裁判字號：臺灣高等法院103年重上字第500號民事判決
裁判日期：民國103年12月24日
裁判案由：所有權移轉登記
臺灣高等法院民事判決103年度重上字第500號上訴人 劉月雲 訴訟代理人 陳宗佑 律師被上訴人 李素蘭 上列當事人間請求所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國103年4月29日臺灣新北地方法院103年度重訴字第112號第一審判決提起上訴，本院於103年12月10日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：兩造於民國100年11月25日就坐落新北市○○區○○段○○○○號土地及其上建物即門牌號碼新北市○○區縣○○道○段○○巷○○號2樓之房屋（下稱系爭房地），簽立買賣契約（下稱系爭買賣契約），由上訴人將系爭房地以新台幣（下同）638萬元售予伊，伊已依約給付訂金58萬元、頭期款100萬元、第二期款200萬元，上訴人亦於101年3月5日將系爭房地點交給伊使用，伊並依約定另交付20萬元補貼上訴人之貸款利息、裝潢費用。然依據系爭買賣契約第4條約定，上訴人應於簽約2年後即102年11月25日，在伊付清尾款280萬元後，辦理過戶，惟屢經催告，上訴人均置之不理，爰依上開約定，求為命上訴人應於伊給付尾款280萬元同時將系爭房地移轉登記予伊之判決。（原審判決上訴人敗訴，上訴人不服提起上訴。）並於本院聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：兩造簽立系爭買賣契約時，因 伊子 已有交往多年論及婚嫁之女友，乃約定系爭房地於移轉登記前，如伊子結婚則願加倍返還定金解除契約，供作新房使用。伊已委由 李紹生 律師於102年12月25日發函催告被上訴人返還系爭房地，並於原審答辯狀表明願返還已收價金，伊已依系爭買賣契約第6條約定合法解除系爭買賣契約，自無移轉登記系爭房地所有權之義務。並於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人於第一審之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷第68頁）：㈠兩造於100年11月25日簽署系爭買賣契約，上訴人將其所有
系爭房地售予被上訴人，買賣價金638萬元，被上訴人已交付訂金58萬元，頭期款100萬元、第二期款200萬元，尾款280萬元約定於2年後辦理過戶時繳納。
㈡被上訴人已交付上訴人20萬元作為補貼2年利息及裝潢費用
，上訴人並於101年3月5日將系爭房地點交予被上訴人使用，但被上訴人尚未支付尾款280萬元，另系爭買賣契約書約定101年3月5日起至102年12月期間為租賃契約。㈢被上訴人曾於102年12月25日以板橋民族路郵局第277號存證
信函（下稱第277號存證信函）催告上訴人辦理系爭房地之所有權移轉登記。
㈣上開事項，並有兩造不爭執其形式真正（見本院卷第68頁）
之系爭房地登記謄本、系爭買賣契約、第277號存證信函附卷可稽（見原審卷第5至8頁、第10頁），堪信為真實。
四、被上訴人主張上訴人應依系爭買賣契約於簽約2年後將系爭房地過戶給伊，然迄今仍未履行，爰請求將系爭房地所有權移轉登記予伊等語，為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。經本院於103年8月18日與兩造整理並協議簡化之爭點為（見本院卷第68頁，並依本院論述之先後，而調整其順序、內容）：上訴人得否將已收買賣價款及定金加倍返還被上訴人而解除系爭買賣契約？系爭買賣契約是否業經合法解除？上訴人應否於被上訴人給付尾款280萬元之同時，將系爭房地移轉登記予被上訴人？茲論述如下：
㈠被上訴人主張兩造於100年11月25日訂立系爭買賣契約，由
上訴人將系爭房地售予被上訴人，買賣總價金為638萬元，被上訴人已依約給付訂金58萬元、頭期款100萬元、第二期款200萬元，約定尾款280萬元於2年後辦理過戶時繳納等情，為兩造所不爭，且有系爭房地登記謄本、系爭買賣契約在卷可佐（見原審卷第5至8頁），堪可採信。
㈡觀之系爭買賣契約第4、6條固約定：於訂約後2年辦理系爭
房地之移轉登記，雙方若有反悔，願以雙倍定金賠償等語。惟證人即上訴人先生 吳振昇 證稱：兩造係約定2年期間即102年11月25日前如果未過戶均可反悔（見本院卷第76頁）等語，可見兩造係約定於訂約後2年內得隨時賠償對方2倍定金後解除系爭買賣契約。而上訴人主張曾委由律師於102年12月25日發函催告返還系爭房地，並於原審答辯狀中表明願返還已收價金，已生合法解除系爭買賣契約之效力云云，然觀諸上開律師函及上訴人103年2月20日答辯狀均未載明解除契約之意思表示，僅爭執系爭買賣契約重大瑕疵，上訴人無法履行（見本院卷第103頁、原審卷第32至33頁）。況兩造係於100年11月25日訂立系爭買賣契約，上訴人卻遲至102年12月25日始發函催告被上訴人返還系爭房地，縱認係反悔解約之意，亦已逾2年期間，其解除系爭買賣契約自不合法。是以上訴人抗辯稱兩造簽立系爭買賣契約時，即約定於系爭房地移轉登記前，如伊子結婚則願加倍返還定金解除契約，伊已委由律師發函催告被上訴人返還系爭房地，並於原審答辯狀表明願返還已收價金，系爭買賣契約業經合法解除云云，洵無足採。
㈢證人吳振昇雖證稱：伊9月份娶媳婦，曾於9月底、10月初就
告知被上訴人先生不賣系爭房地，並表示願意依約給付2倍定金，但被上訴人先生說要回去問她女兒，拖過2年期間，才於102年12月25日寄發存證信函（見本院卷第76頁反面）云云，惟核與證人即被上訴人先生 張村田 證稱：吳振昇未曾告知伊因要娶媳所以不出售系爭房地，並願給付被上訴人2倍定金（見本院卷第80至81頁）等語不符，難信為真實。至證人 蕭萬呈 雖證稱：上訴人曾至伊辦公室找伊，拿出系爭買賣契約書，說他現在不想賣了，伊建議他可以去拜訪被上訴人私下談，伊後來就介紹上訴人給李紹生律師處理，伊不記得上訴人係何時來找伊，來找伊幾次，不記得是否告訴上訴人在租賃契約屆期前，可以行使第6條之毀約權，不記得是否向上訴人表示解除權行使尚未屆期，亦不記得與上訴人接觸多久後李紹生律師才發函（見本院卷第93頁反面至第94頁）等語，僅能證明上訴人曾向證人蕭萬呈諮詢系爭買賣契約之相關履約事宜，尚難逕認上訴人有於102年11月25日前向被上訴人表示欲反悔而解除系爭買賣契約。是以上訴人主張伊或其先生吳振昇曾於期限屆至前向被上訴人表示解除系爭買賣契約云云，亦無可採。
㈣按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，
他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。又租賃，乃特定當事人間所締結之債權契約，對於契約必要之點，即租金與標的物之意思表示必須一致，否則其契約即難謂已成立（最高法院89年度台上字第676號判決意旨參照）。查上訴人係於100年9月28日始以買賣為原因登記取得系爭房地之所有權，此有前揭登記謄本在卷足按（見原審卷第5至7頁）。而系爭契約第9條固記載：自101年3月5日至102年期間為租賃契約等語（見原審卷第8頁），惟證人即吳振昇證稱：系爭買賣契約係上訴人書寫，係為避免2年內過戶會課奢侈稅之問題，乃於系爭買賣契約第9條另約定租賃契約條款；伊不清楚補貼2年利息部分，至補貼部分裝潢費用，係因裝潢費用太高，所以被上訴人有補貼給上訴人（見本院卷第75頁反面）等語、證人 張村田證 稱：系爭契約第9條所定租賃契約係為逃避奢侈稅，實際上並無租賃契約之合意，亦未口頭約定租金每月1萬5,000元，上訴人或吳振昇均未曾求給付租金；系爭契約第8條約定補貼2年利息及部分裝潢費用，即上訴人原以系爭房地貸款自100年11月25日至102年11月25日止之2年利息，加上裝潢費共計20萬元，由被上訴人補貼（見本院卷第80頁反面至81頁）等語，可見系爭買賣契約雖於第9條記載租賃契約條款，目的僅在避免上訴人取得系爭房地2年內移轉所有權之奢侈稅問題，兩造間並無任何就系爭房地之租賃契約存在。至吳振昇雖另證稱：系爭房地於101年3月5日交給被上訴人使用，兩造有口頭約定租金每月1萬5,000元，但從未收取過（見本院卷第75頁反面至76頁）云云，然其所稱每月租金約定1萬5,000元，與上訴人主張每月租金2萬元（見原審卷第44頁反面）已然不符，況系爭買賣契約既未約定租金若干，上訴人復從未向被上訴人收取過任何租金，亦難認兩造間就系爭房地成立租賃契約。是以上訴人主張被上訴人未依約給付租金，伊已發函解除系爭買賣契約，並請求被上訴人返還系爭房地云云，委無足取。
㈤按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有
權之義務；買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務，民法第348條第1項、第367條分別定有明文。查兩造約定於系爭買賣契約簽訂後2年即102年11月25日辦理移轉登記，同時給付尾款280萬元，此觀系爭買賣契約書第4條約定甚明（見原審卷第8頁）。而上訴人逾期仍拒不辦理系爭房地之所有權移轉登記，亦經被上訴人以第277號存證信函催告上訴人履行，為上訴人所不爭，且有第277號存證信函附卷足憑（見原審卷第10頁）。從而，被上訴人依系爭買賣契約第4條之約定，請求上訴人於其給付280萬元之同時，應將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人，自屬有據，應予准許。
五、綜上所述，被上訴人依系爭買賣契約第4條之約定，請求上訴人於其給付280萬元之同時，應將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，至於兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，而無逐一論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國103年12月24日
民事第二十三庭
審判長法官陳邦豪
法官朱漢寶法官李昆霖正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年12月24日
書記官張郁琳附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。