臺灣高雄地方法院民事判決 110年度雄簡字第821號
原 告 盧庭瑤
訴訟代理人 呂承翰 律師
( 法扶 律師)
被 告 周彥良
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國110年8月24
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將高雄市○○區○○段○○段○○○○號建物（即門牌號
碼高雄市○○區○○路○○○號八樓之三十九房屋）遷讓交還予
原告、訴外人 王金綿 及 盧美雲 。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣壹拾陸萬壹仟肆佰元
為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：高雄市○○區○○段○○段000○號建物（即門
牌號碼高雄市○○區○○路○○號8樓之39房屋，下稱系爭房
屋）為伊、訴外人王金綿及盧美雲分別所有（應有部分均為
3分之1），而被告周彥良未經全體共有人同意占有使用系
爭房屋，經伊多次通知搬遷，仍拒不搬離，已侵害全體共有
人所有權；縱認訴外人王金綿前與被告交往期間，曾就系爭
房屋成立使用借貸法律關係，而同意被告共同居住無償使用
系爭房屋，然系爭房屋共有人3人，應有部分各3分之1，
並無共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意被告使用
系爭房屋情形，被告所辯尚不能對抗或拘束伊及其他共有人
，且王金綿亦於審理時以書面聲明表示不同意被告繼續使用
系爭房屋。為此，爰依民法第767條第1項前段、第821條
規定提起本訴，並聲明：被告應將坐落高雄市○○區○○段
○○段000地號土地上之同段第788建號建物即門牌號碼高
雄市○○區○○路○○號8樓之39房屋遷讓交還予原告、訴外
人王金綿及盧美雲。
三、被告則以：伊與訴外人王金綿前為男女朋友關係，並於民國
90年12月4日經訴外人王金綿同意而遷移戶籍並使用系爭房
屋迄今，當時原告僅6歲，為無行為能力人，而訴外人盧美
雲因精神障礙或其他心智缺陷亦無行為能力，且行蹤不明，
是王金綿有權處分系爭房屋全部。又伊居住使用系爭房屋至
原告109年8月18日提起本件訴訟時止，已有19年許，期間
原告、訴外人王金綿及盧美雲均未通知伊搬遷並返還系爭房
屋，足證伊並非無權占有系爭房屋。另伊曾於92年間移轉大
陸地區（廈門）房地所有權予訴外人王金綿，供其出租並收
取租金，基於雙方公平，被告至少也能合法繼續使用系爭房
屋至115年12月31日止，原告不得請求伊返還等語置辯。並
聲明：原告之訴駁回。
四、得心證之理由
㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
對於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有人對於第三人
，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之
請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第767條第1項
前段、第821條分別定有明文。次按以無權占有為原因，請
求返還房屋者，占有人對房屋所有權存在之事實無爭執，而
僅以非無權占有為抗辯者，房屋所有權人對其房屋被無權占
有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權
源之事實證明之。
㈡經查，系爭房屋為原告、訴外人王金綿、盧美雲所共有，其
應有部分各3分之1等情，業據本院依職權調取系爭房屋之
登記謄本確認無訛（見本院卷第63頁），且為被告所未爭執
，堪信為真實。原告就其為系爭房屋之共有人既已為適當之
證明，並主張被告為無權占有之人，則依首揭規定，即應由
被告就其所抗辯合法使用系爭房屋之權利來源負舉證之責。
㈢被告固提出原告之母即訴外人王金綿於90年11月25日書立之
同意書，抗辯其與訴外人王金綿，前為男女朋友關係，認訴
外人王金綿可代表系爭房屋全體共有人授權同意其使用系爭
房屋云云，然：
⒈按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及
其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三
分之二者，其人數不予計算，民法第820條第1項固定有明
文。惟該條文係於98年1月23日修正公布，並自公布後6個
月施行，民法物權編施行法第24條第2項可資參照，復無得
溯及既往適用之特別規定，是於該條文修正前關於共有物之
管理事項，自應適用該條文修正前：「共有物，除契約另有
訂定外，由共有人共同管理之。」之規定。又各共有人按其
應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權。惟按共有
物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協議，依民
法第820條第1項規定，應由共有人全體共同協議定之。共
有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體
之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使
用收益之權利。如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物
之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利，最
高法院62年台上字第1803號原判例、97年度台上字第1350號
判決意旨可資參照。
⒉本件被告雖抗辯其訴外人王金綿曾於90年間書立同意書授權
其使用系爭房屋，惟依前項說明，訴外人王金綿書立同意書
當時合法有效之民法規定共有物除契約另有訂定外，需由共
有人共同管理之，換言之，需由全體共有人均表示同意之前
提下，始能對該共有物為管理（包含同意他人使用），姑不
論被告所提出之同意書全文均為打字，未有任何訴外人王金
綿之簽名或蓋章（見本院卷第139頁），是否為真已非無疑
，縱然屬實，因該同意書上僅載有「立同意書人王金綿」，
並無原告或訴外人盧美雲之名義，則被告於98年6月10日物
權編修正之前未經共有人全體同意即無權占有系爭房屋，而
民法物權篇施行法又無特別規定新修正之民法第820條第1
項可溯及既往適用，是被告於訴訟中提出同意書，主張其為
有權占有，並不可取。
㈣被告雖又抗辯其居住使用系爭房屋至原告109年8月18日提
起本件訴訟時止，已有19年許，期間原告、訴外人王金綿及
盧美雲均未通知伊搬遷並返還系爭房屋，足證其並非無權占
有系爭房屋云云，然被告與原告之母既曾為男女朋友之關係
，則原告礙於母親王金綿之關係消極沉默未為催索，尚難認
其有與被告成立借用系爭房屋之意思表示合致，而被告迄本
件言詞辯論終結前，始終未提出任何具體之證據方法證明其
與原告間有直接成立任何授權使用系爭房屋之法律關係，則
縱使被告與原告之母王金綿間有何使用系爭房屋之約定，其
二人間所為債之約定，並無拘束其他第三人（例如本件之原
告或訴外人盧美雲）之效力，是被告徒以原告先前未曾提告
，作為自己對抗原告合法使用系爭房屋之權源，難認為可採
。至被告抗辯訴外人王金綿有權為原告代為授權借用系爭房
屋之意思表示云云，根據被告所提出之證據資料，均係訴外
人王金綿以其個人名義與被告往來之文件，全未見被告提出
何證據證明訴外人王金綿曾表示係代理原告為意思表示管理
系爭房屋，是被告此部分抗辯亦難認為有據。
㈤末被告抗辯其曾於92年間移轉大陸地區（廈門）房地所有權
予訴外人王金綿，供其出租並收取租金，基於雙方公平，被
告至少也能合法繼續使用系爭房屋至115年12月31日止云云
，此亦僅為被告與王金綿間之往來關係，尚不足以作為阻卻
原告行使權利之正當事由。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、第821條之規
定，請求被告將系爭房屋騰空並遷讓返還予原告、訴外人王
金綿及盧美雲等全體共有人，為有理由，應予准許。本判決
係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之
判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假
執行。本院並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告
如預供擔保，得免為假執行。
六、本件事證已臻明確，當事人其餘主張陳述及所提之證據，經
審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第38
9條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。
中華民國110年9月24日
高雄簡易庭法官謝宗翰
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，同
時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於
判決送達後20日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕
本）。
中華民國110年9月24日
書記官蔡靜雯