臺灣嘉義地方法院民事判決
111年度嘉簡字第903號
原告 陳淑琦
被告 洪玉蘭
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國112年1月11日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼嘉義市○○路00巷00弄00號房屋騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣79,500元。
被告應自民國111年12月5日起，至遷讓返還主文第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣12,000元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣1,990元，由被告負擔其中新臺幣1,901元，餘由原告負擔。
本判決第1項、第2項得假執行。
本判決第3項已到期部分得假執行。
事實及理由
壹、程序事項
被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項
一、原告主張略以：
（一）門牌號碼嘉義市○○路00巷00弄00號（下稱系爭房屋）為原告所有，被告向原告承租系爭房屋，並簽訂租賃契約（下稱系爭租約），兩造約定租約自民國110年1月20日至同年12月20日止，每月租金為新臺幣（下同）8,500元，被告並繳納押租金8,500元。110年12月租約到期前原告告知請被告到期後搬出，但被告表示找不到房子，111年1月又拿房租給原告，兩造並約定自111年2月起房租調整為每月12,000元，但未訂立書面。嗣後，被告於111年3月僅繳納4,000元，自111年4月至10月均未曾繳納租金，共積欠租金合計88,000元，原告爰寄發存證信函催告被告於接獲存證信函後10日內繳納欠繳之租金，逾時即終止租約，被告於111年10月24日簽收。原告依租賃契約及民法不當得利規定，提起本件訴訟等語。
（二）並聲明：1.如主文第一項所示。2.被告應給付原告新臺幣88,000元，並自起訴狀繕本送達翌日起，至遷讓房屋之日止，按月給付原告12,000元。3.訴訟費用由被告負擔。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為何聲明或陳述。
三、得心證之理由：
（一）原告前開主張，業據原告提出存證信函暨回執聯、房屋稅課稅明細、系爭房屋租賃契約書、系爭房屋建物登記第一類謄本等件在卷可佐（見本院卷第11至21頁、第37至41頁、第65至66頁）。而被告對於原告主張之事實，已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第436條第2項、第280條第3項準用第1項規定，視同自認，是本院審酌前揭證據資料，堪認原告主張與事實相符。
（二）按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440條第1項、第2項定有明文。再按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第767條第1項前段亦有明文。經查，被告欠繳租金已達8個月，且被告經原告以存證信函定期催告，被告於110年10月24日收受該存證信函（見本院卷第66頁），迄今仍未繳納等情，業經本院認定如前。是原告主張被告積欠租金已超過2個月以上，且前已以存證信函表示如未於10日內給付欠繳之租金，即終止租賃契約，自屬適法。故系爭租約已於110年11月5日即生終止效力，應堪認定。被告自斯時起占有系爭房屋即無法律上權源而為無權占有。從而，原告依民法第767條第1項規定訴請被告騰空遷讓返還系爭房屋，即屬有據。
（三）原告得請求被告給付之數額：
1.原告請求被告給付積欠租金部分：
按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；承租人應依約定日期，支付租金，民法第421條第1項、第439條前段亦定有明文。復按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院104年度台上字第1569號判決意旨參照）。原告依系爭租約請求被告給付被告自111年3月1日至同年10月31日期間所積欠之租金79,500元（計算式：12,000元×8個月－已給付4,000－押租金8,500元＝79,500元），即屬有據，應予准許。原告逾此範圍之請求，即屬無據，不應准許。
2.原告請求被告給付相當租金之不當得利部分：
次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。而無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決意旨參照）。經查，系爭租約已於1ll年11月5日經原告合法終止，已如前述，然被告尚未遷出系爭房屋，且仍繼續使用系爭房屋，被告自受有相當於租金之不當得利，故原告依前開規定，請求被告按兩造先前約定之租金水準即每月12,000元，自起訴狀繕本送達翌日即111年12月5日（見本院卷第31頁）起至返還系爭房屋前，按月給付原告12,000元，為有理由，應予准許。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項請求原告被告騰空遷讓返還系爭房屋，又依系爭租約請求被告給付欠繳之租金79,500元，再依民法第179條請求被告自111年12月5日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告12,000元，均為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 112 年 2 月 9 日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法官陳寶貴
以上正本係照原本作成。如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 112 年 2 月 9 日
書記官江芳耀