臺灣新北地方法院107年度訴字第3395號民事判決

裁判字號：臺灣新北地方法院107年訴字第3395號民事判決

裁判日期：民國108年05月23日

裁判案由：損害賠償等

臺灣新北地方法院民事判決107年度訴字第3395號原告 陳怡君 被告 阮振源 上列當事人間請求損害賠償等事件，經本院於民國108年4月25日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣7萬5,000元及自民國108年1月13日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔1/10，餘由原告負擔。
本判決第1項得假執行；倘被告以新臺幣7萬5,000元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告經由仲介介紹向被告購買其所有門牌號碼新北市○○區
○○街○號3樓建物（下稱系爭房屋）及坐落土地（下合稱系爭不動產），依兩造簽署買賣契約（下稱系爭契約）第9條第3項明確載明系爭房屋「無漏水」，原告已依約繳付全部價金共新臺幣（下同）1,050萬元予被告，被告則於民國107年11月2日將系爭房屋點交予原告。原告於交屋後發見系爭房屋浴厠及牆壁等有多處漏水及漏水後產生 白華 及壁癌等現象。經原告通知仲介告知被告後，被告透過仲介指派被告委請的修繕師傅到場勘驗並確認漏水情形，雙方對於如何修繕無法達成共識，原告於是委請聯盟防水工程行（負責人于 信德 ）到現場估價，並為浴廁及漏水進行修繕，計支出修繕工程費用12萬5,000元。
㈡依系爭契約載明，被告保證系爭房屋無漏水，上開瑕疵既屬
可歸責被告所致，被告除應負瑕疵擔保責任外，並構成不完全給付。本件原告本於民法第359條規定請求減少價金12萬5,000元，再本於民法第179條規定請被告返還溢收價金12萬5,000元。另亦得本於民法第360條規定，不請求減少價金，而請求被告給付債務不履行損害償12萬5,000元。又可本於民法第227條不完全給付，其效力應適用給付遲延，原告得依民法第231條、第232條、第235條規定請求不履行之損害賠償12萬5,000元。
㈢另依系爭契約第11條第1項約定倘有可歸責於被告之事由，
致違反本契約書所定各項義務之履行日期約定時，應負遲延責任，每逾1日（自逾期日起至完全給付日止）被告應按原告已支付價款1/1000計算違約金予原告。依系爭契約第1條第6項約定，系爭房屋點交日為107年10月31日，被告於107年11月2日始完成點交，依系爭契約第11條第1項約定應給付原告2萬1,000元違約金（10,500,000*1/1000*2=21,000）。
又被告違反系爭契約第9條約定，原告為免除被告逾期違約金之擴大自行僱工修繕至107年12月14日止，則自107年11月2日翌日起至107年12月14日止，共42日，依系爭契約第11條第1項約定應再給付原告44萬1,000元違約金（10,500,000*1/1000*42=441,000）。
㈣併為聲明：被告應給付原告58萬7000元，及自起訴狀繕本送
達翌日（即108年1月13日）起至清償日止，按年息5%計算之利息；原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：㈠兩造於107年6月7日簽署系爭約，固於系爭契約第1條約定房
屋點交日期為107年10月31日，然同約定原告應於點交時付清尾款。且於系爭契約第6條約定，原告如因貸款條件不符或貸款金額不足，應於完稅前以現金或銀行本票1次付清尾款，否則原告應付遲延之責。系爭契約簽署後，兩造原訂於107年10月28日進行點交，但因原告資金週轉有問題，由仲介居中協商，雙方同意於原告交付尾同時再行簽署點交書，以保雙方權益。本件原告遲至107年11月1日完成貸款，雙方順延至次日進行房屋點交，顯依兩造約定而為，且實際係可歸責原告事由所生點交順延，被告不負遲延責任。
㈡承前述，兩造於107年11月2日簽署系爭不動產點交書後，
107年11月12日仲介人員使用通訊軟體轉貼系爭房屋有瑕疵照片予被告，被告不及聯繫專業人員至現場入會勘確認，原告隨於107年11月15日透過仲介轉述要求被告賠償20萬元，更從此避不見面，迴避被告以協調或調解方式了解其所指瑕疵。實則於辦理系爭房屋點交時，原告已就系爭房屋浴室厠所、牆壁部分實施通常之檢查，雙方與仲介於現均無發現牆面有滲漏，視為原告承認所受領之物符合約定品質及債之本旨。另倘原告於點交後發見瑕疵，依法應通知被告，豈有阻絕被告進入查看，且於責任釐清前，自行僱工毀損證據，除應認原告喪失瑕疵擔保請求權外，亦不能使不完全給付損害賠償請求權。況⑴本件被告否認系爭房屋有原告所稱瑕疵，應由原告就瑕疵
存在及原告因瑕疵受有損害為舉證。觀諸原告提出估價單、照片不能證明瑕疵存在。另由原告提出估價單可悉，修繕內容包含與漏水無關之天花板、塑鋼門等，故估價單所載金額，亦無從逕連結充作本件損害額計算依憑。
⑵關於原告本於系爭契約第11條第1項請求被告給付自107年
11月2日翌日起算至同年12月14日止，共42日相當於價金1/1000計算之違約金部分。同前述，於系爭房屋點交後，原告一方面拒絕與被告接觸，一方面聲稱物有瑕疵，且未採通知被告修補之最佳方式，俟達成原告全數給付價金時機，竟以避免擴大被告違約期間為由，擅自破壞證據。再據訴人出具價金領具日，認定本件瑕疵完成修補時間為107年12月14日，進步請求被告按日計付逾期違約金，顯違背一般交易習慣及社會通念，客觀而言造成被告之不利益，主觀上則以損害被告為主要目的，已構成權利濫用。即原告本於系爭契約第11條第1項規定請求被告賠償遲延42日違約金有違民法第148條誠信原則，且與兩造締約真意不符，應無可採。
㈢併為答辯聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：㈠原告經由仲介介紹以總價1,050萬元向被告購買其所有爭不
動產，並於107年6月17日簽署系爭契約（詳原證1），系爭契約內容略以：
第1條第6項「本房地點交日期：點交日期為107年10月31日
。…點交時買方應付清尾款。」第6條第2項「原告如因貸款條件不符或貸款金額不足，應於
完稅前以現金或銀行本票1次付清尾款，否則原告應付遲延責任。」第9條第3項「本契約標的無滲漏水」第11條第1項「…若有可歸責於被告之事由，致違反本契約
書所定各項義務之履行日期約定時，應負遲延責任，每逾1日（自逾期日起至完全給付日止）被告應按原告已支付價款1/1000計算違約金予原告…。」。
㈡被告提出房地點交書（詳被證1）、簡訊（詳被證2）、調解
通知書（詳被證3）、房屋交易安全制度專戶收支明細表（詳被證4）為真正。
㈢原告提出估價單、領據收據（詳原證3）形式為真正。
四、原告主張：原告於107年11月2日交屋後發見系爭房屋浴厠及牆壁等有多處漏水及漏水後產生白華及壁癌等現象。經原告通知仲介告知被告後，被告透過仲介指派被告委請的修繕師傅到場勘驗並確認漏水情形，雙方對於如何修繕無法達成共識，原告於是委請聯盟防水工程行（負責人 于信德 ）到現場估價，並為浴廁及漏水進行修繕，實際支出修繕工程費用12萬5,000元。依系爭契約載明，被告保證系爭房屋無漏水，爰以起訴狀繕本送達被告依民法第359條規定為減少價金12萬5,000元意思表示，併再本於民法第179條規定請被告返還溢收價金12萬5,000元。另亦得本於民法第360條規定，不請求減少價金，而請求被告給付債務不履行損害償12萬5,000元。又可本於民法第227條不完全給付，其效力應適用給付遲延，原告得依民法第231條、第232條、第235條規定請求不履行之損害賠償12萬5,000元（三請求權為競合合併關係）等情。經查：
㈠按債務不履行，除消極不給付的債權侵害之「給付遲延」及
「給付不能」外，尚包括積極的債權侵害之「不完全給付」，是項債務不履行，依民法第227條第1項規定，因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人固得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。惟該條所稱之不完全給付，係專就「瑕疵給付及加害給付」而為規範，必以契約成立前給付可能，嗣後給付內容不符合債務本旨，違反信義與衡平原則，而積極的債權侵害，始足稱之；若於契約成立前即自始存在以不能之給付為標的者，即屬同法第246條第1項或第247條第1項、第2項所定「契約因以不能之給付為標的而全部或一部無效」之範疇，初不生不完全給付之問題，亦無適用同法第227條規定之餘地（最高法院99年度台上字第2033號裁判意旨參照），最高法院87年度台上字第575號裁判、98年度台上字第1691號裁判亦同此意旨。原告起訴主張系爭房屋之漏水等瑕疵，既均早於系爭契約成立前即存在（系爭契約為成屋買賣契約，並非預售屋買賣契約。），按諸前開裁判意旨，出賣人至多僅物之瑕疵擔保責任，要無適用民法第227條不完全給付餘地。即原告以系爭房屋具漏水等瑕疵為由，本於民法第277條規定，適用同法第231條、232條、第235條請求被告賠償12萬5,000元，於法難認有據，應予駁回，先此敘明。
㈡按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至第358條之規
定應負擔保之責者，為保護買受人之利益，買受人固得退還原物而解除買賣契約，亦得受領其物而請求減少價金。惟依買賣之情形，解除契約顯失公平者，為兼顧出賣人之利益，買受人僅得請求減少價金，以免出賣人因此受有重大損失。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者即為有瑕疵（最高法院90年度台上字第1460號裁判意旨參照）。
⑴原告主張：原告於交屋後發見系爭房屋有漏水、因漏水產生壁癌等瑕疵，故通知仲介轉知被告一節。
①按民法第356條第1項規定買受人通知義務，僅將受領物
有瑕疵之事實，具體指明瑕疵之所在通知於出賣人為已足，其方法以口頭或書面均無不可，無須特別方式，為易於證明，通常以掛號信為之（最高法院73年度台上字第1517號裁判意旨參照）。
②查系爭房屋於107年11月2日交屋後，原告於107年11月
12日通知並會同仲介公司人員至現場查勘，查勘結果如原告提出原證2施工前照片所載（詳本院卷第43頁），仲介公司人員隨將原告主張物之瑕疵通知被告等情，既據證人 王韾翎 到庭證述明確（詳本院卷第106、107頁），且有通訊記錄（詳被證2）附卷可佐，應認原告並無怠於通知，應已盡民法第356條第1項檢查通知義務。即被告單執：辦理系爭房屋點交時，原告已就系爭房屋浴室厠所、牆壁部分實施通常之檢查，雙方與仲介於現均無發現牆面有滲漏為由，抗辯：本件應視為原告承認所受領之物符合約定品質及債之本旨一節，難認有據。
③本件原告於107年11月12日為瑕疵通知後6個月內，既以
起訴狀繕本送達（被告於108年1月12日收受起訴狀繕本(詳本院卷第61頁)）依民法第359條規定對被告為減少價金意思表示，該減少價金形成權之行使，自未罹民法第365條所定通知後6個月除斥期間，附此敘明。
⑵原告主張：系爭房屋有浴室外牆2處壁癌、浴室臉盆水龍
頭漏水與浴缸漏水、緊臨浴室浴缸處房間牆壁壁癌、外牆滲漏水之瑕疵一節，業據提出施工前照片（詳本院卷第43頁）為佐，核與證人王韾翎、于信德到庭證述情節相符（于信德部分詳本院卷第100頁），堪認為真正。即被告抗辯：原告提出施工前照片，其中「緊臨浴室浴缸處房間牆壁壁癌(左下角)、外牆滲漏水(右下角)」部分非為真正等語，並無可採。
⑶原告復主張：其因系爭房屋漏水瑕疵修繕共支出12萬5,00
0元一節，固據提出估價單（詳原證3）為佐，然為被告所否認，抗辯：由估價單形式觀之，有部分施工內容(例如天花板等)顯無漏水修繕無關等語。此部分自應由原告就漏水修繕所為合理修繕費用負舉證之責。經依原告聲請傳訊證人于信德到庭證稱：估價單（詳原證3）為其所出具，實際亦係按估價單上內容施工，工期大約16日，其中與漏水修繕有關工程費用差不多在7萬5,000元左右。浴室外牆2處壁癌及緊臨浴室浴缸處房間牆壁壁癌部分，是廁所牆面防水老舊所造成；浴室臉盆水龍頭漏水與浴缸漏水則是另不同漏水方式，與地面防水老舊有關聯；至外牆壁癌部分與漏水無關，因為該牆面應無埋管（包含冷氣排水管），此部分係以施作室內防水漆方式處理等語。經本院審酌結果，認由證人于信德證詞既可推悉系爭房屋乃因廁所牆面、地面防水老舊及浴室臉盆水龍頭漏水與浴缸漏水，造成臨近浴室房間牆壁發生壁癌現象；外牆壁癌部分則與漏水無關，應係滲水產生等情。參酌于信德所證稱此部分修繕金額僅在7萬5,000元左右一節，亦核與估價單所列單價，大致相符（即估價單2、3項屬與漏水相關項目；1、4項大部分與漏水相關；5項大部分與漏水無關；6項與漏水無關。）。應認原告主張：系爭房屋因瑕疵所支出合理修繕費用應為7萬5,000元部分，應屬有據；逾此部分金額之主張，則無理由。
⑷承前述，系爭房屋前開漏水經修繕後，因瑕疵所造成價額
減損既足全數填補，應認原告本於民法第359條請求減少價金7萬5,000元為合理，逾此部分之減少價金，則屬無據。系爭契約買賣契約既應減少7萬5,000元，則被告此部分已收價金即喪失法律上原因。故而，原告本於民法第179條後段規定提起本訴請求被告返還7萬5,000元價金及法定遲延利息，為有理由，應予准許。
㈢再按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解
除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第360條定有明文。承前述，本件原告既以系爭房屋有漏水原因為由行使減少價金權利，自不能再本於民法第360條規定請求不履行之損害賠償（二者為擇一關係，不能合併請求。）。即原告本於民法第360條規定，請求被告給付債務不履行損害償12萬5,000元，為無理由，應予駁回。
六、原告主張：依系爭契約第1條第6項約定，系爭房屋點交日為107年10月31日，被告於107年11月2日始完成點交，依系爭契約第11條第1項約定應給付原告2萬1,000元違約金（10,500,000*1/1000*2=21,000）。又被告違反系爭契約第9條約定，原告為免除被告逾期違約金之擴大自行僱工修繕至107年12月14日止，則自107年11月2日翌日起至107年12月14日止，共42日，依系爭契約第11條第1項約定應再給付原告44萬1,000元違約金（10,500,000*1/1000*42=441,000）一節。
㈠觀諸系爭契約第11條第1項係約定「…若有可歸責於被告之
事由，致違反本契約書所定各項義務之履行日期約定時，應負遲延責任，每逾1日（自逾期日起至完全給付日止）被告應按原告已支付價款1/1000計算違約金予原告，原告並得於該期應支付價款中逕為扣除…。」。依其文義記載可悉，此條款本單就「給付遲延」所為違約金約定，與其他違約事項無涉。
㈡依系爭契第1條第6項固約定系爭房屋點交日為107年10月31
日，然同條項後段亦約定點交時買方應給付尾款。併被告抗辯：系爭房屋於107年11月2日辦理點交，乃肇於原告無法如期完成向銀行貸款作業以為尾款付，故而雙方同意延至107年11月2日點交，此係可歸責原告事由所致遲延，非可歸責被告等語。核與證人王韾翎到庭證述內容相符（詳本院卷第104頁），應可認為真正。即本件原告主張：系爭房屋點交遲延，係肇於可歸責被告事由所致一節，已難認屬實。況參諸兩造簽署房地點交書（詳被證1）記載尾款乃於107年11月5日匯入賣方帳戶；兩造同意相關稅費結算以11月2日為基準。併考量兩造於結算日均未就交屋日期、尾款匯入日期及尾款結算數額為爭執（此部分業據證人王韾翎到庭證述明確）等情，應足推認兩造於系爭契約簽署後，已另再就交屋及尾款交付日期達成協議，概以房地點交書記載結算內容為準（即雙方均不得再就該事項再向對方為請求），否則應會將逾期日數折計違約金額於尾款中扣抵。基此，原告本於系爭契約第11條第1項約定請求被告給付2萬1,000元違約金，難認有據，應予駁回。
㈢關於被告違反系爭契約第9條約定部分，承前述，原告既以
受領其物而請求減少價金，受給付日期自以107年11月2日為準，要與嗣後原告僱工修繕日期若干無涉。即原告以自107年11月3日起至107年12月14日止，被告給付遲延為由，請求被告按系爭契約第11條第1項約定給付44萬1,000元違約金，難認有理由，應併駁回。
七、綜上所述，原告本於民法第179條不當得利法律關係提起本訴，請求被告給付7萬5,000元及自108年1月13日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
八、原告 陳明 願供擔保請准宣告假執行，經核原告勝訴部分，所命給付金額未逾50萬元，爰依職權宣告之；併依職權酌定相當擔保金額，准被告預供擔保後，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失依據，應併駁回。
九、兩造其餘主張及攻擊防禦方法，與本件判決之結果無涉，爰不逐一論列說明。
結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條、第392條，判決如主文。
中華民國108年5月23日
民事第四庭法官黃信滿以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年5月23日
書記官傅淑芳