裁判字號：臺灣臺北地方法院106年重訴字第371號民事判決
裁判日期：民國106年08月17日
裁判案由：返還買賣價金等
臺灣臺北地方法院民事判決106年度重訴字第371號原告 林保伶 訴訟代理人 洪大明 律師
鄭玉金 律師被告遠雄建設事業股份有限公司法定代理人 趙文嘉 訴訟代理人 劉明芳 律師被告 趙藤雄 上二人共同訴訟代理人 蘇弘志 律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國106年7月20日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠訴外人 黃明偉 （下稱黃明偉）於民國102年12月17日與被告
遠雄建設事業股份有限公司（下稱遠雄公司）、趙藤雄訂立預售屋買賣契約書（下稱系爭買賣契約），以總價新臺幣（下同）8220萬元購買「遠雄山綺」預售屋（坐落於臺北市○○區○○段○○○○○○號土地；編號B1棟9樓之房屋乙戶及地下一樓99號、地下二樓89號、90號之停車位三個，下合稱系爭房地），黃明偉並已依約繳付買賣價金905萬元。嗣黃明偉將其對被告遠雄公司、趙藤雄之系爭買賣契約權利、義務讓與原告，三方當事人另有簽訂買賣契約讓與協議書。原告於受讓系爭買賣契約權利之後，又再為給付1547萬2000元，合計已繳付買賣價金2452萬2000元予被告遠雄公司、趙藤雄二人（計算式：905萬元＋1547萬2000元＝2452萬2000元）。
㈡依系爭買賣契約第7條第3項第4款第1點約定略以：「雙方經
磋商後同意：貸款不足額時，雙方另行磋商差額部分之付款方式，協商不成時，雙方同意解除契約，賣方應將買方已繳價金加計年息1％返還。」；另第4條第2項約定：「銀行貸款部分伍仟柒佰伍拾肆萬元整。」，詎經賣方洽辦之台新銀行表示，系爭不動產買賣交易僅得核貸4440萬元，貸款金額短少1314萬元（計算式：5754萬元－4440萬元＝1314萬元）；是就上開差額部分，被告方面表示應於三年內分期攤還云云，惟原告無法同意上開付款方式，以致雙方協商不成，故原告依約可主張系爭買賣契約已經解除，並請求返還已繳價金2452萬2000元及1％之年息。雖原告於起訴前曾以106年2月23日新竹英明街郵局第000077號存證信函通知被告二人主張解除系爭買賣契約，並請求於函到三日內返還已繳價金2452萬2000元及1％之年息等情；然被告二人仍置之不理，亦未返還買賣價金予原告，茲再以本件起訴狀繕本之送達為解除系爭買賣契約之意思表示。為此，依系爭買賣契約第7條第4項約定；民法第259條第1、2款、第179條等規定訴請被告二人返還上開買賣價金，爰如先位聲明第1項所示；再者，依系爭買賣契約第4條第3項第2款之約定，原告所繳納之價金應滙入中國信託商業銀行股份有限公司（下稱中國信託商銀）受託信託財產專戶內，其亦已悉數滙款，則兩造間之買賣契約關係既因解除而不復存在，被告等二人自應出具同意書讓原告領回中國信託商銀受託信託財產專戶內之款項2452萬2000元，爰如備位聲明第1項所示。
㈢為此聲明：
1.先位聲明：⑴被告應給付原告2452萬2000元，及自106年2月25日起至清償日止，按年息1％計算之利息。
⑵願供擔保，請准宣告假執行。
2.備位聲明：⑴被告應出具同意書讓原告取回中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶中之2452萬2000元。
⑵願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯則以：㈠黃明偉於103年5月23日將系爭買賣契約轉讓予原告時，雙方
有簽訂買賣契約讓與協議書，黃明偉當場將買賣契約及相關證明文件交付予原告，並經原告簽名確認，而交付之文件包含被證二同意書，依該同意書所載，原告業經被告遠雄公司（及銷售人員）明確告知承貸金融機構對辦理銀行貸（借）款之相關條件如下：「一般貸款者年齡需介於20～65歲之範圍內。貸款者之個人信用狀況需無異常，且負債比不得過高。需具備基本之還款能力，貸款額度視客戶收入來源簽核。借款人向多家銀行申辦送件，以致增加個人聯徵記錄影響核貸條件。中央銀行對投資客之定義：借款人在申貸當時，名下第二筆房貸（含本次總計）負債，其貸款額度需下修、無寬限期、利率需加高。…」等語，足徵原告於受讓系爭買賣契約權利義務時已知悉未來向銀行借貸時宜具備之條件，並同意「若立書人因上述個人因素致貸款條件不符而造成貸款成數不足或無法核貸時，概由立書人自行處理，補足其成數不足或無法核貸部分」。又前述同意書之內容與系爭買賣契約第7條第3項第4款約定，並無相抵觸之處，蓋原告辦理貸款時之信用狀況或其他相關條件若因上揭同意書之狀態條件，致無法得到核貸或貸款成數不足，即構成該第7條第3項第4款第3點所約定之「可歸責於買方之事由」；故本件貸款成數不足係因原告個人負債比過高之因素所致，自非該第7條第3項第4款第1點所約定之「不可歸責於雙方之事由」，而應係可歸責於原告之事由。從而原告因可歸責於買方之事由致無法貸得足額之貸款，並非屬系爭買賣契約第7條第3項第4款第1點之情形，兩造應無磋商餘地，原告亦不能徒憑該條款片面解除契約，而應將所積欠之買賣價金繳清。
㈡再者，原告向各家銀行申請貸款時，就其所提出之資產信用
資料顯示自身負債比過高而遭拒絕，並非因中央銀行緊縮信用之政策所致。諸如：原告向台新銀行申請貸款時，據其所提資產信用之資料僅可貸得4440萬元，顯示其將來清償能力因受負債比影響，故無法貸得本件標的物總價8220萬元之六成即4932萬；又原告經台新銀行數度通知，仍遲不辦理貸款手續，乃轉向被告方面要求進行貸款不足額協商事宜，並在雙方尚未充分協商或達成任何協議時，旋即向被告方面表示解除契約，顯係不願履行系爭買賣契約之義務。至於原告所指稱「被告方面表示貸款不足額應於三年內分期攤還」云云，僅是被告遠雄公司承辦人員口頭上之初步應對，惟該承辦人員於嗣後要求進一步協商時，竟遭原告拒絕，故被告二人否認雙方曾就確定之貸款差額進行正式之協商，且兩造亦未依系爭買賣契約第7條第3項第4款第1點之約定合意解除契約，是原告逕予片面解除契約，應屬不合法等語，資為抗辯。㈢為此聲明：
1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。
2.如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事實如下：（以下見本院卷第180頁）㈠黃明偉於102年12月17日與被告簽署原證一預售屋買賣契約
書即系爭買賣契約，由黃明偉以總價8220萬元向被告購買「遠雄山綺」編號B1棟第9樓房屋及編號99、89、90號3個停車位暨其坐落土地持份即系爭房地，黃明偉並已繳付買賣價金905萬元予被告。
㈡原告後於103年5月23日與黃明偉簽署原證二買賣契約讓與協
議書，由黃明偉將系爭房地之相關權利讓與原告，嗣後再由原告給付1547萬2000元予被告，總計原告已繳付買賣價金為2452萬2000元（見本院卷第55頁反面）。
㈢被證二同意書上立同意書人欄「林保伶」之簽名、印章係由
原告親自簽寫蓋用，黃明偉並有將被證二同意書交付原告（見本院卷第55頁反面）。
㈣被告有收受原證四新竹英明街郵局第000077號存證信函（見本院卷第55頁反面）。
四、茲論述本件之爭點及本院得心證之理由如下：㈠兩造於系爭買賣契約第4條第2項約定：「本契約總價款買方
同意為㈠自備款部分記貳仟肆佰陸拾陸萬元，㈡銀行貸款部分伍仟柒佰伍拾肆萬元。」等語明確（見本院卷第9頁），另於系爭買賣契約第7條第3項第4款第1點約定「貸款不足額：第㈠款前段由賣方代為洽定辦理之貸款金額如少於預定貸款金額時，其差額依下列方式處理：⒈不可歸責於雙方時：雙方經磋商後同意：貸款不足額時，雙方另行磋商差額部分之付款方式，協商不成時，雙方同意解除契約，賣方應將買方已繳價金加計年息1％返還」等語甚明（見本院卷第12頁），是本件縱係因不可歸責於買賣雙方之因素而無法貸足系爭房地銀行貸款5754萬元（即買賣價金8220萬元之70%），應由買賣雙方另行就差額部分之付款方式進行協商，殆協商無法成立時，始由得買賣雙方合意解系爭買賣契約，並由賣方應將買方已繳價金加計年息1％返還，合先敘明。
㈡依卷附兩造不爭執其真正之原證五訊息（見本院卷第96頁）
、原證六上海商業儲蓄銀行授信核定通知書（見本院卷第97頁）可知，系爭房地經原告向台新商業銀行、上海商業儲蓄銀行申請房屋貸款，經核定貸款金額分別為4440萬元、4932萬元，均未達兩造於系爭買賣契約第4條第2項所約定銀行貸款5754萬元（即買賣價金8220萬元之70%）；再查，系爭房屋之建物所有權狀明確載明：「主要用途『住家用』」等字樣，此有上揭建物所有權狀附卷足憑（見本院卷第187頁），並為兩造所不爭執（見本院卷第179頁反面），又查「現行『中央銀行對於金融機構辦理購置高價住宅貸款業務規定』主要規範重點如下：…㈡規範標的：金融機構承作借款人為購買建物權狀含有『住』字樣之住宅，所辦理之抵押貸款，前開住宅坐落於臺北市者，係指其鑑價或買賣金額為新臺幣七千萬元以上。㈢…⒉貸款額度最高不得超過住宅（含基地）鑑價或買賣金額較低者之六成。…」，業經本院函詢中央銀行業務局回覆明確，有該局106年5月12日台央業字第1060018411號函附卷足憑（見本院卷第68頁），而系爭房地坐落臺北市，其房屋之建物所有權狀明確載明：「主要用途『住家用』」等字樣，且其買賣價金為8220萬元，均如前述，是依現行「中央銀行對於金融機構辦理購置高價住宅貸款業務規定」之規定，其貸款額度最高不得超過住宅（含基地）鑑價或買賣金額較低者之六成，是系爭房地經原告向台新商業銀行、上海商業儲蓄銀行申請房屋貸款，經核定貸款金額分為4440萬元、4932萬元，縱未能達兩造於系爭買賣契約第4條第2項所約定銀行貸款5754萬元（即買賣價金8220萬元之70%），應認係受「中央銀行對於金融機構辦理購置高價住宅貸款業務規定」有關貸款額度限制之故，顯非可歸責於契約雙方當事人。
㈢再按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責
任。民事訴訟法第277條前段定有明文。另按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例參照）。承上，本件縱係因不可歸責於買賣雙方之因素而無法貸足系爭房地銀行貸款5754萬元（即買賣價金8220萬元之70%），然系爭買賣契約第7條第3項第4款第1點之約定，應由買賣雙方另行就差額部分之付款方式進行協商，殆協商無法成立時，始由得買賣雙方合意解除系爭買賣契約，並由賣方應將買方已繳價金加計年息1％返還，已如前述；原告固提出原證四新竹英明街郵局第000077號存證信函主張兩造曾就貸款不足額部分進行協商，然原告無法同意被告提出之方案，故協商無法成立云云（見本院卷第23至28頁），然遭被告否認，且查，上揭存證信函充其量僅能證明原告單方通知被告解除系爭買賣契約並請求被告返還已付買賣價金及利息，尚不足以認定兩造曾依系爭買賣契約第7條第3項第4款第1點之約定，就貸款不足額部分進行正式協商，況依系爭買賣契約第7條第3項第4款第1點之約定，倘買賣雙方另行就差額部分之付款方式進行協商而協商無法成立時，該契約應由買賣雙方「合意解除」系爭買賣契約，非可任由契約之一造單方解除，是原告主張依系爭買賣契約第7條第3項第4款第1點之約定單方解除該契約，先位請求返還已付買賣價金及利息，備位請求被告應出具同意書讓原告取回中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶中之2452萬2000元，於法無據，不能准許。
五、綜上所述，原告依系爭買賣契約第7條第4項之約定、民法第259條第1、2款、第179條等規定，先位請求被告應給付原告2452萬2000元，及自106年2月25日起至清償日止，按年息1％計算之利息，備位請求被告應出具同意書讓原告取回中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶中之2452萬2000元，均無理由，應予駁回。又本件原告既受敗訴判決，其假執行之聲請即失所附麗，不應准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國106年8月17日
民事第四庭法官李家慧以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年8月17日
書記官劉冠伶