臺灣臺中地方法院107年度訴字第3833號民事判決

裁判字號：臺灣臺中地方法院107年訴字第3833號民事判決

裁判日期：民國108年05月07日

裁判案由：拆屋還地

臺灣臺中地方法院民事判決107年度訴字第3833號原告 蔡誌育
蔡萬霖 上二人法定代理人 蔡瑞章 共同訴訟代理人 許博堯 律師被告 吳桂華 訴訟代理人 甘龍強 律師上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國108年4月16日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落臺中市○○區○○段○○○○號（重測前為臺中市○○區○○段○○○段000000地號）土地上如附圖即臺中市清水地政事務所104年6月24日土測字第116300號土地複丈成果圖所示編號A、面積57平方公尺之建物拆除，並將土地返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣玖拾萬元為被告供擔保後得假執行。但如被告以新臺幣貳佰柒拾萬肆仟陸佰伍拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
㈠、坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地（重測前為臺中市○○區○○段○○○段000000地號，下稱系爭土地），為原告之被繼承人 蔡瑞發 與被告所共有，每人應有部分各1/2。於共有期間就系爭土地成立分管契約，分管位置如臺中市清水地政事務所104年6月24日複丈成果圖（下稱附圖）所示，由被告與蔡瑞發各分管編號A、B位置土地，使用現況如附圖所示：編號A部分面積57平方公尺，其上有門牌號碼臺中市○○區鎮○路○○○號未辦保存登記之房屋（下稱系爭房屋）；編號B部分面積32平方公尺為空地；編號C部分面積44平方公尺為道路使用。系爭土地嗣經鈞院86年度沙簡字第577號及88年度簡上字第365號分割共有物事件，判決確定系爭土地准予變價分割。蔡瑞發乃於103年1月21日持鈞院86年度沙簡字第577號及88年度簡上字第365號民事確定判決為執行名義，向鈞院聲請變價分割系爭土地，並於103年6月12日第一次拍賣期日，由蔡瑞發以新臺幣（下同）8,626,000元拍定系爭土地；被告則向執行法院表示其對系爭土地有土地法第104條之優先購買權，並主張以相同價格優先購買系爭土地。為此兩造涉訟，經鈞院103年度重訴字第443號、台中高分院105年度重上字第51號及最高法院107年度台上字第1379號民事判決，判決確定被告對系爭土地並無優先購買權存在。在前開訴訟期間，原告2人之被繼承人蔡瑞發於103年9月13日死亡，並由鈞院以103年度家親聲字第1002號裁定，指定蔡瑞發之兄蔡瑞章為原告蔡誌育、蔡萬霖等二名未成年人之監護人。執行法院於107年10月15日通知原告2人繳清拍賣餘款4,303,161元，原告2人即於107年10月22日繳清拍賣尾款，並經執行法院107年11月7日核發不動產權利移轉證書，原告2人於107年11月20日持向地政機關辦理所有權移轉登記。
㈡、原告既為系爭土地所有權人，被告所有如附圖所示編號A之建物無權占有原告土地，依民法第767條第1項，請求被告拆除系爭土地上之建物，將土地返還原告。
㈢、被告雖辯稱其依民法第425條之1之規定，合法占有系爭土地云云。惟本件並無土地及房屋同屬一人所有之情事，業據兩造涉訟之臺中高分院105年度重上字第51號民事判決理由：
上訴人即本件被告系爭房屋所以得合法占用系爭土地如附圖所示A特定部分之土地，係基於分管契約使然，此與土地及房屋同屬一人所有，而將土地及房屋分別或先後出賣，應推斷土地所有人默許房屋承買人繼續使用土地之情形，顯然尚有不同，上訴人即本件被告以其依據分管契約上之權利得合法占有所分管特定部分之土地，進而謂其亦因此併獨立取得基於民法第425條之1之法定租賃權云云，於法殊有未合，顯無可採等語甚明。
㈣、由最高法院107年台上字第2074號裁判要旨所持見解，執行法院於107年11月7日核發不動產權利移轉證書予原告2人之時，兩造間就系爭土地之共有關係即已消滅，兩造間之分管契約並發生終止之效力，至為明顯。另由最高法院107年台上字第879號裁判要旨所持見解可知，在分管契約發生終止效力後，原共有人基於分管契約之占有關係，即不得再對拍定人主張民法第425條之1及第838條之1之權利。本件被告有關民法第425條之1之抗辯，參照最高法院前述見解，明顯無法成立。與本件案情類似之鈞院107年度訴字第2953號民事判決，已引用最高法院107年台上字第879號裁判要旨，作出原共有人無法對拍定人再主張民法第425條之1權利之判決。
由此以觀，被告在分割前基於分管契約所興建之房屋，在系爭土地裁判分割判決確定後，即已喪失合法之占有權源，屬無權占有，至為明顯。原告依民法第767條第1項之規定，請求被告應將系爭房屋拆除，並將土地返還原告，自屬有據。
㈤、並聲明：⑴被告應將坐落臺中市○○區○○段○○○○號（重測前為臺中市○○區○○段○○○段000000地號）土地，如附圖所示編號A位置、面積為57平方公尺之建物拆除，並將土地交還原告。⑵願供擔保請准宣告假執行。
二、被告主張：
㈠、蔡瑞發以分割共有物判決為執行名義，聲請拍賣系爭共有土地，並由蔡瑞發拍定，取得系爭土地全部之所有權，此時，被告所有系爭房屋，並未一併拍賣，仍由被告所有（事實上處分權），但被告所有系爭土地所有權應有部分，已由原告取得，此即民法425條之1第1項所規定「土地及其地上房屋同屬一人所有，而謹將土地所有權讓與他人之情形，是依該項規定，土地受讓人即原告與讓與人即被告，推定在系爭房屋得使用期限內，有租賃關係。按系爭房屋，雖未經保存登記，致被告無從依移轉登記取得其所有權，而僅取得事實上處分權，惟依最高法院106年度台上字第709號、106年度台上字第745號、台灣高等法院台中分院97年度上字第49號判決意旨，民法第425條之1所規定之「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或房屋受讓事實上處分權之情形，始符法意。則被告主張依民法第425條之1之規定，合法占有系爭土地為適法正當。
㈡、先前原告對被告訴請確認優先購買權不存在事件，二審判決臺中高分院105年度重上字第51號，其判決理由提及『實則僅於第三人經由法院變價拍賣程序取得系爭共有土地所有權「後」，於發生系爭房屋是否仍有權占有系爭土地之爭議時，始生應探究有無適用或類推適用民法第425條之1規定之問題。』（該判決第21頁5至8行），亦即該判決並未否認拍定人經變價拍賣取得系爭土地權利後，有探究有無適用或類推適用民法第425條之1問題之餘地。
㈢、原告雖提出最高法院107年度台上第879號判決，援引該判決意旨，作為其主張被告無權占有之論據。惟查上開最高法院判決之論述：『按分管契約，係共有人就共有物之使用、收益或管理方法所訂定之契約，共有人請求分割共有物，應解為有終止分管契約之意思。是經法院判決分割共有物確定者，無論所採行分割方法為何，均有使原分管契約發生終止之效力。僅分割方法採行變價分割時，因於該判決確定時，不當然發生共有物變賣之效果，共有物之所有權主體尚未發生變動，共有人間之共有關係應延至變賣完成時消滅而已。而分管契約既經判決分割共有物確定而消滅，共有物之用益及管理回復原來之關係，除非經共有人協議或依民法第820條第1項規定為決定，共有人不得任意占有使用共有物之特定部分。』云云，尚有商榷之餘他。按共有物分割判決確定時，其共有關係已經消滅，因此，已無所謂共有物之用益及管理之問題。而「共有物之用益及管理回復原來之關係」，所謂原來之關係，實即分管之關係，該判決一方面認分管契約已消滅，一方面又認回復原來之分管關係，豈非自我矛盾？又共有關係既已消滅，自無共有人協議或依民法第820條規定，決定共有物管理之問題。該判決所謂共有關係消滅後，由共有人協議或依民法第820條第1項規定，而為共有物之管理云云，亦難以理解。又原屬共有人之一，因拍定而取得原共有土地之所有權，則關於其取得所有權後，與其他原共有人間之權利義務，已非共有人間權利義務之問題，但上開判決仍以共有人間權利義務為論斷，能否認為正確無誤，大有可疑。按如系爭土地之拍定人，並非系爭土地之原共有人，則依被告所引最高法院106年度台上字第709號判決與106年度台上字第745號判決所揭意旨，被告得主張民法第425條之1第1項所規定之租賃關係，應無爭議。而拍定人為原共有人時，因共有關係已經消滅，原共有人亦不復為共有人，因此，被告仍得主張租賃關係，應不待言。
㈣、並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造同意爭執及不爭執事項如下：
㈠、不爭執事項⒈系爭土地原為原告之被繼承人蔡瑞發與被告共有，應有部分
各二分之一；於共有期間有分管契約，由被告分管如附圖編號A，門牌號碼臺中市○○區鎮○路○○○號未保存登記之系爭房屋為被告所有。
⒉系爭土地嗣經本院88年度簡上字第365號判決准予變價分割確定。
⒊蔡瑞發持本院88年度簡上字第365號民事確定判決之執行名
義，聲請變價分割系爭土地，於103年6月12日，由蔡瑞發拍定，被告於執行程序中主張對系爭土地有土地法第104條之優先購買權，並主張以相同價格優先購買系爭土地。
⒋蔡瑞發（於103年9月13日死亡，由原告2人繼承並承受訴訟
）對被告請求確認優先購買權不存在事件，經本院103年度重訴字第443號、台中高分院105年度重上字第51號及最高法院107年度台上字第1379號判決確定被告對系爭土地並無優先購買權存在。
⒌原告於繳清拍賣款項後，經本院民事執行處於107年11月7日
核發不動產權利移轉證書，原告於107年11月20日辦理系爭土地所有權登記。
㈡、爭點⒈被告主張就系爭土地得依民法第425條之1第1項之規定，合
法占有系爭土地，有無理由？⒉原告主張依民法第767條第1項之規定，請求被告應系爭房屋
拆除，並將土地返還原告，有無理由？
四、得心證之理由
㈠、上列不爭執事項，有原告提出之系爭土地登記謄本、系爭房屋稅籍資料、臺中市清水地政事務所104年6月24日土地複丈成果圖、本院88年度簡上字第365號判決103年度重訴字第443號、臺中高分院105年度重上字第51號、最高法院107年度台上字第1379號民事判決在卷足資參照，應為事實。
㈡、原告主張被告所有系爭房屋無權占有系爭土地，被告則以系爭土地原係陳、童二家共有，並約定分管，其配偶自陳姓共有人取得系爭土地應有部分及系爭房屋所有權，嗣其配偶死亡，由其繼承取得；童姓共有人部分則出售予蔡瑞發。嗣蔡瑞發以分割共有物為執行名義將系爭土地聲請拍賣並拍得全部土地所有權，系爭房屋並未一併拍賣，被告仍有系爭房屋之所有權，即符合民法第425條之1第1項之規定，系爭房屋於得使用期限內有租賃關係，而非無權占有等語。
㈢、按分管契約，係共有人就共有物之使用、收益或管理方法所訂定之契約，共有人請求分割共有物，應解為有終止分管契約之意思。是經法院判決分割共有物確定者，無論所採行分割方法為何，均有使原分管契約發生終止之效力。僅分割方法採行變價分割時，因於該判決確定時，不當然發生共有物變賣之效果，共有物之所有權主體尚未發生變動，共有人間之共有關係應延至變賣完成時消滅而已。而分管契約既經判決分割共有物確定而消滅，共有物之用益及管理回復原來之關係，除非經共有人協議或依民法第820條第1項規定為決定，共有人不得任意占有使用共有物之特定部分，不因嗣後係由同屬原共有人之被上訴人拍定取得共有物所有權而有所不同。此與民法第425條之1及第838條之1乃在規範房屋及土地因同屬一人情形時，土地所有人無從與自己所有之房屋約定使用權限，倘因而異其所有人，基於房屋一般價值甚高及其既有之使用權保護之考量，為調和土地與建物之利用關係，承認在房屋得使用期限內，有租賃關係或擬制有地上權存在之情形尚難謂為相同（最高法院107年度台上字第879號判決意旨參照）。被告所有系爭房屋於分割共有物訴訟前，雖係基於共有人間分管契約而占有使用，惟系爭土地於分割共有物判決並由原告拍賣取得系爭土地時，其分管契約即屬消滅，共有人不得任意占有使用共有之特定部分；且此種共有土地經法院裁判分割而發生所有權變動之情形，依前揭最高法院107年度台上字第879號判決意旨，並無民法第425條之1適用之餘地，故被告主張對系爭土地基於分管契約或民法第425條之1第1項之法定租賃關係存在云云，尚無可取。準此，原告主張被告所有系爭房屋無權占有系爭土地，亦屬有據。
五、綜上所述，原告依民法第767第1項規定，請求被告應將坐落系爭土地上如附圖所示符號A、面積57平方公尺之建物拆除，並將土地交還原告，為有理由，應予准許。
六、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘訴訟資料及攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與判決結果尚不生影響，無逐一論述之必要，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國108年5月7日
民事第五庭法官李慧瑜以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年5月7日
書記官張雅如