臺灣高等法院96年度抗字第827號民事裁定

裁判字號：臺灣高等法院96年抗字第827號民事裁定

裁判日期：民國96年06月21日

裁判案由：聲明異議

臺灣高等法院民事裁定96年度抗字第827號抗告人乙○○上列抗告人因與相對人國泰世華商業銀行股份有限公司等間聲明異議事件，對於中華民國96年4月18日台灣台北地方法院95年度執字第35662號所為裁定提起抗告，本院裁定如下：
主文抗告駁回。
抗告費用由抗告人負擔。
理由
一、抗告人於原法院聲明及抗告意旨略以：抗告人向第三人簡正修承租本件執行事件債務人甲○○所有門牌台北市○○區○○○路○段○○巷○○號建物（建物及其坐落土地應有部分，下稱系爭房地）及非本件執行之台北市○○區○○○路○段○○巷○○號、35號建物，租期自民國（下同）94年6月1日起至99年5月30日止，且系爭房地之租賃權（下稱系爭租賃權）並未影響不動產抵押權之行使，詎原法院竟貿然將系爭租賃權除去，侵害抗告人之權益。且依強制執行法第95條第1項規定，本件執行建物拍賣係於96年2月28日始經裁定進入特別拍賣程序，以底價新台幣（下同）398萬元公告應買期間
3個月，原法院卻依相對人聲請，於96年4月2日即將抗告人之系爭租賃權除去，再行減價拍賣，有違強制執行法第95條第1項之規定。且影響法拍屋能否拍定之理由甚多，拍定後是否點交，並非最重要因素，本件系爭房地之拍賣無法拍定，係因所定之拍賣價格過高，不甚合理，與抗告人之系爭租賃權無關。況拍定人亦得於拍定後取得租金收益，應不影響應買人之購買意願。爰為本件聲明異議及抗告，請求回復抗告人之系爭租賃權，並於拍賣公告使用情形欄記載「拍定後不點交」等語。
二、按不動產所有人，設定抵押權後，於同一不動產上得設定地上權及其他權利。但其抵押權不因此而受影響，民法第866條定有明文。次按不動產所有人於設定抵押權後，如與第三人設定租賃契約而影響抵押物之售價以致抵押權無法受清償者，該租賃契約對於抵押權人不生效力，抵押權人因屆期未受償，聲請拍賣抵押物時，執行法院自可依法以無租賃狀態逕予執行（最高法院74年度台抗字第227號判例及司法院院字第1446號解釋意旨參照）。蓋抵押人於抵押權設定後，與第三人訂立租約，則拍賣之標的物，為第三人承租占有中，法院即不予點交且註明於拍賣公告中，則拍定人須承擔前手與第三人之租賃關係，且無法現實占有使用標得之房屋土地，勢將影響標的購買之意願，執行標的常經多次拍賣無人應買，則拍賣之價格亦將節節降低，甚至因無人應買而依強制執行法第95條規定視為撤回該不動產之執行，影響抵押權人之受償權利甚大。抵押權為物權，經登記而生公示之效力，在登記後就抵押物取得地上權或其他使用收益之權利者，自不得使登記在先之抵押權受其影響，如該項地上權或其他使用收益之權利於抵押權無影響時，仍得繼續存在，已兼顧在後取得權利者之權益（司法院大法官會議釋字第304號解釋文參照），故所有人於抵押權設定後，在抵押物上所設定之地上權或其他使用收益之權利於抵押權有影響者，在抵押權人聲請拍賣抵押物時，發生無人應買或出價不足清償抵押債權之情形，即須除去該項權利而為拍賣，並於拍定後解除被除去權利者之占有而點交於拍定人，乃為使抵押權人得依抵押權設定時之權利狀態而受清償所必要（司法院大法官會議釋字第304號解釋理由書參照）。依上所述，只須租賃權係發生在抵押權設定之後，且影響抵押物之售價以致抵押債權無法受清償者，法院即可為除去租賃權之裁定，至拍賣程序進行至何程度，並非所問。
三、經查：本件債務人甲○○於93年2月2日，以第三人 簡政修 為連帶保證人，向相對人借款450萬元，並以其所有之系爭房地為相對人設定本金最高限額540萬元之抵押權（下稱系爭抵押權）。簡政修於系爭抵押權設定後之94年6月1日，將系爭房地及同路段巷33號、35號建物（連同坐落土地）出租與抗告人（見原法院94年度執全字第3442號卷第19頁之執行筆錄及第20頁至第21頁之房屋租賃契約書）。嗣相對人對債務人甲○○聲請拍賣抵押物（即系爭房地），系爭房地經95年12月19日第一次拍賣及96年1月16日、96年2月27日二次減價拍賣，均無人應買，相對人亦未聲明承受（見原法院95年11月17日、95年12月19日、96年1月20日之拍賣公告，95年12月19日、96年1月16日、96年2月27日之拍賣筆錄）。原法院乃於96年2月28日公告，以398萬元為系爭房地之底價，公告：凡願購買該不動產者，得於公告之日起3個月內，具狀向原法院為應買之表示（見原法院96年2月28日北院錦95執天字第35662號公告），惟仍無人應買，債權人亦不願承受。相對人於96年3月20日具狀聲請停止上開拍賣及減價拍賣，並聲請將系爭租賃權除去後拍賣，原法院即以
319萬元為系爭房地之最低拍賣價格，並除去系爭房地之系爭租賃權，以拍定後點交為拍賣條件，進行拍賣，隨即於96年5月8日以411萬元拍定，有原法院特別變賣程序後之拍賣公告及96年5月8日拍賣不動產筆錄附卷可稽。綜上所述，堪認系爭建物第一次拍賣及其後二次減價拍賣，係因其上存有抗告人之系爭租賃權，拍定後不點交，係系爭房地無人應買之原因，並非拍賣所定底價過高所致，故抗告人之系爭租賃權對於相對人抵押權之實行，確實有所影響，抗告人所為抗辯，並無足採。揆之理由二、之說明，無論拍賣程序進行為何，相對人抵押權之設定既在前，而抗告人之系爭租賃權對於相對人抵押權之實行，確實有所影響，則原法院除去租賃權而拍賣，自屬有據，原法院駁回抗告人之聲明異議，允無不當。抗告意旨，再執陳詞聲明廢棄原裁定，為無理由，應予駁回。
四、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。中華民國96年6月21日
民事第四庭
審判長法官張劍男
法官彭昭芬法官丁蓓蓓正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由，並經本院許可外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新台幣１千元。
中華民國96年6月21日
書記官張淑芬