裁判字號：臺灣高等法院臺南分院105年重上字第26號民事判決
裁判日期：民國106年02月21日
裁判案由：租佃爭議
臺灣高等法院臺南分院民事判決105年度重上字第26號上訴人即追加被告 賴顏富春 訴訟代理人 湯光民 律師
林家弘 律師被上訴人 周邦
周松枝 周敏雄 上一人訴訟代理人 周晉功 被上訴人 周志仁 追加原告 周世宗 上列當事人間請求租佃爭議事件，上訴人對於中華民國105年2月17日臺灣嘉義地方法院第一審判決（105年度訴字第41號），提起上訴，原告周世宗並為訴之追加，本院於106年2月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於命上訴人即追加被告返還土地予被上訴人周松枝之訴部分及該部分訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人周松枝在第一審之訴駁回。
上訴人即追加被告應將坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○段0000000地號土地全部返還予追加原告及被上訴人周邦、周敏雄、周志仁。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人周松枝負擔十分之九，餘由上訴人負擔。
追加之訴訴訟費用由追加被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第26條第1項、第2項前段定有明文。查本件租佃爭議事件，前經被上訴人向民雄鄉公所耕地租佃委員會申請調解，因調解不成立，經民雄鄉公所移送嘉義縣政府耕地租佃委員會申請調處，惟被上訴人不服調處結果，經嘉義縣政府移送原法院審理乙節，有嘉義縣政府民國105年1月4日府地權字第1040244358號函暨檢附嘉義縣政府耕地租佃委員會調處程序筆錄可稽（見原審卷第11-61頁）。是本件上訴人之起訴合於前開規定，合先敘明。
二、次按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。又第一審之訴訟程序有重大之瑕疵者，第二審法院得廢棄原判決，而將該事件發回原法院。但以因維持審級制度認為必要時為限。前項情形，應予當事人陳述意見之機會，如兩造同意願由第二審法院就該事件為裁判者，應自為判決。民事訴訟法第255條第1項第5款、第466條第1項、第451條第1項、第2項分別定有明文。經查，本件被上訴人周松枝於上開調解不成立後，於104年4月28日以贈與為原因，將系爭坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○段0000000地號、地目旱之土地（下合稱系爭土地）移轉所有權登記予其子周世宗，周世宗並於本院追加為原告，主張其為系爭土地之共有人，與上訴人即追加被告間就系爭土地無租佃關係無權占有系爭土地，爰依民法第767條之規定訴請被告返還系爭土地予原告及其他共有人，且其追加為上訴人所同意（見本院卷一第401頁），依前開說明，其訴之追加自屬合法。
貳、實體方面：
一、被上訴人及追加原告起訴主張：坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○段0000000地號、地目旱之土地（下合稱系爭土地），為被上訴人周邦、周松枝、周敏雄之父及被上訴人周志仁、原告周世宗之祖父 周水卦 所有，嗣周水卦於昭和18年（民國32年）9月27日辭世，系爭土地即由被上訴人周邦、周松枝、周敏雄三人及 周根旺 所繼承，嗣周根旺於76年間死亡，其應有部分由 林梅桂 及被上訴人周志仁繼承，被上訴人周松枝又於104年4月28日以於104年3月6日贈與為原因移轉所有權登記予其子即原告周世宗。被上訴人於102年06月04日接獲嘉義縣民雄鄉公所受理單獨申請租約登記通知書，始知系爭土地被申請三七五租約登記，惟被上訴人自繼承取得系爭土地所有權後，登記簿之地址從未變更，亦從未收到任何有關系爭土地出租之租佃契約（含屢次租約變更結果通知書）及上訴人支付之租金等，與上訴人間自無租佃關係存在，上訴人係無權占用系爭土地，為此，爰基於所有權之法律關係，請求上訴人返還系爭土地予被上訴人及原告。原審判決無誤，上訴人上訴為無理由，並答辯聲明：上訴駁回。追加原告並為追加聲明：追加被告應將坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○段0000000地號土地全部返還予原告及其他被上訴人。
二、上訴人即追加被告則以：㈠出租人周水卦縱於32年間死亡，然承租人 賴陞源 業於76年間
與周水卦之繼承人，即被上訴人等四人與訴外人林梅桂，合意將上開三七五租約更正出租人名義，民雄鄉公所並通知承租人及出租人完畢，堪認承租人賴陞源與周水卦之繼承人即被上訴人與林梅桂，至少於76年已就系爭土地有繼續依38年6月13日所訂立之三七五租約內容為耕地租賃之合意，且歷年均經民雄鄉公所核定續租，並通知被上訴人，依耕地三七五租約清理要點第三點、第五點，系爭租約仍應屬存續。
㈡被上訴人向民雄鄉公所申請本件租佃爭議調解前，被上訴人
周松枝以存證信函函告上訴人之內容亦承認上訴人確有承租系爭土地之事實。
㈢查系爭土地於重劃前為嘉義縣○○鄉○○段○○○○號土地，
於57年6月30日經農地重劃，當時被上訴人有依平均地權條例第11條第1項將地價補償費補償上訴人；另於99年間經嘉義縣政府辦理土地徵收時，被上訴人等四人於100年1月20日領取扣除三七五補償後之徵收地價補償費，而 賴陞源業 於同日領取承租人應領徵收地價補償費完畢，顯見被上訴人亦承認上訴人為承租人。
㈣系爭三七五租約內容第四點明定：繳納地點：嘉義縣民雄鄉
平和村三一戶…」，可知本件租金清償地為承租人 賴有潮 之住所，依法承租人如有積欠租金時出租人應定相當期限催告承租人支付，並於催告期滿後至承租人之住所收取，倘承租人仍不為支付，出租人始得終止租約，否則即難認承租人有給付遲延之情；且本件上訴人之夫賴陞源自57年起即耕作系爭土地，每年均將租金交由被上訴人周敏雄之妻即 周李桂葉 ，絕無積欠租金之情事。
㈤被上訴人周松枝已非系爭土地所有權人，應屬當事人不適格。
㈥上訴聲明：1.原審判決廢棄。2.被上訴人周邦、周松枝、周
敏雄、周志仁於第一審之訴駁回。對於追加原告周世宗追加之訴部分則答辯聲明：追加之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○段0000000地號、地
目旱，等則12之土地（下合稱系爭土地），為被上訴人周邦、周松枝、周敏雄之父、被上訴人周志仁之祖父周水卦所有，嗣周水卦於昭和18年（民國32年）9月27日辭世，系爭土地即由被上訴人等繼承，被上訴人周松枝又於104年4月28日以於104年3月6日贈與為原因移轉所有權登記予其子周世宗，系爭土地目前為上訴人占有使用中。
㈡依系爭土地登記之三七五租約形式上記載係於38年6月13日
由出租人周水卦與承租人賴有潮所訂立，租賃期間自38年6月1日至43年12月31日（下稱系爭土地登記之三七五租約）㈢被上訴人等向嘉義縣政府耕地租佃委員會申請租佃爭議調處
，經嘉義縣政府耕地租佃委員會104年12月30日調處決議為：「民國98年4月由公所核定之27號耕地三七五租約無違，不必終止，由承租人繼續承租」。惟被上訴人等對上開決議不同意。
㈣民雄鄉公所76年3月18日七六嘉民鄉政字第03027號私有耕地
租約更正結果通知書，記載：「查貴戶民平字第二七號租約內所載出租人名義及土地等則，經双方申請變更...」，且經核准變更後系爭土地之出租人為被上訴人等四人及訴外人林梅桂，承租人則為訴外人賴陞源(見本院卷第121頁）。
㈤嘉義縣平和農地重劃區重劃後土地清冊記載，系爭土地重劃
後所有權人為周邦、周松枝、周敏雄、周根旺等四人，承租人為 賴有朝 （見本院卷一第135、137頁）㈥嘉義縣生活圈道路交通系統建設計畫-嘉76線道路改善工程
地價補償清冊記載，系爭土地所有權人即被上訴人等四人於100年1月20日領取扣除三七五補償後之徵收地價補償費，而訴外人賴陞源業於同日領取承租人應領徵收地價補償費完畢（見本院卷一第153至167頁）。
四、爭執事項：㈠系爭土地登記民國38年6月13日之三七五租約是否有效？若
否，兩造間是否有另成立耕地三七五租約？㈡被上訴人等依民法第767條第1項前段規定，請求上訴人返還
系爭土地，於法是否有據？㈢周松枝之起訴，是否有當事人不適格之情事？
五、得心證之理由：㈠系爭土地登記民國38年6月13日之三七五租約並未有效成立，亦無另成立三七五租約之情事：
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277條定有明文。又主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證責任（最高法院83年度台上字第2775號民事裁判意旨參照）。本件上訴人主張其被上訴人先祖周水卦於38年間就系爭土地與賴有潮簽訂租佃契約，為被上訴人所否認，則上訴人自應就系爭租佃契約有效成立之事實負舉證責任。
經查：
⑴上訴人主張上訴人之被繼承人賴陞源於76年間與系爭土
地之原所有權人周水卦之繼承人，即被上訴人四人與訴外人林梅桂間有合意更正出租人名義等語，雖據提出民雄鄉公所76年3月18日七六嘉民鄉政字第03027號私有耕地租約更正結果通知書（見本院卷一第33頁）；80年、86年、92年、98年民雄鄉公所核訂續訂租約通知書（見本院卷第35-41頁）為證，惟查：
①系爭土地登記之三七五租約其最原始之租約係於38年
6月13日由出租人周水卦與承租人賴有潮所訂立，租賃期間記載為自38年6月1日至43年12月31日等情，業據嘉義縣民雄鄉公所以嘉民鄉民字第1050008920號函檢送系爭土地38年6月13日臺南市私有耕地租約副本附卷可參（見本院卷一第125頁），惟周水卦已於日治時期即昭和18年9月27日死亡，亦有被上訴人提出日治時期戶籍簿冊可證（本院卷第143、133頁），復為兩造所不爭執。而昭和18年係民國32年，則已經死亡之周水卦自無從與賴有潮訂立系爭三七五租約而為出租系爭土地之意思表示。據此，已難認系爭38年6月13日之系爭三七五租約係經立約人意思表示合致而有效成立。
②次查周水卦於32年死亡後，系爭土地即於36年5月16
日移轉登記為被上訴人周邦、周松枝、周敏雄及其兄弟周根旺名下等情，有被上訴人提出之土地登記謄本4份為證（見原審卷第147-157頁），則被上訴人周邦、周松枝、周敏雄及周根旺果有出租系爭土地予賴有潮之意思，為何不以其本人名義簽訂契約？而上訴人又未能舉證證明周邦、周松枝、周敏雄、周根旺等人當時有與賴有潮成立租佃契約之合意，是被上訴人主張系爭38年6月13日之三七五租約並未有效成立等語，亦足採信。
③再按91年6月18日修正前之耕地三七五租約清理要點
（73年10月6日訂定發布）第3點規定「耕地租約之
訂立、續訂、變更、終止、註銷或更正，由出租人會同承租人申請登記，當事人一方不會同他方申請時，得由他方陳明理由，單獨申請登記。鄉（鎮、市、區）公所受理由當事人之一方單獨申請登記時，應通知他方於接到通知後十日內提出書面意見，逾期未提出者，視為同意」。及耕地三七五減租條例第20條固明文：「耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約」。
惟該所謂續訂、變更、終止、註銷或更正，均應以原租佃契約有效存在為前提，如無有效成立之原租佃契約存在，自亦無續訂、變更、終止、註銷或更正之可能。而查系爭私有耕地租約副本上雖有44、50、56、
62、68、74、80年等為續訂6年租約之記載（見原審卷第143頁），惟系爭三七五租約並未有效成立，業如前述，自無上開關於續訂租約之適用。
④至於上訴人提出之民雄鄉公所76年3月18日七六嘉民
鄉政字第03027號私有耕地租約更正結果通知書上雖記載「查貴戶民平字第二七號租約內所載出租人名義及土地等則，經雙方申請變更（更正）經奉嘉義縣政府76.3.16七六府地權第一七三二四號核准原租約記載應予變更（更正）其變更（更正）情形如左：」等語（見本院卷一第33頁）。惟姑不論其變更或更正仍需以原租約有效成立為前提，另觀該通知書通知被上訴人周邦及周松枝之住址均為○○○鄉○○村○鄰○○路○○○號」，而當時周邦、周松枝之戶籍地實分別為「臺中縣○○市○○里○○路○○○巷○○號」、「台北市○○區○○里○○○路○○○巷○○號之○」，則該次變更或更正之申請，是否為被上訴人與林梅桂全體共有人所提出？容有疑義。且通知寄送地址既非被上訴人周邦、周松枝之戶籍地，被上訴人周邦、周松枝主張並未收受上開通知等語，即堪憑採。據此，自亦無從依上開耕地三七五租約清理要點第3點規定產生被上訴人等「視為同意」之效果。上訴人據此主張被上訴人及林梅桂已於76年間與被上訴人等就系爭土地達成三七五租佃之合意云云，即不足採。
⑵上訴人又主張：被上訴人於57年、99年間系爭土地重劃
及部分辦理徵收時，對於賴有潮或賴陞源以三七五租約承租人身分領取補償費情事，未加爭執，顯然知悉系爭租約之存在等語。業據提出嘉義縣和平農地重劃區土地所有權人原有土地與新分配土地對照清冊（見本院卷第45頁），並引用嘉義縣政府105年5月5日府地權字第1050088894號函檢送嘉義縣○○鄉○○段○○○段0000000地號土地之土地重劃、徵收補償金發放清冊及其他相關補償金之資料（本院卷一第133-167頁）為證，然為被上訴人所否認，均辯稱：重劃或徵收是政府辦理，未告知有三七五租約等語。而觀上開土地對照清冊或補償清冊雖有「承租人」之記載，及被上訴人於清冊上之用印與簽名，但被上訴人用印與簽名是為了領取補償費，是否能解讀為對清冊記載內容完全知悉？且該次用印僅為領取補償費，自亦難認有「視為同意租約」之效果。
⑶上訴人另主張：102、103年租金因被上訴人拒收已提存
於法院，之前之租金於每年過年期間都到新港繳租金給被上訴人周敏雄之妻周 李貴葉 等語。並舉證人 賴金義 證稱：上訴人係伊母親，自（母親）小時候即在系爭土地耕作到現在。土地不是上訴人所有，是與所有權人有三七五租約關係，租金是向 周李貴葉 所繳納，在國小六年級時，有帶伊去新港交田租，剛開始有一萬三千元，現在漲到一萬五千元，在調解日前，周李貴葉不曾表示上訴人有積欠租金等語（見本院卷一第257-262頁）；證人 何金蓮 證稱： 阿春 （即上訴人）自己的田很少，都做水溝旁邊人家三七五的田地，割完稻子，說要拿佃租去新港等語（見本院卷一第344-348頁）；證人黃 李明珠 證述：伊知道上訴人有幫人家種植三七五土地，上訴人沒有跟伊講繳納三七五租金的事情，但有一次伊在國小後面碰到周李貴葉，周李貴葉跟伊說她們那一塊田地讓人家種植，從什麼時候開始到現在都沒有調漲過租金等語（見本院卷一第349頁），惟證人賴金義為上訴人之子，證人 黃李明珠 為上訴人之姻親，證詞難免偏頗，而依證人何金蓮、黃李明珠證詞，伊等對於上訴人有無繳納租金予系爭土地之所有權人一事，並未親自見聞，另依證人賴金義所述上訴人繳納之租金係向訴外人周李貴葉繳交，而周李貴葉並非系爭土地之所有權人，是否經所有權人全體授權管理系爭土地？亦未經上訴人舉證，本院自難僅以證人上開證詞即認被上訴人就系爭土地有與上訴人間達成租賃之合意。
⑷上訴人再主張被上訴人周松枝於101年間曾寄發存證信
函予上訴人，依其記載內容亦承認與上訴人間就系爭土地有租賃關係等語，並提出周松枝101年6月13日所寄存證信函為證（見本院卷第43頁），惟觀該存證信函之寄件人僅被上訴人周松枝一人，尚非系爭土地之全體共有人，本院自難僅以周松枝個人催告之信函，即認上訴人與全體共有人間就系爭土地有成立三七五租約之合意。
⑸綜上，上訴人所提證據均不足以證明其就系爭土地與被
上訴人或追加原告間有成立三七五租約，其主張係本於租賃關係占有系爭土地云云，並不足採。
㈡次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
，民法第767條第1項前段定有明文。又各共有人對於第三人，得就共有物之全部，為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。同法第821條亦有規定。系爭土地係被上訴人周邦、周敏雄、周志仁及追加原告所共有，依上說明，被上訴人周邦、周敏雄、周志仁及追加原告自得行使物上請求權。上訴人辯稱係本於租賃關係占有，惟其所提證據尚不足證明其占有系爭土地具有足以對抗被上訴人周邦、周敏雄、周志仁及追加原告之正當權源，被上訴人周邦、周敏雄、周志仁及追加原告主張上訴人係無權占有，依所有權之法律關係，請求上訴人將系爭土地全部返還予被上訴人周邦、周敏雄、周志仁及追加原告，洵屬有據。至於被上訴人周松枝於嘉義縣政府移送本件調處爭議於原法院時業將系爭土地所有權移轉登記予追加原告，已非系爭土地之所有權人，其本於所有權人之地位請求上訴人返還土地，則屬無據。
六、從而，追加原告本於所有權之法律關係，起訴請求上訴人將系爭土地返還予追加原告及其他共有人即被上訴人周邦、周敏雄、周志仁，為有理由，應予准許；被上訴人周邦、周敏雄、周志仁於原審雖聲明請求上訴人將土地返還予其三人及當時非共有人之被上訴人周松枝，容有不當，惟該部分不當聲明因追加原告於本院為訴之追加而補正，爰將追加原告及被上訴人周邦、周敏雄、周志仁之請求併為判決如主文第三項所示。至被上訴人周松枝請求上訴人返還土地部分，則無理由，不應准許。原審就上開應准許部分為上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，但結論相同，仍應予維持。上訴人上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。至於上開不應准許部分，上訴人上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，應依民事訴訟法第449條第2項、第450條、第79條，判決如主文。
中華民國106年2月21日
民事第二庭審判長法官高明發
法官莊俊華法官李杭倫上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國106年2月23日
書記官黃鋕偉【附註】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。