裁判字號：臺灣臺中地方法院111年訴字第1971號民事判決
裁判日期：民國111年12月28日
裁判案由：返還房屋等
臺灣臺中地方法院民事判決111年度訴字第1971號原告 黃淑燕 訴訟代理人 詹仕沂 律師
劉煒達 律師被告 杜明澤
郭瑋儒 上列當事人間請求返還房屋等事件，經本院於民國111年11月30日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告杜明澤應給付原告新台幣17萬9166元，暨自民國111年10月25日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；如對財產強制執行無效果時，由被告郭瑋儒給付之。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告杜明澤負擔四分之三；餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。被告如以新台幣5萬9700元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：…二、請求之基礎事實同一者。四、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者。…七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。」民事訴訟法第255條第1項但書第二、四、七款及第二項分別定有明文。
二、本件原告原起訴聲明前二項：一、被告應騰空並返還位於台中市○○路0段000號4樓之12之房屋（下稱系爭房屋）予原告。二、被告杜明澤應給付自民國111年5月11日起至返還前項房屋之日止，按月給付原告新台幣（下同）2萬5000元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。被告郭瑋儒於原告對被告杜明澤之財產強制執行而無效果或不足額時，應就此項金額或不足額部分負給付之責。嗣因兩造先就訴之聲明第一項達成和解，被告並已於111年10月3日遷離系爭房屋，且原告於被告遷離後，僱工清掃，額外支付清潔及修繕費用，故原告於111年10月21日將聲明前二項變更為：一、被告杜明澤應給付原告12萬5000元，暨自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。被告郭瑋儒於原告對被告杜明澤之財產強制執行而無效果或不足額時，應就此項金額或不足額部分負給付之責。二、被告杜明澤應給付原告4萬8027元，暨自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。被告郭瑋儒於原告對被告杜明澤之財產強制執行而無效果或不足額時，應就此項金額或不足額部分負給付之責。經核，符合首開規定但書第二、四、七款規定。且被告對於變更、追加無異議，而為本案之言詞辯論，依同條第二項視為同意變更、追加。先此敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張略以：原告於110年11月14日與被告杜明澤簽立房屋租賃承諾書（下稱系爭租賃契約），將原告所有系爭房屋出租予被告杜明澤，雙方並約定租期自110年11月15日起至111年11月15日止，為期一年，並由被告郭瑋儒擔任保證人；依系爭租賃契約第三條、第十三條之規定，杜明澤先生需負責繳納水電費，且負有按時繳納租金之義務，如未於每期開始前5日繳納，即視為違約。詎料被告杜明澤自110年2月起出現有不依約按時繳納水電費之情形，而因原告仍為名義上申請水電之用戶，被告杜明澤不按時繳納之行為，已造成原告被催缴之困擾，而被告杜明澤總是須俟原告三催四請方繳納，使原告不勝其擾；另被告杜明澤自110年3月起，亦出現不繳或每次僅繳幾千元等不按時繳納租金之情形，要求寬延，等有收到貨款再行繳納，卻又無法說明何時能繳，此舉嚴重影響原告權益，原告多次與被告杜明澤溝通確認，被告杜明澤向原告表示提前終止租賃契約並於111年5月10日前搬離，且被告杜明澤同意原告無須退還押金，然被告杜明澤實於原告起訴後之111年10月3日始搬離系爭房屋，被告杜明澤應給付自111年5月11日起至同年10月3日期間相當租金之不當得利12萬5000元（25000×5＝125000）予原告，且被告杜明澤於10月3日搬離時，仍有部分水電費尚未結清，且於屋內遺留大量廢棄物、並造成家具毀損、環境凌亂不堪、充滿菸味等，就此部分應負損害賠償之責。說明如下：
㈠就被告杜明澤積欠水電費、且於屋內遺留大量廢棄物、並造
成家具毀損、環境凌亂不堪、充滿菸味等，原告得向被告杜明澤請求共計48,027元：
1.按「水費、電費由甲方負責」、「租賃期間，甲方應愛惜使用該屋所有物品，除因天災地變等不可抗拒之情形外，若設備有毀損，甲方應負損害賠償之責。」、「該屋附設：熱水器、全套爐具櫥具、電視櫃、電視、洗衣機、冰箱、鞋櫃、衣櫃2個、雙人床、單人床、玻璃茶几、窗簾、大門鑰匙2支、停電備用鑰匙2支、房門鑰匙主臥及次臥各1支、冷氣、車庫遙控器1支、信箱鑰匙1支、總開關1支、機械式停車位(39號)」以上有系爭租賃契約第十三條第一項、第九條及第十四條末段之約定可資參考。至被告杜明澤10月3日搬離前，尚有水費459元、電費2718元尚未繳納，總計3,177元，原告得依雙方租賃契約之約定請求被告杜明澤給付之。
2.毀損家具部分，原告得請求計11,180元：杜明澤對於系爭屋內所附家具之不當使用，致原告所有之次臥床墊有汙漬及主臥床墊破損且褪色之情形，且床墊表層及其內部棉絮均沾染菸味已不堪使用須更新、櫻花廚具水槽下方底板脫落、抽屜手把脫落，床墊部分換新所需之金額，及其餘部分修復所需之估價費用整理如附表一：
3.清潔費用部分，原告得請求計33,670元：被告杜明澤搬離時於屋內多處留下垃圾，且環境髒亂未打掃，杜明澤未經原告同意即逕自在屋內抽菸，諸如牆壁、窗簾、椅套、冷氣濾網等均沾染菸味，且因此產生黃漬，致牆壁須粉刷，窗簾等須清洗。而被告於返還系爭房屋時均未清潔，況屋內殘留三手菸對人體有危害，今被告負有善良管理人注意義務，應為屋內必要之清潔、管理、維護，被告杜明澤卻未履行此義務，致原告須另行花費清潔費用，相關支出費用明細如附表二。
4.綜上，原告得向被告請求給付48,027元(計算式：水電費3,177元+家具毀損費11,180元+清潔費用33,670元=48,027元)。
至於押租金6萬元應否返還一事，原告認為無需返還，蓋雙方本約定租期至111年11月15日屆至，因被告杜明澤從未依約按時繳納租金，原告多次好言提醒，與被告杜明澤商議討論，被告杜明澤向原告表示可提前終止租賃契約並於111年5月10日搬離，並表示不用退押金，僅需給予其時間搬離，租金一事既已達成新合意，且可理解被告杜明澤係以兩個月押租金無須退還作為換取原告同意提前終止租賃契約之對價，退步言之，依系爭租賃契約第三條、第六條之約定，被告杜明澤存在租金給付遲延天數超過約定之寬容天數、提前終止系爭契約、且返還之租賃房屋室內環境髒亂未清潔等事宜，原告依約自得扣除押租金不予退還。綜上所述，被告杜明澤應負契約及侵權責任，並由被告郭瑋儒負保證責任。並聲明：
㈠被告杜明澤應給付原告12萬5000元，暨自起訴狀繕本送達翌
日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；被告郭瑋儒於原告對被告杜明澤之財產強制執行而無效果或不足額時，應就此項金額或不足額部分負給付之責。
㈡被告杜明澤應給付原告4萬8027元，暨自起訴狀繕本送達翌日
起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；被告郭瑋儒於原告對被告杜明澤之財產強制執行而無效果或不足額時，應就此項金額或不足額部分負給付之責。
㈢被告杜明澤應給付原告6萬元予原告，暨自起訴狀繕本送達翌
日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；被告郭瑋儒於原告對被告杜明澤之財產強制執行而無效果或不足額時，應就此項金額或不足額部分負給付之責。
㈣原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：㈠被告杜明澤部分：於111年3、4月確有分期遲繳租金的情形，
5月份有繳，但遭原告退回並表示不願繼續出租給我，於111年10月3日已搬離，願意繳納5月至9月之租金但需扣除2個月的押金，我並無積欠2個月以上的租金，所以押金須退還給我。房屋已住了快一年，現況為自然損耗，沒有刻意破壞。
原告未經調解逕予起訴，故訴訟相關費用應由原告負擔。
㈡被告郭瑋儒部分：曾於111年4月2日告知原告要更換合約上的
連帶保證人，原告口頭上已同意改由被告杜明澤之父親擔任，是原告無法如期到租屋處更改合約上保證人。且原告未經調解逕予訴訟，故涉訟相關費用應由原告負擔。依據租賃住宅市場發展及管理條例第5條規定，定期租賃若約定可以提前終止租約，出租人最高僅能請求不超過一個月之押金作為違約金，超過一個月則無效。原告應將超過一個月押金退還被告杜明澤。原告向杜明澤主張毀損家具修繕及清潔費用不合理。
㈢並均聲明：1.請求駁回原告之訴。2.如受不利判決，願供擔保請准宣告得免為假執行。
參、得心證之理由：
一、原告起訴主張被告杜明澤違約遲繳租金，經原告與之協商合意提前於111年5月10日終止系爭租賃契約，杜明澤並同意原告不退還押金，惟杜明澤未依約於上開日期前搬離系爭房屋，遲至原告委請律師提起本件訴訟後始於111年10月3日搬離，且搬離後原告仍需繳納杜明澤積欠水電費及付費修繕、清潔系爭房屋，杜明澤則以上開各詞置辯。
二、原告主張杜明澤遲繳租金、兩造合意提前終止系爭租賃契約並搬離系爭房屋等節，業據其提出系爭租賃契約（本院卷第31-35頁）、通訊軟體對話內容（本院卷第37-39頁）為證，原告此部分主張，堪信屬實。杜明澤雖辯稱沒有欠兩期以上租金（只是111年3、4月有分期遲繳），惟原告與杜明澤既係合意提前終止系爭租賃契約，本件並非原告依民法第440條終止系爭租賃契約，則杜明澤是否有遲付租金總額達該條第2項規定之二個月租金總額，即非所問。
三、次查，原告主張杜明澤遲至原告起訴後，始於111年10月3日搬離系爭房屋，則為杜明澤所不爭執，亦堪信為真正。
四、原告對於杜明澤之各項請求，是否有據，本院分述如下：㈠自111年5月11日起至同年10月3日止，相當於租金之不當得利12萬5000元：
1.杜明澤就此則辯稱應先以押金扣抵，惟查，系爭租賃契約第三條第一、二項對於遲繳租金、提前終止系爭租賃契約時，均有不退還押金或用以扣抵原告清理系爭房屋及其他補償費用之約定；況兩造既係合意終止系爭租賃契約，依上開約定，已有可不退還押金或用之扣抵之依據，原告並已據此及被告杜明澤之同意，不退還押金，則杜明澤在原定終止之日後，又繼續占用系爭房屋至111年10月3日，此期間所生相當於租金之不當得利或損害賠償，自無重複再次以押金扣抵之理。
2.惟查，上開期間僅4月又23日，而非5個月，是依此期間計算，原告僅得請求相當於租金之不當得利11萬9166元〔計算式：4×25000元+（25000元×23/30）＝119166元，元以下捨去，下同），原告請求逾此金額部分，則屬無據。
㈡原告請求杜明澤欠繳之水電費，清潔、修換家具等費用48027元：
1.原告此部分主張固據其提出其水電費繳納單據（本院卷第129頁）清潔及修換費用估價單及支付單據及清潔修換前後相片（本院卷第131-239頁）為證，杜明澤則以不應由承租人負責等語置辯。
2.經查，系爭租賃契約第十三條第一項固規定：「水費、電費由甲方（即承租人）負責。」，惟原告請求欠繳之水電費則係在原告與杜明澤合意終止契約後所生（見本院卷第129頁，繳費期間均為111年9-10月），是自無上開契約條款約定之適用。且系爭租賃契約第三條第一項後段（遲繳租金之法律效果）明定「…乙方有權收回房子，並會同派出所更換門鎖，…或停水停電，並且押金不予退還，做為清理及其他補償費用抵扣。」、第六條（約定退租時承租人有清理室內及回復原狀義務及違反之法律效果）則明定：「…扣除甲方（即承租人）之押金做為清潔費。」，從而，本院認為此部分費用之支出，均已包括於原告與杜明澤提前終止系爭租賃契約，並約定不退還杜明澤押金（用以扣抵支付相關費用及違約金）之範圍，原告不應再重複請求此部分費用。
㈢原告依系爭契約第十條約定，請求被告應給付本件訴訟費用、律師費用6萬元：
1.此部分請求業據原告提出系爭租賃契約（第十條約定見本院卷第33頁）、律師催告函（本院卷第41-45頁）支付律師費用收據（本院卷第47頁），應堪信實。
2.被告雖辯原告未經調解逕予訴訟，故訴訟相關費用應由原告負擔。惟查，原告既已先行協商合意提前終止系爭租約，惟杜明澤並未依約於111年5月10日搬離系爭房屋，嗣原告又委請律師於111年6月11日發函催告繳納欠租及搬離系爭房屋，惟至原告起訴後，杜明澤仍自承尚未搬離（見本院卷第82頁，本院111年8月31日言詞辯論筆錄），後就遷讓返還系爭房屋部分達成和解後，始於同年10月3日搬離（和解筆錄約定111年9月30日前搬離，見本院卷第85頁），且仍有上開各項抗辯，足證原告委請律師起訴有其必要，原告此部分請求，應屬有據。
㈣綜上，原告請求被告杜明澤給付在17萬9166元（計算式：119166+60000＝179166）範圍內，於法有據，應予准許。
五、至於原告對於被告郭瑋儒依民法第739條保證人規定請求部分：
㈠按稱保證者，謂當事人約定，一方於他方之債務人不履行債
務時，由其代負履行責任之契約。保證人於債權人未就主債務人之財產強制執行而無效果前，對於債權人得拒絕清償。
民法第739條、第745條分別定有明文。
㈡被告郭瑋儒對於在系爭租賃契約保證人欄簽名一節並不爭執，惟另以前詞置辯。
㈢經查，關於其辯稱原告口頭同意更換保證人一節，為原告否
認，自應由郭瑋儒舉證，惟觀諸其提出與原告之對話紀錄（本院卷第243頁）並無原告同意之任何文字，原告空言主張不負保證人責任，自難憑採。
㈣其辯稱因原告未經調解逕行起訴一節，業經本院於上開四、㈢部分說明其不可採之理由，茲不贅述。
㈤其另辯稱依據租賃住宅市場發展及管理條例第5條規定，定期
租賃若約定可以提前終止租約，出租人最高僅能請求不超過一個月租金金額之押金作為違約金，超過一個月則無效。遍查租賃住宅市場發展及管理條例全文，並無此一規定，至於押金金額之規定則為：「押金之金額，不得逾二個月之租金總額。」（租賃住宅市場發展及管理條例第7條第1項參照）被告此一辯解，應有誤解，亦非足採。
㈥末查，被告辯稱原告應將超過一個月押金退還被告杜明澤。
及原告向杜明澤主張毀損家具修繕及清潔費用不合理部分。業據本院於上開四、㈠1.及㈡說明甚詳，茲不贅述。
六、綜上所述，原告依系爭賃契約、民法第179條、第739條、第745條，請求被告杜明澤給付在17萬9166元，暨自民國111年10月25日（原告聲明變更暨追加聲請狀送達杜明澤之翌日，見卷附原告提出之回執）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；如對財產強制執行無效果時，由被告郭瑋儒給付之範圍內，於法有據，應予准許。逾此之請求，則屬無據，應予駁回。
七、本判決原告勝訴部分，所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，原告聲明願供擔保請准宣告假執行，核無准駁必要。被告 陳明 願供擔保，請准宣告免為假執行，經核於法無不合，爰酌定相當擔保金額予以宣告。至於原告之訴遭駁回部分，其假執行之聲請同失其依附，應併予駁回之。
八、本件事證已明，兩造其餘主張或舉證經審酌後，與本院上開結論無涉或無違，爰不一一論駁，併此敘明。
肆、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第79條、第85條第1項但書。中華民國111年12月28日
民事第一庭法官曹宗鼎上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國111年12月28日
書記官曾右喬附表一：修復項目所需費用次臥床墊有汙漬2,790元主臥床墊破損且褪色6,990元櫻花廚具水槽下方底板脫落400元(廠商僅口頭報價，廠商表示需安排時間維修，且無法提供估價證明)抽屜手把脫落600元附表二：
清潔項目所需費用窗簾清洗2,240沙發椅套清洗930冷氣清洗(共計3台)6,000屋內局部油漆粉刷12,500屋內清潔打掃10,000垃圾處理2,000