裁判字號：臺灣臺南地方法院96年訴字第1776號民事判決
裁判日期：民國97年04月16日
裁判案由：請求解除契約等
臺灣臺南地方法院民事判決96年度訴字第1776號原告戊○○
巷13訴訟代理人 黃蘭英 律師被告丙○○訴訟代理人甲○○
蔡信泰 律師上列當事人間請求解除契約等事件，經本院於民國97年4月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落台南縣永康市○○段○○○○號土地所有權全部，及其上建號五０七號門牌號碼台南縣永康市○○○街○○○號二層樓房所有權全部移轉登記予原告。
訴訟費用新台幣貳萬肆仟伍佰陸拾貳元由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）緣原告所有坐落台南縣永康市○○段○○○○號，面積70.52平方公尺土地，及其上建號507號門牌號碼台南縣永康市○○○街○○○號2層樓房（以下簡稱系爭不動產）於民國96年6月間因積欠國泰世華銀行信用卡債新台幣（下同）281,399元未清償，遭該銀行聲請法院查封。當時，被告之前配偶甲○○知悉此事後，假意勸說原告可將系爭不動產出賣給被告，如此，原告不僅可將買賣價金頭期款清償上開卡債，避免系爭不動產立即遭銀行拍賣，尾款亦可還清原告對國泰人壽保險股份有限公司（以下簡稱國泰人壽公司）199萬餘元之貸款債務。原告不疑有他，於96年6月25日依約前往被告住處簽訂買賣契約，由被告及其前妻甲○○二人所特別指定之代書丁○○為兩造辦理系爭不動產買賣事宜。當日，雙方約定買賣總價為2,375,000元，共分2期支付，頭期款30萬元，被告應於96年6月26日給付，直接清償原告所積欠國泰世華銀行信用卡債務；尾款2,075,000元，被告應於96年7月31日系爭不動產移轉登記至被告名下之日，將被告向銀行貸得之款項直接清償原告對國泰人壽公司之199萬餘元貸款債務；被告貸款不足之差額應於銀行對保日給付原告。
（二）詎被告僅給付原告頭期款281,399元後（係於6月26日由被告前妻甲○○陪同原告赴銀行清償信用卡債），剩餘18,601元之頭款價金，不僅不願給付被告，之後連尾款2,075,000元亦拒絕支付被告，即於96年7月31日指示代書丁○○直接將系爭不動產所有權移轉登記至被告名下。當時，因原告母親生病住院，原告需天天赴醫院照顧，加上信賴被告及甲○○二人保證會依約履行，將印章、權狀及證件等交付伊二人指定之代書，根本未料到被告竟會惡意違約，直至原告發現被告未依約清償原告對國泰人壽公司199萬餘元之貸款債務，卻逕將系爭不動產移轉登記至被告名下時，原告立即要求被告給付尾款，被告均不理會，甚表示要等日後領得退休金時再給付尾款。之後，原告、原告母親、原告配偶曾多次前往被告家中懇求，如被告不願給付尾款，至少應將系爭不動產返還原告，惟均遭被告前妻甲○○惡言相向以對。原告母親因見伊留給原告之不動產竟遭他人以不到30萬元之價金強取，為此氣憤不已，病情加重已於日前逝世。
（三）按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任；契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除契約；契約解除時，當事人雙方負回復原狀之義務，民法第229條第1項、254及259條定有明文。次按，債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害；解除權之行使不妨害損害賠償之請求，民法231條、260條亦有明文。查：
（１）系爭不動產業於96年7月31日移轉登記至被告名下，惟被告迄今仍未給付買賣價金共計2,093,601元（頭期款尚欠18,601元及尾款2,075,000元）。
（２）被告遲延給付買賣價金，原告已於96年11月9日以存證信函催告被告應於函到5日內給付，之後因被告仍未給付，原告於96年11月19日再以台南大光郵局第159號存證信函對被告表示解除爭不動產買賣契約，並請求將系爭不動產返還原告，被告仍置之不理。為此，併以本起訴狀再次為解除契約之表示，請求被告應將系爭不動產移轉登記至原告名下以回復原狀。
（３）有關損害賠償部分：被告遲延給付買賣價金2,093,601元，致使原告對國泰人壽公司1,990,054元之債務未能依約於96年7月31日被清償。自96年8月起迄11月19日解除契約止，每月所生之貸款利息7,056元，4個月共計28,224元，係因可歸責被告給付遲延所生之損害，被告應賠償因遲延而生之此項損害。然被告自96年7月10日起即將系爭不動產出租訴外人 黃明輝 ，每月收取租金8,000元，將伊自96年7月起至11月止所收取之租金共32,000元，用來清償前開貸款利息28,224元。原告對被告因給付遲延所生之損害，對被告以租金繳交利息部分，依民法334條規定主張抵銷。
（４）有關被告給付頭期款價金281,399元部分：按依系爭不動產契約書第10條約定：「本約甲乙雙方，應忠誠履約，若甲方違約，所付款項全部由乙方無條件沒收，如乙方違約，所收款項全部，應於違約日起10天內加倍退還予甲方；雙方各無異議。」，查被告僅給付原告頭期款281,399元後，即拒絕給付買賣價金2,093,601元，逕指示代書丁○○辦理不動產移轉登記，已違反契約約定，依前條約定，被告所給付之價金281,399元，原告得予沒收，不予退還。
（四）備位之訴部分：
（１）按買受人對於出賣人有交付約定價金及受領標的物之義務；按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任；債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害，民法第367條、第229條及231條定有明文。查系爭不動產於96年7月31日已移轉登記至被告名下，被告於同年7月間亦早已將該不動產出租他人而收取租金。然被告尚欠買賣價金2,093,601元，已歷4月仍未給付，原告爰依契約及買賣之法律關係請求被告給付剩餘之價金。
（２）被告遲延給付買賣價金2,093,601元，致原告所積欠國泰人壽公司1,990,054元之債務未能依約被清償，已如先位理由部分所詳述；自96年8月起迄11月止，每月所生之貸款利息為7,056元，4個月共計28,224元，被告係以收取之租金清償該利息，此部分原告依法主張抵銷，不另請求。然自96年12月份起至被告實際給付前開價金之日止，每月因被告遲延給付所生之7,056元貸款利息之損害，原告依法請求被告給付。
（五）原告於96年6月25日之所以同意以2,375,000元之價金將系爭不動產出賣予被告，係因當時原告要專心照顧生病住院之母親，不想再每月面對償還國泰人壽公司199萬餘元債務之壓力，並能一舉解決另因281,388元卡債而遭查封之事，故當訴外人己○○表示伊無能力付清價金，另介紹較有資力之被告及訴外人甲○○時，原告基於彼此既是鄰居關係，應不會有問題，才同意出售系爭不動產。當日兩造不僅已將買賣之必要事項，即價金2,375,000元，共分2期支付，第一期係6月26日支付30萬元，第二期為7月31日支付尾款2,075,000元，清楚記載於該契約上，甚至包括相關費用、稅金負擔、代書費用、房屋交付之現狀等非必要事項，亦在契約上記載明確。果兩造間有被告所稱第2期付款方式附有條件之約定，被告及甲○○豈會將此有利被告之重要事項，未要求伊所指定並信任之代書丁○○另於契約中載明？卻反就此重要事項另以口頭約定方式達成？此完全悖於常情至明。
（六）系爭不動產之抵押債務本係訂約前已存在，係國泰人壽公司對原告之借款債權所設定之擔保債權，原告與被告簽約時，正因原告尚積欠該公司約199萬餘元之債務，故兩造方於買賣契約中約定，被告應將尾款2,075,000元直接清償原告所積欠之前開債務，否則，兩造無須特別於契約第2條中載明「第貳期交付時間：96年7月31日；金額貳佰零柒萬伍仟元；甲方（即被告）向銀行借款清償乙方原國泰人壽公司之借款，另貸款不足之差額須於銀行對保日支付」，此足證被告前開所辯僅為卸責之藉詞。
（七）被告是否能順利取得貸款，純係被告個人貸款能力問題，此在不動產買賣過程中，本係買方應自行解決，以自己之信用條件去向銀行申請，與賣方之不動產有何干連。且本件兩造簽約時，被告更係在明知系爭不動產係遭查封之狀態，與原告在契約書第貳條約定，頭期款為30萬元，用以清償原告對國泰世華銀行之281,399元信用卡債，以解除查封。對被告無法順利貸款以支付原告尾款，完全係可歸責於被告，與原告不動產遭查封何涉？況依原證七所示，系爭不動產假扣押登記早於96年7月11日被塗銷，此足見被告本無履約支付尾款之誠意，臨訟杜撰諸多卸責之詞。
（八）並聲明：
（１）先位聲明：求為判決如主文所示。
（２）備位聲明：①被告應給付原告2,093,601元，及自起訴狀送達之日起至清償日止，按法定利率計算之遲延利息。
②被告應自96年12月起至實際給付原告前開價金之日止，按月給付原告7,056元。
③願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）原告積欠國泰世華銀行卡債281,399元，遭該銀行聲請鈞院查封其所有之系爭不動產。原告心急，有二次找被告之前妻甲○○談如何解決卡債，嗣後甲○○基於多年朋友之情，同情其卡債問題，始答應解決其卡債，於送瓦斯至訴外人己○○住處時，己○○提起原告要將系爭不動產出賣予己○○，因為己○○無能力購買，由己○○建議甲○○來購買，當時甲○○知道原告無法解決卡債要帶女兒尋短，於原告找甲○○談出售房屋還卡債及銀行貸款時，甲○○基於同情心及乾媽義女之情，同意以被告之名義購買系爭不動產，於96年6月25日兩造與甲○○至土地代書丁○○事務所簽訂不動產買賣契約書，系爭不動產以總價237萬5千元成交。付款方式：第一期30萬元、第二期207萬5千元，但第二期付款有附條件為：（１）甲乙雙方配合清償乙方（原告）對國泰世華銀行之借款，並取得國泰世華銀行撤銷查封承諾。（２）甲方（被告）向銀行借款清償乙方原國泰人壽公司之借款。（３）甲方貸款不足差額，應於銀行對保日交付。另定：（１）房屋以現狀交屋（包含裝潢冷氣）。（２）甲方貸款及乙方清償全部登記費、代辦費由甲方負擔。（３）甲方承接乙方原租金至到期日止。當時被告之前妻甲○○要求萬一銀行貸款無法辦理，尾款俟被告於97年5月間領得勞保退休金189萬元再給付，並且向原告表明辦理勞保退休金，不能即刻領得，可能要遲延2個月，於97年7月間付清，當時原告口頭同意，嗣於96年6月27日甲○○攜帶現金30萬元與原告前往國泰世華銀行永康分行交清原告所欠卡債281,399元，餘款18,601元全數交予原告作為購屋第一期款30萬元，原告所言18,601元未拿取實有錯誤。至於向國泰人壽公司辦理房屋貸款事宜，全由原告主導，但不知何故貸款遲遲無法核准，其實被告按期向國泰人壽公司繳納原告之貸款利息，從96年7月7日至97年1月7日止，共付60,324元，原告主張解除系爭不動產買賣契約，被告不反對，惟被告借予原告有5千元、付系爭房屋之契稅及印花稅有16,000元、96年度地價稅l,015元、繳交國泰人壽公司貸款利息60,324元及第一期款30萬元、代書費用1萬元計392,339元，原告應返還被告，另外被告收取3個月租金計24,000元作為上述款項之利息。
（二）原告於90年8月2日、同年月9日及95年7月13日，以其所有系爭不動產向國泰人壽公司設定抵押借款分別借210萬元、60萬元、36萬元，雖然系爭不動產之所有權過戶於被告名下，但抵押權仍存在，若原告無能力清償國泰人壽公司所貸之款項時，系爭不動產亦會遭國泰人壽公司查封拍賣，系爭不動產登記在被告之名下，亦無實益，尤其原告同意協助被告將系爭不動產向銀行貸款，不知何故國泰人壽公司遲遲未核准，其實被告向銀行貸款經核撥貸款，亦將該貸款先清償原告向國泰人壽公司所貸款項而塗銷系爭不動產之抵押權，則原告請求被告應給付原告2,093,601元顯有雙重得利，因為被告要清償原告向國泰人壽公司所貸三筆借款之本金計1,984,343元及每月利息大約7,000元左右，若被告不按期繳納，國泰人壽公司必然將系爭不動產拍賣，系爭不動產雖然登記在被告名下，被告根本無法處分，因此原告有欺騙被告之嫌。
（三）兩造簽訂系爭不動產買賣契約書時，原告尚欠國泰人壽公司大概200萬元右，均由被告負責清償，因此被告於96年7月份開始至今均如期向國泰人壽公司繳交原告之貸款本金及利息，被告並無未履行清償系爭不動產之價金問題，原告主張終止系爭不動產買賣契約，實有違誠信原則云云，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
（一）原告所有之系爭不動產於96年6月間因積欠國泰世華銀行信用卡債281,399元未清償，遭該銀行聲請法院查封在案。
（二）兩造於96年6月25日就系爭不動產簽訂買賣契約，約定買賣總價為2,375,000元，共分二期支付，頭期款30萬元，被告應於96年6月26日給付，直接清償原告積欠國泰世華銀行之信用卡債務，並取得國泰世華銀行撤銷查封之承諾；尾款2,075,000元，被告應於96年7月31日系爭不動產移轉登記至被告名下之日，將被告向銀行貸得之款項直接清償原告對國泰人壽公司之199萬餘元貸款債務；被告貸款不足之差額應於銀行對保日給付原告。
（三）被告已幫原告清償上開信用卡債281,399元。被告尚未給付原告第2期價金2,075,000元。
（四）被告於96年7月31日指示代書丁○○將系爭不動產所有權移轉登記至被告名下。
（五）原告於96年11月9日以台南25支郵局第156號存證信函催告被告應於函到5日內給付剩餘之價金2,093,601元；96年11月19日再以台南大光郵局第159號存證信函對被告表示解除系爭不動產買賣契約，並請求被告將系爭不動產返還原告。
四、得心證理由：本案爭執之關鍵在於：原告是否與被告約定如銀行貸款無法辦理，尾款俟被告於97年5月間領得勞保退休金189萬元後，於97年7月間再給付？經查，
（一）原告主張兩造於96年6月25日就系爭不動產簽訂買賣契約，該契約約定買賣總價為2,375,000元，共分二期支付，頭期款30萬元，被告應於96年6月26日給付，直接清償原告所積欠國泰世華銀行之信用卡債務，並取得國泰世華銀行撤銷查封之承諾；尾款2,075,000元，被告應於96年7月31日系爭不動產移轉登記至被告名下之日，將被告向銀行貸得之款項直接清償原告對國泰人壽公司之199萬餘元貸款債務；被告貸款不足之差額應於銀行對保日給付原告之事實，業據提出不動產買賣契約書1份為證，並為被告所不爭執，自堪信原告之上開主張為真實。
（二）被告雖抗辯：被告曾向原告表示，如銀行貸款無法辦理，尾款俟被告於97年5月間領得勞保退休金189萬元再給付，被告並向原告表明辦理勞保退休金，可能要遲延2個月，於97年7月間付清，當時原告口頭同意云云，然為原告所否認，則被告對上開有利於己之事實，自應負舉證責任。被告就上開事實，固舉證人甲○○、己○○之證詞為證，惟查，
（１）證人甲○○係被告之前妻，且其自承系爭不動產買賣皆係由其代理被告處理，證人甲○○與被告關係密切，且本案糾紛係因其代理被告處理系爭不動產買賣所引起，其證詞難免偏袒被告，自難依其證詞為不利於原告之認定。
（２）證人己○○於本院審理時固證稱：在簽約日當天稍早之前，兩造在談契約內容時我有在場，當時兩造有提到等被告退休金下來再付尾款，當時原告也有答應，而且簽約後，在當天稍晚或隔幾天原告還有去找我，並且跟我說就給被告一年時間去貸款貸看看，等退休金下來再一併付尾款等語（97年3月12日言詞辯論筆錄），然查：
①證人己○○於本院審理時證稱：2月4日左右乙○○（原告
之夫）有打電話跟我談房子的事情，在電話中我有說被告他們給我很大的壓力，但是我也有談到壓力是雙重的，也就是兩造都有給我壓力，電話中我有說我現在連出門都不想看到甲○○，但這是我基於保護我自己的立場說的，我在最後的時候也有強調在法庭的時候我才會把所有的實情說出來，在電話中我有跟乙○○說等被告退休金下來才付尾款的事情是甲○○提的，這是因為我要順著乙○○的意思講，所以才會跟乙○○這樣說，我在電話中有跟乙○○說，原告沒有同意等退休金下來再付尾款，這部分我也是順著乙○○的意思說的等語（97年3月12日言詞辯論筆錄），依證人己○○之上開證詞可知，證人己○○於97年2月4日在電話中向乙○○表示：被告給證人很大的壓力；等被告退休金下來才付尾款的事情是甲○○提的；原告沒有同意等退休金下來再付尾款，是證人己○○於本院所為原告有同意等被告退休金下來再付尾款之證詞，是否可採，即非無疑。
②證人己○○於97年2月13日先證稱：訂立契約當天我並沒
有在場，但是他們之前協商買賣的情形我約略知道，．．．，當時證人甲○○有說要給她一年的時間去貸款，後來原告有去我那邊說要給被告一年的時間去貸款貸看看，原告有講被告的退休金下來就一併付給原告等語（97年2月13日言詞辯論筆錄），嗣於97年3月12日改證稱：在簽約當時我雖然沒有在場，但是在當天稍早之前，兩造在談契約內容時我有在場，當時兩造有提到等被告退休金下來再付尾款，當時原告也有答應，而且簽約後，在當天稍晚或隔幾天原告還有去找我，並且跟我說就給被告一年時間去貸款貸看看，等退休金下來再一併付尾款等語（97年3月12日言詞辯論筆錄），證人己○○就訂立契約當天其有無在場；兩造是在簽約當天稍早之前合意（同時在場）等被告領得退休金再付尾款，或是證人甲○○先說要給她一年的時間去貸款，後來原告再向證人己○○表示等被告退休金下來再付尾款（即原告與甲○○係分別與證人談論上開情事）之證述，前後不一，其證詞已難採憑。再者，證人即代擬系爭不動產買賣契約之代書丁○○於本院審理時證稱：訂立契約當天，證人甲○○有說如果貸款沒有下來，第二期款就要等到被告退休後才拿退休金來給付，原告當時對這個條件並沒有表示同意或不同意等語（97年2月13日言詞辯論筆錄），依丁○○之上開證詞可知，在簽訂系爭不動產買賣契約當時，證人甲○○說如果貸款沒有下來，第二期款就要等到被告退休後才拿退休金來給付，但原告並沒有表示同意，若如證人己○○所言，兩造於簽約當天稍早已合意等被告領得退休金再付尾款，為何於簽約當時，原告未表示同意等被告領得退休金再付尾款？若原告確表示同意等被告領得退休金再付尾款，為何未將此重要條件載明於買賣契約？又系爭不動產買賣契約係約定被告應於96年7月31日給付尾款，而被告自承其預計於97年7月左右始能領取退休金，比系爭不動產買賣契約原訂之付款時間足足晚了1年左右，若原告同意等被告於97年7月左右領得退休金再付尾款，兩造對這段期間（96年7月31日至97年7月）之貸款應由何人繳付，租金應由何人收取，系爭不動產是否要等到97年7月被告付清尾款後，再辦理所有權移轉登記等事關兩造權益之重要內容，理應會於契約書詳細約定，然遍觀系爭不動產買賣契約，未見兩造就上開重要內容有所約定，顯見原告並未同意等被告領得退休金再付尾款。被告辯稱：原告同意等被告領得退休金再付尾款云云，不足採信。
③依一般銀行實務，辦理房屋貸款通常不須要長達一年，原
告理應不會表示要給被告一年時間辦理貸款，是證人己○○為配合被告：「原告同意等97年7月被告領得退休金再付尾款」之陳述，而於本院證稱：原告跟我說就給被告一年時間去貸款貸看看等語，與常情有違，實難採信。
（３）原告於96年11月9日函催被告交付系爭尾款時，被告曾於96年11月14日以台南地方法院郵局第1821號存證信函函復原告，表示因系爭不動產有抵押權設定，故被告無法申辦貸款，請原告於5日內塗銷系爭不動產之抵押權，被告再同時貸款給付原告餘款，並未提及兩造已合意等被告領得退休金再給付尾款乙事，此有原告提出之台南地方法院郵局第1821號存證信函在卷可稽，並為被告所不爭執；另被告自承其曾以系爭不動產向國泰人壽公司申辦貸款，然未申貸成功，被告隨即又轉向富邦銀行申貸，亦未申貸成功，倘兩造確已合意等被告領得退休金再給付尾款，為何被告未於上開存證信函為此表示？又為何於國泰人壽公司拒絕被告之貸款後，被告又急於向富邦銀行申貸？被告又為何於上開存證信函表示「請原告於5日內將系爭不動產之抵押權塗銷，被告再同時貸款給原告」，而不等到其領得退休金再付尾款？顯見兩造根本未合意等被告領得退休金再給付尾款。
（三）按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任；契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除契約；契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之，民法第229條第1項、第254條、第259條第1款分別定有明文。系爭不動產買賣契約既約定被告應於96年7月31日交付尾款2,075,000元，被告復自承迄今尚未給付尾款2,075,000元予原告，自屬遲延給付。原告於被告遲延給付後，於96年11月9日以台南25支郵局第156號存證信函催告被告應於函到5日內給付剩餘之價金，被告亦未於相當期限內給付尾款，則原告以被告遲延給付價金，經原告定相當期限催告其履行，亦未於期限內履行為由，於96年11月19日以台南大光郵局第159號存證信函對被告表示解除系爭不動產買賣契約，揆諸上開說明，自屬有據。
五、從而，原告本於解除買賣契約後回復原狀之法律關係，請求被告將系爭不動產所有權移轉登記予原告，為有理由，應予准許。本院就原告先位聲明既為原告全部勝訴之判決，就原告之備位聲明，自無審認之必要，併予敘明。又本件訴訟費用24,562元（第1審裁判費），應由敗訴之被告負擔。
六、本件待證事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與本件判決結果不生影響，爰不一一詳為論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第87條第1項。中華民國97年4月16日
民事第二庭法官蘇正賢以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國97年4月16日
書記官陳美萍