裁判字號：臺灣臺北地方法院103年簡上字第294號民事判決
裁判日期：民國104年06月03日
裁判案由：給付管理費等
臺灣臺北地方法院民事判決103年度簡上字第294號上訴人 胡根地 訴訟代理人 黃德賢 律師被上訴人康和御花園公寓大廈管理委員會法定代理人 王逸萍 上列當事人間請求給付管理費等事件，上訴人對於民國103年4月22日本院臺北簡易庭102年度北簡字第9373號第一審判決提起上訴，本院於104年5月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、被上訴人之法定代理人原為 蘇瑞宗 ，嗣於訴訟進行中變更為王逸萍，有臺北市政府民國103年11月19日府都建字第00000000000號同意備查函附卷可稽（參見本院卷一第253頁），並經王逸萍於103年11月6日具狀聲明承受訴訟（參見本院卷一第230頁），合於民事訴訟法第176條規定，應予准許。
二、本件被上訴人經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，復核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依上訴人聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、被上訴人主張：㈠上訴人為被上訴人管理之「康和御花園公寓大廈」（下稱系
爭大廈）之區分所有權人（門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○號1樓，下稱系爭房屋），依系爭大廈規約（下稱系爭規約）第10條第3款規定及區分所有權人會議決議授權被上訴人訂定之管理費收繳辦法，系爭大廈住戶自87年間起，即由每戶每坪新臺幣（下同）50元調整為每戶每坪60元計算管理費，並自94年1月起，繳納補充管理費每戶每月50元。系爭房屋坪數共29.3坪（1樓建物面積：16.09坪、地下室面積：13.21坪），故上訴人每月應繳納管理費1,810元【計算式：（60×29.3）+50＝1,808（經被上訴人決議四捨五入以1,810元計算）】。詎上訴人自101年11月起至10
2年1月止，共計3個月，僅給付1,080元，其餘款項均未如期繳納，經被上訴人迭催未理，迄今尚欠管理費合計4,35
0元【計算式：（1,810×3）－1,080＝4,350】，爰依系爭規約第10條第5款及公寓大廈管理條例第21條規定，請求上訴人給付積欠之管理費，及按年息10%計算之利息。
㈡上訴人為系爭大廈B棟1樓住戶，未徵得被上訴人同意，逕
於系爭大廈A、B棟電梯間旁之公用外牆牆面鑿洞裝置窗型冷氣機，破壞大樓結構剪力牆，除違反建築法第73條第3項、臺北市一定規模以下建築物免辦理變更使用執照管理辦法第5條、第6條、第7條規定及一定規模以下建築物變更項目及申請程序對照表中，有關外牆之開口、穿孔或剔槽之規定外，亦影響系爭大廈A、B棟之住戶進出。其後，上訴人雖已將冷氣機移往別處，並於窗型洞口裝置鐵窗，惟對於系爭大廈牆面美觀仍有影響，違反公寓大廈管理條例第8條及系爭規約第2條第3款規定，且設置地點恰好位於系爭大廈
A、B棟住戶對講機正上方，恐有侵害住戶談話隱私之虞。又該窗型洞口現已鋼筋生鏽及泥塊盤剝，嚴重影響大樓結構安全，更侵害系爭大廈全體住戶共有之平台。基此，為保障系爭大廈其他住戶之權益，爰依系爭規約第18條第1款第2目、公寓大廈管理條例第8條、第9條之規定，請求上訴人將該窗型洞口予以填補。並於原審聲明：㈠上訴人應給付被上訴人4,350元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息10%計算之利息；㈡上訴人應將如附件一所示系爭房屋面臨系爭大廈中庭之外圍牆面所鑿之窗型冷氣洞口，予以填補；㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、上訴人則以：㈠101年10月13日及102年10月19日召開之區分所有權人會議
，會議紀錄表上雖載明全體區分所有權人總數、出席人數及出席比例，惟並無實際簽到記錄及做成決議之決議方式，顯見被上訴人未依系爭規約第3條第3款第7目、第12款第2目規定以決議方式做成繳納管理費之依據，係被上訴人片面製作不實之追繳管理費違法內容，已涉嫌業務上登載不實之偽造文書行為，依民法第56條第2項規定自始當然無效，此與區分所有權人已做成決議而其召集程序或決議方法違反同條例第31條之多數決之決議方式問題無關。倘若已有上揭2次區分所有權人之決議方式及簽到紀錄，何以未能於原審提出，且又何須於103年8月12日管理委員會要求區分所有權人連署確認。此外，被上訴人未提出區分所有權人簽到及表決之會議記錄，已如前述，又如何認定區分所有權人已合法決議自87年4月起管理費每坪調高至60元及94年1月起每戶每月增加50元，另參酌被上訴人提出87年6月1日之問卷顯示，僅係發函詢問上訴人等店面戶之意見，擬在12月份住戶大會提案決議，社區內部住家每坪管理費由50元調漲至60元，已執行，亦未說明其依據為何？尚不足拘束上訴人。是上訴人仍得依之前之區分所有權人會議決議，按月繳納管理費
360元。再者，被上訴人所提93年度區分所有權人會議記錄，根本無簽到紀錄，被上訴人並未舉證以實其說，其主張自94年起管理費加收50元乙節，洵屬無據。縱認區分所有權人之決議均屬達法律規定，仍應自102年10月19日之決議為基準日起算，並無所謂得以確認方式追認101年10月13日即10
1年度之區分所有權人會議決議，蓋該101年度區分所有權人會議決議方案並無具體說明店面戶應按每坪調高至60元及增加50元之記載，又如何據以認定自101年11月1日起施行，原審認自101年11月1日起實施新收費標準，尚有未合。
㈡依系爭規約第10條第3款約定，被上訴人固有權訂定系爭大
廈各項費用之收繳、支付方法，惟關於管理費計算方式，被上訴人並無決定權限，被上訴人應就其主張之管理費計算方式，已徵得系爭大廈區分所有權人會議決議同意，負舉證責任。又上訴人除將污水排入系爭大廈地下室污水地外，並未使用系爭大廈之樓梯、電梯、中庭、游泳池、地下蓄水池、頂樓平台及水箱等公共設施，是區分所有權人於建商交屋時即約定，店面戶每戶收取管理費250元，嗣後方調整為每戶
360元。系爭大廈每月支出之保全、清潔人員費用、公設費用等幾乎已占全部支出之95%以上，卻僅有一出入大門，保全人員之值勤管理室亦在大門之內，並未對無須經由大門進出之上訴人提供如維護店面戶安全、代收掛號信件包裹等服務。被上訴人所僱用之清潔人員除打掃公共區域外，亦不曾對上訴人提供打掃及收集垃圾服務，遑論上訴人未使用系爭大廈之電梯或其他公共區域，是自無令上訴人分擔系爭大廈因僱用保全、清潔人員，或維護公共區域所支出之費用之理。至101年10月13日所召開之區分所有權人會議決議，雖認為店面戶應與住戶適用相同之管理費計算標準，負擔相同之管理費繳交義務，然上開決議並非針對被上訴人所收取之管理費金額為通盤檢討，僅就店面戶應負擔之管理費金額加以討論，被上訴人此舉無異係以多數人之決定增加少數人之義務，強令上訴人負擔超出權利比例之管理費，顯與誠信原則未符，堪認上開2次決議內容違反公平法理，應屬權利濫用，且違反法律不溯及既往原則，業經鈞院103年度北小字第1283號民事判決予以確認。從而，被上訴人據上開無效與權利濫用之93年、101年、102年度區分所有權人會議紀錄請求給付管理費差額，顯無理由。
㈢上訴人為系爭房屋所有權人，依臺北市建成地政事務所建物
測量成果圖所示，地面層39.19平方公尺、房屋長8.16平方公尺、寬4.88公尺，而依臺北市政府核發使用執照之竣工圖所示，不含牆面為8.04公尺，RC外牆寬12公分，顯見外牆係包括在系爭房屋之長度而合併計算其面積（即8.04公尺＋0.12公尺），可知系爭房屋所有權範圍包含外牆在內，均屬上訴人專有部分，並辦理第一次建物所有權登記。依臺北市大安地政事務所土地複丈成果圖顯示，上訴人所有系爭房屋與同址274、278號房屋之界址，均以共用牆壁中心線為界，面臨系爭大廈中庭方向則以牆壁外緣為界，系爭外牆面窗型冷氣洞口並未施作於他人之牆面或有占用共用部分之情形，顯見屬上訴人專有部分，而非屬共用。況系爭房屋之外牆並無與其他區分所有權人共用牆壁，為無隔牆之單獨牆壁，且屬上訴人專有部分，依公寓大廈管理條例第56條第3項第4款規定，系爭房屋依使用執照竣工平面圖區分範圍為界，其面積包括四周牆壁之厚度，牆壁既屬上訴人專有使用，並非共有之外牆面部分，依公寓大廈管理條例第4條第1項規定，上訴人得自由使用、收益其所有物，並排除他人之干涉，是上訴人於自己所有之建物外牆開鑿窗型冷氣洞口，係屬正當權利之行使，被上訴人無從進行干涉。
㈣系爭房屋早於76年間有牆面鑿洞情事，亦已向臺北市政府都
市發展局申請變更竣工報備，經該局查明符合「臺北市一定規模以下建築物免辦理變更使用執照管理辦理」規定，以10
3年3月24日北市都字第00000000000號函同意竣工備查，不認為有回復原狀之必要。又該窗型冷氣洞口所在牆壁僅係建物之組成部分，既不足以遮蔽風雨，亦無獨立之經濟效用，非土地上之定著物，亦非獨立之不動產，無獨立所有權，不可能產生共用之觀念或型態，且由系爭大廈建物登記謄本及其共有部分之建物測量成果圖觀之，亦證被上訴人所指外牆並非系爭大廈所登記之共有部分，況被上訴人迄未舉證證明窗型冷氣洞口係位於剪力牆上，且有危害公共安全之虞。
再者，系爭房屋之牆面鑿洞於76年間建築完竣交屋時即已存在，而公寓大廈管理條例係於84年6月28日總統令公佈，系爭規約則為85年5月27日訂定，自無適用上開法律或規約作為拘束上訴人。從而，被上訴人主張系爭房屋外牆為系爭大廈共有部分，援引系爭規約第18條第1項第2款、公寓大廈管理條例第8條、第9條規定請求上訴人將系爭房屋外牆窗型冷氣洞口予以填補，於法無據等語，資為抗辯。
三、原審依被上訴人之請求，為被上訴人勝訴之判決，命上訴人應給付被上訴人4,350元，及自102年5月3日起至清償日止，按年息10%計算之利息；暨命上訴人應將如附件一所示臺北市○○區○○○路○段○○○號1樓面臨系爭大廈中庭之外牆面所鑿之窗型冷氣洞口，予以填補，同時依職權宣告假執行及上訴人如預供擔保後得免為假執行。上訴人不服提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回
四、兩造不爭執之事項：㈠上訴人為系爭房屋所有權人，系爭房屋坪數共29.3坪（含1
樓建物面積：16.09坪、地下室面積：13.21坪），有建物登記第一類謄本附卷可稽（參見原審卷二第43頁、第118頁及反面）。
㈡上訴人自101年11月起至102年1月止，繳納管理費共1,08
0元。
五、得心證之理由：被上訴人主張上訴人應給付欠繳之管理費，並將系爭房屋面臨系爭大廈中庭之外圍牆面所鑿之窗型冷氣洞口，予以填補等情，惟為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，是本件本院應審究者為：
㈠101年10月13日、102年10月19日之區分所有權人會議決議
是否無效？決議內容有無違反公平原則、法律不溯及既往原則，或屬權利濫用？㈡被上訴人依系爭規約第10條第5款及公寓大廈管理條例第21
條規定，請求上訴人給付101年11月起至102年1月止積欠之管理費4,350元，有無理由？㈢系爭窗型冷氣洞口是否屬系爭大廈共有部分？抑或屬上訴人
專有部分？㈣被上訴人依系爭規約第18條第1項第2款、公寓大廈管理條
例第8條、第9條之規定，請求上訴人將系爭房屋面臨系爭大廈中庭之外圍牆面所鑿之窗型冷氣洞口予以填補，是否有據？茲分別論述如下：
㈠101年10月13日、102年10月19日之區分所有權人會議決議
是否無效？決議內容有無違反公平原則、法律不溯及既往原則，或屬權利濫用？⑴按學說上所謂之「爭點效」，係指法院於確定判決理由中
，對訴訟標的以外當事人所主張或抗辯之重要爭點，本於兩造辯論之結果所為之判斷結果，除有顯然違背法令，或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人間，就與該重要爭點有關之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷而言，其乃源於訴訟上之誠信原則及當事人公平之訴訟法理而來。是「爭點效」之適用，除理由之判斷具備「於同一當事人間」、「非顯然違背法令」及「當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷」等條件外，必須該重要爭點，在前訴訟程序已列為足以影響判決結果之主要爭點，經兩造各為充分之舉證，一如訴訟標的極盡其攻擊、防禦之能事，並使當事人適當而完全之辯論，由法院為實質上之審理判斷，前後兩訴之標的利益大致相同者，始應由當事人就該事實之最終判斷，對與該重要爭點有關之他訴訟負結果責任，以符民事訴訟上之誠信原則（最高法院96年度台上字第307號判決意旨參照）。
⑵被上訴人就請求上訴人應給付自97年11月起至101年10月
止尚積欠之管理費67,824元乙節，前另案向本院提起訴訟，經本院分別於103年8月20日以103年度北小字第1144號判決、104年1月21日以103年度小上字第122號判決上訴人敗訴確定，嗣上訴人不服提起再審之訴，復經本院於104年4月1日以104年度再微字第3號判決駁回，有前開民事判決影本各1份在卷可佐（參見本院卷一第129頁至第132頁、本院卷二第66頁至第68頁反面、第120頁至第122頁）。
⑶經查，本院103年度小上字第122號判決略以：
①按公寓大廈管理條例第3條第9款規定，管理委員會係
由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。又區分所有權人會議之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，其決議之效力如何，公寓大廈管理條例雖無明文規定，然公寓大廈之區分所有權人會議，主要係為區分所有建物內各區分所有權人之利害關係事項所召開，其決議之性質係多數區分所有權人平行意思表示趨於一致之行為而發生一定私法上之效力，與民法總則篇社團法人為規範社員相互權利義務關係而召開之總會決議相當；又總會之召集程序或決議方法違反法令或章程時，社員得於3個月內請求撤銷其決議，但出席社員對於召集程序或決議方法未當場表示異議者，不在此限。總會決議之內容違反法令或章程者無效，民法第56條定有明文，依此，倘區分所有權人認為區分所有權人會議未依公寓大廈管理條例召集或決議方法違反法令或章程者，自應依公寓大廈管理條例第1條第2項適用民法第56條之規定，由區分所有權人於決議後三個月內請求法院撤銷其決議，在法院確定判決撤銷決議前，該決議仍屬合法有效，其對各住戶自有拘束力存在，各區分所有權人，均自不得主張該決議係無效。又如主張區分所有權人會議，出席人數不足法定人數，或出席者之所有權應有部分合計未達法定比例者，均係決議方法之違法，並非決議內容之違法（最高法院98年度台上字第1692號判決意旨參照；〈註：應係最高法院97年度台上字第1562號判決意旨之誤植〉）。
②其次，公寓大廈共用部分之使用、管理，既應尊重全體
住戶之意見，則其管理費或其他擔負，應依區分所有權人間之決議為標準，此項費用分擔之方式，基於私法自治原則，苟其行為不違反公序良俗及法律上之強行、禁止規定外，不論其內容、方式如何，皆不能否認其效力，故當事人合意約定將其私法行為之效力，溯及至約定前之行為，此乃私法自治之範疇，並無法律不溯及既往原則之適用，況且，共用部分之使用管理所產生之費用負擔，係本於共有部分所發生，本應由區分所有人共同負擔之，倘若依照原收取管理費之方式不足以支應支出之虞，而屬收取管理費不足以支付發生費用之情形時，則回溯補足管理費以便支付，即難認有何不當之處，尤其，此等負擔亦與費用之發生時期、類型、原因、未來維修之計畫等等有其關連存在，則其分擔方式由區分所有人就共同部分使用管理之情形而為分擔之決議，乃屬必然之理，因各別情形而為調整管理費或溯及補繳之決議，即難認為非有其必要，不應否認其效力，而區分所有權人會議所做成之決議，為社區全體住戶就公共事項所為之一致意思表示，尚難認有違反公序良俗及法律強行或禁止規定，其效力自不容任意否認，全體住戶即應受該決議之拘束，尤其，此項決議乃係就共同部分所產生費用之分擔規劃，與法律或法規性命令之規範全然不同，並無從比附援引，倘全體住戶決議溯及適用，亦屬私法自治原則之範疇，應堪確定。
③再者，公寓大廈之各區分所有權人，對共用部分之使用
頻率多寡及程度不一，亦未必與其共用部分之應有部分比例成正比，因此依各住戶對於共用部分之使用程度，決定該部分管理、修繕、維護費用之分擔比例，有其事實上之困難性，是公寓大廈管理條例第10條第2項，並未採取按受益程度分擔管理費之原則，而係規定按共用部分應有部分比例負擔為原則，並允各公寓大廈以區分所有權人會議或規約另為規定，且基於私法自治原則，就公寓大廈管理費用及公共基金等由區分所有權人自治決議之事項，倘未違反公序良俗或強制禁止規定，尚難認有介入或限制自治決議之必要；況且公寓大廈區分所有權人繳交管理費用，係為修繕、管理及維護共用部分、約定共用部分，凡屬公寓大廈區分所有權人，就可利用之共用部分，均享有繳納管理費所應得之利益，或有因樓層高低利用機率需求多寡之差異，但共同享有管理費所維護社區公共設施利益之本質並無差異，尤其諸如公寓大廈支撐主要樑柱、建物外牆、樓地板、電力供水系統，污水排水系統及管線，消防設備、公共區域之燈具、監視設備等之管理維護，乃總合為一體，無法再為區別，是共有人及上訴人自均享有社區支出管理維護費用所帶來之利益，亦與按應有部分比例分擔之原則相符，尚難認有上訴人所主張顯失公平或權利濫用之情形。④另查，康和御花園公寓大廈社區因於101年10月13日、
102年10月19日作成「四、有關本社區店面管理費收費標準，因住戶迭有反映，店面與住戶間繳費不均，顯失公平，經管委會調閱並整理歷年相關資料彙整如下：㈠75年11月14日管理委員會決議：暫行收費標準，住戶每坪收費35元，店面0.5倍計收（是時，因無詳細登錄資料，店面一律以約14.5坪計算，無論有無地下室一律每戶收費250元）。㈡80年1月住戶管理費每坪調高至40元，店面未隨調整繳交。㈢82年3月住戶管理費每坪調高至50元（店面管理費，無論有無地下室一律收費360元）。㈣87年3月住戶每戶繳交年度公共基金2,000元，店面未繳公共基金。㈤87年4月住戶管理費每坪調高至60元，店面拒絕調整繳交。㈥94年1月住戶每戶每月增加50元，店面未隨調整繳交。總上，店面戶自87年起至今，大樓公共基金，均未繳交，管理費也拒絕調整。綜合以上彙整資料，管委會擬定5項方案提供住戶大會進行討論表決，5項方案如下：……方案3：因店面戶與住戶在大樓的所有權人責任與義務均相同，參照公寓大廈管理條例第10條之相關規定，店面戶應負相同繳交各項費用（含基金）之義務，不應有所例外或免除。……決議：採第3方案，並自101年11月1日起施行。」、「五、依據前項決議案，對於店面戶歷年來未繳之費用，是否予以追繳？方案1：依據相關法律規定，追繳歷年來未繳足之管理費差額與從未繳交之大樓公共基金。決議：採第1方案」、「三、提案三：本大廈管委會近日訴請店面住戶，依101年10月13日區分所有權人會議決議，繳交管理費，其中有部分店面住戶於訴訟中主張本大廈管理費之收繳，缺乏區分所有權人會議決議云云。由於本大廈建竣迄今已逾27年，當年文件未獲妥善保存，管委會特提請確認本大廈如下之收費標準：㈠自87年4月起，管理費之計算公式為：60元每戶坪數。
另自94年1月起，每月每戶增收50元。㈡自87年起每戶每年收取2,000元公共基金。㈢一樓店面住戶繳費（包括管理費及公共基金）與其他住戶同，並無例外。並提出87年3月、4月及93年12月、94年1月各住戶繳交管理費之收據存根聯，及各住戶87年繳交公共基金之收據存根聯供參閱。決議：通過。確認本大廈101年10月13日區分所有權人會議中討論第肆之四項，有關本大廈收費標準之具體方式為：㈠自87年4月起，管理費之計算公式為：：60元每戶坪數。另自94年1月起，每月每戶增收50元。㈡自87年起每戶每年收取2,000元公共基金。㈢一樓店面住戶繳費（包括管理費及公共基金）與其他住戶同，並無例外。」等情，係就康和御花園公寓大廈社區長期以來之管理費收取及支付為決議，以解決其問題，基於私法自治原則，若非有違反公序良俗及法律上之強行、禁止規定之情形外，尚難認為應限制其解決問題之範圍，而康和御花園公寓大廈區分所有權人已於101年10月19日、102年10月19日召開會議決議有關店面戶之管理費及公共基金之收繳方式，在該等會議未經法院判決確認無效或撤銷前，住戶均有依規約及決議繳納管理費、公共基金之義務；又此區分所有權人會議，是否有未依公寓大廈管理條例第31條規定做成決議之瑕疵，此乃屬決議方法違反法令或章程之問題，為該決議得否撤銷之爭執，並非使決議當然無效，而上訴人既未提出康和御花園公寓大廈社區之101年10月13日、10
2年10月19日區分所有權人會議已遭法院確定判決確認無效或撤銷，其主張該等為無效決議，尚難認屬可採等語（參見本院卷二第67頁至第68頁反面）。
⑷衡酌前開判決與本件之訴訟當事人均屬同一，且前開判決
於確定判決理由中，對訴訟標的以外當事人所主張或抗辯之重要爭點，業本於兩造辯論之結果為之判斷結果，而上訴人嗣雖提起再審之訴，亦經本院以前開判決核無違背法令情事，駁回上訴人再審之訴（參見本院卷二第120頁至第122頁），此外，上訴人於本件訴訟程序中，復未提出任何新訴訟資料足以推翻前開判決原判斷之情形，基於訴訟上誠信原則及當事人公平之訴訟法理，避免紛爭反覆發生，則於同一當事人間，就與該等重要爭點有關之本件訴訟，即不得再為相反之主張，本院亦不得作相異之判斷。
準此，上訴人主張101年10月13日、102年10月19日之區分所有權人會議決議無效，決議內容違反公平原則、法律不溯及既往原則，及權利濫用云云，應屬無據，為無理由。
㈡被上訴人依系爭規約第10條第5款及公寓大廈管理條例第21
條規定，請求上訴人給付101年11月起至102年1月止積欠之管理費4,350元，有無理由？按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾2期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條定有明文。查101年10月13日、102年10月19日之區分所有權人會議決議非屬無效，且決議內容並無違反公平原則、法律不溯及既往原則，及權利濫用等情事，均已如前述，且上訴人自10
1年11月起至102年1月止，共計3個月，卻僅繳納其中管理費1,080元等情，復為上訴人所自認（參見本院卷二第12
5頁），是被上訴人依系爭規約第10條第5款及公寓大廈管理條例第21條規定，請求上訴人給付101年11月起至102年
1月止積欠之管理費4,350元等語，即屬有據，應予准許。㈢系爭窗型冷氣洞口是否屬系爭大廈共有部分？抑或屬上訴人
專有部分？⑴上訴人系爭房屋之窗型冷氣洞口部分，其所有權範圍係以
牆壁外緣為界，有臺北市大安地政事務所104年2月10日北市大地測字第00000000000號函附土地複丈成果圖存卷可稽（參見本院卷二第19頁至第20頁）。
⑵按公寓大廈管理條例第3條第3款規定：「專有部分：指
公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者」，基於物權之排他支配性，作為所有權客體之建物，在構造上必須有屋頂（天花板）及四周牆壁或其他相類之構造物始足當之。且區分所有建築物之專有部分係一立體構造物，具有一定平面廣度與立體厚度，故在區分所有人相互間，特別是建築物之維持與管理關係上，專有部分僅至牆壁、樑柱、地板、天花板等表層牆面部分；在外部關係上，亦即對第三人及涉及買賣、保險、稅金等關係時，專有部分則包含至牆壁、樑柱、地板、天花板等部分厚度之中心線。亦即專有部分之範圍，在區分所有人相互間之內部關係是採牆面說，但在與第三人之外部關係時則採壁心說。又依社會通念，構造物中屬於維持建築物安全所必要之支柱、屋頂、外牆、承重牆、或為公共樓梯間、消防設備、電梯間、機電室、公共大門、走廊、水塔等使用者，在構造上及使用上均不具有獨立性，應認為屬於共同使用部分而不能單獨成為所有權之客體。且公寓大廈之外牆，係為維持建物安全及外觀所必要之主要構造，性質上亦屬不許分割而獨立為區分所有之客體，而應由全體住戶共同使用。至於公寓大廈管理條例第56條第3項雖規定：「公寓大廈之起造人或區分所有權人應依使用執照所記載之用途及下列測繪規定，辦理建物所有權第一次登記：一、獨立建築物所有權之牆壁，以牆之外緣為界。二、建築物共用之牆壁，以牆壁之中心為界。三、附屬建物以其外緣為界辦理登記。四、有隔牆之共用牆壁，依第二款之規定，無隔牆設置者，以使用執照竣工平面圖區分範圍為界，其面積應包括四周牆壁之厚度」，其中第1款、第
3款僅係規範建物所有權及附屬建物之牆壁外緣為界，非謂得據此切割外牆所有權分屬各樓層區分所有權人所專有。而上開第2款、第4款雖採壁心說，惟此條文係指辦理建物所有第一次登記之測繪規定，與外牆是否為共用部分無關，且此項規定僅係對第三人之外部關係所為之規範。
上訴人主張包含外牆在內之系爭房屋，屬上訴人專有部分，並辦理第一次建物所有權登記，系爭牆面紗窗型洞口並未施作於他人之牆面或有占用共有部分之情形，顯見屬上訴人專有部分非屬共用云云（參見本院卷二第130頁至第
131頁），並提出系爭房屋登記謄本、竣工圖、複丈成果圖等為證，然此就系爭外牆面窗型冷氣洞口係以牆壁外緣為界，固然屬實，惟依上開說明，窗型冷氣洞口之牆壁為專有部分，應限於牆壁內部，而不包含牆壁外牆（外緣），該外牆仍屬於公寓大廈之共用部分，而非上訴人之專有部分，故上訴人主張：依臺北市建成地政事務所建物測量成果圖所示，地面層39.19平方公尺、房屋長8.16平方公尺、寬4.88公尺，而依臺北市政府核發使用執照之竣工圖所示，不含牆面為8.04公尺，RC外牆寬12公分，顯見外牆係包括在系爭房屋之長度而合併計算其面積（即8.04公尺＋0.12公尺），系爭房屋所有權範圍包含外牆在內，均屬上訴人專有部分云云（參見本院卷一第19頁），並無從推翻前揭地政事務所複丈後認以牆壁外緣為界之認定，即非有據，應無可採。
㈣被上訴人依系爭規約第18條第1項第2款、公寓大廈管理
條例第8條、第9條之規定，請求上訴人將系爭房屋面臨系爭大廈中庭之外圍牆面所鑿之窗型冷氣洞口予以填補，是否有據？⑴按公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部
分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制；共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之，公寓大廈管理條例第8條第1項、第11條第1項分別定有明文。
⑵經查，系爭房屋面臨系爭大廈中庭之外圍牆面所鑿之窗
型冷氣洞口，乃位於區分所有權人所共有之外牆面，已如前述，上訴人未經區分所有權人同意，於上開牆面鑿洞裝置窗型冷氣機，嗣後雖已將冷氣機移往別處，惟該窗型洞口現已鋼筋生鏽及泥塊盤剝，有被上訴人提出之現場照片為憑（參見本院102年度北簡字第9373號卷一第116頁至第119頁），是被上訴人請求上訴人將系爭房屋面臨系爭大廈中庭之外圍牆面上所鑿之窗型冷氣洞口予以填補，為屬有據，應予准許。
六、綜上所述，本件上訴人主張101年10月13日及102年10月19日召開之區分所有權人會議決議無效、決議內容違反公平原則、法律不溯及既往原則與權利濫用，拒付尚積欠之管理費，及系爭牆面紗窗型洞口屬上訴人專有部分，被上訴人不得請求將該窗型冷氣牆面上之洞口予以填補等情，均無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及證據資料，經審酌核與本件判決結果不生影響，不再逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國104年6月3日
民事第七庭審判長法官徐千惠
法官吳俊龍法官詹慶堂本件正本係照原本作成本件不得上訴中華民國104年6月3日
書記官李云馨附件一（共2頁）