裁判字號：臺灣高等法院101年上易字第686號民事判決
裁判日期：民國102年06月18日
裁判案由：返還買賣價金
臺灣高等法院民事判決101年度上易字第686號
上訴人 許燕賓 訴訟代理人 呂立彥 律師被上訴人長和不動產 仲介 經紀有限公司法定代理人 劉威廷 訴訟代理人 黃惠民
陳守文 律師複代理人 李易哲 律師追加被告 陳又維
黃宥朧 上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國101年5月18日臺灣新北地方法院99年度訴字第2493號第一審判決之反訴部分提起上訴，並為訴之追加，本院於102年6月4日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴及追加之訴均駁回。
第二審（含追加之訴部分）訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、程序方面：㈠按於第二審為訴之變更、追加或提起反訴，非經他造同意，
不得為之；但請求之基礎事實同一者，或該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款、第5款定有明文。經查本件上訴人於原審依不完全給付之法律關係，反訴請求被上訴人賠償新台幣（下同）100萬元，嗣於本院追加請求被上訴人與追加被告陳又維、黃宥朧（原名黃宥朧）應連帶賠償116萬3,066元等語。而上訴人於本院追加之訴，仍係就被上訴人與追加被告等應否給付上訴人損害賠償之同一基礎事實為請求，訴訟證據及資料具有同一性，且必須合一確定，其追加及擴張合法，合先敘明。
㈡追加被告陳又維經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無
民事訴訟法第386條所列各款情形，此部分應准上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、被上訴人主張：訴外人 周俊宏 於民國98年6月27日經由被上訴人 居間仲介 ，以770萬元價格向上訴人購買伊所有新北市○○區○○路○段○○○巷○○弄○號4樓建物（下稱系爭房屋）及其基地（下合稱系爭不動產），並由周俊宏與上訴人簽訂不動產買賣契約，於98年8月15日交屋。上訴人於系爭契約第7條第5項保證系爭房屋無「氯離子含量過高併同結構有安全之虞」之重大瑕疵存在。惟周俊宏於98年11月間發現系爭房屋有水泥塊掉落情形，經委託訴外人正中工程顧問有限公司就房屋進行氯離子含量試驗，發現系爭房屋主臥樑每立方米水溶性氯離子重量為1.75公斤、主臥天花板為3.14公斤、客廳柱1.32公斤、客廳樑1.20公斤，平均值竟高達為1.85公斤，遠超過經濟部標準檢驗局CNS3090規範水溶性氯離子
0.3公斤/立方米之標準，故系爭房屋於點交前已有氯離子含量過高且影響房屋結構安全之物之重大瑕疵存在。嗣經被上訴人與周俊宏達成和解，由被上訴人以原價買回系爭不動產並賠償損害，周俊宏則將其對於被上訴人之減少價金請求權、損害賠償請求權等債權讓與被上訴人，並將上開債權讓與之事實通知上訴人，然上訴人仍拒不負責。爰基於受讓自周俊宏之瑕疵擔保損害賠償請求權（民法第360條）、減少價金請求權（第359條），擇一有利請求為判命上訴人應給付被上訴人116萬3,066元本息。至於上訴人反訴主張被上訴人傳達錯誤訊息，致其將系爭房屋之委託銷售價格自890萬元減為770萬元等情，並不實在。依約負有檢測海砂屋義務之人為上訴人，並非被上訴人，且被上訴人所屬銷售人員並未保證系爭房屋非海砂屋等語，資為抗辯（原審就本訴及反訴均為上訴人敗訴之判決。上訴人就本訴敗訴部分並未聲明不服，已確定。上訴人就反訴部分提起上訴，並為訴之追加）。並答辯聲明：上訴及追加之訴均駁回。
三、追加被告黃宥朧則以：上訴人確實有隱瞞海砂屋之情形，黃宥朧一直依照不動產經紀業管理條例規定處理本案，並未違反該規定。黃宥朧並沒有向訴外人周俊宏保證系爭房屋非海砂屋，且現況說明書上上訴人是勾選非海砂屋等語，茲為抗辯。並答辯聲明：追加之訴駁回。至於追加被告陳又維受合法通知，並未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。
四、上訴人則以：上訴人委託被上訴人居間仲介出售系爭房屋時，該公司經紀人員即追加被告黃宥朧、陳又維違反「不動產委託銷售契約書」（下稱系爭銷售契約）第4條第1項、第8條第5項約定，未盡善良管理人注意義務，且未就系爭房屋進行氯離子檢測，卻對訴外人周俊宏保證系爭房屋非海砂屋。又因經紀人員傳達之訊息錯誤，導致上訴人將委託出賣價格從890萬元降為770萬元，造成本件紛爭，致上訴人受有遭受追償116萬3,066元萬元之損害，爰依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，於原審反訴求為判命上訴人應給付被上訴人116萬3,066元本息等語。惟原審就本訴及反訴均為上訴人敗訴之判決，上訴人僅就反訴部分提起上訴並聲明：㈠原判決反訴部分廢棄。㈡被上訴人及追加被告黃宥朧、陳又維應連帶給付上訴人116萬3,066元，及自102年1月8日起至清償日止，按年息6%計算之利息。
五、兩造不爭執之事實：㈠上訴人於97年8月25日與被上訴人簽訂不動產委託銷售契約
書，將其所有門牌新北市○○區○○路0段000巷00弄0號4樓房屋及基地，委託被上訴人居間仲介出售，並約定銷售總價為890萬元，成交服務報酬為價金之4%。系爭房屋於79年3月8日經第一次所有權登記，當時屋齡約18年。上訴人並告知被上訴人系爭房屋室內雖有水泥剝落及鋼筋外露情形，但並未作過海砂屋及輻射屋檢測。
㈡上訴人於97年11月17日於系爭房屋標的狀況說明書內第15項
有關是否做過海砂屋檢測一欄內記載「否」，於第16項有關是否現有或曾有鋼筋外露或水泥塊外露之情事一欄記載「是」，位置在主臥室天花板，時間是5年前並已記載修繕輕微水泥塊剝落。上訴人另於98年6月27日於系爭房屋標的狀況說明書內第15項有關是否做過海砂屋檢測一欄內記載「否」，於第16項有關是否現有或曾有鋼筋外露或水泥塊外露之情事一欄記載「是」，位置在主臥室。
㈢上訴人於98年6月27日同意降價出售，由訴外人周俊宏以770
萬元買受，並簽訂不動產買賣契約，雙方於98年8月15日完成交屋及移轉所有權義務。周俊宏嗣於98年11月間發現系爭房屋有水泥塊掉落情形，另委任訴外人正中工程顧問有限公司進行氯離子含量試驗，經採樣主臥樑、主臥天花板、客廳柱、客廳樑等三處硬固混凝土以電位滴定法檢測結果，每立方米水溶性氯離子重量分別為1.75公斤、3.14公斤、1.32公斤、1.20公斤，氯離子含量過高。
㈣周俊宏於99年2月2日以存證信函通知上訴人，系爭房屋有氯
離子含量過高等物之瑕疵，請求減少買賣價金，並請求被上訴人連帶負責。周俊宏另於99年8月17日以存證信函通知上訴人，業已將系爭不動產買賣契約對於上訴人所生之瑕疵擔保請求權、損害賠償請求權、買賣價金返還等一切債權讓與被上訴人。
㈤被上訴人於99年4月16日與周俊宏簽立和解書，約定由被上
訴人以875萬元向周俊宏買回系爭房地，周俊宏則不得再向被上訴人主張損害賠償，並由被上訴人受讓周俊宏因系爭買賣契約對於被上訴人所生之減少價金及損害賠償請求權。
六、兩造爭執要點為：㈠被上訴人居間仲介系爭房地買賣，有無違反系爭銷售契約第四條第㈠項、第八條第㈤項約定？㈡上訴人得否依民法第227條及不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求被上訴人及追加被告陳又維、黃宥朧連帶賠償損害？茲就兩造爭點及本院得心證理由分述如下：
㈠按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，
或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；又居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人；以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第565條、第567條第1項前段、第2項分別定有明文。從而居間人於報告或媒介以外，除非契約另有特別約定，原則上不再負進一步之義務（ 史尚寬 先生著，民法債法各論，第443頁，75年臺北6刷參照）。
㈡經查被上訴人為不動產仲介經紀業者，就系爭房屋為上訴人
及周俊宏報告訂約之機會，並為訂約之媒介，為兩造所不爭執。而依兩造所訂立之系爭銷售契約第4條第1項固然約定：
「乙方（即被上訴人）受託處理仲介業務，應以善良管理人之注意義務為之。」第8條第5項則約定：「當乙方（即被上訴人）為甲方（即上訴人）收受買方定金後，如買方需做輻射屋（放射性污染偵測）、海砂屋（氯離子含量檢測）檢測服務時，甲方應配合檢測，檢測費用由買方負擔，以保障購屋安全……」有系爭契約影本可稽（見原審卷第98頁）。則據此足證被上訴人依約並無進一步檢測系爭房屋氯離子含量之義務，而係由買方決定是否進行檢測並負擔費用，再由賣方即上訴人配合檢測。從而上訴人主張被上訴人未盡善良管理人注意義務，違約未就系爭房屋進行氯離子檢測云云，並不可採。
㈢又訴外人周俊宏雖曾於99年2月2日委任律師以存證信函通知
上訴人關於債權讓與之情事，且主張減少系爭不動產價金，復於說明欄第五項表示：被上訴人於廣告中保證提供海砂屋檢測，且銷售人員銷售時保證系爭房屋非海砂屋及結構安全之瑕疵，依消保法第7條第1項、第3項及不動產經紀業管理條例第26條之規定，由被上訴人與上訴人連帶負責等語，有存證信函影本可證（見原審卷第27至32頁）。惟被上訴人及追加被告黃宥朧均否認之，辯稱並未向周俊宏保證系爭房屋非海砂屋等語。退而言之，系爭房屋經訴外人正中工程顧問有限公司進行氯離子含量試驗，經採樣主臥樑、主臥天花板、客廳柱、客廳樑等處硬固混凝土以電位滴定法檢測結果，每立方米水溶性氯離子重量分別為1.75公斤、3.14公斤、1.32公斤、1.20公斤，氯離子含量過高，有該公司氯離子含量試驗報告影本可證（見原審卷第23至26頁）。而系爭房屋為一般民間俗稱之高氯離子含量海砂屋，亦為兩造所不爭執，則周俊宏本即得依民法第359條規定，解除系爭買賣契約，並請求上訴人如數返還價金。且系爭房屋經安信不動產估價師事務所鑑定結果，減損價值116萬3,066元，有報告書可稽（證物外放）。又周俊宏於99年2月2日以存證信函通知上訴人主張減少價金後，復於99年4月16日與被上訴人達成和解，由被上訴人以原價向周俊宏買受系爭不動產，並受讓周俊宏對上訴人之價金減少請求權，有存證信函影本可按（見原審卷第27、101、102頁）。從而被上訴人向上訴人主張減少價金並請求返還116萬3,066元，且上訴人亦不爭執應減少並返還上開價金；則被上訴人及追加被告等人是否曾對周俊宏為系爭房屋之品質保證，即與上訴人對被上訴人負有返還所減少之價金間，並無關涉。是上訴人此部分主張，亦不足採。另上訴人聲請訊問證人周俊宏、 張雅雯 ，即無必要，附此敘明。
㈣此外上訴人並未舉證證明被上訴人有何違反系爭銷售契約第
4條第1項、第8條第5項約定之情形，故上訴人主張依民法第227條及不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求被上訴人及追加被告陳又維、黃宥朧連帶賠償116萬3,066元本息云云，即屬無據。
七、綜上所述，上訴人請求被上訴人及追加被告陳又維、黃宥朧連帶給付116萬3,066元本息，尚非正當。原審為上訴人敗訴之判決，核無違誤。上訴意旨仍執陳詞，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回上訴。上訴人追加之訴亦無理由，併予駁回。
八、據上論結，本件上訴及追加之訴均無理由。依民事訴訟法第
449條第1項、第78條、第463條、第385條第1項前段，判決如主文。
中華民國102年6月18日
民事第七庭
審判長法官鄭三源
法官林玉珮法官邱琦正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國102年6月18日
書記官蕭詩穎