臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事判決
107年度板簡字第1308號
原 告 簡子芸
法定代理人 簡宜雄
秦秀芬
訴訟代理人 葛彥麟 律師
被 告 捷電系統工程有限公司
法定代理人 何錦忠
上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國108年2月15日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣（下同）27,918元，及自民國107年5月15
日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之31，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以27,918元為原告預供
擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）89,172元，
及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之5
計算之利息。願供擔保，請准宣告假執行。並主張如下：
㈠緣原告所有門牌號碼新北市○○區○○路○○○號7樓房屋（下
稱系爭7樓房屋（隔間為六房，分別為701、702、703、703-
1、705、706室）隸屬於晶棧社區，且與被告立有房屋租賃
委任契約書（原證2），約定於民國104年11月1日迄106年10
月31日止，為期二年授權被告代為出租、管理（下稱系爭委
任管理契約）。
㈡嗣契約於106年10月31日終止後，兩造並未續約，被告即應
返還系爭7樓房屋現存房客給付之押租金與原告，並將系爭7
樓房屋電子鎖之設定鑰匙返還原告；惟被告除扣除第四台、
網路費、水電費等費用外，另立名目增加契約未約定之仲介
費自押租金中扣除27,918元，且拒不交還房屋電子鎖設定鑰
匙，導致原告須另請鎖匠破壞原有電子鎖另換新鎖、加打鑰
匙，受有45,900元之損失。又被告自晶棧社區管理委員會領
回過往房客違約退房遭扣除之押租金總額982,842元後，將
上開金額平均發放給社區384間套房、1間套房應可領取2,55
9元，原告有6間套房應領取15,354元，但被告未將上開金額
給付原告。爰依委任契約及不當得利之法律關係，請求擇一
為有利原告之判決。
㈢原告請求被告給付89,172元：
1.逾收服務費(少退押租金)27,918元。
2.違退沒收押金經費15,354元。
3.換鎖費用45,900元。
4.以上合計89,172元。
二、被告則聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保請准
宣告免為假執行。
㈠被告公司於92年間設立，因三峽北大特區內之房屋多係以出
租臺北大學之學生為主要訴求，許多建案均會設計為套房之
方式吸引買家購屋出租獲利，為使屋主購入房屋後能夠節省
與租屋者磋商、締約之時間，被告公司在三峽地區主要係經
營房屋之代租業務，內容包含代替屋主與前來租屋者介紹環
境、締約、收取租金、代收水電網路費用等業務，俾利屋主
妥善運用時間，將財產之效益最大化，合先敘明。
㈡系爭7樓房屋所在之晶棧社區即為三峽地區之套房管理式之
建物，該社區自建設完竣時起，60餘名之屋主中有約九成之
屋主均選擇被告公司為代租房屋之仲介管理公司，長期委由
被告公司經營該社區之代租代管業務，均係約定以一般房屋
仲介租賃所收取之報酬，即出租金額之十二分之一作為被告
公司仲介促成雙方締結租賃契約之酬金，是系爭委任管理契
約終止後，被告自得就租約尚未到期之尚存房客於租賃契約
存續期間應繳納租金中收取十二分之一作為報酬，經計算後
原告所有之系爭7樓房屋尚應給付被告仲介服務費27,918元
，被告於將上開金額及第四台、網路費、水電費等費用扣除
後，已於106年12月7日將剩餘押租金匯還原告，且因原告遲
未依被告通知至管理中心領回鑰匙，被告已於106年12月7日
以掛號郵寄方式將設定鑰匙寄回原告，是原告請求被告給付
逾收服務費（少退押租金）27,918元及換鎖費用45,900元，
為無理由。
㈢違退押租金經費是被告管理之房客提前退租時依租賃契約扣
除押租金累積出來的錢，另有被告於管理期間挹注的資金，
原告之房客過往並未發生提前終止遭扣押租金之情形，其就
這筆金額並無請求之權利。故原告請求被告給付違退沒收押
金經費，亦無理由。
三、原告主張就系爭7樓房屋與被告成立系爭委任管理契約，且
於106年10月31日期滿終止之事實，為被告所不爭執，自堪
信為真實，惟被告就原告起訴請求之金額則以前詞置辯。經
查：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條定有明文。各當事人就其所主張有利於
己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相
對人欲否認其主張，即不得不更舉反證，此為舉證責任分擔
之原則。
㈡原告請求被告返還逾收服務費(少退押租金)部分：
依原告與被告簽立之系爭委任管理契約第三條約定委任報酬
「以實際出租金額1/12計算，收取租金時逕行扣除。」，佐
以被告自承服務內容包含代替原告在內等屋主與前來租屋者
介紹環境、締約、收取租金、代收水電網路費用及套房設備
修繕等業務，可知被告收取委任報酬之對價並非僅將套房出
租、尚包含代為管理之服務，顯與房屋仲介將房屋出租後通
常不付後續管理責任之情形不同，且被告須於代收房客交付
租金時以實際收取租金之1/12作為報酬，則系爭委任管理契
約終止後，被告即不再提供代為管理套房之服務亦不代為收
取房客交付之租金，即失去收取原告之房客每月租金1/12為
報酬之依據，是被告以契約終止後其仍得收取尚存房客尚未
到期房租之1/12作為仲介報酬，自屬無據，故原告依委任契
約及不當得利之法律關係請求被告返還以收取仲介費為由扣
除之押租金27,918元，為有理由，應予准許。
㈢原告請求被告給付違退沒收押金經費部分：
被告辯稱違退沒收押金經費之來源為被告管理之房客提前退
租時依租賃契約扣除押租金及被告挹注之資金所累積，原告
就此並未加以爭執，且原告不否認系爭7樓房屋於委任被告
管理期間並未發生房客提前終止租約之情形（見本院108年2
月15日言詞辯論筆錄第2頁），則上開經費並無來自原告房
客提前終止租約之給付，堪予認定，是被告辯稱此部分經費
原告並無請求分配之權利，即屬有據，此外，原告並未提出
得請求分配之證據，是原告請求被告給付違退沒收押金經費
15,354元，為無理由。
㈣原告請求被告給付換鎖費用部分：
被告辯稱已於106年12月7日以掛號將系爭7樓房屋設定鑰匙
寄還原告，原告不否認於106年12月8日收受該鑰匙，惟主張
被告要求原告給付尚存房客租賃契約期滿前應付租金之1/12
作為仲介費始交還設定鑰匙，因106年11月間有房客將鑰匙
留在房內須開啟房門，原告只好找人開鎖並全面換鎖（見本
院107年9月7日言詞辯論筆錄第2頁），被告則否認上情並辯
稱已通知原告前往管理中心領取設定鑰匙並未拒絕返還，自
應由原告就被告拒絕返還鑰匙此有利於己之事實負舉證責任
，惟原告並未提出相當證據供本院參酌，所述自難憑採，況
原告自陳換鎖前並未通知被告（見本院107年9月7日言詞辯
論筆錄第3頁），難認被告就原告另行更換鎖匙之情節有何
可歸責之處，是原告請求被告給付更換鎖匙所受損害45,900
元，為無理由。
㈤綜上，本件被告應給付原告之金額為27,918元。
四、從而，原告依委任契約及不當得利之法律關係請求被告給付
原告27,918元，及自起訴狀繕本送達翌日即107年5月15日起
至清償日止按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應
予准許。逾此部份之請求，為無理由，應予駁回。
五、本判決原告勝訴部分係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判
決，應依職權宣告假執行；並依聲請宣告被告如預供相當之
擔保，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已
失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，
經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列
，附此敘明。
中華民國108年3月5日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法官黃俊雯
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國108年3月5日
書記官王昱平