作契約，被告玄祥公司已完成土地整地改良，並取得高雄市政府核發82年8月23高縣建局建管字第10394號雜項執照及（82)高縣建局建管字第16435號雜項使用執照（本院卷第31至33頁）為據。惟查，本件土地上並無被告玄祥公司地上權之登記，此有本件土地登記簿謄本為證（本院卷第61至80頁），則被告玄祥公司於本件土地上自無地上權存在。又上開雜項執照及使用執照，亦僅能證明被告玄祥公司以起造人之名義向高雄市政府建設局主管機關取得興建圍牆之許可執照及使用執照證明，無法證明該圍牆等雜項於本件土地上有地上權，從而，被告玄祥公司抗辯於本件土地上有地上權，亦無法採信。
（五）綜上，被告玄祥公司抗辯占用本件土地上有地上權或租賃關係，均無理由。從而，原告請求被告玄祥公司將本件土地上如附圖所示A1、B1、C1、D1、E1、F1、G2、G4部分上之水利電氣設備、活動廁所、鐵管、盆栽等雜物拆除，將上開土地返還予原告，為有理由，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
七、本件土地如附圖所示之A、B、C、D、E、E2、F、F2、G1之水泥圍牆、板牆是否為被告朱德蓮所有?被告朱德蓮是否占用上開土地?
（一）原告主張本件土地上如附圖所示之A、B、C、D、E、E2、F、F2、G1之水泥圍牆、板牆，被告朱德蓮於○○區段徵收地上物查估作業時，主張上開圍牆是伊所有，並阻擾原告拆除，占有使用該圍牆等語。被告朱德蓮則抗辯：伊並未占用上開圍牆，如果原告要拆除該圍牆，伊不會阻擾等語。
（二）查，本件土地上如附圖所示A、B、C、D、E、E2、F、F2、G1上設有水泥圍牆，板牆，而該水泥圍牆、板牆係繼續附著於土地上，不易移動，且經毀損或變更其性質，不能分離，為兩造不爭執，且經本院至現場勘驗屬實，有勘驗筆錄、現場照片可證（本院100年度鳳簡字第14號卷內第70至76頁），並經高雄市政府鳳山地政事務所測量複丈屬實，有該事務所函附成果圖在卷可證（上開卷內第86至88頁）。又查，本件圍牆係82年7月間興建，並以被告玄祥公司為起造人，申請雜項執照及使用執照，並經高雄縣政府核發在案，有高雄縣政府雜項執照及使用執照在卷可證（本院卷第31至33頁），且被告玄祥公司代理人陳述：當初被告玄祥公司蓋圍牆的用途，是要將本件土地圍起來，以與他人之土地作區隔，而圍牆就環繞本件土地，圍牆是82年間蓋的，本件建物是84年間蓋的，先蓋圍牆，再蓋本件建物，且本件建物之水電也靠圍牆的線路電線使用等語（本院卷第102、103頁），原告對此並不爭執，則依上開圍牆為係為土地及建物之安全設備，而固著於土地之上，依其固定性及繼續性，並依社會經濟觀念認為，應屬土地之重要成分，而本件土地原為債務人黃建生所有，既因法院強制執行拍賣程序而由原告拍定取得本件土地之所有權，則本件圍牆，亦屬本件土地之重要成分，其所有權亦隨同本件土地由原告拍賣取得，被告朱德蓮並未取得本件圍牆之所有權，自堪認定。從而，原告既有本件圍牆之所有權，則可自行拆除，無待請求被告朱德蓮拆除，原告請求被告朱德蓮拆除本件土地如附圖所示之A、B、C、D、E、E2、F、F2、G1之水泥圍牆、板牆，自無理由。
（三）原告又主張：被告朱德蓮占用本件圍牆及該部分之土地等情，無非係以被告朱德蓮於99年9月30日政府辦○○○區段徵收地上物查估作業時，主張圍牆為伊所有，並請求領取徵收補償費，且被告朱德蓮就本件強制執行事件提起第三人異議之訴，主張本件建物及圍牆為伊所有等語，並提出高雄縣鳳山市建築改良物查估調查表、起訴狀為證（本院100年鳳簡第14號卷第23頁、本院卷第14頁）為證。被告朱德蓮則否認占用本件圍牆，並抗辯：伊所主張之圍牆，並非本件圍牆，而是指北邊圍牆（指靠近同段第1007之
1號土地之圍牆），所以伊才向高雄市政府申請領取補償款，且伊提起第三人異議之訴之標的為本件建物，並非圍牆等語。查，依高雄縣鳳山市建築改良物查估調查表所示，被告朱德蓮所申請徵收補償費的圍牆，其基地坐落於高雄市○○區○○段牛寮小段第1010、1010之7、1010之13、14、15、16土地上，即本件圍牆之所坐落基地之範圍，並非被告朱德蓮於本院審理中所指之北邊圍牆，被告抗辯伊所主張之圍牆，僅限本件建物之北邊圍牆云云自不足採。然依上開調查表，僅能證明被告朱德蓮主張本件圍牆為伊所有，而向政府申請土地區段徵收地上物補助款之事實，尚難證明被告朱德蓮有占用本件圍牆及該部分之土地。又被告朱德蓮對高雄縣鳳山市農會所提起本件強制執行之第三人異議之訴，其標的為本件建物，並無本件圍牆，此有起訴狀及經本院依職權調閱本院100年度訴字第628號判決查證屬實，此外，原告並無提出相關事證，證明被告朱德蓮占用本件圍牆及該部分之土地，從而，原告請求被告朱德蓮將本件圍牆附圖所示之A、B、C、D、E、E2、F、F2、G1之水泥圍牆、板牆拆除，並將該部分之土地返還予原告，並無理由。
八、綜上，原告請求被告玄祥公司將本件土地上如附圖所示A1、B1、C1、D1、E1、F1、G2、G4部分上之水利電氣設備、活動廁所、鐵管、盆栽等雜物拆除，將該部分土地返還予原告，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
九、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條但書，判決如主文。
中華民國101年3月8日
民事第二庭法官朱玲瑤以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年3月9日
書記官張家瑜