裁判字號：臺灣新北地方法院99年簡上字第103號民事判決
裁判日期：民國99年09月01日
裁判案由：返還房屋
臺灣板橋地方法院民事判決99年度簡上字第103號上訴人甲○○被上訴人乙○○訴訟代理人 蕭琪男 律師上列當事人間請求返還房屋事件，上訴人對於中華民國99年3月17日臺灣板橋地方法院板橋簡易庭98年度板簡字第2956號第一審判決提起上訴，經本院於99年8月18日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於命上訴人給付超過自民國九十八年五月五日起至交還台北縣板橋市○○路○○巷○弄○號房屋之日止，按月給付被上訴人新台幣伍仟貳佰玖拾貳元部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審簡易之訴及其假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔十分之九，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：緣訴外人 羅忠文 與 吳國榮 於民國98年4月13日就台北縣板橋市○○段○○○○○號土地及其上門牌號碼台北縣板橋市○○路○○巷○弄○號建物（下稱系爭房地）成立不動產買賣契約，總價金新台幣（下同）635萬元，並指定將系爭房地登記予被上訴人所有，業於98年5月5日完成所有權移轉登記，原告為系爭房地所有權人。然系爭房地竟遭被告無權占有，為此，爰依民法第767條規定，請求上訴人應將系爭房屋遷讓返還被上訴人。至於上訴人所提其與吳國榮（即出賣人）間之租賃契約（下稱系爭租約），乃未經公證，且租期自92年12月31日起至107年12月31日止，長達15年，依民法第425條第2項規定，自無同條第1項買賣不破租賃原則之適用，亦即上訴人與原所有人吳國榮間就系爭房地所訂系爭租約對於被上訴人並非繼續存在，上訴人不得以系爭租約對抗被上訴人。又上訴人無權占有系爭房地，受有相當於租金之利益，致被上訴人受有損害，被上訴人得依不當得利法律關係，請求上訴人返還相當於租金每月13,000元之不當得利。從而，被上訴人請求上訴人自98年5月5日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人相當於租金之不當得利13,000元等語。聲明請求：上訴人應將坐落臺北縣板橋市○○街○○巷○弄○號房屋全部遷讓返還被上訴人，並自98年5月5日起至交還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人13,000元。原審為被上訴人全部勝訴之判決，上訴人不服，提起上訴，被上訴人併為答辯聲明：駁回上訴。
二、上訴人則以：㈠依最高法院97年台上字第1729號判決意旨，明示受讓所有權
之第三人如知悉讓與人（原出租人）與承租人租賃契約存在，該租賃契約即產生公示作用，對於受讓之第三人繼續存在，且由羅忠文與吳國榮間之不動產買賣契約第15條第4項約定：「本買賣標的，一樓目前出租中，…」，可得知被上訴人業已知悉系爭租約存在。被上訴人既已知悉系爭租約存在，且上訴人先前寄送郵政匯票及存證信函予被上訴人，存證信函併載明該郵政匯票為98年6月15日至8月15日兩個月之租金，被上訴人簽收並收受租金而未退還，故系爭租約對於被上訴人仍繼續有效存在至107年12月31日。被上訴人行使物上請求權顯屬權利濫用。
㈡鈞院如認租賃契約對於被上訴人未繼續存在，則上訴人即主
張土地法第104條基地優先承買權，依第二次拍賣價格承購。上訴人雖係承租房屋，惟使用房屋必須使用該房屋之基地，故可認上訴人為基地承租人，而得行使土地法第104條之基地優先承買權。從而，羅忠文與吳國榮間之不動產買賣契約不得對抗上訴人等語，資為抗辯。並為上訴聲明：⒈原判決廢棄。⒉駁回被上訴人第一審之訴。
三、被上訴人主張於98年5月5日取得系爭房地所有權，且系爭房屋由上訴人占有之事實，為上訴人所不爭執，並有被上訴人所提之不動產買賣契約書影本、土地及建物登記謄本等件為證，堪信為真正。按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767條第1項定有明文。本件被上訴人主張上訴人占有系爭房屋為無權占有，上訴人對於被上訴人為系爭房地所有權人既不爭執，惟辯以上開情詞，則上訴人應就其主張係有權占有之利己事實負舉證責任。查：
㈠按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓
與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；固為民法第425條第1項所明定。但同條第2項復規定：前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之。此項規定係於88年4月21日修正公布（89年5月
5日施行）。本件上訴人與訴外人吳國榮間之系爭租約（見原審卷第15至18頁），係於92年12月31日簽立，自應適用上開民法第425條第1項、第2項規定，而系爭租約未經公證，且為租賃期限逾5年之租賃契約，為兩造所不爭，依上揭民法第425條第2項規定，自無同條第1項規定之適用至明，亦即上訴人不得以系爭租約對抗被上訴人而主張為有合法占用系爭房屋之正當權源。
㈡其次，民法第425條第2項之修訂，目的在使出租人與承租
人間權利義務內容明確合法，防免實務上常見之弊端。條文既明定租賃契約未經公證且未定期限者，排除買賣不破租賃原則之適用，並無受讓租賃物所有權者須為善意或不知租賃契約存在為要件。本件訴外人羅忠文與吳國榮間不動產買賣契約雖有「本買賣標的，一樓目前出租中，其有關押金及月租13000元之兩個月內之金額由賣方（即前屋主吳國榮）負擔退予承租人。且終止租約由買賣雙方共同處理」字樣之記載（見98司板簡調字第759號卷，下稱原審調解卷，第9頁反面），然此乃渠等買賣雙方間就買賣標的物對權利瑕疵如何處理之約定，縱認系爭租約之存在為被上訴人所明知，然民法第425條第2項規定既明定租賃契約未經公證且未定期限者，排除買賣不破租賃原則之適用，並無受讓租賃物所有權者須為善意或不知租賃契約存在為要件，則上訴人所辯系爭租約業經被上訴人所明知，被上訴人非善意受讓人，不得主張民法第425條第2項之適用云云，尚非可採。
㈢上訴人雖於「98年6月23日」寄送「98年6月15日至8月15
日兩個月之租金額計26,000元」之郵政匯票及存證信函予被上訴人，並經被上訴人於98年6月29日收受而未退還（見原審調解卷第58頁、53、54頁），然上訴人不得以系爭租約對抗被上訴人而主張為有合法占用系爭房屋之正當權源，已如前述，被上訴人不受系爭租約之拘束，而民法第421條第1項規定：「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。」，須有雙方當事人有租賃契約之意思表示合致，始得成立，當不得僅憑上訴人單方寄送、或其後因被上訴人退還上訴人所寄送之98年8月16日以後租金，上訴人將之提存，即認為兩造已有租賃契約之成立。上訴人此部分抗辯，亦無可取。
㈣至於上訴人所引最高法院97年台上字第1729號判決意旨，然
該案之事實乃係共有之土地經判決分割前，共有人間已存有分管契約，嗣於共有物分割事件審理中，其中甲乙二共有人間就各自分割所得之土地訂立互易契約，目的係以保持乙地上教堂之完整使用，各該互易土地應有部分並已分割為特定土地完訖，雖未辦理登記，然與甲共居多年明知上情之甲之繼承人丙，應繼受該土地互易契約並受拘束，該最高法院判決意旨乃在闡述土地各共有人因共有物分割，雖分割形成判決確定者，即生共有關係終止及各自取得分得部分所有權之效力。然因各共有人對於他共有人因分割而得之物，按其應有部分，負與出賣人同一之擔保責任。倘經當事人另以契約（即上開土地互易契約）約定排除該擔保責任者，本於私法自治之原則，其約定亦難謂為無效，此於契約另行約定共有人對他共有人分得之部分有占有之權源者，尤不能因其喪失共有權利即謂其占有無法律上之原因，此觀諸最高法院97年台上字第1729號判決內容全文自明。是該判決意旨所述之前提乃兩造本均即未分割土地前之共有人（丙因繼承甲嗣為土地共有人），分割前有分管契約，嗣並訂立有互易契約，且各該互易土地應有部分並已分割為特定土地完訖，自與本件上訴人始終非系爭土地或房屋之共有人，僅為系爭房屋承租人之情形，顯然不同，非可比附援引。故上訴人該部分之抗辯，委無足取。
㈤基上，上訴人主張其為有權占有云云，並非有據。從而，被
上訴人依民法第767條第1項規定，請求上訴人將系爭房屋遷讓返還被上訴人，洵屬正當。
四、次按民法第148條係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內，最高法院45年度台上第105號判例要旨參照。本件被上訴人係依法行使其物上請求權，雖足使上訴人喪失利益，惟非以損害他人為主要目的，無權利濫用之可言，上訴人所辯此節，要非可採。
五、復按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之，土地法第104條第1項固著有規定。上開規定為「基地承租人」之優先購買權，本件上訴人僅係承租系爭房屋之承租人，非為基地承租人，是無該規定之適用。
六、另按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。本件上訴人無權占用被上訴人之系爭房地，應認獲有相當於租金之利益，致被上訴人受有損害，是被上訴人依不當得利法律關係，請求上訴人自被上訴人取得系爭土地所有權之98年5月5日起至上訴人遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利，乃為有據。按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。所謂土地及建築物之總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額依法定地價；建築物價額則依該管市縣地政機關估定之價額而言。而依土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價。則土地法第97條第1項所謂土地申報價額即指該土地之申報地價而言。本院審酌系爭房屋所坐落土地面積為61平方公尺、被上訴人權利範圍為全部，該土地上有一至四樓（見被上訴人於原審所提原證一不動產買賣契約書，有保存登記者為一樓及二樓，三樓及四樓為未保存登記之增建物），98年度申報地價迄今為每平方公尺15,760元，遭上訴人所占有者為一樓，面積47.30平方公尺（見原審調解卷第11、13頁之土地及建物謄本），是系爭房屋所占用之土地申報總價為745,448元（計算式：47.3×15
760＝745448），而系爭房屋一樓課稅現值為48,400元（見本院卷第19頁稅籍證明書），兩者合計總價793,848元（即745448＋48400＝793848）。本院斟酌該系爭房地位於板橋市○○街○○巷內，四周多係四、五層樓之住宅，鄰近板橋市○○路、光復國中、小，週邊交通便利，生活機能尚佳，系爭房屋屋齡32年，現供上訴人經營工廠使用等情狀（見兩造於本院所提陳報狀及地圖、現場照片、暨本院依職權以網路查詢系爭房地週邊地理位置之衛星照片），認應以系爭房地申報總價年息8%計算為允適，亦即，被上訴人得請求上訴人自98年5月5日起至返還系爭房屋之日止按月給付相當於租金之不當得利金額應為5,292元（計算式：793848×8%÷12＝5292元，元以下四捨五入），被上訴人此範圍之請求為正當，逾此範圍之請求部分，非有理由。
七、綜上所述，被上訴人依據所有物返還請求權及不當得利法律關係，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，並自98年5月5日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利5,292元部分，為有理由，應予准許，逾此所為請求，為無理由，應予駁回。又，上開應准許部分，係命就適用簡易程序所為上訴人（即一審被告）敗訴之判決，應依職權宣告假執行。至於被上訴人敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
八、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述、攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後認於本判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中華民國99年9月1日
民事第一庭審判長法官李世貴
法官黃信滿法官陳翠琪以上正本證明與原本無異本判決不得上訴中華民國99年9月2日
書記官簡曉君