裁判字號：臺灣臺北地方法院111年訴字第370號民事判決
裁判日期：民國111年08月31日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣臺北地方法院民事判決111年度訴字第370號原告 王雅怜 訴訟代理人 鄭煜群 被告 林謙華 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年8月17日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路○段○號六樓之三及臺北市○○區○○路○段○號六樓之四之房屋騰空返還予原告。
被告應給付原告新臺幣參萬捌仟元，及自民國一百一十年十一月一日起至騰空返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬玖仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣參拾柒萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹佰壹拾萬柒仟貳佰貳拾參元供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項命被告給付新臺幣參萬捌仟元部分，於原告以新臺幣壹萬參仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣參萬捌仟元供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項命被告按月給付部分，於原告按月以新臺幣陸仟肆佰元為被告供擔保後，得假執行；但被告如按月以新臺幣壹萬玖仟元供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面
一、原告原以被告與其簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約）後，未依約繳交租金而經其終止系爭租約為由，依民法第767條第1項前段、第179條、系爭租約第3條約定，請求被告返還租賃物即門牌號碼臺北市○○區○○路0段0號6樓之3及之4房屋（下合稱系爭房屋），並請求返還租金新臺幣（下同）9萬5,000元及相當於租金之不當得利，嗣減縮請求欠租金額及不當得利起算時點，並本於同一基礎事實，追加民法第455條規定為請求權基礎（見本院卷第49頁、第71頁、第117至118頁，變更後訴之聲明如主文第1、2項所示），依民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款規定，均應予准許，且應適用通常程序。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴法第386條所定各款事由，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：兩造於民國108年4月間簽訂系爭租約，由被告向伊承租系爭房屋，租賃期間自108年5月1日至114年4月30日止，每月租金1萬9,000元。詎被告自107年7月1日起即未再給付租金，迄110年10月間遲付租金已達4月，扣除已付之押租金3萬8,000元，仍欠租3萬8,000元，伊於110年10月5日以存證信函通知被告限期清償租金，惟未獲置理。爰擇一依民法第767條第1項前段、第455條規定請求遷讓返還系爭房屋，並依系爭租約第3條及民法第179條規定請求給付所欠租金及不當得利等語，並聲明：㈠如主文第1、2項所示。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未以書狀或言詞為任何聲明或陳述。
三、得心證之理由㈠按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第440條第1、2項定有明文。又按出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明定，該擔保金抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在定有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年度台上字第516號判決意旨參照）。再按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人，則為民法第455條所明定。末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，復為民法第179條所規定，而無權占有他人不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，其所得利益之價額即應以租金計算。㈡經查：
1.原告主張其與被告成立出租系爭房屋予被告，約定租期108年5月1日至114年4月30日，每月租金1萬9,000元之系爭租約，惟被告僅給付押租金3萬8,000元及26月租金，自110年7月1日起即欠租，經其以存證信函催告後仍未給付等節，業據提出系爭租約、存證信函及郵件回執、各類掛號郵件登記簿等件為證（見北司補卷第9至13頁、本院卷第53至55頁），堪認原告前揭主張屬實。又被告自110年7月起即欠租，至110年10月已欠租達4月，縱先以押租金3萬8,000元扣抵租金，仍積欠租金達2月，原告復已於110年10月5日以存證信函催告被告於該函送達後10日內給付租金（見北司補卷第12頁），經被告收受後仍未給付，是原告於111年4月18日於本院準備程序期日當庭為終止系爭租約之意思表示（見本院卷第34頁），並經本院將該意思表示於111年6月2日送達被告（見本院卷第65頁），依前揭規定，系爭租約自斯時起即經原告合法終止，被告自應依民法第455條之規定將系爭房屋騰空返還原告。惟被告迄今仍未騰空返還，並持續使用系爭房屋，此亦有原告提出之電費、自來水費繳費紀錄、招牌及信箱照片、監視器錄影畫面截圖可稽（見本院卷第95至105頁），是原告依民法第455條規定，請求被告騰空返還系爭房屋，應屬有據。
2.又被告自110年7月起即未繳納租金，至110年10月已欠租達4月，依兩造約定每月租金1萬9,000元計算，所欠租金金額為7萬6,000元（即1萬9,000元×4月=7萬6,000元），以押租金3萬8,000元抵扣租金後，尚欠3萬8,000元（即7萬6,000元-3萬8,000元=3萬8,000元）未據被告給付，是原告依系爭租約第3條約定（見北司補卷第9頁），請求被告給付已到期之租金3萬8,000元，亦屬有據。另系爭租約於111年6月2日始終止，被告於110年11月1日至111年6月2日間，依系爭租約第3條約定仍應按月給付原告1萬9,000元之租金；自111年6月2日系爭租約終止後，因被告仍未騰空返還系爭房屋予原告，無法律上原因繼續占用系爭房屋，自受有相當於每月租金1萬9,000元之不當得利，是原告依系爭租約第3條約定及民法第179條規定，請求被告自110年11月1日起至111年6月2日止，及自111年6月3日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付租金或相當於租金之不當得利1萬9,000元，均屬有據。
四、綜上所述，原告依民法第455條規定請求被告遷讓返還系爭房屋，並依系爭租約第3條約定及民法第179條規定，請求被告給付已到期之租金3萬8,000元，及自110年11月1日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付租金或相當於租金之不當得利1萬9,000元，均有理由，應予准許。又原告依民法第455條所為請求既有理由，其另依民法第767條第1項前段規定請求遷讓返還系爭房屋部分，自無庸審酌，附此敘明。
五、原告已陳明願供擔保，請准為假執行之宣告，於法核無不合，茲酌定相當之擔保准許之，並依職權宣告被告於提供相當之擔保後，得免為假執行。
六、本件事證已臻明確，原告其餘主張、攻擊方法及所援用之證據，經審酌後認與本件判決結果無影響，爰不逐一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國111年8月31日
民事第六庭審判長法官許純芳
法官劉宇霖
法官許柏彥以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國111年8月31日
書記官蔡庭復