臺灣新北地方法院107年度訴字第1978號民事判決

裁判字號：臺灣新北地方法院107年訴字第1978號民事判決

裁判日期：民國108年07月30日

裁判案由：遷讓房屋等

臺灣新北地方法院民事判決107年度訴字第1978號原告即反訴被告 劉鴻儒 訴訟代理人 鍾儀婷 律師被告即反訴原告 劉進德 被告即反訴原告 劉龍文 共同訴訟代理人 涂文勳 律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國108年6月27日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、本訴部分
一、原告主張：１原告於民國101年4月20日向訴外人 王瓊嬌 以新台幣（下同）
1000萬元購買門牌號碼「新北市○○區○○街○○○巷○號1、
2、3樓」（下稱系爭房屋），頭期款由原告給付，於101年5月4日完成所有權移轉登記，原告去向銀行貸款，貸款給付王瓊嬌後尚不足300萬元，由原告分期清償22800元中。原告取得系爭房屋所有權之前，與被告等二人各別向前屋主即訴外人王瓊嬌承租1、2、3樓，即被告劉進德承租1樓、被告劉龍文承租2樓、原告承租3樓，租金給付方式係由被告等二人每月各自給付13000元予原告，再由原告一併給付予訴外人王瓊嬌。原告於101年5月4日取得系爭房屋所有權之後，被告二人繼續於每月各繳納13000元租金予原告，由原告擔任系爭房屋之出租人。詎料，被告劉進德、劉龍文分別自106年11月起、107年3月起即未給付租金予原告，經原告分別發函限期催告繳納租金，否則即終止租賃關係，惟被告等接獲信函後均置之不理，原告遂於107年5月2日發函對被告等終止租賃關係，並限渠等於107年5月15日前遷出系爭房屋1、2樓，惟被告等二人仍未遷出，自107年5月起持續無權占有使用至今，因原告未能提出被告等收受終止租約之存證信函回執，原告乃於107年10月25日當庭對被告等為終止租約之意思表示。爰依民法第455條、第767條規定，請求被告劉進德、劉龍文自系爭房屋1、2樓遷出，將房屋返還原告。被告劉進德自106年11月起至107年10月止未給付之租金合計為156000元，被告劉龍文自107年3月起至107年10月止未給付之租金合計為104000元，原告自得依民法第439條及第229條規定，請求被告等分別給付積欠之租金及法定遲延利息。被告等自107年10月26日起，迄今仍未返還而分別無權占有原告所有系爭房屋1、2樓，受有相當於租金之利益，致原告受有損害，原告請求被告等自107年10月26日起至遷讓交屋日止，各返還相當於每月租金13000元計算之不當得利。
２系爭房屋給付租金、租金數額變動之原因、過程及買賣價金交付過程等情，按時間發生先後順序，予以說明如下：
⑴系爭房地移轉登記予舅舅 蔡慶祥 前，兩造、兩造之母親劉蔡
水妹與蔡慶祥於91年1月13日簽訂房地買賣協議書（被證1），依該協議書第二、三條約定，兩造及母親劉 蔡水妹 承租系爭房地，每月支付租金38000元，租金分擔明細為：房屋部分，被告劉龍文及劉進德二人各支付6000元、合計12000元，原告及母親 劉蔡水妹 二人無庸負擔租金。工廠部分，租金為26000元，由被告劉龍文與訴外人 張建聞 共同承租，被告劉龍文負責支付11000元，張建聞支付15000元，如有其中一方因租約到期或未如期付租時，另一方需全部承租承擔租金即26000元。之後被告二人開始按被證1之協議書內容履行，初期被告劉進德每月給付租金6000元，被告劉龍文每月給付租金17000元（6000元+11000=17000），訴外人張建聞每月給付租金15000元，合計給付38000元租金予蔡慶祥，被告劉龍文與劉進德於96年8月1日均有與蔡慶祥再簽訂書面之房屋租賃契約書。嗣於93年、94年間，訴外人張建聞認為廠房過於老舊，不再續租，故依照被證1協議書第三條約定，就張建聞未續租所短少之租金15000元部分，即由被告劉龍文承擔，亦即劉龍文每月必須給付租金32000元予蔡慶祥，被告劉進德部分則維持每月租金6000元，惟因廠房嗣後閒置了近兩年之久都無人承租，被告劉龍文個人嗣後亦無法持續長期負擔每月高達32000元之租金，遂由被告二人共同分擔38000元之租金。
⑵迄96年下旬，原告因考量系爭房地旁邊的廠房老舊，租不出
去，向蔡慶祥建議可以興建新的廠房來出租使用，蔡慶祥同意後即出資200萬元，原告拿出80萬元興建新廠房，當時蔡慶祥即向原告表示日後若要買回系爭房地，此新建廠房部分要加計200萬元，亦即日後若要買回系爭房地，買回價格為1000萬元。該廠房完工後，由原告承租使用，蔡慶祥另考量銀行貸款利率亦有調整，其負擔之成本提高了，故於96年底至97年初決定調漲租金變成55000元，因原告有使用廠房部分，故蔡慶祥決定55000元租金由兩造三人平均分擔，最後討論結論是原告負擔18300元，被告劉龍文照往例負擔18400元，被告劉進德負擔18300元，三人合計55000元，三人之後各自將應給付之租金以現金方式給付予蔡慶祥或其家人收受或自行匯入舅媽王瓊嬌於 陽信 分行或新竹三信之帳戶。在被證1之房地買賣協議書簽訂後約定之五年期滿後，蔡慶祥曾詢問被告二人是否有意願買回系爭房地，被告二人均表示無能力買回，當時原告即找蔡慶祥商量，協議以1000萬元之代價，用分期付款方式向蔡慶祥買回系爭房地，雙方當時有達成口頭協議由原告負責買回，故當時原告就蔡慶祥所支付200萬元興建廠房費用有另行簽立200萬元本票予蔡慶祥收執，等於是蔡慶祥出借該筆200萬元予原告做為興建廠房之用，但當時雙方未另外簽立書面文件。嗣後蔡慶祥於97年間過世，自98年2月起，被告二人將租金交給原告，由原告按月繼續按月匯款55000元租金至王瓊嬌於陽信分行或新竹三信之帳戶。
⑶嗣後原告找舅媽王瓊嬌協商處理系爭房地買回事宜，並告知
王瓊嬌在蔡慶祥生前曾與其口頭協議買回，以及蔡慶祥有出步規畫及核算如何讓原告分期付款之事，原證1第1頁之協議書就是王瓊嬌在聽完原告所述過程之後，自行請其會計小姐所擬寫之內容，但該份協議書當時並未提出給原告，亦未就內容與原告做確認，故該協議書上並無任何原告之簽名或蓋章。98年9月底10月初原告與舅媽王瓊嬌達成以1000萬元購回系爭房地之協議，但因為原告當時財力還不夠寬裕，無法一次給付或向銀行借貸大筆現金給王瓊嬌，遂決定先就原告先前向蔡慶祥所借貸的200萬元按月清償，當作是買賣價金一部之給付，等日等後能順利從銀行貸得大筆款項時，再正式簽署書面房地買賣契約並給付剩餘之買賣價金。基於上情，原告與王瓊嬌遂協議自98年10月份開始按月匯款76000元給王瓊嬌，其中38000元係原本被告劉龍文及劉進德二人依照被證1房地買賣協議書應負擔之租金，剩下之38000元是原告用來給付部分買賣價金協議，故原告自98年2月時起即按月匯款76000元至王瓊嬌之陽信銀行帳戶，一直持續匯至101年6月。被告劉龍文及劉進德二人雖然應給付38000元租金，惟原告並未要求被告二人再補足，被告二人還是按往例分別交付18400元及18300元予原告，租金差額部分由原告自行補足。嗣於100年3月間，由於廠房蓋好後無他人來承租，父親又過世沒多久，原告考慮為了能讓被告二人有地方能穩定工作，遂與舅媽王瓊嬌一同出資設立「晉煬機械有限公司」，由被告劉龍文擔任廠長，王瓊嬌的兒子從事設備零件加工，被告二人應給付之租金部分，則均調降至每人每月給付13000元，不足38000元租金部分，由原告另行補足。13000元之計算基礎如下：若按照原本蔡慶祥或王瓊嬌之計畫，1000萬元買賣價金要讓分成20年償還，若每月還款給76000元（含本金及利息），還20年合計本利共支付1824萬元（76000x240=00000000)，扣除1000萬元本金，利息就佔了824萬元，20年（240個月）平均每月負擔之利息金額為34333元（824萬/240個月=34333），1000萬元買賣價金，其中800萬元係被告二人原本積欠之債務，剩餘200萬元係興建廠房時向蔡慶祥借貸之債務，故兩造所佔債務比例為「1/5:4/5」，故每月34333元利息被告應負擔金額為「27466元」（34333x4/5=27466），被告二人平均負擔後，每人為13733元（27466x1/2=13733），因為原告之經濟能力優於被告二人，願意多負擔一些，故取一個整數，以「13000元」為基準，被告二人自100年3月時起按月給付租金13000元，即是此故。
⑷嗣於101年4月間，原告已能順利覓得金融機構貸款清償大筆
買賣價金，遂於101年4月20日在代書辦公室與舅媽王瓊嬌簽署不動產賣賣契約書（原證四），在該不動產買賣契約書第二條第一項記載簽約時賣方已收足部分買賣價金「0000000元」，此「0000000元」就是原告先前自98年10月開始按月給付76000元，一直計算至101年7月銀行貸款撥款0000000元予王瓊嬌為止，合計約33個月所繳納之價金金額。故1000萬元買賣價金，扣除銀行貸款撥款0000000元及先前按月分期給付之0000000元後，剩餘0000000元，原告另行給付6萬多元後，尚欠300萬元，原告與王瓊嬌約定就此300萬元應付款項，自101年8月起按月清償22800元，預計至118年6月清償完畢，此部分觀諸原證一第2頁所示上原告於101年7月5日簽名之計算表即明，原告自101年8月時起迄今仍按月匯款22800元予王瓊嬌。
３並聲明：
⑴被告劉進德應自系爭房屋1樓遷出，將房屋返還原告。
⑵被告劉龍文應自系爭房屋2樓遷出，將房屋返還原告。
⑶被告劉進德應給付原告156000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
⑷被告劉龍文應給付原告104000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
⑸被告等應自107年10月26日起至遷讓交還上開房屋之日止，按月各給付原告13000元。
⑹原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：１被告未與原告成立租賃關係，無庸給付租金予原告：
兩造之父 劉宇逵 於83年間在其所有之台北縣○○鎮○○段崁腳小段142-21、142-66、142-77及142-80地號土地上（重測後為新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○號）建造1、2、3樓之建物（以下合稱系爭房地），將1、2、3樓依序分配給大哥被告劉進德、二弟被告劉龍文及三弟原告，劉宇逵自己則保留土地所有權。嗣被告劉龍文因從事機械加工生意，須向新竹企銀借貸500萬元，並徵得劉宇逵、劉進德、原告之同意，以系爭房地設定抵押權予新竹企銀作為擔保，劉宇逵、劉進德、原告並為該項貸款之連帶保證人。惟被告劉龍文經營不善導致無法返還新竹企銀之貸款及利息，系爭房地面臨被拍賣之窘境。因系爭房地係劉家祖產，不想被銀行拍賣流入外人手上，經劉宇逵與蔡慶祥（劉宇逵之妻弟，兩造之母舅）商量，由蔡慶祥協助清償新竹企銀之貸款及利息，來阻止系爭房地被銀行拍賣，但系爭房地之所有權必須移轉登記至蔡慶祥名下，待日後劉家（劉進德、劉龍文、原告）有能力還清蔡慶祥幫劉家所支出之金額時，再把系爭房地返還給劉家。為此之故，兩造之母劉蔡水妹與劉家三兄弟劉進德、劉龍文、原告等四人與蔡慶祥於91年1月13日訂立「房地買賣協議書」（被證1）。
２依「房地買賣協議書」第一條約定，系爭房屋1、2、3樓（
含增建鐵皮屋）及基地過戶予蔡慶祥；第二條約定，兩造及兩造之母劉蔡水妹同意以承租系爭房地之方式，藉由每月給付租金38000元，作為蔡慶祥繳交其向銀行貸款之利息；第三條約定，就西湖街243巷9號第1至3樓之房屋，乙方（被告劉進德）、 戊方 （被告劉龍文）每月各自給付租金6000元予蔡慶祥；另就工廠租金26000元，由戊方（被告劉龍文）每月給付租金11000元，訴外人張建聞每月給付租金15000元予蔡慶祥，如此每月之租金合計為38000元；第四條約定，若兩造及兩造之母不能依期給付租金，蔡慶祥得將系爭房地出租或出售予第三人；第五條約定，本協議書以五年為期，五年內蔡慶祥未經兩造及兩造之母之同意不得將系爭房地出賣予第三人，如果兩造及兩造之母欲買回系爭房地，則應先償還蔡慶祥代墊之款項760萬元整，包括先前蔡慶祥代墊之新竹企銀貸款500萬元、蔡慶祥對劉家之另筆借款180萬元及系爭房地過戶之稅捐雜支等80萬元；第六條約定，五年到期後，若兩造及兩造之母無法依第五條償還蔡慶祥之代墊款760萬元，則蔡慶祥得將系爭房地變賣予第三人。綜觀上開「房地買賣協議書」，第二條雖約定，系爭房地過戶予蔡慶祥後，兩造及兩造之母轉向蔡慶祥承租系爭房地，每月租金為38000元，然由系爭房地之所以過戶予蔡慶祥之緣由、蔡慶祥未得同意不得出賣系爭房地之約定、繳交之金錢只是填補蔡慶祥貸款之利息等，可知，締約時當事人之真意應為「蔡慶祥先以自有資金將劉家祖產即系爭房地買受下來，以避免劉家祖產被拍賣給不相干之外人，蔡慶祥僅是幫忙劉家保留祖產而已，日後若劉家有能力還清蔡慶祥代墊之款項，蔡慶祥還是要將系爭房地返還給劉家，但在還清代墊之款項前，蔡慶祥因系爭房地而向銀行借貸之每月利息仍由被告劉進德及劉龍文負責清償。
３系爭房地轉為蔡慶祥名下後的五年期間（91年1月13日至96
年1月12日），蔡慶祥為系爭房地而向銀行貸款之每月利息皆僅由被告劉進德及劉龍文以「租金」的名義向蔡慶祥清償，並委託原告轉交給母舅蔡慶祥，原告於此期間並未支出一分一毫。五年後，劉家仍然無法完全清償蔡慶祥之代墊款，惟母舅蔡慶祥顧念與蔡家的舊情，並未將系爭房地出租或出售予他人，仍讓被告劉進德、被告劉龍文及原告居住，並且只靠被告劉進德及劉龍文每月委託原告向蔡慶祥繳交所謂的「租金」，此有蔡慶祥與被告劉進德於96年8月1日訂立之「房屋租賃契約書」（租期一年，96年8月1日至97年7月31日，租金6000元）可證（被證2）。嗣蔡慶祥又花費240萬元於系爭房地上新蓋一間鐵皮屋給劉家兄弟作為工廠使用，希望劉家兄弟可因工廠製造物件之豐潤收入能夠儘早將劉家祖產贖回，不過劉家兄弟積欠蔡慶祥之金額也因此從760萬元增加至1000萬元。新工廠蓋好後，並未用來製造物件，亦未出租他人，而係原告將工廠2樓作為其經營當鋪之辦公室，1樓作為其收取典當車輛之存放處所。嗣蔡慶祥於97年間往生，系爭房地及工廠由蔡慶祥之配偶王瓊嬌繼承，劉家兄弟遂積欠舅媽王瓊嬌1000萬元之借款尚待清償。蔡慶祥在生前時曾經跟劉家兄弟談過，希望劉家兄弟能夠儘早將劉家祖產買回，他不想一直幫劉家保管這筆房地。因此，當時劉家三兄弟（兩造）就曾討論說要以分期攤還本金（而不是只繳利息），也就是要以連本帶利的方式清償蔡慶祥該筆1000萬元的代墊款。蔡慶祥97年間往生後，劉家三兄弟（兩造）買回劉家祖產之心益加強烈，因被告劉進德及劉龍文以往每月給付給蔡慶祥之「租金」一直以來都是先交給原告，原告再轉交給蔡慶祥，故被告劉進德及劉龍文遂委任原告全權代理被告兩人南下新竹與舅媽王瓊嬌商談如何連本帶利返還1000萬元借款、贖回劉家祖產之事宜。原告於98年間拜訪舅媽王瓊嬌商談清償1000萬元借款、贖回劉家祖產之方案，兩方達成協議，並立有「協議書」為據（被證3，同原證1第1頁）。依據「協議書」第（一）項之約定，劉家兄弟自98年10月15日起分20年共240期（每月為1期）向舅媽王瓊嬌每月攤還76000元之本息（包括本金41667元及利息34333元）。原告與舅媽王瓊嬌達成協議後，原告告知被告劉進德及劉龍文說，舅媽願意將系爭房地返還給我們劉家，不過原來被告劉進德繳交的每月「租金」必須從6000元（只還利息）增加至18300元（利息加還本金），被告劉龍文的每月「租金」也從6000元（不含工廠）調升至18400元。自此，被告劉進德、劉龍文每月委託原告繳交給舅媽王瓊嬌的金額即分別提高至18300元、18400元，此有原告自己製作並提供給被告劉進德、劉龍文的MicrosoftExcel檔案可稽（被證4），原告即依該檔案之記載自此每月向被告劉進德、劉龍文代收給舅媽王瓊嬌之租金各18300元、18400元，直至100年2月止。原告嗣於100年1月25日創設「晉煬機械有限公司」，並使用系爭房地上的工廠做為公司所在地（被證5），當時原告即告訴被告劉進德及劉龍文，其除了繳交系爭房地的租金外，尚願意向舅媽王瓊嬌繳交使用該間工廠之「租金」每月37000元，因此自100年3月起，被告劉進德、劉龍文各別繳給舅媽王瓊嬌而由原告代收並轉交之「租金」就從18300元、18400元降為13000元，原告就房屋「租金」繳納13000元、工廠租金37000元，原告繳納5萬元，加上被告二人，全部金額共76000元，此有被證4可稽。被告始終認為渠等所繳交由原告代轉的金錢，都是為了要贖回劉家祖產而返還給舅媽的借款。原告於101年向舅媽王瓊嬌表示，雖然積欠之借款尚未完全還清，但希望舅媽能先將系爭房地返還給劉家，其餘積欠之款項將分期繳納並預計於118年前清償完畢。王瓊嬌同意欠的錢繼續分期還，但房子可以先過戶還給劉家。詎料，原告竟然違背委任義務、罔顧兄弟間之手足親情，為了一己私利（日後得以系爭房地向第一銀行借貸1600萬元，並將系爭房地設定最高限額抵押給第一銀行），於101年5月私下將系爭房地移轉過戶至原告名下。當時舅媽王瓊嬌覺得奇怪曾說「我房子是要做回給你們劉家，現在先過戶到你名下，你記得要跟兩個哥哥說」，原告那時還答應舅媽說他會說，結果完全隱瞞此事，被告始終被蒙在鼓裡，仍然每個月將13000元的「租金」委託原告轉交給舅媽，而且還依循往例於102年11月、103年11月分擔系爭房地的地價稅，於103年6月、104年6月分擔系爭房地的房屋稅，此亦有原告所製作據以向被告劉進德收取並轉交舅媽之費用明細表可稽（被證6）。系爭房地理應移轉登記為被告二人及原告各自取得，故被告二人非無權占有系爭房地，無須遷讓房屋予原告，被告二人亦未與原告成立所謂租賃關係，自無庸給付租金予原告。
４被告劉進德自91年起至97年止，每月繳租金6000元，被告劉
龍文於張建聞不租後，獨自負擔32000元，並非如原告所稱被告二人共同負擔38000元之租金。亦否認原告所稱蔡慶祥於96年底至97年初將租金調至55000元（劉進德18300元、劉龍文18400元），蓋依被告劉進德與蔡慶祥所簽之房屋租賃書，被告劉進德至97年7月31日還是繳交6000元。蔡慶祥於97年7月15日去世後，被告二人即委託原告南下與王瓊嬌討論，要如何連本帶利清償劉家積欠蔡慶祥1000萬元之債務，原告回來後跟被告二人說，已與王瓊嬌達成協議，劉家兄弟每月攤還本息76000元，此76000元分成兩個部分，房屋還款55000元、工廠還款21000元，關於房屋部分，由原告繳納18300元、被告劉進德18300元、被告劉龍文18400元，至於工廠還款21000元部分，因工廠係原告一人將新工廠作為經營當鋪使用，所以由原告一人負擔21000元，換言之，被告劉進德給付18300元、被告劉龍文給付18400元、原告給付39300元，並無原告所稱蔡慶祥將租金調整至55000元之情事。被告二人自100年3月起按月各拿給原告13000元，係用以清償向王瓊嬌之借款，直到106年11月（劉進德）、107年3月（劉龍文），原告所謂其自101年8月起每月向王瓊嬌清償22800元，實際上係拿被告二人委託原告轉交給王瓊嬌之清償款，當作自己給付之款項等語置辯。
５並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭之事實１兩造之父劉宇逵於83年間在其所有之台北縣○○鎮○○段崁
腳小段142-21、142-66、142-77及142-80地號土地上（重測後為新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○號）建造1、2、3樓之建物，將1、2、3樓依序分配給大哥被告劉進德、二弟被告劉龍文及三弟原告，劉宇逵自己則保留土地所有權。嗣被告劉龍文因從事機械加工生意，須向新竹企銀借貸500萬元，並徵得劉宇逵、劉進德、原告之同意，以系爭房地設定抵押權予新竹企銀作為擔保，劉宇逵、劉進德、原告並為該項貸款之連帶保證人。惟被告劉龍文經營不善導致無法返還新竹企銀之貸款及利息，系爭房地面臨被拍賣之窘境。因系爭房地係劉家祖產，不想被銀行拍賣流入外人手上，經劉宇逵與蔡慶祥商量，由蔡慶祥協助清償新竹企銀之貸款及利息，來阻止系爭房地被銀行拍賣，但系爭房地之所有權必須移轉登記至蔡慶祥名下，待日後劉家（劉進德、劉龍文、原告）有能力還清蔡慶祥幫劉家所支出之金額時，再把系爭房地返還給劉家。為此之故，兩造之母劉蔡水妹與劉家三兄弟劉進德、劉龍文、原告等四人與蔡慶祥於91年1月13日訂立「房地買賣協議書」。
２依「房地買賣協議書」第一條約定，系爭房屋1、2、3樓（
含增建鐵皮屋）及基地過戶予蔡慶祥；第二條約定，兩造及兩造之母劉蔡水妹同意以承租系爭房地之方式，藉由每月給付租金38000元，作為蔡慶祥繳交其向銀行貸款之利息；第三條約定，就西湖街243巷9號第1至3樓之房屋，乙方（被告劉進德）、戊方（被告劉龍文）每月各自給付租金6000元予蔡慶祥；另就工廠租金26000元，由戊方（被告劉龍文）每月給付租金11000元，訴外人張建聞每月給付租金15000元予蔡慶祥，如此每月之租金合計為38000元；第四條約定，若兩造及兩造之母不能依期給付租金，蔡慶祥得將系爭房地出租或出售予第三人；第五條約定，本協議書以五年為期，五年內蔡慶祥未經兩造及兩造之母之同意不得將系爭房地出賣予第三人，如果兩造及兩造之母欲買回系爭房地，則應先償還蔡慶祥代墊之款項760萬元整，包括先前蔡慶祥代墊之新竹企銀貸款500萬元、蔡慶祥對劉家之另筆借款180萬元及系爭房地過戶之稅捐雜支等80萬元；第六條約定，五年到期後，若兩造及兩造之母無法依第五條償還蔡慶祥之代墊款760萬元，則蔡慶祥得將系爭房地變賣予第三人。
３原告於101年4月20日與訴外人王瓊嬌就系爭房地簽訂不動產
買賣契約，價金1000萬元，簽約時王瓊嬌已收款0000000元，尾款0000000元，係由原告於系爭房地過戶後以系爭房地向銀行貸款，以貸款之金額清償後仍不足300萬元，原告與王瓊嬌協議按月分期繳納22800元，至118年6月20日止。
４被告不知系爭房地已過戶予原告，仍然每個月將13000元委
託原告轉交王瓊嬌，並分攤102年11月、103年11月地價稅，於103年6月、104年6月分擔房屋稅，被告劉進德至106年11月、被告劉龍文至107年3月，始未繼續繳納13000元。
四、原告主張：其向訴外人王瓊嬌購買系爭1、2、3樓及基地所有權，而王瓊嬌於買賣契約成立前，已將系爭房屋1、2樓出租予被告劉進德、劉龍文，原告本於自王瓊嬌受讓1、2樓房屋所有權，繼受王瓊嬌出租人之身分，而與被告二人繼續租賃關係，因被告劉進德繳納租金至106年10月止，被告劉龍文繳至107年2月止，之後即未繳，經原告分別發函限期催告繳納租金，被告接獲信函後均置之不理，原告遂於107年5月2日對被告等終止租賃關係，並限渠等於107年5月15日前遷出系爭房屋1、2樓，惟被告等二人仍未遷出，自107年5月起持續無權占有使用至今，因原告未能提出被告等收受終止租約之存證信函回執，原告乃於107年10月25日當庭對被告等為終止租約之意思表示。爰依民法第439條、第455條、第767條規定，請求被告劉進德、劉龍文給付欠租，自系爭房屋1、2樓遷出，將房屋返還原告，並請求被告等自107年10月26日起至遷讓交屋日止，各返還相當於每月租金13000元計算之不當得利等情。被告則以：被告二人並未向原告承租系爭房地，被告二人所繳交予原告之金錢，係要原告代轉交給王瓊嬌，以贖回劉家祖產而返還給王瓊嬌的借款。被告委任原告並授予代理權，由原告出面與王瓊嬌協商贖回系爭房地，原告所交付予王瓊嬌之款項亦有部分包含被告之給付，系爭房地理應移轉為兩造分別共有，被告二人並非無權占有，自毋須返還房地予原告等語置辯。首應究明原告依民法第
439、455條請求，是否有理由？經查：１依被證一「房地買賣協議書」第一條約定，系爭房屋1、2、
3樓（包含增建之鐵皮屋）及基地過戶予蔡慶祥；第二條約定，兩造及兩造之母劉蔡水妹同意以承租系爭房地之方式，藉由每月給付租金38000元，作為蔡慶祥繳交其向銀行貸款之利息；第三條約定，系爭房屋1至3樓，乙方（被告劉進德）、戊方（被告劉龍文）每月各自給付租金6000元予蔡慶祥；另就工廠租金26000元，由戊方（被告劉龍文）每月給付租金11000元，訴外人張建聞每月給付租金15000元予蔡慶祥，如此每月之租金合計為38000元；第四條約定，若兩造及兩造之母不能依期給付租金，蔡慶祥得將系爭房地出租或出售予第三人；第五條約定，本協議書以五年為期，五年內蔡慶祥未經兩造及兩造之母之同意不得將系爭房地出賣予第三人，如果兩造及兩造之母欲買回系爭房地，則應先償還蔡慶祥代墊之款項760萬元整，包括先前蔡慶祥代墊之新竹企銀貸款500萬元、蔡慶祥對劉家之另筆借款180萬元及系爭房地過戶之稅捐雜支等80萬元；第六條約定，五年到期後，若兩造及兩造之母無法依第五條償還蔡慶祥之代墊款760萬元，則蔡慶祥得將系爭房地變賣予第三人（見卷一第49至55頁）。綜觀上開「房地買賣協議書」可知，系爭房地過戶給蔡慶祥係要避免系爭房地被法院拍賣，五年內蔡慶祥不得未經被告劉進德、原告、訴外人劉蔡水妹、被告劉龍文（此四人以下簡稱劉家）同意，將系爭房地變賣他人，五年內，劉家得以760萬元買回系爭房地，劉家同意每月支付租金38000元給蔡慶祥，作為蔡慶祥繳交系爭房地轉貸之利息，此38000元包含系爭房屋1、2、3樓之租金12000元（由被告劉進德、劉龍文各繳納6000元）及工廠（增建之鐵皮屋）租金26000元。原告雖亦為承租人，但不必付租金，可使用系爭房屋3樓。蔡慶祥依被證一之房地買賣協議書辦理移轉登記，取得系爭房地之所有權及出租人之地位。
２被告劉進德於96年8月1日與蔡慶祥就系爭房屋1樓簽訂房屋
租賃契約，租期自96年8月1日起至97年7月31日止，每月租金6000元（見卷一第62頁），該租約係於前揭房地買賣協議書簽立滿五年後另訂，可認定被告劉進德至97年7月31日就系爭房屋1樓所繳租金為6000元。被告劉龍文未提出租賃契約書，但兩造均不否認被告劉龍文於同時期就系爭房屋2樓之租金為6000元。
３蔡慶祥於97年7月15日死亡，有戶籍資料可稽，王瓊嬌繼承
取得系爭房地所有權及出租人地位。據原告陳報蔡慶祥於96年下半年將系爭房屋增建之鐵皮屋拆除新建，因而劉家積欠蔡慶祥之債務自760萬元增加至1000萬元，為被告所不爭執。觀諸原告所提證物六其名下0000000000000號帳戶往來明細，於98年1月16日，有ATM跨行轉出18317元，於98年1月18日，有ATM跨行轉出18317元（見卷二第127頁），據原告陳報此分別為原告、被告劉進德給付予王瓊嬌之款項，此為被告劉進德所不爭執，則被告劉進德自98年1月起，已自原先6000元增加為18300元，原告本來不須給付租金，自此時起按月給付18300元。被告劉龍文依據原證六，亦自98年2月有給付18400元之記錄，至於被告劉龍文於98年1月份之付款，據原告供稱係被告劉龍文自行付款，為被告劉龍文所不爭執，故從被告劉進德、劉龍文就系爭房屋1、2樓租金，本來僅須各給付6000元，自98年1月調整為18300元、18400元，另原告本來不須給付租金，自98年1月起按月給付18300元，可知上開18300元、18400元不單只是租金，還包括兩造清償對王瓊嬌所負之1000萬元借款債務，以買回系爭房地，此從原證一第一頁由王瓊嬌與原告簽立之協議書，記載「房屋金額壹仟萬元」「固定攤還本息，本金41667元、利息34333元」「還款」「提前還款」「償還完借款」，亦可佐證。兩造依原證一協議書之內容，自98年10月15日起，由被告劉進德、劉龍文各自繳納18300元、18400元，原告繳納39300元，嗣於100年3月間，原告成立「晉煬機械有限公司」，使用廠房，故原告增加給付變成每月50000元，被告二人則均調降至每月13000元，為兩造所不爭執。此按月給付76000元之情形繳納至101年6月21日，有原告所提證物六其名下0000000000000號帳戶往來明細可稽（見卷二第199頁）。原告於101年4月20日與王瓊嬌就系爭房地簽立不動產買賣契約，總價1000萬元，簽約時王瓊嬌已收取0000000元，有契約書足參（見卷一第115至121頁），尾款則由原告於系爭房地過戶後以系爭房地向銀行貸款清償，仍不足300萬元，則自101年8月10日按月以22800元分期清償，有原告所提證物六其名下0000000000000號帳戶往來明細可稽（見卷二第201頁），被告二人自100年3月起按月各拿給原告13000元，直到106年11月（劉進德）、107年3月（劉龍文）始未繼續繳納。
４按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓
與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，民法第425條定有明文。被告劉進德係於96年8月1日與蔡慶祥簽立房屋租賃契約書，之後未再簽訂租約，依民法第451條之規定，以不定期限繼續租約，而系爭房屋租約未據原告提出經公證之證明，應為未經公證之房屋租約，依民法第425條第2項之規定，無買賣不破租賃之適用，而原告又未與被告成立新的租賃契約，故於原告受讓取得系爭房地時，原告與被告間並無租賃關係存在。原告不得基於出租人之地位，依民法第455條之規定對被告請求返還租賃物。其依民法第439條，請求被告給付欠租，亦無理由。５原告另依民法第767條第1項之規定，主張其為系爭房地之所
有權人，被告無權占有，請求被告遷讓房屋，被告則以：原告係受被告之委任及授與代理權，與訴外人王瓊嬌就系爭房屋成立買賣契約，原告並向被告收取金錢轉交王瓊嬌，以贖回系爭房地，系爭房地理應移轉登記為被告二人及原告各自取得，被告二人非無權占有系爭房地，無須遷讓房屋予原告等語置辯，故應審究原告是否為系爭房地之唯一所有權人？依原告與訴外人王瓊嬌所簽不動產買賣契約書之記載，買主為原告一人，契約書並未提到被告二人之名字，且王瓊嬌證稱「都是劉鴻儒跟我接洽」「我心態是想說我先生說劉家的子孫誰有本事做回去就做回去，所以我就讓劉鴻儒做回去，我有跟劉鴻儒說要把已經做回去的事情讓他兩個哥哥知道」「因為他當時開口說要做在他名下，劉進德、劉龍文在我先生接過來的時候信用不良，如果用劉進德、劉龍文的名義去貸款的話，貸款的金額不高，所以就登記在劉鴻儒名下」等語（見107年10月25日言詞辯論筆錄），可知王瓊嬌係以原告為買賣契約成立之對象，並要原告回去轉告被告關於系爭房地已轉讓給原告乙事，而原告明白對王瓊嬌說要做回自己之名下，以便向銀行貸到成數較高之借款，顯見原告並無代理被告二人之意思，自難認為原告有隱名代理被告二人與王瓊嬌成立買賣契約之事實，故買賣契約應僅成立於原告與王瓊嬌之間，原告並已辦理所有權移轉登記，是原告現為系爭房地唯一所有權人應可認定。再予審酌被告二人是否為無權占有？被告劉進德、劉龍文就系爭房屋1、2樓租金，本來自91年1月13日起僅須各給付6000元，之後被告劉進德自98年1月起，增加為18300元，被告劉龍文增加為18400元，自100年3月間，被告二人均調降至每月13000元，繼續繳納到106年10月（劉進德）、107年2月（劉龍文），以原告於101年5月4日登記取得系爭房地所有權為界，被告劉進德、劉龍文在此之前每月應給付之租金各6000元，扣除租金後之其餘款項，係被告二人用以清償對王瓊嬌之借款債務，以買回系爭房地，然原告卻將之充當自己對王瓊嬌給付系爭房地買賣價金簽約款0000000元之一部，在101年5月4日以後，兩造間無租賃關係存在，被告二人對原告並無給付租金之義務，原告卻仍按月向被告各收取13000元，以供原告自101年8月10日按月以22800元對王瓊嬌分期清償300萬元尾款。自98年1月起至100年2月止（共26個月），被告劉進德扣除租金後多繳納319800元（18300x26=475800，6000x26=156000，000000-000000=319800）；被告劉龍文扣除租金後多繳納322400元（18400x26=478400，6000x26=156000，000000-000000=322400）。自100年3月起至101年5月3日止（共14個月），被告劉進德扣除租金後多繳納98000元給原告（13000x14=182000，6000x14=84000，000000-00000=98000），被告劉龍文扣除租金後多繳納98000元給原告，自101年5月4日起至106年10月止（共66個月），劉進德對原告無給付租金之義務，其付給原告共858000元（13000x66=858000），自101年5月4日起至107年2月止（共70個月），劉龍文對原告無給付租金之義務，其付給原告共910000元（13000x70=910000），則劉進德多付給原告共0000000元（000000+98000+858000=0000000），劉龍文多付給原告共0000000元（000000+98000+910000=0000000），被告付款給原告，請原告代轉王瓊嬌，係要與原告共同買回系爭房地，將1、2、3樓移轉登記回原告及被告各自取得，原告卻將1至3樓登記為己所有，並以包含本應由被告取得之1、2樓向銀行貸款，用以清償部分買賣價金，就兩造三人內部關係而言，被告二人就原告買回系爭1、2樓均有付出買賣價金，則其占有系爭房屋1、2樓，對原告而言並非無權占有。原告本於民法第767條第1項請求被告二人遷讓房屋，核屬無據。又被告使用系爭房屋1、2樓係有給付對價，非無法律上原因受有利益致原告受有損害，原告本於不當得利之規定對被告請求按月給付13000元，亦無理由。
五、綜上，原告請求被告二人給付欠租、遷讓房屋及給付不當得利，均無理由，應予駁回。原告之訴既經敗訴，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
貳、反訴部分
一、反訴原告主張：１援用本訴部分被告答辯陳述。
２按民法第528條規定：「稱委任者，謂當事人約定，一方委
託他方處理事務，他方允為處理之契約」；同法第541條規定：「受任人因處理委任事務，所收取之金錢、物品及孳息，應交付於委任人。受任人以自己之名義，為委任人取得之權利，應移轉於委任人」；又「代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。前項規定，於應向本人為意思表示，而向其代理人為之者，準用之」，民法第103條亦定有明文。反訴被告受反訴原告二人之委任，代理反訴原告與王瓊嬌協商代墊款還款及贖回系爭房地之相關事宜，從而達成協議並簽立「協議書」（見本訴被證3），依民法第103條「代理」之法理，該還款協議之「本人」包含反訴原告，也就是說，反訴原告亦為該「協議書」之當事人，這也是為何反訴原告劉進德及劉龍文每月返還王瓊嬌借款的金額會從原來的6000元分別提高為18300元及18400元的原因。本訴原證4之「房地產買賣契約書」是延續98年「協議書」之內容，同上所言，依民法「代理」之法理，此原證4之「房地產買賣契約書」的當事人也是包含反訴原告二人，非僅反訴被告一人。因此，系爭房地之所有權理應移轉登記為兩造三人各自取得分層之所有權，而非全部移轉登記為反訴被告單獨所有。反訴被告依民法第541條第2項規定，應將系爭房地1、2樓之權利，移轉於委任人即反訴原告二人。
３次按，民法第184條第1項規定：「因故意或過失，不法侵害
他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同」，同法第179條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同」。如上所述，蔡慶祥借給劉家的「代墊款」，不論是利息或是本金，反訴原告二人自91年1月起都有清償，在101年反訴被告與王瓊嬌辦理系爭房地過戶時，包括反訴原告二人在內，已清償該「代墊款」達0000000元，就貸款不足額300萬元，反訴原告二人也依然每月清償，是系爭房地之所有權應移轉登記為反訴原告二人及反訴被告各自取得，反訴被告為圖一己私利（日後得以系爭房地向鶯歌區農會及第一銀行抵押貸款近千萬元，並將部分貸款納入私囊自用），刻意欺瞞反訴原告，將系爭房地偷偷過戶至自己名下，不法侵害反訴原告請求將系爭房地移轉登記為各自所有之權利，亦屬故意以背於善良風俗之方法加損害於反訴原告，反訴原告自得依民法第184條第1項規定，請求反訴被告將系爭房地1、2樓移轉登記為反訴原告所有。再者，反訴被告將系爭房地全部移轉登記為其個人單獨所有，亦屬無法律上原因受有不正當利益，致反訴原告受有無法移轉登記之損害，反訴原告亦可依民法第179條不當得利之規定，請求反訴被告將系爭房地1、2樓移轉登記為反訴原告所有。
４並聲明：
⑴反訴被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○號土地所有權
1/3、同段221地號土地所有權1/3、同段222地號土地所有權1/3、同段218地號土地所有權1/6移轉登記予反訴原告劉進德。
⑵反訴被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○號土地所有權
1/3、同段221地號土地所有權1/3、同段222地號土地所有權1/3、同段218地號土地所有權1/6移轉登記予反訴原告劉龍文。
⑶反訴被告應將門牌號碼新北市○○區○○街○○○巷○號1樓，○○○區○○段54建號移轉登記予反訴原告劉進德。
⑷反訴被告應將門牌號碼新北市○○區○○街○○○巷○號2樓，○○○區○○段55建號移轉登記予反訴原告劉龍文。
二、反訴被告則以：兩造間並無授權或代理關係存在，反訴被告從未向王瓊嬌表示其係反訴原告之代理人，所有之買賣條件均係由反訴被告一人與王瓊嬌討論，買賣雙方從未向反訴原告徵詢或確認買賣條件，倘反訴被告有受委任，反訴原告按理也應向反訴被告追問買賣條件如何，價金如何給付，然事實上並沒有，顯見兩造間根本沒有授權或代理關係存在，反訴原告依民法第541條第2項規定請求反訴被告移轉登記，顯無理由。又反訴被告取得系爭房地係基於其與王瓊嬌間之買賣契約，該買賣契約合法有效，且反訴原告並無所謂「可請求移轉登記系爭房地之權利」存在，其等純粹係繳納租金，並非以清償借款之意思為給付，何來反訴被告故意或過失不法侵害反訴原告之權利可言，反訴原告依民法第184條第1項或179條請求，亦無理由等語置辯。並聲明：反訴原告之訴駁回。
三、反訴原告主張：反訴被告受反訴原告二人之委任，代理反訴原告與王瓊嬌協商代墊款還款及贖回系爭房地之相關事宜等情，此為反訴被告所否認。經查，就反訴被告向反訴原告各自收取超過6000元租金之金額轉交予王瓊嬌乙節觀之，堪認反訴原告有委任反訴被告與王瓊嬌協商還款及買回系爭房屋事宜，否則反訴原告為何將超過租金6000元之金錢交給反訴被告轉交王瓊嬌，王瓊嬌亦證稱：反訴被告所交付之金錢係由三兄弟所支出，由反訴被告向反訴原告收取後交給王瓊嬌等語（見107年10月25日言詞辯論筆錄第3頁），此反訴原告委任反訴被告與王瓊嬌協商處理買回事宜之事實固堪認定。惟就反訴被告自王瓊嬌受讓取得系爭房地所有權之部分，依反訴被告與訴外人王瓊嬌所簽不動產買賣契約書之記載，買主為反訴被告一人，契約書並未提到反訴原告二人之名字，且王瓊嬌證稱「都是劉鴻儒跟我接洽」「我心態是想說我先生說劉家的子孫誰有本事做回去就做回去，所以我就讓劉鴻儒做回去，我有跟劉鴻儒說要把已經做回去的事情讓他兩個哥哥知道」等語（見107年10月25日言詞辯論筆錄），可知王瓊嬌係以反訴被告為買賣契約成立之對象，並要反訴被告回去轉告反訴原告關於系爭房地已轉讓給反訴被告乙事，而反訴被告明白對王瓊嬌說要做回自己之名下，以便貸到成數較高之貸款，顯見反訴被告並無代理反訴原告二人之意思，自難認為反訴被告有隱名代理反訴原告二人與王瓊嬌成立買賣契約之事實，故買賣契約應僅成立於反訴被告與王瓊嬌之間，已如本訴所述，故反訴原告主張：依民法「代理」之法理，此原證4之「房地產買賣契約書」的當事人也是包含反訴原告二人，為兩造三人各自取得分層之所有權，反訴被告應依民法第541條第2項規定，將系爭房地1、2樓之權利，移轉於委任人即反訴原告二人等語，即與事實不符，為不可採。
四、反訴原告又主張：蔡慶祥借給劉家的「代墊款」，不論是利息或是本金，反訴原告二人自91年1月起都有清償，在101年反訴被告與王瓊嬌辦理系爭房地過戶時，包括反訴原告二人在內，已清償該「代墊款」達0000000元，就貸款不足額300萬元，反訴原告二人也依然每月清償，是系爭房地之所有權應移轉登記為反訴原告二人及反訴被告各自取得，反訴被告為圖一己私利，將系爭房地偷偷過戶至自己名下，不法侵害反訴原告請求將系爭房地移轉登記為各自所有之權利，亦屬故意以背於善良風俗之方法加損害於反訴原告，反訴原告自得依民法第184條第1項規定，請求反訴被告將系爭房地1、2樓移轉登記為反訴原告所有。再者，反訴被告將系爭房地全部移轉登記為其個人單獨所有，亦屬無法律上原因受有不正當利益，致反訴原告受有無法移轉登記之損害，反訴原告亦可依民法第179條不當得利之規定，請求反訴被告將系爭房地移轉登記為反訴原告所有等情。經查，反訴被告係基於反訴原告先前信用不佳，反訴被告信用較好，可以向銀行貸得較高之借款，而要求王瓊嬌將系爭房地全部登記在其名下，以利籌措資金將系爭房屋買回，目前仍由反訴被告向銀行分期繳納貸款中，此與故意違背國民一般道德觀念有別，尚難認為反訴被告係故意以背於善良風俗之方法加損害於反訴原告。又反訴被告取得系爭房屋1至3樓之所有權，係基於其與訴外人王瓊嬌之買賣契約，係有法律上之原因，反訴原告依民法第179條之規定請求反訴被告移轉系爭房地1、2樓之所有權，自屬無據。
五、綜上、反訴原告請求反訴被告移轉系爭房地1、2樓之所有權，為無理由，應予駁回。
參、結論：原告之訴為無理由，反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中華民國108年7月30日
民事第六庭法官陳映如以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年7月30日
書記官黃頌棻