臺灣南投地方法院民事判決
111年度訴字第139號
原告
即反訴被告 張文聰
共同
訴訟代理人 吳宜星 律師
被告
即反訴原告 蕭雅方
訴訟代理人 嚴庚辰 律師
複代理人 謝豪祐 律師
上列當事人間給付違約金事件，本院於民國112年4月18日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣參佰萬元及自民國一百一十一年三月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
本訴訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以壹佰萬元供擔保，得為假執行；但被告如以新臺幣參佰萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項定有明文。所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係。經查：原告即反訴被告張文聰、張子玉、張元碩即張淞淇（下分別稱張文聰、張子玉、張元碩，合稱張文聰等3人）主張被告即反訴原告蕭雅方（下稱蕭雅方）違反兩造間就坐落南投縣草屯鎮中興段216-13、219-9、219-10、219-12、1004-4地號土地（下分別稱216-13、219-9、219-10、219-12、1004-4地號土地，合稱系爭土地）所成立之買賣契約（下稱系爭買賣契約），請求給付新臺幣（下同）3,000,000元；而蕭雅方提起反訴，則係主張系爭買賣契約業經蕭雅方依法解除，請求張文聰等3人應連帶給付3,000,000元，經核與張文聰等3人於本件訴訟所為攻擊、防禦方法相牽連，亦即當事人所主張之權利由同一法律關係發生，故蕭雅方提起反訴合於前揭法條規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、本訴部分：
㈠張文聰等3人主張略以：
⒈系爭土地為張文聰等3人共有，應有部分比例均各3分之1。張文聰等3人於民國110年10月3日與蕭雅方簽立系爭買賣契約，約定總價31,800,000元，蕭雅方應於簽約時給付簽約款3,000,000元，於稅捐機關核發稅單後3日内給付完税款9,800,000元，並預計於110年12月31日給付尾款19,000,000元。蕭雅方於110年10月3日簽約當日，開立1紙票面金額3,000,000元之本票交予張文聰等3人收執，該筆簽約款3,000,000元已匯入兩造約定之履約保證專戶。因蕭雅方於簽立系爭買賣契約後對於系爭土地之套繪管制存有疑義，兩造於110年10月29日再簽立1份變更契約內容協議書（下稱系爭變更協議書）。嗣張文聰等3人已依系爭變更協議書之約定，解除南投縣政府（81）投縣建管（使）字第986號使用執照（南投縣政府下省略）建築套繪管制。
⒉承辦 地政士 於110年11月30日取得土地增值稅免稅證明書後，便通知蕭雅方應依系爭買賣契約之約定給付完稅款9,800,000元，蕭雅方卻遲不繳納，經張元碩於111年1月10日寄發台中中正路郵局存證信函8號（下稱8號存證信函）催告蕭雅方履約未果，顯見蕭雅方已無履約之意。張文聰等3人乃於111年3月4日再以台中民權路郵局營收股存證號碼358號存證信函（下稱358號存證信函）通知蕭雅方，因蕭雅方拒不履約，張文聰等3人解除系爭買賣契約並依約沒收蕭雅方已繳納之3,000,000元簽約款。依系爭買賣契約第10條第2項後段之約定，提起本件訴訟，並聲明：如主文第1項所示；願供擔保，請准宣告假執行。
㈡蕭雅方抗辯略以：
⒈系爭買賣契約第15條特約事項約定「賣方應確認非屬建築套繪管制之土地，可即供建築使用，否則買方有權解約，賣方應返還履約保證金」，且張文聰等3人於標的物現況說明書第13點「本土地是否有須公眾通行之私有道路」之選項勾選「否」，表示系爭土地上並無私設道路存在，然蕭雅方於簽約後發現系爭土地有套繪管制，張文聰等3人於簽約時卻未告知，已有疏失。經兩造溝通後，蕭雅方相信張文聰等3人應有能力解除系爭土地全部之套繪管制，方同意與張文聰等3人另行簽立系爭變更協議書。
⒉豈料張文聰等3人嗣僅解除（81）投縣建管（使）字第986號使用執照建築套繪管制，然216-13地號部分土地係南投縣政府（64）投縣建都（使）字第141號使用執照（南投縣政府下省略）依法留設之私設通道，無從解除套繪管制。蕭雅方雖與張文聰等3人簽立系爭變更協議書，然蕭雅方斯時僅知216-13地號土地存有私設通道，並不明瞭216-13地號土地無法解除套繪管制，不能僅以蕭雅方簽署系爭變更協議書之事實，逕認蕭雅方同意216-13地號土地得不予解除套繪管制，並繼續履行系爭買賣契約。張文聰等3人未告知216-13地號土地無法解除套繪管制，且未能依系爭買賣契約之約定解除系爭土地全部之套繪管制，自不得請求蕭雅方給付完税款9,800,000元，及據此解除系爭買賣契約並沒收蕭雅方已繳納之3,000,000元。並聲明：張文聰等3人之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、反訴部分：
㈠蕭雅方主張略以：
⒈系爭買賣契約第15條特約事項約定張文聰等3人應確認系爭土地非屬建築套繪管制之土地，然張文聰等3人未告知216-13地號土地無法解除套繪管制，致買賣標的物存有重大瑕疵，嚴重系爭土地之價值，且屬可歸責於張文聰等3人之事由，蕭雅方得依系爭買賣契約第10條第1項約定及民法第359條、第256條規定，解除系爭買賣契約，並請求張文聰等3人連帶給付3,000,000元。蕭雅方於111年1月27日於南投縣政府調解時，已向張文聰等3人委任之 房仲 為解除系爭買賣契約之意思表示，倘認斯時尚未生解除契約之效力，蕭雅方以本件反訴之提起，為解除系爭買賣契約之意思表示。
⒉依系爭買賣契約第10條第3項、第7條第4項、民法第259條第2款規定，提起反訴，並聲明：張文聰等3人應連帶給付蕭雅方3,000,000元，及自民事答辯暨反訴起訴狀繕本送達翌日即111年5月5日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；願供擔保請准宣告假執行。
㈡張文聰等3人抗辯略以：
⒈蕭雅方藉詞拒不給付完稅款，經張文聰等3人依法解除系爭買賣契約，並沒收3,000,000元，如上開一、㈠所述。則蕭雅方反訴主張張文聰等3人未告知216-13地號土地有無法解除套繪管制之可歸責重大瑕疵，據此主張解除系爭買賣契約，並請求張文聰等3人連帶給付3,000,000元，於法無據。
⒉並聲明：如主文第4項所示；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠張文聰等3人為系爭土地之共有人，應有部分比例各均為3分之1。
㈡兩造於110年10月3日就系爭土地簽立系爭買賣契約，約定買賣總價金為31,800,000元，包含簽約款3,000,000元、完稅款應於稅捐機關核發稅單後3日内給付9,800,000元、尾款預計於110年12月31日給付19,000,000元。蕭雅方於110年10月3日開立金額3,000,000元之本票與張文聰等3人作為簽約款，並於110年10月4日將上開款項匯入兩造約定之履約保證專戶。
㈢兩造於110年10月29日簽立系爭變更協議書，其内容為：「一、因216-13地號有部分土地係（64）投縣建都（使）字第141號使用執照依法留設之私設通道，買方知悉同意繼受並繼續履約，但（81）投縣建管（使）字第986號使用執照之建物已於921地震全倒，賣方應於結案前申請註銷解除建築套繪管制。二、其餘契約條款內容，依原訂契約書（即系爭買賣契約）」。
㈣張元碩委託地政士 陳敏男 就系爭土地上南投縣草屯鎮太平路1段333、335建築物因921地震毀損，補申請拆除報備並解除套繪，經南投縣政府於110年11月22日府建管字第1100267154號函同意申請在案。
㈤地政士於110年11月30日取得土地增值稅免稅證明書，並通知蕭雅方應依系爭買賣契約之約定，於核發3日內給付完稅款。蕭雅方迄仍未支付完稅款9,800,000元、尾款19,000,000元。
㈥南投縣政府111年6月1日府建管字第1110129063號函：系爭土地原領有（81）投縣建管（使）字第986號使用執照，另216-13地號部分土地係（64）投縣建都（使）字第141號使用執照及（81）投縣建管（使）字第986號使用執照依法留設之私設通路，並未計入法定空地；於110年11月20日解除（81）投縣建管（使）字第986號使用執照之套繪。
四、兩造爭執事項：
㈠張文聰等3人主張蕭雅方有遲延給付完稅款9,800,000元之違約事由，依系爭買賣契約第10條第1項約定解除系爭買賣契約，是否有據？張文聰等3人以蕭雅方有拒不給付完稅款之毀約不買情事，依系爭買賣契約第10條第2項後段約定，請求蕭雅方給付3,000,000元，是否有據？
㈡蕭雅方反訴主張張文聰等3人未告知216-13地號土地無法解除套繪管制，屬可歸責事由，為重大瑕疵，蕭雅方依系爭買賣契約第10條第1項約定及民法第359條、第256條規定，解除系爭買賣契約，並依系爭買賣契約第10條第3項、第7條第4項、民法第259條第2款規定請求張文聰等3人連帶給付3,000,000元，是否有據？
五、本院之判斷：
㈠張文聰等3人主張蕭雅方遲延給付完稅款，經定期催告仍不給付，張文聰等3人乃依法解除系爭買賣契約等語，為蕭雅方所否認，並以前詞置辯。經查：
⒈兩造於110年10月3日就系爭土地簽立系爭買賣契約，其中系爭買賣契約第15條特約事項約定「賣方（即張文聰等3人）應確認非屬建築套繪管制之土地，可即供建築使用，否則買方（即蕭雅方）有權解約，賣方應退還履約保證金」（見本院卷第36頁），張文聰等3人於標的物現況說明書第13點「本土地是否有須公眾通行之私有道路」勾選否（見本院卷第115頁）等情，為兩造所不爭執。兩造就系爭土地簽立系爭買賣契約後，嗣經發現系爭土地上有遭建築套繪管制、216-13地號有部分土地乃依法留設之私設通路，張文聰等3人同意解除契約，然蕭雅方經考慮後同意依照系爭買賣契約價格繼續履約，兩造並簽立系爭變更協議書等情，經證人 陳彩雲 即蕭雅方委任之仲介於本院111年12月13日言詞辯論期日到庭證述明確在卷（見本院卷第354頁），復為兩造所不爭執，堪可認定。
⒉又系爭變更協議書内容如兩造不爭執事項㈢所載，足見兩造於簽立系爭買賣契約後固生疑義，惟兩造經洽談後，業經合意確認蕭雅方於簽立系爭變更協議書時知悉216-13地號有部分土地係（64）投縣建都（使）字第141號使用執照依法留設之私設通道，其同意繼受並繼續履約，另（81）投縣建管（使）字第986號使用執照之建築套繪管制應由張文聰等3人解除等情，蕭雅方方簽立系爭變更協議書。則縱系爭土地之現況與系爭買賣契約第15條特約事項、標的物現況說明書第13點所載或有不符，惟蕭雅方於簽立系爭變更協議書時業已明確知悉上情而同意與原告合意簽立系爭變更協議書，即不得再執先前情事有所主張，兩造就買賣系爭土地關於系爭變更協議書有約定之事項自應以系爭變更協議書之約定為準。蕭雅方抗辯系爭土地有遭建築套繪管制、216-13地號有部分土地係（64）投縣建都（使）字第141號使用執照依法留設之私設通道，與系爭買賣契約第15條特約事項、標的物現況說明書第13點所載有違，張文聰等3人有詐欺、背信或違約在先，故張文聰等3人不得解約及請求給付款項等等，並不可採。
⒊蕭雅方抗辯張文聰等3人於簽立系爭變更協議書時，未告知216-13地號土地無法解除套繪管制，張文聰等3人只解除1個套繪管制【即（81）投縣建管（使）字第986號使用執照】，另1個【即（64）投縣建都（使）字第141號使用執照】未解除，屬重大瑕疵且可歸責於張文聰等3人等等。說明如下：
⑴按本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地；應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；建築法第11條第1項前段、第3項前段定有明文。系爭土地原領有（81）投縣建管（使）字第986號使用執照，另216-13地號部分土地係（64）投縣建都（使）字第141號使用執照及（81）投縣建管（使）字第986號使用執照依法留設之私設通路，並未計入法定空地；南投縣政府以110年11月22日府建管字第1100267154號函同意南投縣○○鎮○○路0段000○000號建築物【領有（81）投縣建管（使）字第986號使用執照】之拆除報備並解除套繪在案，故已於110年11月20日解除（81）投縣建管（使）字第986號使用執照之套繪，有南投縣政府111年6月1日府建管字第1110129063號函在卷可憑（見本院卷第185頁）。
⑵又上開解除（81）投縣建管（使）字第986號使用執照之「套繪」之意，係為免土地重複建築，於核發建造執照時依法辦理地籍套繪，是套繪範圍為建築法第11條所稱之建築基地（即供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地），並受同條「非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用」限制，惟系爭土地已解除（81）投縣建管（使）字第986號使用執照套繪，已不受該執照管制範圍。「建築基地外之私設通路，非屬建築基地之一部分，自非屬建築法第11條所稱之法定空地……，故216-13地號不受建築法第11條第3項之限制，該地號全部面積得申請作為建築基地，惟私設通路範圍仍應為通行使用，不得配置建築物」等情，有南投縣政府112年1月5日府建管字第1110300938函在卷可佐（見本院卷第377頁至第378頁）。上開函文係指216-13地號土地不計入法定空地之計算，得作為其他建築基地，但私設通路範圍部分，仍應為通行使用。為避免土地有作為私設通路之用但因沒有查清楚而造成他人損害，於申請使用執照時會要求建築師依據內政部建築物套繪著色圖例標準繪製建築圖面，以顏色區分各圖層所代表之意義。例如南投縣政府（64）投縣建都（使）字第141號使用執照卷宗內所附之配置圖，即以黃色作為私設道路之圖層。故上開函文說明三倒數第二行「建築執照之私設通路仍應確實辦理套繪」係指「應以圖層區辨其為私設通路」之意，如有其他使用執照之申請係以系爭土地作為建築基地，南投縣政府於審查時亦會調取（64）投縣建都（使）字第141號使用執照卷宗以查明系爭土地有無作為私設通道使用，有本院公務電話紀錄附卷可稽（見本院卷第409頁至第410頁）。
⑶依上所述，足知建築套繪之目的係供主管機關審核建造執照有無重複建築使用，受建築法第11條第3項限制者僅該條第1項所稱之建築基地，而216-13地號部分土地固係（64）投縣建都（使）字第141號使用執照依法留設之私設通路而依內政部建築物套繪著色圖例標準以圖層區辨其為私設通路，然其屬建築基地外之私設通路，非屬建築基地之一部分，非屬建築法第11條所稱之法定空地，亦即非屬南投縣政府112年1月5日府建管字第11103000938函所稱套繪範圍，自不受建築法第11條第3項之限制，該地號全部面積得申請作為建築基地，則216-13地號作私設通路部分土地即無所謂受「套繪管制」而無法申請建築之情事。是蕭雅方抗辯216-13地號作私設通路部分土地受「套繪管制」無法解除等等，實難憑採。
⑷買賣標的物之土地有無瑕疵，應以契約當事人之約定為據，兩造於簽立系爭變更協議書之認知為蕭雅方知悉216-13地號有部分土地係（64）投縣建都（使）字第141號使用執照依法留設之私設通道，其同意該部分土地繼續作私設通道供通行使用並願意繼續履行系爭買賣契約，蕭雅方既同意216-13地號土地繼續作私設通道使用，作通行使用部分無從於其上實際設置建築物，此乃當然之理，216地號土地之現況既與兩造簽立系爭變更協議書之約定相符，自無瑕疵之可言。審諸蕭雅方於本院111年12月13日言詞辯論期日陳稱：其建築師提出說216-13地號土地有問題，能不能計入法定空地有疑義，代書說會請房仲與其協調，所以才會開12月13日之協調會等語（見本院卷第361頁），可知蕭雅方於簽立系爭變更協議書後係因216-13地號土地能否計入其所申請建築之法定空地而與張文聰等3人發生爭端並認張文聰等3人違約。然216-13地號土地並未計入（64）投縣建都（使）字第141號使用執照之法定空地，其全部面積均得申請作為建築基地，且216-13地號部分土地係（64）投縣建都（使）字第141號使用執照依法留設之私設通路一節，經蕭雅方所知悉並同意該部分土地繼續作私設通道供通行使用，張文聰等3人已依系爭變更協議書之約定解除（81）投縣建管（使）字第986號使用執照套繪管制，已如前述，則張文聰等3人已履行系爭變更協議書關於解除（81）投縣建管（使）字第986號使用執照套繪管制之約定，亦無蕭雅方所稱未告知216-13地號土地無法解除套繪管制等情事存在，是蕭雅方上開抗辯張文聰等3人未解除（64）投縣建都（使）字第141號使用執照「套繪管制」，屬重大瑕疵且可歸責於張文聰等3人等等並不可採。
⒋兩造簽立系爭買賣契約，嗣簽立系爭變更協議書，系爭變更協議書即如兩造不爭執事項㈢所示，其餘契約條款內容，依系爭買賣契約；又兩造於系爭買賣契約約定完稅款應於稅捐機關核發稅單後3日内給付9,800,000元；地政士於110年11月30日取得土地增值稅免稅證明書，並通知蕭雅方應依系爭買賣契約之約定，於核發3日內給付完稅款；蕭雅方迄仍未支付完稅款9,800,000元等情，已如前述。系爭買賣契約第10條第1項前段約定：「甲（即蕭雅方）乙（即張文聰等3人）雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方定7日以上期間催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。契約解除後，除雙方另有約定外，應由違約之一方負擔所有稅費。」第2項後段約定：「如甲方毀約不買或有其他違約情事時，乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項。」（見本院卷第34頁）。據此，蕭雅方如違約不履行買受人義務，張文聰等3人自得於定期催告後，解除系爭買賣契約，並沒收蕭雅方已給付之全部款項。
⒌蕭雅方於111年1月6日寄發竹山東埔蚋郵局存證號碼1號存證信函通知張文聰等3人：部分土地受套繪管制且無法解除，張文聰等3人已違反系爭買賣契約第7條之擔保責任……蕭雅方要求停止合約執行等情（見本院卷第129頁至第130頁），該存證信函於111年1月7日送達張文聰等3人（見本院卷第351頁）。惟並無蕭雅方所稱未告知216-13地號土地無法解除套繪管制等情事存在，已如前述，顯見蕭雅方有不願履約之情。基此，張文聰等3人於111年1月10日寄發台中中正路郵局存證信函8號函催告蕭雅方於函到7日內支付款項並履約契約責任，該存證信函於111年1月14日送達蕭雅方（見本院卷第67頁至第68頁、第103頁、第253頁），並於催告期滿即111年1月21日後，再於111年3月4日寄發台中民權路郵局營收股存證號碼358號存證信函通知蕭雅方，解除系爭買賣契約，該存證信函於111年3月8日送達蕭雅方（見本院卷第69頁至第75頁、第253頁），即合於系爭買賣契約第10條第1項約定，已生解除系爭買賣契約之效力。張文聰等3人依系爭買賣契約第10條第2項約定主張沒收蕭雅方已給付之全部款項，自屬有據。
⒍按當事人於契約中將違約金與其他之損害賠償（廣義，凡具有損害賠償之性質者均屬之）併列者，原則上應認該違約金之性質為懲罰性違約金（最高法院109年度台上字第1013號判決意旨參照）。觀諸系爭買賣契約第10條第1項後段約定：「契約解除後，除雙方另有約定外，應由違約之一方負擔所有稅費。」第2項約定：「甲方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付買賣價款或繳納稅費等，應賠償乙方自應付之日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至甲方完全給付時為止。如甲方毀約不買或有其他違約情事時，乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項。」第3項約定：「乙方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、清償貸款、繳納稅費或點交土地等，應賠償甲方自應付之日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至乙方完全給付時為止。如乙方毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，甲方除得解除契約外，乙方應於甲方通知解約日起3日內，立即將所收款項如數返還甲方，並於解除日起10日內另交付原所收款項計算之金額予甲方，以為違約損害賠償。」第4項約定：「本條所規定之違約金，並不妨礙損害賠償請求權之行使。」（見本院卷第34頁）。由上開約定內容，可知買方如有違約，除應給付違約金或已付價金遭沒收作為違約金外，尚應負擔因此衍生之全部稅捐及相關費用，亦即賣方如先行支付相關稅費，均應由買方賠償之，且第4項特意明文約定「本條所規定之違約金，並不妨礙損害賠償請求權之行使」，足見上開約定係將違約金與廣義之損害賠償併列，依上說明，該約定違約金自屬懲罰性違約金之性質。
⒎兩造間之系爭買賣契約於111年3月8日經張文聰等3人解除時，斯時蕭雅方已給付之價金為3,000,000元一節，為兩造所不爭執。則依系爭買賣契約第10條第2項後段約定，張文聰等3人主張沒收蕭雅方已給付至履約保證專戶之3,000,000元，於法有據。按約定有違約金者，有債務不履行情事發生時，債權人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定之違約金，請求債務人支付。本件依系爭買賣契約第10條第2項所定之違約金，合計僅佔買賣價金約9.4%【計算式：3,000,00031,800,000≒9.4%，小數點後第2位四捨五入】，衡諸內政部依消費者保護法第17條保護消費者權益及促進契約公平化等意旨而編印之成屋買賣契約書範本其中第11條違約罰則所定違約金不超過房地總價款15%之標準，難謂過高，蕭雅方亦未主張及舉證上開約定之違約金過高，則張文聰等3人依系爭買賣契約第10條第2項後段主張蕭雅方應給付之違約金數額，尚難認有何過高情事，本院即無憑予以酌減。
㈡按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第2項定有明文。而遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應負利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，亦為民法第233條第1項、第203條所明定。經查：張文聰等3人對蕭雅方之違約金債權，核屬無確定期限之給付，張文聰等3人於111年3月4日寄發台中民權路郵局營收股存證號碼358號存證信函通知蕭雅方解除系爭買賣契約並請求蕭雅方於7日内給付違約金，該存證信函於111年3月8日送達蕭雅方，已如前述，張文聰等3人主張以上開存證信函送達7日期滿翌日即111年3月16起算法定遲延利息，亦屬有據。
㈢按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害；因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；債權人於有第226條之情形時，得解除其契約；契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之；物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第226條第1項、第227條第1項、第256條、259條第2款、第354條、第359條本文固分別定有明文。經查：蕭雅方反訴主張張文聰等3人未告知216-13地號土地無法解除套繪管制，屬可歸責事由，為重大瑕疵，其依法解除契約並請求張文聰等3人連帶給付3,000,000元等等。惟依上開㈠⒊所述，216-13地號土地並未計入（64）投縣建都（使）字第141號使用執照之法定空地，其全部面積均得申請作為建築基地，並無蕭雅方所稱216-13地號作私設通路部分土地受「套繪管制」而無法申請建築之情事存在。是蕭雅方反訴主張張文聰等3人未告知216-13地號土地無法解除套繪管制，屬可歸責事由，為重大瑕疵，並不可採，其據此為由主張解除契約並請求張文聰等3人連帶給付3,000,000元，於法無據。
六、綜上所述，本訴部分張文聰等3人依系爭買賣契約第10條第2項約定，請求蕭雅方給付原告3,000,000元，及自111年3月16日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。反訴部分蕭雅方依系爭買賣契約第10條、第7條第4款、民法第259條第2款規定，請求張文聰等3人給付3,000,000元，及自民事答辯暨反訴起訴狀繕本送達翌日即111年5月5日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。蕭雅方之訴既經駁回，其假執行之聲請，已失所附麗，均應併予駁回。
七、本判決本訴部分，兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰各酌定相當之擔保金額併准許之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，均併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 112 年 5 月 11 日
民事第二庭法 官 楊亞臻
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 5 月 11 日
書記官 陳雅雯