臺灣臺南地方法院100年度簡上字第9號民事判決

裁判字號：臺灣臺南地方法院100年簡上字第9號民事判決

裁判日期：民國100年08月17日

裁判案由：分割共有物

臺灣臺南地方法院民事判決100年度簡上字第9號上訴人 黃國棟 訴訟代理人 許良宇 律師被上訴人 王冠斐 上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人不服本院柳營簡易庭民國99年12月8日所為第一審判決（99年度營簡字第103號）提起上訴，經本院於民國100年7月27日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人之陳述除與原判決記載相同，茲引用外，另補陳：
(一)系爭門牌號碼臺南市後壁區嘉苳里（原臺南縣後壁鄉嘉苳村）下茄苳74號建物，為兩造所共有，應有部分各二分之一，考量系爭建物坐落之土地即臺南市○○鄉○○段○○○○號土地為現為上訴人單獨所有，為避免房屋與基地之所有權與使用權分離，應依修正後民法第824條第2項第1款但書規定，將其上門牌號碼：臺南市後壁鄉嘉苳村下茄苳74號未保存登記建物（下稱系爭建物）全部分配予上訴人，方符共有人間之最大利益。且依民法第823條第1項本文、第824條第2項第1款、同條第3項之規定，倘各共有人均受原物之分配顯有困難，例如分割後之共有物各部分性質上難以利用或價值有相當之減損，即得將原物分配予部分共有人（所謂「部分共有人」，一共有人亦足當之）。準此，上訴人主張之分割方案（即將系爭建物全部分配予上訴人，再由上訴人依法拍市價補償被上訴人），自為修正後之民法所明文承認。
(二)又系爭建物為一層樓平房，無從區分使用，亦不可能以現物分割辦理各自單獨所有之建物產權登記，兩造日後勢將難以各自使用；且系爭建物坐落於原告單獨所有之土地上，無論被告取得何部分之建物，必會繼續坐落於原告所有土地上，屆時兩造及各自繼受人間之法律關係勢將日趨複雜，徒生無謂糾紛且治絲益棼，並損及系爭建物之經濟價值，更有害於兩造之利益，故被告主張現物分割云云，顯不符系爭建物之性質，更有害於經濟效用及公共利益。故原判決以「系爭建物為一層樓平房及倉庫，如以現物分割日後兩造使用系爭建物，再產生通行、租金等問題，亦損及系爭建物之經濟價值」為由，不採被上訴人主張現物分割之方案。
(三)至於上訴人主張依修正後民法第824條第3項應補償被上訴人之價額，應以執行程序之拍定金額新臺幣（下同）103,000元為適當：
⒈執行法院所為公開拍賣之價格，即屬公開市價，足可作為系
爭建物二分之一價值之認定。經查，系爭建物之二分之一，前經鈞院97年度執字第65945號強制執行程序以103,000元拍定，並為被上訴人所不爭執，顯見上訴人以該金額計算應補償被上訴人之價額，並無不妥。
⒉況，被上訴人前於系爭建物之強制執行程序﹙即鈞院97年度
執字第65945號清償債務強制執行事件﹚中，即曾以上訴人拍定價格103,000元具狀向執行法院聲請優先承買，僅因逾執行法院通知之繳款期限仍未繳款而喪失優先承買權利，則被上訴人既願以103,000元優先承買系爭建物二分之一，顯見被上訴人對此一價格已有認同。是兩造既就系爭建物二分之一之價值為103,000元乙節並不爭執，關於上訴人分得系爭建物之全部所有權後，應補償未受分配之被上訴人之價額，酌訂為上訴人承受系爭建物應有部分二分之一之拍定金額103,000元，堪認適當。
⒊尤有甚者，被上訴人前於鈞院準備程序時亦自承：伊當初未
能遵期繳款而喪失優先承買權利，乃因拍定價格高於共有物之實際價值，致伊無法向銀行貸得款項支付等語，顯見被上訴人亦自認「上訴人主張補償之103,000元，已高於共有物二分之一之實際價值」之事實，則上訴人既願以高於被上訴人所自認之價格補償被上訴人，反係對被上訴人有利之方案，被上訴人空言指摘103,000元之價格過低云云，顯然自相矛盾，不足採信。
⒋再者，依吾人日常之經驗法則，遠處臺南縣後壁鄉偏僻地區
之系爭磚造建物，其價格勢因折舊之故而逐年遞減、降低，縱認系爭建物二分之一乃於民國98年4月間拍定，逾二年後之今日，其價格應較拍定當時更低，上訴人既願以較今日價格較高之103,000元補償被上訴人，亦屬有利被上訴人之方案，並無不當。尤以，系爭建物二分之一之現值僅存53,800元，且被上訴人自前手受讓取得系爭建物二分之一之契稅申報書所載移轉價格更僅27,200元而已，皆遠低於上訴人主張補償被上訴人之金額103,000元，益徵原判決徒以「上訴人主張補償被上訴人之金額為執行法院一年半前拍賣之價格」云云為由，不採上訴人主張之金額，顯然悖於事理，不能維持。
(四)並聲明：⒈原判決廢棄。⒉兩造共有門牌號碼為臺南市後壁區嘉苳里（原臺南縣後壁鄉嘉苳村）下茄苳74號之建物准予分割，該建物全部歸上訴人所有，上訴人應補償被上訴人103,000元。⒊被上訴人應將門牌號碼為臺南市後壁區嘉苳里（原臺南縣後壁鄉嘉苳村）下茄苳74號之建物遷讓交付予上訴人。⒋第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、被上訴人之陳述除與原判決記載相同，茲引用外，另補陳：
(一)上訴人指稱被上訴人曾行使優先承買即認同該拍定金額云云，然被上訴人僅係不懂該產業運作及區域價值，誤為該拍定金額可向銀行施行借貸，孰料跑遍不下數十家銀行才知，土地上建物若非有相當價值，一般民眾若非有對等抵押，實有出貸之困難，故無法在優先承買期限內完成貸款之情事。而兩造嘗於簡易庭判決前達成協議，以300萬元，取得上訴人所有之土地、建物所有權，上訴人更提及可免除或讓與債權，但由於對造取得所有權係以低價購買債權取得，故對造希望土地增值稅及過戶相關費用由被上訴人支付。被上訴人因能力有限，為盡力達與對造協調之目標，甚至不惜與家人商量，以家人目前現居之住處進行增貸借款，再四處奔走向親友借款，好不容易達到與上訴人協調之金額，上訴人卻在庭上否認該事實之存在。
(二)於本件兩造協調之初，上訴人表達金額要350萬。更在最後一次協調時，上訴人卻指稱當時係由於計算錯誤，在距簡易庭判決前協議短短不過二個多月間，要求金額由當初協議之300萬元整提高至380萬元。上訴人由取得債權時曾聲明，該債權係以180萬元取得債權；欲以250萬元出售債權，嗣後卻以352萬元標得該所有權，上訴人以文件形式一再提高金額，致被上訴人疲於奔走、心力交瘁，而無法與造達成協調，卻遭誣篾為誆騙與拖延，情何以堪。
(三)上訴人指稱被上訴人係無權占用土地，被上訴人亦嘗於庭上表明願以現行法拍常規，以公告地價及所占面積來計算支付租金，而上訴人表明不願出租，而非被上訴人無意願。被上訴人基於善意使用之第三人，並有道德情感之紀念目的與現行仍有實際使用上之需求，而非基於轉售謀利之目的，故不欲出讓所有權。被上訴人願以所能負擔範圍內盡最大能力與對造溝通取回對造之所有權。若不幸無法達成土地所有權之購回，請庭上分割其共同所有，並使被上訴人之所有部分仍能予以保留。
(四)並聲明：⒈上訴駁回。⒉上訴費用由上訴人負擔。
三、本院依民事訴訟法第271條之1規定準用第270條之1規定，整理並協議兩造簡化爭點結果，兩造不爭執事項及爭執要點如下：
(一)兩造不爭執事項：⒈坐落臺南市○○鄉○○段○○○號地號土地，原為訴外人王瑞
豊、 王楊秀菊 所共有，應有部分各二分之一。於其上門牌號碼：臺南市後壁鄉嘉苳村下茄苳74號未保存登記建物則為訴外人 王瑞豊 、被上訴人王冠斐所共有，應有部分各二分之一。
⒉上訴人於本院97年度執字第65945號強制執行程序中，聲明
願以拍賣最低價額3,527,000元承受系爭355號地號土地全部（拍定價額：3,424,000元），及系爭建物原為訴外人王瑞豊持分2分之1之應有部分（拍定價額：103,000元）。
⒊該建物之現況如臺南縣白河地政事務所97年11月4日建物測量成果圖所示。
⒋兩造就系爭建物之分割方法無法達成協議。
⒌依本院柳營簡易庭99年度營簡字第103號民事事件99年8月20
日勘驗筆錄記載，系爭建物①鐵皮屋（磚造）部分由第三人 蔡秋研 使用，係向被上訴人借用；②磚木造部分由被上訴人使用；③石棉瓦ＲＣ建物現作為倉庫，被上訴人使用。
(二)兩造爭執要點：系爭建物以何方法分割為適當？
四、本院得心證之理由：
(一)按各共有人得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限，不在此限。共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法，不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，命以原物分配於各共有人，民法第823條第1項及第824條第1項、第2項第1款前段分別定有明文。查系爭建物為兩造所共有，應有部分各二分之一，兩造就系爭建物無法以協議方式分割，且系爭建物並無訂定不分割之期限等情，為兩造所不爭執，堪信為真實。是上訴人於原審請求分割系爭建物，自屬有據，應予准許。
(二)又按法院就共有物為裁判分割時，應考慮公平性、當事人聲明、應有部分比例與實際使用是否相當、共有物之客觀情狀、共有物之性質、共有物之價格與經濟價值、共有人利益、各共有人主觀因素與使用現狀、共有人之利害關係等因素（最高法院69年度台上字第3100號判決參照）。再按裁判上定共有物分割之方法時，分配原物與變賣之而分配價金，孰為適當，法院本有自由裁量之權，不受任何共有人主張之拘束（最高法院29年度上字第1792號判例意旨參照）。經查：
⒈被上訴人雖主張原物分割，將系爭建物逕分由兩造各取得一
半云云，惟查系爭建物為一層樓平房及倉庫，倘依兩造之應有比例為原物分割，分割後兩造各自分得部分內部仍相通，使用上易生紛爭，且亦影響系爭建物之經濟價值，本院審酌上情，認系爭建物不適宜原物分割。
⒉上訴人雖又主張依拍賣承受價格103,000元價購云云，惟依
一般經驗，拍賣價格較市場價格低，且上訴人所主張之103,000元為98年4月16日之拍賣承受價格，98年4月16日迄今已二年餘，更難採為現時市價之標準；經本院詢問兩造是否就系爭建物再送鑑定以明其現有市價為何，惟兩造亦不同意再送鑑定，是上訴人主張將系爭建物全部分歸上訴人，由上訴人補償被上訴人103,000元云云，亦不可採。
⒊依上所述，本件系爭建物既無法為原物分割，本院審酌系爭
建物之現有使用狀況、利用價值、兩造分割之利益等一切情狀，仍認系爭建物採變價分割之方式為宜，變價所得再由兩造按應有部分比例分配。
五、綜上，原審判決兩造共有系爭建物之分割方法於法並無不合，上訴意旨以上開理由，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，核與判決結果不生任何影響，不再一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第
3項、第449條第1項、第78條判決如主文。中華民國100年8月17日
民事第二庭審判長法官李杭倫
法官田玉芬法官翁金緞以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中華民國100年8月17日
書記官彭建山