臺灣士林地方法院民事簡易判決 107年度士簡字第1169號
原 告 王立揚
訴訟代理人 劉上銘 律師
宛蓉 律師
王立凱
被 告 謝豔
兼
訴訟代理人 杜仁忠
上列當事人間請求損害賠償等事件，於民國109年8月5日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主文
被告應連帶給付原告新臺幣4萬2892元，及其中7,597元部分自民
國108年9月4日起；其中1萬7,600元部分自108年8月1日起；其中
1萬7,695元部分108年7月2日起，均至清償日止，按年利率百分
之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣6萬2,980元，其中2萬元由被告連帶負擔，餘由
原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行，但被告如以新臺幣4萬2,892元預
供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠民國104年8月31日，兩造就門牌號碼為新北市○○區○○
路0段000號21樓之3房屋（下稱系爭房屋）簽訂租賃契約
（下稱系爭契約），約定由原告將系爭房屋出租予被告杜仁
忠，租賃期間為104年9月3日起至108年9月2日止，每
月租金新臺幣（下同）1萬7,600元，押租金為3萬5,200
元；依照系爭契約，杜仁忠得將系爭房屋部分轉租，但需取
得原告同意，方得進行改裝，但杜仁忠卻擅自將系爭房屋進
行改裝後，全部轉租予他人，原告寄發存證信函要求被告於
一個月內回復原狀，否則即終止系爭契約，然杜仁忠卻否認
有上述情事，因此系爭租約已於107年4月18日終止，杜仁
忠應將系爭房屋回復原狀後，返還原告。然而，杜仁忠僅返
還系爭房屋，經鑑定後，系爭房屋之回復原狀費用為16萬1,
558元，杜仁忠應照價賠償。
㈡系爭契約既已終止，杜仁忠於系爭契約終止後然繼續占有系
爭房屋，於108年9月3日方將系爭房屋返還原告，且杜仁
忠僅給付租金至108年8月2日，因此杜仁忠受有相當於租
金1個月即1萬7,600元之利益，原告則受有1萬7,600元
之損失，杜仁忠應賠償。又杜仁忠於返還系爭房屋時未結清
水電瓦斯等費用共5,597元，亦應如數給付原告；另杜仁忠
返還系爭房屋時，系爭房屋原有之熱水器、門禁卡、廚房水
龍頭均損壞，杜仁忠應賠償原告5,600元。
㈢依照系爭契約，若杜仁忠有違約情事，致損害原告之權益時
，願聽從原告損害賠償，如原告因涉訴訟所繳納之訴訟費、
律師費用，均應由杜仁忠負擔；系爭契約因杜仁忠違約而終
止，致生原告損害，並因而產生本件訴訟，杜仁忠應賠償原
告所支出之律師費8萬元。
㈣依系爭契約，被告謝豔為杜仁忠之連帶保證人，且已經拋棄
先訴抗辯權，因此，本件損害賠償，謝豔應與杜仁忠同負責
任，連帶賠償。
㈤聲明：1.被告應連帶給付原告27萬355元，及其中1,500元自
民事訴之聲明追加聲請四狀繕本送達翌日起；其中9,697元
自108年9月4日起；其中15萬503元自108年7月2日起；其中1
萬7,600元自108年8月1日起，其餘部分自107年7月19日起，
均至清償日止，按年息5％計算之利息。2.原告願供擔保請
准宣告假執行。
二、被告答辯略以：
㈠系爭契約係定型化契約，且未給予合約審閱期，其中第12條
關於律師費部分，更係僅維護原告利益，棄被告權益不顧，
應為無效。
㈡被告杜仁忠並未改裝系爭房屋之原有設施，杜仁忠僅就系爭
房屋為隔屏區隔，可以於一日內迅速拆除，故不算改裝，且
僅將系爭房屋部分轉租予他人，及無償借用與親戚居住，並
無任何違反系爭契約之情事。
㈢被告就系爭房屋進行改裝時，均有向系爭房屋之大廈管理中
心申請許可，管理中心會拍照存證並通知原告，原告應係知
悉被告進行改裝，並無向被告為任何反對之表示，應認為原
告默示同意被告進行改裝。
㈣被告不爭執尚有一個月租金未付，水電瓦斯費用亦未結清，
但是被告有交付押租金3萬5,200元，且代墊電費561元，原
告應扣除一個月租金及水電瓦斯費用後，將上述金額返還被
告。
㈤於系爭契約簽訂時，原告係提供1部10年以上的熱水器，被
告用不到半年就故障，原告對此表示，被告可以自行維修或
係更換新品，租約到期可以把新品帶走，現原告竟然要被告
就熱水器負責，甚為無理；又廚房水龍頭及門禁卡，於就系
爭房屋進行點交時，被告係將原告所交付的門禁卡交還，若
因社區系統更新，而致使不能使用，原告應自行更新或更換
，且上述物品，原告點受後均未表示任何問題，嗣後發生問
題，與被告無關。
㈥社團法人台灣住宅品質消費者保護協會（下稱住宅保護會）
之鑑定報告，並無就出租前後之照片進行比對，無法說明系
爭房屋的原有狀態為何，其僅係就現況鑑定，無法以此認定
責任歸屬，且二次鑑定時，系爭房屋已經交還原告，屋況可
能已經遭原告變更而有損壞，豈可令被告負責。而鑑定報告
所認定之施工範圍大於被告之施工範圍，更將許多原有之損
壞均歸責於被告，並二次鑑定報告所表示之工法竟然不同，
被告原已經依照第一次鑑定報告之工法為施作，卻又要付第
二次責任，另被告亦已清潔完畢，理應不得再請求細部清潔
費用等等，故該鑑定報告實不可採信，
㈦聲明：1.原告之訴駁回；2.如受不利判決，被告願供擔保請
准宣告免為假執行。
三、法院得心證的理由：
㈠系爭契約係坊間例示之制式契約，惟簽訂該契約書之兩造均
為一般民眾，自無契約一方利用其經濟上強者地位預擬契約
條款，致他方無磋商變更餘地之情形存在。且觀之系爭租賃
契約就租期、租金、押租保證金及能否部分轉租部分，均有
手寫或增刪之處，顯見兩造就系爭租約內容非無磋商變更之
餘地，所以系爭契約並非消費者保護法所稱之定型化契約，
亦無審閱期之適用。
㈡原告主張杜仁忠有擅自改裝系爭房屋，及將系爭房屋全部轉
租予他人之事實，被告則以上詞抗辯。經查，被告確有將系
爭房屋客廳及餐廳改裝為2間房間並另行裝設五個電錶之情
事，此有本院現場勘驗之筆錄及原告提供照片在卷可證，且
為被告所不爭執，應足認為真實。又被告將5個房間均設個
別電錶，足以證明被告有全部轉租之意圖，否則如果留一間
自用，則僅須裝設四個即可，又被告或其子女並未住於該地
，顯見被告並非一部轉租。因此，被告已違反系爭租約第8
條及第9條的規定。又被告雖然主張原告已經知悉上述改裝
房間及電錶之事，應認為係默示同意，然而單純沉默不能表
示係默示同意，被告又無法提出原告有何足以評價為默示同
意之言行舉止，故無法對被告為有利之認定；因此，依照系
爭契約第，原告有終止之權利；而原告已經以存證信函要求
杜仁忠將系爭房屋於一個月內回復原狀，否則即終止系爭契
約，杜仁忠並未如期將系爭房屋回復原狀，則系爭契約已經
終止，原告並得依照系爭契約求償。
㈢回復原狀費用16萬1,558元部分：
1.按「承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定
方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。」、「承租
人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者
，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損
、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質
而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。
」民法第438條第1項、第432條分別定有明文。可知承租
人應依約定方法為租賃物之使用收益，如當事人未有明確之
約定時，即應依租賃物之性質而定之方法為之，此時除應依
不同租賃物之特性，分別判定其適當之用益方法外，並應斟
酌當事人租賃之目的及交易之習慣，以為決定。而承租人訂
立租約之目的，既在於使用、收益租賃物，出租人即有容忍
承租人以合於契約目的之方法使用、收益租賃物之義務。又
依國內房屋租賃之實務，固習慣於租賃契約中約定承租人應
於租約屆滿或終止時，負有回復原狀返還房屋之義務，然所
謂之回復「原狀」，除當事人有特別之約定外，係指承租人
應以合於契約之「應有」狀態返還，亦即合於約定方法使用
收益所造成之自然耗損、承租人所負保管維護義務之程度、
一般交易習慣及誠信原則，並斟酌租賃物之折舊等狀態而返
還，而非回復租賃物之「原有」狀態，先予敘明。
2.本件原告主張被告於租賃期間未盡善良管理人之保管義務，
而系爭房屋未回復其原有之狀態返還原告，致原告受有損害
等語，且有鑑定人出具報告為證。惟查，依系爭契約第11條
之約定:「乙方（即被告）應以善良管理人之注意使用房屋
，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致房屋
毀損，應負損害賠償之責。房屋因自然之損害有修繕必要時
，由甲方（即原告）負責修理」，有系爭契約1份在卷可查
（見本院卷一第19頁），是被告自僅就因其過失所致之房屋
毀損負損害賠償之責，如為自然耗損之損害，則由上訴人負
責修繕之。又系爭房屋是在85年7月10日建築完成，而原告
係在102年4月5日購入，此有系爭建物查詢資料在卷可參
，是系爭房屋迄被告承租時的屋齡已有19年餘，且兩造間之
租賃關係自104年8月31日起，至108年9月2日止，則至
被告搬離系爭房屋時，就已超過20年，而原告並未舉證其在
此期間曾就系爭房屋進行修繕、裝潢之情事。是系爭房屋作
為住家使用已20餘年，屋內附屬設備使用多年，有所耗壞在
所難免，此乃因房屋隨著時間之經過，建築物本身或其他之
裝潢、設施（如牆面油漆、燈具等），本即有折舊及自然耗
損等問題，強求出租人回復租賃物之「原有」狀態，不僅強
人所難，亦非法律所應保護之權利。承租人對租賃期間因其
使用需求而就系爭房屋有所改裝之部分，應回復至出租前未
改裝之狀態，但於租賃期間系爭房屋於正常使用下之自然折
舊及減損，不應要求被上訴人回復至未使用系爭房屋之狀態
，蓋如此不僅不合於租賃契約中承租人本就享有租賃物之使
用收益之本質，且要求被上訴人負此程度之回復義務亦屬過
苛。又鑑定人係以房屋現況為鑑價基準，然原狀為何？依民
事訴訟法第277條規定，應由原告負舉證責任，以下就原告
請求部分加以分別說如：
⑴就地坪修復部分：
原鑑定報告說明：以現況施作輕隔間必當影響地板磁磚完
整性，故拆除後之區域範圍內磁磚需做更新處理，但由於
原有磁磚為10年以上之產品，無法取得原色樣之磁磚予以
更換，故建議後續修復以該區域性整體更新為原則，玄關
、客廳及餐廳區域範圍共為26㎡，磁磚更新以1,324元/
㎡計價，合計為3萬4,424元；原有地坪磁磚敲除至結構
層以200/㎡計價，合計為5,200元，總計為3萬9,624元
。
又鑑定人於補充鑑定說明：依現場鑑定，承攬人已自行拆
除輕隔間，但地坪磁磚縫隙有金屬釘殘留未清除及明顯釘
孔未填補及多處破損、刮傷（詳照片03-22），若以磁磚
美容修補工法，其修補金額已大於重新施作金額，建議本
項目依原系爭鑑定報告書內容金額辦理，以符合一般中等
品質市場合理行情均價範圍，此有住護會補充報告在卷可
參（卷三121頁）。
本院認為，依前述鑑定人報告及照片所示之地板磁磚受損
狀況，係在被告裝設輕隔間之處，故得認定係因被告即承
租人之非正常使用而有過失導致毀損，惟鑑定人並未扣除
系爭磁磚已逾20年，應扣除拆舊部分。是法院為判決時，
應斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，依自由心證判斷事
實之真偽。但別有規定者，不在此限。當事人已證明受有
損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審
酌一切情況，依所得心證定其數額，此為民事訴訟法第
222條第1項及第2項所明定。故原告此部分之請求，本
院認為應以2萬元為合理，逾此部分則無理由。
⑵牆面、天花板部分：
依鑑定人補充說明：依現場鑑定，承攬人已自行修繕，但
有下列瑕疪，即牆面孔洞為挖設監視器線路所致（原系爭
鑑定報告書第19頁04-3監視器位置與配線）未修繕（詳照
片編號23）。建議本項目牆面孔洞重新填平修補連工帶料
約為（1工）4,456元。（卷三第122頁）。
本院認為此部分是被告即承租人之非正常使用而有過失導
致毀損，故此原告此部分之請求為有理由。
⑶浴廁部分：
依鑑定人補充說明：依現場鑑定，承攬人已自行修繕，修
繕後產生牆面磁磚明顯凹凸不平瑕疪（詳照片編號24），
建議該瑕疪重新美容研磨連工帶料約為3000元。
本院認為，依前述鑑定人報告及照片所示之地板磁磚受損
狀況，係在被告裝設輕隔間之處，故得認定係因被告即承
租人之非正常使用而有過失導致毀損，故此原告此部分之
請求為有理由。
⑷天花板、牆面補土粉刷（乳膠漆）部分：
依原鑑定報告說明：依現況需拆除修復部分及舊有部分，
於牆面、天花板皆須批土補平、油漆粉刷，牆面為186.3
㎡，以318/㎡計價，合計為5萬9,243元；天花板為58.1
㎡，以350/㎡計價，合計為2萬335元，總計7萬9,578
元。再依鑑定人補充說明：依現場鑑定，承攬人已自行修
繕，修繕後牆面、天花板有明顯色差、裂縫及不平整（詳
照片編號25-45），後續修繕需全面性更新，避免造成前
述瑕疪，建議後續修繕費用為7萬9,578元。
本院認為鑑定報告所指裂縫及不平整，原告並未舉證係被
告所為；又就色差部分而言，亦非被告即承租人非正常使
用。因此，不能認定被告即承租人應負擔此部分之修繕費
用。故原告請求此部分鑑定人建議之修復費用7萬9578元
，為無理由。
⑸電源線路重新配階整理部分：
依補充報告說明：依現場鑑定，承攬人已自行修繕，修繕
後配電盤未固定於牆面且有明顯縫隙（詳照片編號46-47
），建議復續修繕費用為2,000元。
本院認為依上述鑑定報告及照片所示，原告此部分之請求
為有理由。
⑹細部清潔部分：
依鑑定人補充說明，係指前述五項修繕所產生之髒亂、污
損與廢棄物需再次搬運、清運及細部清潔，建議細部清潔
金額為1萬5900元及廢棄物清運1車（含搬運）約為6500
元，共計2萬2400元。
本院認為此部分係以上述⑴至⑸全部都應由被告負責修繕
時，所應負擔之賠償金額，但如上所述，上述⑷的部分並
不應由被告負責。是此部分之金額，本院依民事訴訟法第
222條規定，認應以1萬8000元為合理。
⑺廚房牆面磁磚鑽孔之修復金額1萬500元部分：
此部分依鑑定人補充報告書說明：保護工程1,000元，磁
磚孔洞處切割敲除及更新鋪貼3,500元（連工帶料）、天
花板孔洞處局處拆除及天花板局部更新3,500元（連工帶
料）、清潔2,500元，合計為1萬500元，並有照片在卷
可參（卷三第62頁），惟其中的清潔費用2,500元，應可
併入上述⑹，不必另行計算。故此部分於8000元之範圍內
為有理由，逾此部分為無理由。
⑻綜合以上所述，此部分原告請求於5萬5,456元（計算式
：20000+4456+3000+2000+18000+8000=55456）範圍內為
有理由，逾此部分為無理由。
㈣門禁卡100元、廚房水龍頭1,500元部分：
門禁卡及廚房水龍頭，原告均係於兩造就系爭房屋進行點交
後，才發現損壞，且原告並無提出任何證據證明該損壞係肇
因於杜仁忠，故原告此部分之請求為無理由。
㈤熱水器4,000元：
原告主張杜仁忠擅自拆除原有已經使用3年之熱水器，致使
原告需另行安裝同樣使用3年之熱水器，費用為4,000元（工
資700元、熱水器3,300元）；被告則表示原有熱水器已經使
用10年以上，係經過原告同意，方將之丟棄更換新品；兩造
就此部分之主張，均無提出任何證據以實其說，而系爭契約
簽訂時，係附有熱水器，該熱水器已遭杜仁忠丟棄，此為兩
造所不爭執，因此可以認定原告確實受有此部分之損害，至
於損害金額之多寡，則難以認定；唯法院為判決時，應斟酌
全辯論意旨及調查證據之結果，依自由心證判斷事實之真偽
。但別有規定者，不在此限。當事人已證明受有損害而不能
證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，
依所得心證定其數額，此為民事訴訟法第222條第1項及第2
項所明定。是本院依認原告此部分所受損害以2,000元為適
當合理。
㈥水電瓦斯費用5,597元及8月份房租1萬7,600元部分：此部分
之請求被告並不爭執，應予准許。
㈦律師費用8萬元部分：
按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，
為加重他方當事人責任之約定，按其情形顯失公平者，該部
分約定無效，為民法第247條之1第2款所明定。所謂加重
他方當事人之責任，乃係指一方預定之契約條款，為他方所
不及知或無磋商變更之餘地者而言，所稱按其情形顯失公平
者，則係指依契約本質所生之主要權利義務，或按法律規定
加以綜合判斷，有顯失公平之情形而言（最高法院94年度台
上字第2340號判決意旨參照）。經查，本件原告主張被告應
給付律師費用8萬元，無非以系爭契約第12條為其主要論述
之依據。惟觀諸系爭契約第12條約定：「乙方若有違約情事
，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟
所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償」等語，
顯見被告即承租人相對於原告即出租人之地位，係處於經濟
上弱勢，毫無與原告協議、磋商之機會，且兩造間並未有倘
原告違約時如何賠償被告之情事之約定，是足稽此項約定顯
失公平，核其約定性質與上開民法第247條之1第2款之法
定要件相符，自應認系爭契約第12條之約定無效，是原告據
此請求被上訴人應賠償律師費用8萬元，為無理由。
㈧按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃
關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交
付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額
，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號
裁判意旨參照）。因此，綜合以上所述，杜仁忠應給付原告
7萬8,563元（計算式：55456+2000+5597+17600=78653）
；然而被告於簽訂系爭契約時，有交付押租金3萬5,200元
，又被告杜仁忠有代墊電費561元之情事，因此扣除上列金
額後，杜仁忠應給付原告4萬2892元（計算式：00000-0000
0-000=42892）。
㈩按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人
起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相
類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金
錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應
付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利
率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第20
3條分別定有明文。本件原告請求被告損害賠償屬於未定期
限債務，則原告請求自如主文所示之日起至清償日止，按週
年利率5％計算之利息，亦屬有據。
四、從而，原告依系爭契約法律關係，請求杜仁忠給付回復原狀
等損害賠償費用4萬2892元及如主文所示之利息，為有理由
，應予准許，被告謝豔為杜仁忠就系爭契約之連帶保證人，
應與杜仁忠連帶負責，原告此部分之主張為有理由，逾此範
圍為無理由，應予駁回。。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審
酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
六、本件係就民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為被告部
分敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應
依職權就原告勝訴部分宣告假執行，並依職權確定訴訟費用
額為6萬2,980元（第一審裁判費2,980元、鑑定費6萬元），
其中2萬元由被告負擔，餘由原告負擔。
中華民國109年8月26日
士林簡易庭法官李建忠
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應
記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決
送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國109年8月26日
書記官吳俊明