臺灣臺南地方法院柳營簡易庭民事判決
109年度營簡字第243號
原 告 陳婷婷
訴訟代理人 李紘愷
被 告 韓進春
上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國109年8月5日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條
各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：
㈠原告前於民國108年3月間，在網路得知被告所有坐落臺南
市○○區○○段○○○號土地及其上同段48建號即門牌號碼臺
南市後壁區土溝87之3號房屋（下稱系爭房屋，與上開土地
合稱為系爭房地）之出售資訊，遂循線與訴外人宏陽國際有
限公司（下稱宏陽公司）即被告委託之仲介聯繫，轉介訴外
人尚美房屋仲介有限公司（下稱尚美公司）之業務人員即訴
外人 黃玉慧 帶看系爭房屋。原告向黃玉慧詢問屋況時，僅獲
知系爭房屋存有壁癌，原告為進一步確認系爭房屋屋況向系
爭房屋之隔壁住戶詢問，該住戶告知系爭房屋係被告拍賣取
得，拍定後曾請人進行防水及粉刷工程。原告以隔壁住戶提
供之聯繫方式向被告詢問，被告遂於108年4月間傳送系爭
房屋之影片予原告，告知系爭房屋並無漏水狀況。惟原告仍
擔心壁癌與漏水有關，經黃玉慧詢問後於108年4月25日再
次以通訊軟體LINE告知：被告向宏陽公司承辦系爭房地出售
之業務人員稱系爭房屋並無漏水等語。 嗣兩造 約定於108年
5月13日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），原告於
當日再度向被告詢問系爭房屋壁癌嚴重，是否係漏水造成，
被告答以：「保證沒有漏水」，並在系爭契約檢附之標的物
現況說明書（下稱系爭說明書）中項次15之「建物現況是否
曾有滲漏水情形」欄位勾選「否」，原告基於信任被告之保
證及仲介專業，以連同斡旋金新臺幣（下同）50,000元在內
之價金2,150,000元向被告買受系爭房地，並於108年6月
18日辦理系爭房地之所有權移轉登記，於108年7月8日點
交。
㈡詎系爭房屋點交後之108年7月21日大雨後，原告發現系爭
房屋於牆壁、天花板到處出現水漬，此後只要下雨，就會有
明顯嚴重之漏水狀況（下稱系爭瑕疵）。原告曾於108年8
月間請尚美公司協助與被告商議處理系爭房屋漏水問題，被
告竟以其平日居住在南非，及系爭契約第17條之特別約定事
項第3點已有手寫註記：「雙方合意房屋依現況交付，日後
不負瑕疵擔保之責」等語（下稱系爭約定）為藉口，拒絕出
面處理。惟依一般不動產交易習慣，所謂依現況交屋通常係
指屋內裝潢、增建等外觀可見或已明確告知之部分，至不動
產如有傾斜、結構安全、漏水、海砂屋、輻射屋等問題，並
非肉眼立即可得察知，即無所謂「依現況交屋」可言。申言
之，系爭約定之解釋，應係以特約免除被告就系爭房屋於交
屋時所存在，被告於系爭說明書所載「牆壁有壁癌」此等顯
而易見之物之瑕疵擔保責任，而未包含系爭房屋其他尚待檢
視、隱而未顯，復因被告反覆告知系爭房屋並無漏水，致原
告於締約當下主觀上尚未認知，故無從與被告合意約定免除
之系爭瑕疵，始合於交易習慣、誠實信用原則及當事人之真
意。
㈢退步言，縱認系爭約定有免除全部被告應負之瑕疵擔保責任
之意，參以系爭房屋同社區多棟房屋外牆有包覆鐵衣，可知
系爭瑕疵並非短期內突然發生，係在系爭房地買賣交付前即
已長期存在，被告未在系爭契約或系爭說明書記載漏水情事
，亦未以其他方式告知原告，且被告在斡旋時透過業務表示
因不想整理房子壁癌問題，故以2,150,000元成交，均足以
證明被告係故意不告知系爭瑕疵之存在。則被告出賣系爭房
地時，明知系爭房屋有系爭瑕疵，卻故意不告知原告，甚至
使原告誤認系爭房屋之壁癌並非漏水造成，無礙系爭房屋居
住安全無虞之效用及品質，依民法第366條之規定，系爭約
定之特約亦屬無效。而房屋之主要功能係供居住使用，亦有
資產保值及交易價值，系爭房屋存有系爭瑕疵，除致安全性
能降低、毀損屋內財物、影響居住者之日常生活品質與舒適
，更必使系爭房屋之交易價值降低，瑕疵自屬重大。原告於
締約磋商過程間多次向被告詢問系爭房屋有無漏水問題，被
告卻多次保證沒有漏水，更在系爭說明書中關於滲漏水之欄
位勾選「否」，自應依系爭說明書所保證之品質給付原告。
系爭房屋有重大之系爭瑕疵，已足以影響房屋日常居住、遮
風蔽雨之通常效用，欠缺出賣人所保證之品質，不論被告是
否明知、可否歸責，均應負有物之瑕庛擔保責任，原告自得
選擇不解除契約或請求減少價金，向被告請求損害賠償。為
此，依民法第360條規定，提起本件訴訟，請求被告賠償原
告委託工程行評估將系爭房屋修復至堪用程度所須之修繕費
用共計376,215元等語。
㈣並聲明：
⒈被告應給付原告376,215元，及自起訴狀繕本送達翌日起至
清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
⒉願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告經合法送達，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作
何聲明或陳述。
四、得心證之理由：
㈠按買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受
負擔，但契約另有訂定者，不在此限。物之出賣人對於買受
人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時
無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或
契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視
為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證
之品質；買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之
瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知
有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，
不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限；民法第
373條、第354條、第355條分別定有明文。所謂物之瑕疵
係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人
之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即
為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台
上字第1173號判例意旨參照）。而決定應有品質之順序，首
為當事人所保證之品質，再為契約所預定之效用或價值，最
後為通常效用或價值。又按當事人主張有利於己之事實者，
就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文
。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責
，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被
告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦
應駁回原告之請求，最高法院17年上字第917號判例著有明
文。
㈡原告主張其於108年3月間得知系爭房地之出售資訊，在網
路循線與被告委託之宏陽公司仲介聯繫，轉介由尚美公司之
業務人員黃玉慧帶看系爭房屋，看屋過程當中，因系爭房屋
存有壁癌，原告曾多次透過仲介人員向被告詢問屋況，經被
告再三表示系爭房屋並無漏水，兩造始約定於108年5月13
日簽訂系爭契約，由被告在系爭說明書關於滲漏水之欄位勾
選「否」，同時於系爭契約第17條之特別約定事項第3點手
寫註記系爭約定，由原告以總價金2,150,000元向被告買受
系爭房地，並於108年6月18日辦理系爭房地之所有權移轉
登記，於108年7月8日點交；嗣系爭房屋點交後，原告發
現系爭房屋遇大雨即有嚴重漏水之情形，屢向被告商議卻未
獲置理等情，業有其提出通訊軟體LINE對話截圖影本1紙、
系爭契約、系爭房地之建物登記第一類謄本等影本各1份、
照片7張、氣象局逐日氣象資料影本1紙、照片27張、報價
單影本1紙、系爭房屋地籍異動索引1份，及尚美公司提出
之系爭房地委託買賣契約資料影本1份在卷可稽（見本院卷
一第27頁、第29頁至第51頁、第53頁至第72頁、第97頁至第
107頁，本院卷二第9頁至第131頁）。且被告已於相當時
期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備
書狀爭執。本院核閱原告所提上開證物均與原告所述相符，
自堪信其主張為真實。
㈢原告另主張依民法第360條規定，請求被告賠償原告自行委
託工程行估得修復漏水所須之修繕費用376,215元等情，並
提出報價單影本1紙為證（見本院卷一第73頁）。然：
⒈查系爭房屋係中古房屋交易，並非新屋買賣，而一般房屋縱
在正常使用之下，其因使用年限經過或料材自然老舊，亦可
能發生漏水之情形，參以原告於簽約前因擔心系爭房屋有漏
水，由黃玉慧於108年5月3日帶同抓漏師傅前往系爭房屋
查看雨日有無滲漏水，再於同日稍晚時再次前往確認屋內有
無水痕，亦有通訊軟體LINE對話截圖影本在卷可稽（見本院
卷一第231頁至第240頁），且為原告所不爭執，僅表示因
當時雨不夠大，要大到一定程度才會顯現等語（見本院卷二
第161頁至第162頁），足徵系爭房屋並非每逢雨日，均有
漏水之現象發生。則原告主張系爭房屋有漏水之情形，惟該
漏水之程度為何，如何受到雨勢雨量影響，依通常之交易觀
念，是否為與系爭房屋相同年限之中古房屋所欠缺應具備之
品質及效用，原告卻未提出其他證據以實其說，據此，原告
主張系爭房屋現有漏水發生，可否謂為物之瑕疵，已非無疑
問。
⒉況按，買受人得向出賣人請求不履行之損害賠償者，以買賣
之物缺少出賣人所保證之品質為限，若出賣人就標的物之品
質未有特別之保證時，縱有瑕疵，買受人亦僅得解除契約或
請求減少價金，而不得請求損害賠償，此觀之民法第359條
、第360條之規定自明（最高法院83年度台上字第1205號判
決意旨參照）。即民法第360條所定之損害賠償，係瑕疵擔
保責任之特別規定，須以買賣之物，缺少出賣人特約保證之
品質，或出賣人故意不告知物之瑕疵情形為限。且出賣人依
民法第360條規定所為之保證，必須以受拘束之目的而為之
，即須構成契約之成分，而為給付之一部，始有「保證」之
成立；至於契約上預定之品質，尚不能認為保證，須出賣人
為保證之意思表示，與買受人達成合意，始負有履行該擔保
約款之義務，該出賣人依民法第360條規定所負之保證責任
，與依民法第354條規定所負出賣人負有給付無瑕疵標的物
之義務，並不相同。兩造間就系爭房屋是否有品質之保證，
係對原告有利之事實，自應由主張權利存在之原告，負有舉
證責任。而原告主張被告所為之保證行為，無非係以被告締
約前之協商或斡旋期間，多次口頭、透過通訊軟體或經由仲
介人員轉達系爭房屋並無漏水，及被告簽約時於系爭說明書
關於滲漏水之欄位勾選「否」之行為為其論據（見本院卷一
第16頁、第18頁，本卷二第177頁）。然上開原告指稱被告
曾對伊表明「系爭房屋並無漏水」等語，亦未提出任何證據
供本院調查，縱然屬實，該陳述與被告簽約前在系爭說明書
上之滲漏水之欄位勾選「否」之行為，均僅係被告對系爭房
屋所認知之現況為說明，尚非契約當事人對於標的物之特定
品質有所議定，經出賣人提出保證，與買受人成立合意之契
約行為。此觀系爭契約之一般、特別約定事項及系爭說明書
內，均無關於保證無滲漏水或相關之記載，亦徵兩造在簽訂
系爭契約之時，確未有另行就系爭房屋滲漏水問題成立保證
約定之真意甚明。原告主張被告曾對其「保證」系爭房屋並
無漏水等情，和民法第360條所指之保證特約尚屬有間，原
告主張，應出於對法律文字之誤解，此外，原告未再舉證證
明兩造曾就系爭房屋之品質有何保證特約存在，應認其舉證
尚有未盡，依此，原告亦不得依民法第360條規定，向被告
請求損害賠償。
㈣復按，民法關於買賣瑕疵擔保之規定，並非強行規定，當事
人得以特約免除、限制或加重之；基於契約自由原則，當事
人關於瑕疵擔保責任，另有特約者，原則上自應從其特約（
最高法院104年度台上字第550號判決意旨參照）。是民法
關於出賣人物之瑕疵擔保責任，非不得依當事人之特約予以
免除，於此情形，除有民法第366條規定，出賣人故意不告
知其瑕疵者外，買受人即不得再本於物之瑕疵擔保有所主張
。又解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於
契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探
求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字
第1118號判例意旨參照）：
⒈經查，兩造簽訂系爭契約時，即已於契約第17條之特別約定
事項手寫註記「雙方合意房屋依現況交付，日後不負瑕疵擔
保責任（即系爭約定）」，有系爭契約書影本1紙附卷可憑
（見本院卷一第38頁），旨在約定系爭房地買賣乃係現況交
屋，即應以買賣合意時之房屋現況，作為履行系爭契約之準
則，不能逸脫當事人之真意，為逾越契約內容之解釋，始能
合於契約嚴守原則之精神。原告固以系爭約定中所謂「現況
交付」，應係指屋內裝潢、增建等外觀可見，或已明確告知
之部分，未包含系爭房屋其他尚待檢視、隱而未顯之瑕疵，
且原告因締約前被告反覆告知系爭房屋應無漏水問題，故亦
不可能就其尚未認知之瑕疵與被告有何免除之合意等語，主
張系爭約定不能免除被告對系爭瑕疵之擔保責任。然所謂現
況交屋，本係不動產買賣實務上使用之文字，乃指出賣人出
賣之房屋於簽約時，就房屋物理存在之一切性質，均以交付
房屋當時之現況為據。以系爭房地之買賣過程為例，原告看
屋期間，實已知悉系爭房屋有外觀目視可見之壁癌存在，佐
以被告曾向原告轉達因不願再作整修處理，有原告提出之通
訊軟體LINE對話截圖影本1紙在卷可參（見本院卷一第27頁
），原告亦自陳當時討論之整理，係針對系爭房屋之壁癌而
言等語（見本院卷二第162頁、第174頁）。嗣兩造同意在
被告無須對壁癌進行整修之前提下完成買賣，即係約定以存
有壁癌之系爭房屋進行交易，上開契約當事人對於標的物明
示外觀之合意，已成為契約債之本旨之一部，既非當事人認
為物所應具備之品質，自不能認係「物之瑕疵」，不論兩造
是否另有免除之約定，上開系爭房屋外觀目視可見之壁癌問
題及一切包括房屋材質、新舊、結構、裝潢、格局等可由買
受人依肉眼觀察，或用手觸摸，或用嗅覺去感受者，均是當
事人買賣合意之射程範圍，並無瑕疵擔保之問題，與系爭約
定之解釋，應屬無涉。
⒉再者，原告於簽訂系爭契約前，即已多次表示擔心系爭房屋
有漏水問題，並由黃玉慧帶同抓漏師傅前往系爭房屋檢視，
有如前述，足知原告在締約之過程中，亦已意識到系爭房屋
有漏水之可能。原告已有系爭房屋可能漏水之認知，經由專
人對瑕疵進行檢查之後，卻仍於簽約時同意以現況交付，免
除出賣人之瑕疵擔保責任，未定有其他除外或保留條款。且
黃玉慧於本院審理時亦稱：我一開始就有告知不負瑕疵擔保
等語（見本院卷一第112頁），及其提出與原告訴訟代理人
以通訊軟體LINE於108年8月19日對話截圖為「因為做了無
瑕疵擔保所以現在沒有辦理向屋主提出漏水保固」、「因為
屋主說他住南非沒有辦法回國處理這些事情所以要做無瑕疵
擔保他才要賣」、「簽約當天我也有提出來但是他沒有要做
瑕疵擔保所以那時候他們討論了一下最後還是決定簽約」等
語（見本院卷一第319頁、第321頁），亦未見兩造對於免
除之範圍有何限制，及被告簽約前即表明無再負後續擔保責
任之意願。則綜合兩造締約之過程、發現瑕疵之能力，應認
買方係承認系爭房屋之現況，始同意加註系爭約定，免除被
告全部之瑕疵擔保責任，係合於當事人立約時之真意、契約
文義記載之解釋。上開瑕疵可能存在之不確定因素，亦因買
受人在締約前可得評估、預見，反應在系爭房地之成交價格
，亦為契約自由之體現，與交易習慣及經濟目的並無違背。
原告主張其因不知系爭房屋有漏水之瑕疵，故系爭瑕疵不在
系爭約定合意免除之列，尚難憑採，兩造間既已有免除被告
瑕疵擔保責任之特約存在，依首開說明，即應從其特約定契
約之權利義務關係，是原告主張依民法第360條規定請求損
害賠償，亦屬無據。
㈤至原告另以系爭房屋同社區多棟房屋外牆有鐵衣包覆、被告
拍得系爭房屋後曾經做過防水工程、也知道系爭房屋有壁癌
、在交涉期間曾透過仲介告知房屋頂樓積水，需要清理排水
孔、多次積極連絡而急於脫手等情（見本院卷一第17頁、第
113頁，本院卷二第162頁、第185頁、第186頁），主張
被告必定知悉有漏水情事，卻於系爭說明書之滲漏水乙欄勾
選否，再與被告約定不負瑕疵擔保責任，顯係明知有此瑕疵
卻有意隱瞞，故意不告知瑕疵存在，依民法第366條規定，
兩造免除瑕疵擔保責任之約定應屬無效等語。則原告主張被
告有故意不告知瑕疵之情事，自須以原告在締約前即已明知
瑕疵存在為其前提。然被告於99年拍賣取得系爭房屋（見本
院卷一第101頁），其後被告為所有權人之期間，大部分時
間均旅居國外，此觀被告99年後之入出境紀錄，其中每年之
入境次數均不超過3次，停留時間短則數日，長則1個月許
等情即明，有被告之入出境查詢列印1份附卷可稽（見本院
卷一第365頁至第368頁）。參以原告雖主張系爭房屋現有
漏水問題，但仍因雨量、雨勢有別，並非逢雨必漏，有如前
述，則在被告每年居住系爭房屋之有限時間內，是否曾遇到
滲漏水，或在返國時發現屋內有水痕，因而得知系爭房屋確
有漏水之情形，實非無疑問。況被告既曾在拍得系爭房屋後
，先進行防水工程，主觀上更可能因此而有系爭房屋並無漏
水疑慮之認知。且系爭房屋現雖有外觀可視之壁癌存在，惟
壁癌之生成僅能認與水氣有關，未必係因漏水直接造成，既
無證據證明被告有何建築、土木等專業知識，自不能據此推
斷被告早已知悉系爭房屋有漏水之情形。其餘原告主張同社
區房屋是否有包覆防水鐵衣，與系爭房屋有無漏水無涉，被
告締約交涉時之過程，縱有其個人之考量，仍未悖於一般常
情及交易之經驗法則，均無從證明原告明知系爭房屋存有漏
水狀況，而有故意不告知瑕疵及違反誠信原則之情事。此外
，原告未能再提出證據供本院調查，舉證尚有未盡，自不能
為其有利之認定，故難憑採。
五、綜上所述，原告主張其向被告買受系爭房地，被告曾向原告
保證系爭房屋無漏水之情形，依民法第360條規定請求損害
賠償，然原告未能證明系爭房屋有漏水之瑕疵，復無證據證
明兩造間有一定品質保證之特約，另兩造在簽訂系爭契約時
，已合意定有免除被告瑕疵擔保責任之系爭約定，且無從認
定被告有故意不告知瑕疵之情事。從而，原告之訴，為無理
由，應予駁回。原告之訴，既經駁回，其假執行之聲請亦失
所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，原告其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判
決結果均無影響，爰不另一一論述。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條
第2項、第385條第1項前段、第78條，判決如主文。
中華民國109年8月26日
柳營簡易庭法官徐安傑
上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年8月26日
書記官吳宣穎