臺灣高等法院101年度重上字第466號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院101年重上字第466號民事判決

裁判日期：民國102年06月18日

裁判案由：拆屋還地

臺灣高等法院民事判決101年度重上字第466號上訴人 鄭啟璋 訴訟代理人 廖于清 律師複代理人 張智凱 律師被上訴人新北市立淡水古蹟博物館法定代理人 廖文卿 訴訟代理人 徐志明 律師複代理人 謝雨靜 律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國101年4月27日臺灣士林地方法院100年度重訴字第344號第一審判決提起上訴，經本院於102年6月4日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由被上訴人法定代理人原為 唐連成 ，嗣經變更為廖文卿，有新北
市政府函可按。經其具狀聲明承受訴訟，並無不合，合先敘明。
被上訴人主張：新北市○○區○○○段○○○號土地（重測前之
淡水段砲台埔小段24-5號土地，以下稱系爭土地）原為訴外人臺北縣淡水鎮公所（以下稱淡水鎮公所，現改制為新北市淡水區公所）所管有，與上訴人於民國97年12月1日簽訂租賃契約（下稱系爭租約），出租系爭土地與上訴人，租賃期間自98年1月1日起至100年12月31日止。上訴人於系爭土地上建有如原判決附圖（以下稱附圖）A部分所示之新北市○○區○設街○巷○○○號面積316.91平方公尺之建物（下稱系爭建物）。嗣因配合政策需要，淡水鎮公所依系爭租約第11條規定，於98年12月17日以北縣00000000000000號函向上訴人表示，將於99年6月30日終止租約收回系爭土地，並於99年4月7日再以北縣淡財字第0000000000號函重申上旨，上訴人對於系爭土地之租賃關係已於99年6月30日終止，自99年7月1日起即無合法使用系爭土地之權源。臺北縣嗣於99年12月25日改制為新北市，系爭土地改由伊接管並完成登記在案，伊自得依民法第767條第1項之規定，請求上訴人拆除系爭建物，並返還該部分土地。另上訴人無權占用系爭土地，受有不當得利，伊亦得依民法第179條之規定，請求上訴人自99年7月1日起至返還系爭土地前，按月給付伊13,601元等情，求為判命上訴人將系爭建物拆除，並將該部分土地返還予伊及自99年7月1日起至返還前項土地之日止，按月給付伊13,601元之判決。原審為被上訴人勝訴判決，並准為假執行，上訴人不服，提起上訴。被上訴人答辯聲明：上訴駁回，並援引第一審之立證（被上訴人超過上開金額之不當得利請求，業經判決敗訴確定）。
上訴人則以：伊自52年間即向淡水鎮公所承租系爭土地，興建
自用住宅，迄今已近50年，淡水鎮公所於98年12月17日突來函片面終止租約，未檢附任何古蹟具體規劃文件，亦未為任何補償與搬遷說明，其終止顯無理由，應不生終止之效力。且滬尾小學是否為古蹟，尚未確定，而伊早於系爭土地建築房屋，要無古蹟用地可言，被上訴人縱以系爭土地為滬尾小學古蹟，能否規劃作公用使用，不無疑義，以此為由終止契約，顯非適法。又系爭租約第11條約定違反土地法第103條之強制規定，依民法第74條規定，應屬無效，淡水鎮公所據以終止租約，於法亦屬有違。再者，依新北市興辦公共工程用地地上物拆遷補償條例第6條第1項規定，拆除系爭合法建物，應發給補償費，此與上訴人拆屋還地義務，有實實上之牽連關係， 伊得 類推適用民法第264條第1項之規定，於新北市政府給付補償費前拒絕拆遷，無庸給付不當得利等語，資為抗辯，對原判決提起上訴，聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄，㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回，並援引第一審之證據。
查系爭土地原為臺北縣淡水鎮所有，由淡水鎮公所管理，於52
年間出租與上訴人，上訴人於其上建築系爭建物，53年間完成建物所有權第一次登記，系爭建物現狀如附圖Ａ部分所示；於52年間所訂租約約定租期為一年，屆期換約，至60年代租期改為二年一期，80年代起則改為3年一期，最後一次換約為97年12月1日，約定租期自98年1月1日起至100年12月31日止，有歷次租約及建物所有權狀等影本可證，並經原審勘驗，囑託地政機關測量，製有如附圖之複丈成果圖在卷。淡水鎮公所於98年12月17日以北縣00000000000000號函向上訴人表示，因配合政策需要，依系爭租約第11條約定，於99年6月30日終止租約收回系爭土地，並於99年4月7日再以北縣淡財字第0000000000號函重申上旨，亦有各該函件可稽。查最初於52年10月訂立之租約第2條約定：「本租約出租之基地，限於建物基地之用，不得作其他用途」，有該契約可按（見原審卷69頁），上訴人承租後於其上建築系爭建物則如前述，是上訴人主張本件為租用建築房屋之基地之契約，尚非無據。其後展期訂立之租約均約定：「租約出租之基地限於現狀使用」，其性質當屬同一。按土地法第103條雖規定租用建築房屋之基地，非有該條所定情形，出租人不得收回出租之基地，但未禁止租用基地建築房屋之契約附有解除條件，或為保留解除權或終止權之特約。系爭土地52年之第一次租約約定：基地有㈠政府因舉辦公共事業需要或依法變更使用者，㈡政府實施國家政策或都市計劃必需收回者，出租人得隨時終止租約，其後各次展期租約文字或有更動，但約定意旨相若，至系爭97年12月1日訂立者約定：
「下列情形之一者，乙方（按即淡水鎮公所）得隨時終止租約，甲方（按即上訴人）不得異議：㈠政府因舉辦公共事業需要、公務使用需要或依法變更使用者，㈡政府因政策需要、都市計劃或土地重劃有收回必要者‧‧‧」，亦同斯旨。此項保留終止權之約定無違公序良俗，揆諸上揭說明，自有其效力。上訴人辯稱：系爭租約第11條約定違反土地法第103條之強制規定，依民法第74條規定，應屬無效云云，尚無足採。而淡水鎮區公所致力該鎮文化資產建物之保存修復及再利用，滬尾小學為其認定之該鎮文化資產，亦在其計劃之列，系爭土地在其規劃之範圍內，有該公所文建課98年9月間之簽辦文件影本可按。淡水鎮公所於98年12月17日以北縣00000000000000號函向上訴人表示，為配合政策需要，依系爭租約第11條規定，於99年6月30日終止租約收回系爭土地，並於99年4月7日再以北縣淡財字第0000000000號函重申上旨，即非無據。租約約定因政策需要有收回必要者，即可終止系爭租約，並不以系爭土地為古蹟用地為必要；又雖於各該函內未檢具相關資料為證，亦無礙其依約終止之效力。上訴人以：淡水鎮公所來函片面終止租約，未檢附任何古蹟具體規劃文件，應不生終止之效力；且滬尾小學是否為古蹟，尚未確定，而伊早於系爭土地建築房屋，要無古蹟用地可言，被上訴人縱以系爭土地為滬尾小學古蹟，能否規劃作公用使用，不無疑義，以此為由終止契約，顯非適法云云，亦無足採。再者，淡水區公所係依契約約定終止系爭租約，訴請上訴人拆屋還地，並非興辦公共工程而請求上訴人拆屋，上訴人援引新北市興辦公共工程用地地上物拆遷補償條例第6條第1項有關拆除合法建物，應發給補償費之規定，辯稱：淡水鎮公所未給與補償費，終止系爭契約於法不合云云，不無誤會。被上訴人主張：上訴人對於系爭土地之租賃關係已於99年6月30日終止，自99年7月1日起即無合法使用系爭土地之權源，尚無不合。嗣臺北縣改制為新北市，系爭土地自99年12月25日改由被上訴人接管為管理人，並完成登記在案，有土地登記謄本可稽。被上訴人接管淡水鎮公所對系爭土地之業務，依民法第767條第1項規定，請求上訴人拆除系爭建物，並返還該部分土地，尚無不合。淡水鎮公所係依契約約定終止系爭租約，並非本於公共工程而拆除系爭建物，上訴人援引新北市興辦公共工程用地地上物拆遷補償條例第6條第1項有關拆除合法建物，應發給補償費之規定，辯稱：被上訴人應給付伊補償費，此與伊拆屋還地義務，有實實上之牽連關係，伊得類推適用民法第264條第1項之規定，於新北市政府給付補償費前拒絕拆遷，並無可採。
按無權占用他人土地者，通常可享有相當於租金之不當得利，
土地所有權人得請求占用人返還。系爭租約於99年6月30日即已終止，自其翌日起，上訴人占用系爭土地即無合法權源如前述，被上訴人接管淡水鎮公所對系爭土地之業務，並為系爭土地管理人，依不當得利之法律關係，請求上訴人按月給付相當於租金金額之不當得利，自屬有據。次按城市地方基地土地之租金，以不超過土地申報總價年息10%為限，土地法第105條準用同法第97條第1項定有明文，而土地法第97條規定之土地價額，係指法定地價而言，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，土地法施行法第25條、土地法第148條復有明文，是建築基地之租金，應以土地申報地價年息10%為限，須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事以為決定。系爭建物占用系爭土地面積為316.91平方公尺，有複丈成果圖可按；系爭土地自99年1月起之申報地價為每平方公尺10,300元，有土地登記謄本在卷可參，原審以系爭土地位於新北市○○區○設街○巷內，附近有公有停車場，距離淡水老街步行約1、2分鐘，距離文化國小、淡水國中步行約5分鐘，週遭多為住宅，臨路區域商店林立，交通便利，距離淡水捷運站步行約10分鐘等情，業經原法院現場履勘，載明筆錄，並有地圖及照片可按，且系爭租約約定之租金係以公告土地現值年息5%計算，而認系爭土地相當租金之不當得利應以申報地價年息5%計算為當，兩造上訴本審後均未為指摘，本院認為依此計算應屬允當。經計算，上訴人自99年7月1日起至拆除系爭建物返還土地之日止，應按月給付被上訴人不當得利13,601元（計算式：10300×316.91×5%÷12＝13601，小數點以下4捨5入）。淡水鎮公所無庸給付上訴人補償費，上訴人不得為同時履行抗辯，業如前述，其據此辯稱無庸給付不當得利，應無足採。
綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項之規定，請求上訴人
拆除系爭建物，返還該部分土地，並依民法第179條之規定，請求上訴人自99年7月1日起至拆除系爭建物返還土地之日止，按月給付13,601元，為有理由。原審准如被上訴人所請，並准假執行，要無不合。上訴論旨，執前詞指摘原判決此部分為不當，聲明廢棄改判，不能認為有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國102年6月18日
民事第九庭
審判長法官黃熙嫣
法官曾部倫法官邱璿如正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年6月20日
書記官姚麗華附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。