臺灣臺中地方法院臺中簡易庭民事判決
111年度中簡字第2943號
原告 郭潔苓
訴訟代理人 林淑琴 律師
被告 趙清宏
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國111年12月27日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告應將門牌號碼臺中市○○區○○街00號房屋全部騰空遷讓交還予原告。
二、被告應給付原告新臺幣20,000元，及自民國111年7月22日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
三、被告應自民國111年6月2日起至返還第1項之房屋之日止，按月給付原告新臺幣15,000元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用新臺幣1,770元，由被告負擔。
六、本件原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
壹、程序事項
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明、請求之基礎事實同一者，不在此限；民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。本件原告起訴時原僅聲明請求如後開訴之聲明第1項至第3項所示之內容，嗣於起訴狀送達被告後，於民國111年11月28日具狀追加其第4項聲明請求被告給付因其租期屆至猶拒不遷出房屋而違反兩造租賃契約所生之違約金，並更正聲明如後開聲明所示(本院卷第95頁)。核原告前開訴之聲明之變更，為訴之聲明之擴張，且均係有關兩造間租賃房屋及所訂租賃契約等所衍生之債權，可認其請求之基礎事實同一，依前揭規定，自無不合，應予准許。
貳、實體事項
一、原告主張：被告前於108年5月9日向原告承租原告所有之門牌號碼臺中市○○區○○街00號房屋（下稱系爭房屋），約定租賃期間3年，租期自108年5月31日起至111年6月1日止，租金每月新臺幣（下同）1萬元（下稱系爭租約）。詎被告於租賃期限中經常積欠租金未繳，至今尚積欠原告111年4月、5月共2個月之租金2萬元未付，自應依約給付。又依系爭租約約定，兩造租約已於111年6月1日屆滿終止，被告迄今仍占用系爭房屋，自屬無權占用，而受有相當於租金之不當得利，並已致原告受有損害，自應將系爭房屋騰空返還原告，且於騰空返還前，應按月賠償原告所受相當於租金之損害；並依系爭租賃契約第6條之約定一併請求被告按月照租金五倍計算（即5萬元）至房屋遷讓返還之日止之違約金。為此，爰依系爭租約、民法租賃契約、所有物返還請求權及不當得利之法律關係提起本件訴訟，並聲明：①被告應將系爭房屋全部騰空遷讓交還予原告。②被告應給付原告2萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。③被告應自111年6月2日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬元。④被告應自111年6月2日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告5萬元。
二、被告則以：伊承租系爭房屋已8年，系爭租約是到111年6月到期，當時110年間原告有主動詢問伊是否要繼續承租，並且說如果房子大修的話，會讓伊繼續租用五年，伊之老婆也有在場所聞，如今原告卻反悔不租。且承租至今原告未曾修繕房屋，修繕房屋漏水之費用亦為伊所支付，現如今原告不給續租，造成伊損失之前因整修系爭房屋所支出之費用，若原告願意支付修繕費用，伊就遷出系爭房屋等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由
㈠原告主張其為系爭房屋之所有權人，被告向其承租系爭房屋，租期自108年5月31日起至111年6月1日止，每月租金為1萬元，及系爭租約屆期後被告至今仍居住使用系爭房屋乙節，業據其提出建物所有權狀、111年房屋稅繳款書、房屋租賃契約書、台中軍功郵局存證號碼000092號信函暨回執、兩造簽收單據等件為憑（見本院卷第21至51頁），而被告對於原告主張之上開事實，於本院言詞辯論期日時並未爭執，原告主張之事實，自堪信為真實。原告另主張被告於租賃期限中經常積欠租金未繳，至今尚積欠原告111年4月、5月共2個月之租金2萬元未付。又依系爭租約約定，兩造租約已於111年6月1日屆滿終止，被告迄今仍占用系爭房屋，自屬無權占用，而受有相當於租金之不當得利，且被告有違約之狀況，應於遷讓房屋前按月給付相當租金之不當得利1萬元及違約金5萬元，而請求被告給付2萬元，及遷讓返還系爭房屋、給付相當租金之不當得利及違約金部分，則為被告所否認，並以前詞置辯。是以本件應審究者厥為：原告請求被告給付2萬元，及請求被告遷讓系爭房屋，並於遷讓房屋前給付每月1萬元相當租金之不當得利及5萬元違約金，是否有據？
㈡按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。又承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第450條第1項、第455條前段、第767條第1項分別定有明文。兩造間之系爭租約約定系爭房屋租賃期間3年，租期自108年5月31日起至111年6月1日止，為兩造所不爭執，並已認定如上。是原告主張系爭約租期業於111年6月1日屆至，並非無由。被告固辯稱110年間原告有主動詢問伊是否要繼續承租，並且說如果房子大修的話，會讓伊繼續租用五年等語，然為原告所否認，則被告對於原告主動與被告續租系爭房屋一節，係有利於被告之事實，自應由被告負舉證之責任。被告就此雖辯稱承租至今原告未曾修繕房屋，修繕房屋漏水之費用亦為伊所支付，現如今原告不給續租，造成伊損失之前因整修系爭房屋所支出之費用，若原告願意支付修繕費用，伊就遷出系爭房屋等語，惟被告就此部分亦未能充分舉證證明，自難為被告有利之認定，是被告自迄未能舉證證明原告有同意續租系爭房屋，則兩造間依系爭租約之約定，系爭約租期業於111年6月1日屆至。而被告於租賃關係終止後，應負返還租賃物即系爭房屋之義務，而被告迄今尚未返還原告，則原告本於租賃契約及所有物返還請求權，請求被告遷讓返還系爭房屋，自屬有據。
㈢又原告主張被告尚積欠原告111年4月、5月共2個月之租金2萬元未付一節，被告並未爭執，僅辯稱：111年4、5月份於11年7月有要拿給原告，但原告拒收等語。經查，本件原告係於111年6月29日提起本件民事訴訟，此有蓋於起訴狀上本院之收文章戳可考（見本院卷第17頁）。而依兩造不爭執真正之原告提出之簽收單（即原證6，見本院卷第49頁），被告於111年5月30日給付111年2月份之房租，另被告於本院111年12月27日言詞辯論時陳稱6月份有還3月份房租，到7月份伊拿房租給原告，但原告拒收等語（見本院卷第108頁）。可知被告應確實尚有111年4、5月2月之租金（每月1萬元，共2萬元）尚未給付。是原告依租賃契約之法律關係請求被告給付111年4、5月之租金2萬元，應屬有據。
㈣按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，民法第250條第1項定有明文。而違約金者，乃契約當事人以確保債務之履行為目的，約定於債務人不履行債務或不為適當之履行時，所應支付之金錢或其他給付，以節省債權人依據債務不履行之損害賠償請求權對債務人請求損害賠償之舉證成本及期縮短訴訟之時程，並督促債務人依約履行債務。基於個人自主意思之發展、自我決定、自我拘束及自我負責之精神，並本諸契約自由原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，應受其約束，以貫徹私法自治之本質。又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，同法第252條亦有明文，不問其作用為懲罰性抑為損害賠償之預定，均有其適用。此有最高法院70年臺上字第3796號判決意旨可按。又按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252條所明定。違約金有屬於損害賠償約定之性質者，有屬於懲罰性質者，效力各自不同。前者係以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額；後者則係以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。準此，約定違約金額是否過高，前者係以債權人所受之損害為主要依據，後者則非以債權人所受損害為惟一審定標準，尤應參酌債務人違約之情狀斷之（最高法院104年度臺上字第984號民事判決參照）。又民法第252條之規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。由此可知，當事人間就契約之履行有約定違約金者，不論係懲罰性之違約金或損害賠償額之預定，倘其約定過高者，法院均得減至相當之數額。是倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌當事人所受損害情形，減少違約金。查，依系爭租約第6條約定，被告如違約未於租賃期滿時交還房屋，原告得請求被告每月給付照租金5倍即5萬元之違約金至遷讓房屋完了之日止（見本院卷第29頁，系爭租約第6條）。被告未爭執兩造前開違約金之約定外，惟否認原告之請求。而查。依據系爭租約第6條約定，被告於租期屆滿後如不即時遷讓交還房屋時，原告每月得向被告請求按照租金5倍之違約金至遷讓完了之日止，
本院審酌原告所主張請求之違約金，係為避免被告於租約屆期後仍繼續無權占用系爭房屋，致原告無從完整利用系爭房屋而有損害，另參酌兩造間之系爭租約原所約定之租金為每月1萬元，原告於本件中已向被告請求至遷讓系爭房屋為止，相當租金之不當得利每月1萬元，原告就被告未能遷離系爭房屋部分，損失尚非過巨，暨考量目前社會經濟狀況，及被告若能如期履行時，原告可得享受之利益及原告實際損失等情事加以綜合衡量，認兩造所約定前開違約金之金額即每月5萬元，核屬過高，應酌減為每月5,000元為適當。是原告請求被告應自111年6月2日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告5,000元違約金，應屬有據，逾此部分之請求，則屬無據。
㈤按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法
第179條亦定有明文；再按無權占有他人房屋，可能獲得相
當於租金之利益，為社會通常之觀念(最高法院61年台上字
第1695號判例意旨參見）。復查，被告於系爭租約終止後仍
無權占有系爭房屋，其受有利益而原告受有損害，均堪認定
。復審酌被告向原告租賃系爭房屋，其租金為每月10,000元
，是原告主張於租賃期限終止後，被告仍無權占有系爭房屋
使用，受有相當於上開租金之利益，並使原告受相當於租金
即每月10,000元之損害，應屬可採，是原告另請求被告應自111年6月2日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告10,000元相當租金之不當得利，即無不合，自可准許。
四、綜上所述，原告依系爭租約、民法第767條第1項、第179條等規定，請求被告將系爭房屋遷讓返還原告，並請求被告給付2萬元之租金，及自111年6月2日起至返還系爭房屋日止，按月給付原告15,000元（即10,000元之相當租金之不當得利+5,000元之違約金），依法均有理由，應予准許。逾此部分之請求（即違約金逾5,000元部分），則屬無據，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，依職權宣告假執行。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 112 年 2 月 10 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 張清洲
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 2 月 10 日
書記官陳慧津