臺灣屏東地方法院93年度重訴字第36號民事判決

裁判字號：臺灣屏東地方法院93年重訴字第36號民事判決

裁判日期：民國94年10月31日

裁判案由：交還土地

臺灣屏東地方法院民事判決93年度重訴字第36號
原告臺灣糖業股份有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人 邱芬凌 律師複代理人 湯瑞科 律師
鍾武雄 律師被告乙○○訴訟代理人 施旭錦 律師上列當事人間請求交還土地等事件，本院於民國94年10月26日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落屏東市○○段○○○○○號土地，面積二四四二平方公尺之地上物除去，將該土地回復原狀後交還原告。
被告應給付原告新台幣參仟陸佰陸拾參元，及自民國九十三年七月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自民國九十三年六月一日起至遷讓日止，按月給付原告新台幣貳佰肆拾肆元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣捌佰零伍萬捌仟陸佰元供擔保後得假執行。但被告於執行標的物交付前，以新台幣貳仟肆佰壹拾柒萬伍仟捌佰元預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新台臺幣壹仟貳佰參拾元供擔保後得假執行。但被告如於執行標的物拍定、變賣前，以新台幣參仟陸佰陸拾參元預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告之法定代理人於民國94年2月間變更為甲○○，有經濟部函一件為證，茲原告聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。
二、原告主張：坐落屏東市○○段○○○○○號、地目旱、使用分區為住宅區、面積2442平方公尺土地（下稱系爭土地）為原告所有，最近一次係於86年間與被告就系爭土地簽訂租賃契約。系爭土地為鐵道蔗埕用地，因甘蔗為採收期前有半年期間土地閒置，為免減少土地經濟價值，於甘蔗收穫後之半年短期出租與被告，採收期則收回自用。期間原告未使用蔗埕而遭被告每年無權占用半年，兩造租期至92年2月28日屆滿，經原告函知不再續租，請求返還土地予原告，被告拒為遷讓，且繼續無權占用系爭土地，因系爭土地並非耕地，無耕地三七五減租條例之適用，爰依租賃物返還請求權及物上請求權之法律關係提起本訴，並聲明：㈠如主文第1、2項所示。㈡願供擔保請准宣告假執行。
三、被告抗辯：系爭土地重測前為歸來段120之2地號、地目旱，自日據昭和8年即由原告前身即臺灣製糖株式會社出租予被告父親 陳同 自任耕作，嗣國民政府來台接收及陳同去世後，於54年間由被告與原告訂立耕地租賃契約，自54年起租賃耕作至今，一直是全年使用系爭土地耕作，原告從無收回自用半年之情事，且79年後所支付租金與之前相較不增反減，原告主張79年後就系爭土地訂立之租賃契約約定為半年期等語，係原告單方註記，兩造對於該註記均明知非當事人之真意，是屬通謀虛偽意思表示，該註記應屬無效，原告主張租約為短期租，不能適用耕地三七五減租條例等語，顯無理由。系爭土地屬於耕地，依三七五減租條例規定，耕地租賃期間，最短應為6年；又依同法第1條適用民法451條之規定，租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。查兩造於86年3月1日所簽訂之耕地租賃契約。租期雖至92年2月28日屆滿，惟租期屆滿後，被告仍為租賃物之使用，原告卻遲至同年
6月時日方來函表示不願續租，顯然未於相當時期內為反對之表示，系爭土地上之租賃契約仍應視為以不定期繼續租約，原告既無耕地三七五減租條例所定得終止耕地租賃契約或收回自耕之事由，其訴請交還土地並無理由等語。並聲明：㈠駁回原告之訴；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、得心證之理由：
㈠、原告主張系爭土地，為原告所有，兩造前曾簽訂租賃契約，最近一次之租約，約定租期係自86年3月1日起至92年2月28日止，原告並於92年6月10日、92年6月27日、92年11月11日以書面通知被告不同意續租等情，業據提出土地登記簿謄本、耕地租賃契約書、及原告之通知函等為證，且為被告所不爭執，堪信為真正。
㈡、爭執事項：兩造租約有無耕地三七五減租條例之適用？租約之租賃期間、內容為何，是否為半年租?租約如無耕地三七五減租之適用，有無民法第451條規定租賃之默示更新情形？如有，原告是否已合法終止系爭租約?
⑴、關於兩造所訂租約，有無耕地三七五減租條例之適用部分：
①、按「耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用
他人之農地者而言，土地法第106條第1項定有明文，所稱農地，參照同條第2項之立法精神，應包括漁地及牧地在內。承租他人之非農、漁、牧地供耕作之用者，既非耕地租用，自無耕地三七五減租條例規定之適用。」最高法院88年台上字第1號著有判例。又按耕地三七五減租條例第17條第1項第5款規定之出租人得於租賃期間屆滿前終止耕地租約之情形，係以出租之土地原屬「耕地」，於耕地租約訂立後，經「依法編定或變更為非耕地使用」者為其要件。倘出租時非屬耕地，或於訂約時，「編定或變更為非耕地使用」之情況業已存在，即無該條款之適用（最高法院86年度台上字第3597號、84年度台上字第1720號判決參照）。是於訂約時，出租之土地依法已編定或變更為非耕地使用者，即非屬「耕地」。
②、經查系爭土地於60年9月18日其使用分區，經編定為「住宅
區」，有原告提出之屏東市公所函在卷可稽，復經本院函查屬實，有屏東縣政府函在卷可稽（見本院卷第166頁），且為兩造所不爭執，足見系爭土地於兩造86年簽訂租約之前，因編定為非耕地使用，而非屬「耕地」。是系爭土地已變更為非農、漁、牧地，則無論被告是否以自任耕作為目的而租用系爭土地，依上開說明，兩造間就系爭土地所訂租約，自無耕地三七五減租條例之適用。被告辯稱兩造所訂租約，有耕地三七五減租條例之適用云云，不足採信。
③、又原告主張系爭土地為蔗埕用地，為半年租等語，被告則以
前揭詞置辯，經查：兩造於79年後所訂立之租約記載「本案土地係蔗埕地，半年休閒期間，出租予承租人，收取半年租」等語，此有租賃契約書在卷可稽，若前開註記為原告單方註記，被告應於租賃期間內提出異議，惟被告卻於十多年來從未異議又繼續訂約且繳納租金，顯認上開註記，應為兩造合致之意思表示。原告主張系爭土地為半年租，應屬可採。
④、耕地三七五減租條例，係於40年6月7日公布施行，係為保
障佃農權益及促進農業發展而制定，惟施行30餘年來，社會型態及經濟結構已有重大變遷，是以對於耕地三七五減租條例之適用，應採嚴格解釋，不能於法律未規定之情狀予以適用。是以本件既屬半年租之情形，屬休閒土地，短期出租性質，自與一般耕地租賃迴異，自無適用耕地三七五減租條例之虞。況耕地三七五減租條例，僅認「耕」地得適用此條例，並未有因租期長短而適用之規定，縱認本件係屬全年租，亦無耕地三七五減租條例之適用。
⑵、關於兩造租賃關係是否因租期屆滿而消滅，或視為以不定期限繼續契約部分：
原告主張本件租賃為一般租賃，於92年2月間屆滿後，原告即表明不再續租，未再訂約並拒絕接受租金，並未有不定期租賃之成立等情。被告則以租期雖至92年2月28日屆滿，惟租期屆滿後，被告仍為租賃耕地之耕作收益，原告卻遲至92年6月10日方來函表示不願續租。依一般交易觀念，原告顯然未再相當時期內為反對之意思表示，應視為以不定期限繼續契約云云。按「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」民法第451條定有明文。經查，兩造租約於92年2月28日屆滿，原告自92年6月起多次函催被告交還土地（見本院卷第173-175頁），依系爭土地係半年繳納一次租金之使用情狀而言，應認已於相當時期內為反對之意思表示，且被告無法提出92年之土地租金收據，顯認被告主觀上亦認定，租賃期間已屆至，而無繳納租金之義務，另被告雖於
93年12月3日以93年度存字第1196號將租金提存，惟此提存係於原告提起訴訟後所為，不無臨訟彌縫之虞。綜上所述，原告主張兩造間之租賃契約，並無不定期租賃之情，且已經合法終止等情，為有理由。
㈢、按依不當得利法則，請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受損害為要件。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，且占有他人之土地，亦屬侵害他人土地所有權，被害人非不得請求返還相當於租金之利益。又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建物申報總價年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文。同法第105條規定，上開規定於租用基地，建築房屋，準用之。此計收租金之規定，於請求返還不當得利事件，應可據為計算相當於租金之不當得利標準。經查，原告於租約屆滿後，已函催被告交還土地，業如上述，被告自租約終止之日起，無權占有系爭土地迄今，受有相當於租金之利益，並致原告受損害，原告請求被告給付自92年3月1日起至93年5月31日止之不當得利款（12×2442×10%×15/12=3,663），並自93年6月1日起至返還土地止，按月給付原告相當於租金之損害（12×2442×10%/12=244），被告對於上開不當得利款之計算方式，表示不爭執，則認原告請求上開金額，為適當，應予准許。
五、兩造陳明願供擔保，聲請為假執行及免為假執行之宣告，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
六、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2、3項，判決如主文。
中華民國94年10月31日
民事第二庭審判長法官阮世賢
法官涂春生法官吳思怡正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國94年10月31日
書記官劉音利