裁判字號：臺灣彰化地方法院100年訴字第475號民事判決
裁判日期：民國100年08月31日
裁判案由：返還價金
臺灣彰化地方法院民事判決100年度訴字第475號原告 洪小萍 訴訟代理人 李進建 律師被告 宋明池 訴訟代理人 張崇哲 律師複代理人 張仕融 律師被告國成房屋仲介經紀有限公司法定代理人 蔡肇祥 上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國100年8月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新台幣壹萬柒仟壹佰參拾柒元由原告負擔。
事實及理由
一、本件原告起訴主張：㈠原告於民國99年6月26日經由被告國成房屋仲介經紀有限公
司（下稱被告國成公司）介紹，向被告宋明池買受座落於彰化縣○○鎮○○里○○段112、112-1地號土地應有部分各70分之2及其○○○鎮○○段753建號即門牌號碼彰化縣○○鎮○○里○○路○○○巷2之1號房屋，總價為新台幣（下同）160萬元，並訂立買賣契約，於99年7月14日完成所有程序並付清尾款，且約定登記為原告所有。
㈡被告國成公司為被告宋明池之委託買賣代理人，原告於被告
國成公司介紹買賣系爭房屋時，曾多次到現場看屋及詢問所有關於房屋狀況、甚至產權及是否為凶宅等等問題，被告國成公司之業務員多次皆答以完全無問題，此當場有原告之母及朋友所在場共見共聞。而於被告國成公司仲介人員 呂祉靚 帶看房屋時，該房屋為被告宋明池所裝潢中，並經原告現場詢問該人員為何房屋感覺怪怪、不舒服，其稱是因為裝潢的關係，等裝潢味道散去就不會了云云，原告始不疑有他。原告多次看屋後，於99年6月26日簽立契約日之白天再次詢問被告國成公司是否有產權及事故屋、自殺凶宅問題？被告國成公司人員遂稱馬上查，被告國成公司人員並於當日傍晚回覆原告並無產權糾紛及事故屋、自殺凶宅問題，被告國成公司馬上向原告拿斡旋金向被告宋明池詢問買賣事宜，於隔天被告國成公司回覆屋主同意，並要求原告於隔日晚間須馬上簽約，原告信任被告所委託之代理人，遂於99年6月26日當日晚間與被告簽約。而當下於 吳麗琴 代書在場見證下，原告原告並再次詢問是否有產權或事故屋凶宅等問題，被告宋明池遂再稱沒有問題，原告不疑有他而簽約。
㈢於原告買受房屋後， 東森 房屋人員欲幫原告再委賣房屋，由
東森告知前屋主 陳宗熙 上吊自殺之事，當下原告驚嚇之餘，馬上打電話給被告國成公司負責人，並稱「當初接此房屋尾賣時即聽悉很多自殺版本、屋主也有去查、屋主也聽說很多版本、屋主宋明池也有去查，並稱沒有此事，若有此事，如果有他們會負責」云云，然經原告詳查，始由鄰居口中知悉前屋主因為積欠債務之關係，於樓梯口上吊自殺（即於系爭房屋之所有權範圍內），原告驚嚇之餘再次告知被告國成公司有屋主上吊自殺之事，被告國成公司詢問原告意願，原告稱要解除契約、不想買了，被告國成公司當日回覆多次屋主人還在住附近，又過五分鐘稱屋主確定是病死，然原告明確告知屋主是上吊自殺，被告國成公司卻再次虛偽推託多次後，並於100年5月18日調解期日改稱早已向原告表明有上吊自殺之情，則原告仍執意買受，不應由被告或仲介公司負責云云。然查悉，系爭房屋買賣契約知悉第13條之約定事項「1.本件買賣非事故屋。」即知，被告國成公司稱原告早已知悉房屋為凶宅乙事，顯屬扯謊。
㈣按物之出賣人，對於買受人應擔保其物移轉於買受人時，無
滅失或減少其價值之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除契約，民法第354條第1項前段、第359條前段分別定有明文。又所謂「物之瑕疵」係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之「價值」、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以「物質上」應具備者為限，最高法院著有73年台上字第1173號判例，可資參照。復按有非自然身故情事之房屋即一般所稱之「兇宅」，此一因素，雖或未對此類房屋造成直接「物理性」之損傷，就一般社會大眾言，仍屬於心理層面嫌惡之狀況，對居住於其內之住戶言，除對居住品質會發生疑慮外，在心理層面上亦會造成相當大的負面影響，與週遭環境相較，買賣價格有顯著低落情事，故依估價學理適合性原則而言，非自然身故之情事，將對不動產之個別條件產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格，應認屬物之瑕疵，而出賣人應負之上開瑕疵擔保責任係法定無過失責任，無論出賣人是否有過失，均應對買受人負責。易言之，出賣人應負之上開瑕疵擔保責任係法定無過失責任，無論出賣人是否有過失，均應對買受人負責，此觀最高法院87年台上字第2907號判例意旨亦謂「物之瑕疵擔保係為保障交易安全，若買受人知其瑕疵即不為購買或僅願出較低價格購買，即應認有瑕疵，以免買受人受不測之損害。至出賣人有無過失，則在所不問」，亦可參酌。又按就房屋交易市場之通常交易觀念而言，房屋是否曾發生有人「非自然身故」之情事，乃屬房屋交易之重要資訊，若購買者知有上情，多因心生畏怖而無購買意願，並影響系爭房地之交易價值甚鉅，應認係屬交易上之重大瑕疵，臺灣高等法院
96年度上字第40號判決意旨可資參照，台北地方法院99年度訴字第218號亦定有明文。
㈤次按賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之
責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定由他方所受領之給付物，應返還之。受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。受領之給付為勞務或為物之使用者，應照受領時之價額，以金錢償還之。受領之給付物生有孳息者，應返還之。就返還之物，已支出必要或有益之費用，得於他方受返還時所得利益之限度內，請求其返還。應返還之物有毀損、滅失或因其他事由，致不能返還者，應償還其價額。民法第359條及第259條定有明文。本件係爭房屋前屋主之自殺地點為公寓出口之樓梯間，為系爭房屋產權之一，被告國成公司於原告因東森房屋仲介人員告知該房屋為凶宅，原告並旋即向其質疑為凶宅時，被告國成公司即稱並無任何自殺事件等情，後又於調解委員會稱早已經告知為凶宅，為原告所知悉、原告應承擔責任，令原告難以接受其所述不實在。次之，被告等稱其業經調查無自殺事件，然本件自殺者為前屋主陳宗熙，其父親 陳國基 於其自殺後於99年5月21日繼承登記該房屋所有權，被告宋明池於99年6月3日預告登記買受該房屋。則被告稱其業經調查無凶宅事件，顯屬胡扯，且被告宋明池職業為員警，欲調查該房屋是否為凶宅，相較於一般無公權力之公眾言，更屬簡易，故被告等於原告買受前，稱業經調查為非凶宅，應屬知悉而急欲脫手之舉；或被告國成公司又於100年5月18日稱原告早已知悉為凶宅，更屬不實。
㈥前任屋主自殺地點即系爭房屋之地下室儲藏室建物係坐○○
○鎮○○段764建號，於73年12月13日完成建築並取得使用執照（後又改稱地下室總共有三個出入口的地下室建號分別是同段764、765、766號，依照建造的圖看起來自殺地點非138號地下室，應為136巷5號的地下室，是未辦保存登記，G棟及136巷2號有一個出入口可以進到地下室，而原告出入即由該入口），該地下儲藏室之建物部分為全體住戶所共有，並登記於一樓住戶 盧朱秀香 名義，然並不影響全體住戶之共有使用，而該建物何以登記為一樓住戶名義，距今業經近30年，因係該時建商對建物之登記作法使然。再者，前述地下儲藏室原本即為全體住戶共有使用，故為開放空間並無任何之門扇遮蔽，然經本件原告所向被告宋明池所購買之前任屋主陳宗熙於該儲藏室內上吊自殺身亡，故住戶即做起門扇遮掩，然住戶每天進進出出皆須面臨儲藏室，因而人人心生恐懼，原告意即如此。
㈦證人 呂祉靖 意圖迴護之所得利益而虛偽陳述，參酌原告宋明
池之訴訟代理人於第一次審理期日業經說明，被告宋明池有向仲介業者說明該屋況，亦有將該上吊自殺情況告知仲介公司，然證人呂祉靖卻說屋主僅說屋內無問題、屋外則不知道，則顯然自相矛盾，更有偽證之嫌，其所述顯無可採。
㈧綜上所述，被告應負民法第359條瑕疵擔保之責，原告援以
此起訴狀為催告解除買賣契約，並請求被告返還買賣價金160萬元及稅金、代書費用損害共計約21,000元，被告國成公司亦收受原告32,000元之仲介費用，原告亦一併請求被告國成公司返還等情。並聲明：⒈被告宋明池應給付原告1621,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，依年利率百分之5計算之利息。被告國成房屋仲介經紀有限公司應給付原告32,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，依年利率百分之5計算之利息。⒉訴訟費用由被告負擔。⒊原告願供擔保，請准宣告假執行
二、被告則以：㈠被告宋明池部分：
⒈按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之
責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年度上字第917號判例參照）。又按最高法院97年度台上字第739號判決要旨「民法第359條規定，買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。是該瑕疵於買受人所生之損害與解除對出賣人所生之損害，有失平衡者，即不得解除契約。原告所援引之案例事實係非自然身故情事發生於屋內，與本件死者陳宗熙係在大樓地下室自殺身亡，並不相同，無從比附援引。再者，影響不動產交易價格之因素極多，交易上顯無法將所有影響不動產交易價格之因素，皆列為瑕疵，蓋物之瑕疵擔保請求權，目的在求買賣雙方之對價衡平，如過度寬認瑕疵存在，顯然對出賣人而言，係負擔過重之擔保責任，反而影響雙方之對價衡平；且社會常情上，非自然身故情事發生於屋內之所謂凶宅，之所以影響房屋之交易價格，係對居住其內之人，心理層面造成相當大的負面影響，至公寓大廈住宅之樓梯間或地下室，其目的在供住戶停車或通行之用，縱然此間發生有非自然身故情事，對居住之專有部分，亦非有必然之影響，原告空言主張有所影響，未見其舉證證明系爭房屋有如何之價格上瑕疵致兩造間之給付有失衡平，尚無足採。縱認原告主張係瑕疵，但其是否嚴重到可以賦予原告解約權，揆諸上開最高法院裁判意旨，亦屬堪疑。故原告之主張，尚乏所據，應無理由。
⒉又臺灣高等法院97年度上易字第1038號判決及臺灣台北地
方法院97年度訴字第1312號判決，亦同認地下一樓與二樓房屋係分屬不同所有權，縱事故發生於地下室，然所購買之二樓房屋於不動產交易實務上並非有非自然身故情事之房屋即俗稱之兇宅，且依卷附國成房屋標的物現況說明書第8項次記載「標的物之專有部分（含增建等）所有權人持有期間內是否曾經發生凶殺或自殺致死（即凶宅）之情事」，亦係要求說明（專有部分）之情況，不包括其他住戶內所發生之非自然身故情事，與前揭二判決事實基礎同；且建物本身是否為凶宅，僅屬個人主觀面及心理面之範疇，因人、因時、因宗教信仰等不同而有異，亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理，尚非屬物之瑕疵，準此，原告所引之最高法院73年台上字第1173號判例、87年台上字第2907號判例、臺灣高等法院96年度上字第40號判決及台北地方法院99年度訴字218號判決等，均係指買受標的之屋內發生非自然身故死亡，與本件事實尚有不同，應無法比附援引。而本件前任屋主陳宗熙自殺地點係在與原告買受之標的完全不同之地下室，屬不同所有權，被告亦未曾出售此部分予原告，揆諸上揭實務見解，原告以此主張解除買賣契約，尚無理由。
⒊另由100年7月29日言詞辯論期日證人呂祉靚所述「…上樓
梯時原告問我說她聽說地下室有人自殺，我當時並不知有這種情形，我有告訴她說我去查查看，我回去後叫我同事 洪凱倫 打電話問屋主被告宋明池，地下室是否有人自殺過，屋主跟我同事說他的房子是乾淨的，但是外面的情形如何他不清楚，問了…鄰居好像是有自殺的情形，我有告訴原告要她考慮看看，我有告訴原告說房子是乾淨的，如果她害怕的話簽約時可以向屋主詢問，我們第三天簽約時原告與她母親有問屋主說你的房子是不是凶宅，地下室是不是有人自殺過，屋主回答我的房子是乾淨的，但外面的情形他不清楚，原告就說只要屋主的房子是乾淨的就好了，…」，準此，原告顯然早已知悉地下室有自殺情事，就此曾向被告詢問，亦經被告答覆，被告雖係講外面情形他不清楚，唯考其實質，可認已給予原告機會考量是否簽署買賣契約，今原告審慎考量後，基於自己意願簽定買賣契約，並經雙方依約履行後，藉口翻言反悔，主張解約，實無理由等語置辯。並聲明：①原告之訴駁回。②訴訟費用由原告負擔。③如受不利判決，願供擔保免為假執行。
㈡被告國成公司部分：被告國成仲介公司與原告有訂立壹份不
動產買賣意願書，原告有看過不動產現況說明書，另與被告宋明池所訂立之不動產專任委託銷售契約書，該契約書上標的物現況說明書並未給原告看過，當初地下室出入口是封死的，不清楚作何使用等語置辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。⒊如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠原告於99年6月23日與被告國成公司訂立不動產買賣意願書
，委託國成公司向被告宋明池洽購座落於彰化縣○○鎮○○里○○段112、112-1地號土地應有部分各70分之2及其○○○鎮○○段753建號即門牌號碼彰化縣○○鎮○○里○○路○○○巷2之1號房屋，嗣經由國成公司之介紹（國成公司承辦人員為呂祉靚），原告與被告宋明池於99年6月26日訂立買賣契約，由原告買受上開房地，總價為160萬元，於99年7月12日辦理所有權移轉登記為原告所有，原告並付清尾款，有不動產買賣意願書、買方給付服務費承諾書、不動產買賣契約書、土地及建物登記謄本附卷可稽。
㈡原告買受上開土地及建物之使用執照字號為：（）彰建都
（使）字第20914號，於73年興建時共有A棟～G棟等7棟建物，每棟均為5層樓，共計33戶，其中A棟（即門牌號○○○鎮○○路○○○號、138-1～4號即1樓至5樓）有地下室（門牌號碼○○○鎮○○路○○○號地下室、建號○○鎮○○段○○○號、登記所有權人盧朱秀香），另D棟（門○○○鎮○○路○○○巷○號、5-1～4號）、E棟（門○○○鎮○○路○○○巷○號、7-1～4號）、F棟（門○○○鎮○○路○○○巷○號、4-1～4號）等有一共通之地下室（門牌號碼編定○○○鎮○○路○○○巷○號之地下室，但未辦理保存登記無建號，起造人為 張善雄 ）、面積275.74平方公尺，原告買受之系爭房屋為G棟（即門○○○鎮○○路○○○巷○號、2-1～4號）2樓，G棟並無地下室，A、B棟共用一樓梯，C、D、E棟共用一樓梯，F、G棟共用一樓梯，C、D、E棟及F、G棟之樓梯均可通往上開D、E、F棟之地下室等情，經向彰化縣政府調取（）彰建都（使）字第20914號使用執照暨建造執照之設計圖、起造人名冊、門牌證明書及其他相關申請資料核閱無誤。
㈢90年10月7日陳宗熙（即系○○○鎮○○路○○○巷○○○號前屋
主，該房屋嗣由陳國基繼承，並轉售予被告宋明池）於○○鎮○○路○○○巷○號、7號、4號（即D、E、F棟）之地下室（地下室積水），靠近2號及4號（即F、G棟）共用樓梯處，經人發現自縊身亡，由檢察官相驗後開立相驗屍體證明書，經調閱彰化地方法院檢察署90年度相字第752號相驗卷宗屬實。
四、本院得心證之理由：㈠查訴外人陳宗熙死亡之處所位於○○鎮○○路○○○巷○號、7
號、4號（即D、E、F棟）之地下室，該地下室並非位於原告所承買○○○鎮○○路○○○巷2及2之1～之4號該棟公寓地下層，亦未登記為該棟5戶區分所有權人之名下，此地下室無公共設施亦非公同使用空間，自難認屬系○○○鎮○○路○○○巷2之1號建物之所有權範圍內；又依使用執照資料中面積計算圖示所示，7棟公寓各樓層及樓梯暨地下室均分別計算其面積，以2樓為例，7棟建物3個樓梯之面積合計為33.52平方公尺，系爭136巷2之1號即G棟2樓所設計之面積為80.81平方公尺，與所有權登記之面積相同，因此樓梯間及地下室之面積均未列入各樓層房屋之一部分予以登記，縱認上開地下室及樓梯間屬公共使用空間，仍非系爭買賣契約標的之一部分，且陳宗熙死亡地點並不在系爭136巷2之1號（2樓）屋內，如謂建物之公共使用空間有人於該處非因自然因素而死亡，即認定原告所買受之系爭建物為凶宅，則此7棟五層樓公寓共33戶房屋豈非全部均屬凶宅，此擴大式之認定對於建物價值之影響甚鉅，實不公允，故原告主張其向被告宋明池買受之系爭房屋為兇宅，有物之瑕疵存在一節，尚無足採。㈡又查，原告與被告宋明池間系爭建物買賣契約之其他約定事
項，係以手寫記載三項內容，第1項為「本宗買賣非事故屋」，而證人呂祉靚則到庭證稱：「因為原告怕房子是凶宅，原告及她母親有問屋主這房子是否凶宅，屋主有說他的房子是乾淨的，外面的狀況他就不清楚，本宗買賣非事故屋這段文字是原告要求記載的。」，顯然簽訂買賣契約時買賣雙方有談到是否為兇宅之問題，惟無論原告於簽約時是否曾聽聞並知悉有人於地下室自殺之事，被告宋明池既答稱：其房屋是乾淨的，外面的情形他不清楚等語，實與第三人陳宗熙自殺地點不在系爭136巷2之1號屋內情節相符，亦合於買賣契約其他約定事項所為「本宗買賣非事故屋」之記載，自堪認定；按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，且出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；又買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔之責者，買受人得解除契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條第1項前段、第2項、第359條固分別定有明文。然被告宋明池所出售之系爭建物並無物之瑕疵情事存在，則原告主張以上開規定解除該買賣契約，自於法無據；又系爭買賣契約既屬有效成立，則依原告所簽買方給付服務費承諾書：「承諾應於契約成立時，給付買賣總價款百分之二服務報酬予受託人並以現金給父，絕無異議」之約定，原告即有給付約定之居間報酬與被告國成公司之義務，復堪認定。
五、綜上所述，本件原告主張解除其與被告宋明池間系爭買賣契約，請求被告宋明池應返還價金1,621,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定利息，及被告國成公司應返還已向原告收取買賣價金百分之2之居間報酬32,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定利息，均無理由，不應准許。從而，本件原告之訴，為無理由，應予駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造所為之其他主張，陳述並所提證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一論述，併予敘明。
七、本件原告已預納裁判費17,137元，故本件訴訟費用核為17,137元，依法由敗訴之原告負擔。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國100年8月31日
民事第一庭法官黃倩玲以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年8月31日
書記官黃幼華