臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 97年度南簡字第163號
原 告 捷順國際科技股份有限公司
法定代理人 甲○○
被 告 乙○○
上列當事人間請求解除房屋租賃契約事件，本院於民國97年5月
29日言詞辯論終結，判決如下：
主文
確認兩造間之租賃契約自民國九十七年五月二十九日起不存在。
被告應將原告所開立如附表編號8至13所示之票據陸紙，面額計
新臺幣貳拾伍萬貳仟元及押租金新臺幣捌萬肆仟元返還原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益
者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
而法律關係之存在與否不明確，致原告在私法上之地位有受
侵害之危險，此項危險得以對於被告之確認判決除去之者，
即有受確認判決之法律上利益。查原告與被告對系爭房屋租
賃契約之法律關係是否因原告之催告而已終止不存在有爭執
，而此項爭執得以確認判決除去之，則本件確認之訴即有確
認之法律上利益。
二、原告主張略以：
㈠、緣兩造於民國（下同）96年6月23日訂立房屋租賃契約（租
期自96年7月1日至99年6月30日止），每月租金新臺幣（下
同）42000元，並於訂約時由原告交付84000元押租保證金於
被告。惟被告出租於原告之土地，據地政資料係由乙○○及
黃丁財 所共有，原告不得單獨僅與其中一人簽訂租約，須與
兩人共同簽約，此租約始謂有效，故兩造契約未有效成立。
㈡、又若任兩造契約已成立，但兩造簽訂租賃契約時，雙方有合
意被告需提供資料給原告申請工廠登記證，因被告僅提供一
樓部分之使用執照，欠缺二樓之使用執照，故原告一直無法
順利辦理工廠登記證，致原告受有損害。據經濟部工業局回
函：「因工廠管理輔導法於90年3月14日公佈，．．．，業
務已委託各縣市政府辦理。根據台南市政府建設及產業管理
處回函：辦理時應檢附行政機關核發之完整文件（如全份使
用執照）憑辦」。此租約嗣經原告於96年11月7日以寄出存
證信函通知被告解除，原告並於96年11月30日遷出該租賃物
，並願給付被告96年7月至11月之租金，其他未到期之租金
部分，則訴請被告返還。
㈢、又依兩造之租約第19條規定：「租賃契約期間內乙方若擬提
前遷離他處時，乙方應賠償甲方一個月租金，乙方絕無異議
」，原告隨時可以搬遷離租賃標的並賠償被告一個約租金，
主張終止兩造間之租賃契約，此部份原告願意賠償被告而無
異議。
㈣、並聲明：⑴原告與被告之租賃契約不存在。⑵被告應返還原
告不租賃期間票據共十三張（共計新臺幣伍拾肆萬陸仟元，
如附表所示票據）。⑶被告應返還原告押金捌萬肆仟元。
三、被告則略以：
㈠、原告簽約前即知土地所有權有小部份與第三人共同持有，且
在簽約前亦已同意。按「租賃契約，係與當事人約定，一方
以物，租與他方使用收益，他方支付租金而成立，並不以出
租人有所有權為要件。」（64年度台上424號判例參照）故
房屋之租賃不以有土地所有權為必要，且原告在簽約前在被
告辦公室，已充分了解到部分土地與其他第三人持分，並親
自在建535圖塊中加註了「1/2」，可資證租賃契約上部分房
屋得土地係與第三人共持有是經原告詳知同意後始簽訂，故
兩造所簽訂之租賃契約係屬合法有效。至於被告建議原告每
年給付10000元予土地部分共有人黃丁財係因此土地租金行
情每年約30-36萬元，光稅捐即需12577元，為避免共有人有
異議故希望原告可以補貼，而非如原告所述如此。
㈡、依民法第153條第2項意旨，蓋必要事項既經同意，不能因非
必要事項之不合意，而妨礙契約之成立。業經合法成立契約
，除兩造同意解除或另有無效或撤銷之原因外，雙方均應受
其拘束，不容否認（41年度台上字第657號判例參照）。契
約要素明確，非必要之點並未有被告方供資料給原告方辦理
工廠登記證之合意，於訂約之初同意提供資料讓原告辦理工
廠登記證，僅是提供協助致使其方便辦理而已。並就97年4
月18日市政府函鈞院得知，其所需之數據，其中一張住宅變
更使用（一、二樓圖）即足辦理，故資證原告簽約前掌握的
資料及足夠辦理工廠登記證。
㈢、原告稱被告未提供資料以致無法辦理工廠登記證之詞，嚴重
違反事實：
1、原告簽約前要求被告提供之資料有⑴土地所有權狀、⑵地籍
圖、⑶使用執照、⑷住宅變更使用圖、⑸房屋繳稅款書；其
中起訴所呈之土地所有權狀，若非被告提供，原告無法自行
取得。另據原告所呈證物96年8月14日之電子郵件內容更得
知，被告亦已交付租賃物一、二樓之建築圖和一份使用執照
。並就上揭㈠所述，原告在簽約前相當仔細的研究地籍圖，
並親自於建535圖中加註「1/2」等字，綜上可證上開資料皆
係由被告所提供，並非原告所述被告一直不提供相關資料致
原告無法取得工廠登記證。
2、另原告所稱欠缺二樓之使用執照云云，依規定因被告房屋是
透天屋，故僅發一張一、二樓在一起之執照，又因二樓不得
為工廠使用，故僅註明一樓工廠之面積，就此部分原告之陳
述，並無理由。
㈣、被告在土地與第三人共持有的部分上，已管理了21年，先後
有摩登工業有限公司（租賃期間自76年5月29日至89年1月31
日）；銘翰興業有限公司（租賃期間自89年2月1日至92年1
月31日）；長益國際開發有限公司（租賃期間自92年8月1日
至95年7月31日），共三家在此租賃和辦理工廠登記證，設
備與職工皆是原告之十幾倍，以慣例而證，辦理工廠登記證
並非十分困難。
㈤、按「契約當事人之一方遲延給付者，除依契約之性質或當事
人之意思表示外，非於一定時期為給付不能達其契約之目的
，得不經催告解除契約外，並非當然取得契約解除權，必定
相當期限催告其履行，如於期限不履行，使得解除契約」（
55年度台上字第285號判例可參）。而原告未依民法第254條
之規定，先定相當期限催告其履行，而直接存證解除契約，
且存證催告之內容亦不具體明確，有誤導因土地共有人之不
配合致契約無效和無法辦理工廠登記證之嫌。另被告於受存
證信函催告當時人在大陸，無法接受催告，且該存證信函直
接解約，未定相當期限亦未表明給付遲延之具體事項，未符
民法第254條規定，故此存證信函催告無效。又依民法第450
條：「租賃契約定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅
」，兩造所訂之租賃契約係為期3年之定期租賃契約，期限
至99年6月30日，原告不得任意終止契約。
㈥、原告亦不得依兩造契約第19條終止租約，其第19條有二款：
「1、租賃期間內乙方（原告）若擬提前遷離他處時，乙方應
賠償甲方（被告）一個月租金，乙方絕無異議。2、租賃期間
內乙方如有違背本契約各條項時，任憑甲方處理，乙方決不
異議。」然原告僅提到第一款未提第二款，且第19條之第一
款有「擬」字，意思即是原告在準備階段就要罰一個月租金
，不是說原告擬遷移被告就一定要接受原告一個月的賠償，
「擬」是準備的意思，並非很確切，因擬文件一定須經過批
示始得確定；若無「擬」字，租賃期間內乙方或提前遷移他
處，即立刻遷移確定。因兩造間契約有「擬」字，故並非原
告主張遷移即會產生終止租約之效力。且原告主張依契約第
19條終止租約，而在存證信函或電子郵件中皆未明示，故不
生解約之效力。
㈦、並聲明：駁回原告之訴。
四、兩造不爭執事項：
㈠、兩造於96年6月23日訂立租期，自96年7月1日至99年6月30日
止，共計3年之定期租賃契約，每月租金42000元，並於訂約
時由原告交付84000元押租保證金於被告。
㈡、系爭租約之租賃標的物即台南市○○路○段○○○號房屋係由被
告與訴外人黃丁財二人共有，而兩造在簽立系爭租賃契約時
，並未經部分共有人黃丁財同意即訂立租賃契約。
㈢、原告於96年11月15日發送存證信函之電子檔予原告，並於該
電子郵件主旨標明「解除安和路2段230號房屋租賃契約」。
五、得心證理由：
㈠、按「契約經解除者，溯及訂約時失其效力，與自始未訂契約
同。此與契約之終止，僅使契約嗣後失其效力者迥異」、又
按「解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之
辭句，民法第98條定有明文。解釋當事人所立書據之真意，
自應以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不
能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意，本院
19年上字第28號判例可資參照」（最高法院94年台上字第
1860號、95年台上字第1087號判決意旨參照）。查：原告起
訴主張其於96年11月7日已發出存證信函通知被告解除租賃
契約，請求被告返還自租約解除後未使用租賃標的物部分之
租金等語，就上揭主張可知當事人對此解除及終止概念尚無
區分，惟解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所
用之辭句，自當事人僅就未使用部分之租金請求返還之意思
觀之，應可認原告之真意係終止契約，而非解除契約。
㈡、本件兩造爭執點有二：１、「被告應提供相關資料協助原告
辦理工廠登記證」之義務是否為系爭契約所涵蓋？原告得否
因被告未盡此義務而主張終止租賃契約？２、原告得否依契
約第19條主張隨時得終止定期租賃契約？
１、按「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契
約即為成立，民法第153條第1項定有明文。又租賃契約為諾
成契約，雖當事人間非不得就租賃物及租金之範圍先為擬定
，成立預約以為將來訂立本約之張本。惟當事人間如已就租
賃契約必要之點即租賃物與租金互相表示一致，其租賃契約
即為成立，不能因尚未訂立書面契約，認其僅屬預約之性質
」、又按「租賃契約，係與當事人約定，一方以物，租與他
方使用收益，他方支付租金而成立，並不以出租人有所有權
為要件」。（最高法院85年台上字第165號判決、64年度台
上424號判例參照）。經查：
⑴、兩造於96年6月23日簽訂租賃契約時，以書面方式明示約定
租賃必要之點即租賃物與租金分別為「台南市○○路○段○○○
號房屋（未包括混擬土建物及工廠內木造二樓西邊房間）」
、「租金每月42000元」，可謂就租賃契約之必要之點雙方
意思表示一致；又租賃契約為債權契約，出租人不以有處分
權為必要，故在雙方對租約之必要之點皆有合意時，契約即
已成立，是原告主張「該租約之租賃物係被告與訴外人黃丁
財共有，不得單獨與其中一人簽訂租約，故兩造租約無效」
等語，自不足採信。
⑵、又原告稱「被告願提供相關資料協助原告辦理工廠登記證，
惟自7月1日起至今尚未提供致無法辦理工廠登記證，故主張
終止契約」等語，惟查：兩造就此協助辦理之約定僅係於租
約簽訂前僅由口頭約定，嗣後訂立書面租賃契約時並無明示
列入契約中，且該協力義務並非租賃契約之必要之點，故被
告是否盡此協力義務，不得謂之為終止契約之原因。是原告
以此為由向被告主張終止租賃契約，自屬無據。
２、按「查兩造間簽訂之租賃契約第7條約定：『契約期間內乙
方（即上訴人）若擬遷離他處時乙方不得向甲方（即被上訴
人）請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，而應
無條件將該房屋照原狀還甲方，乙方不得異議。』，既容許
為承租人之上訴人於契約期間內遷離時無條件將房屋返還與
出租人即被上訴人，自係含有同意上訴人於租賃期間內得單
方終止租約他遷之意。上訴人主張依該條約定，伊有終止租
約之權限，尚非無據。上開約定屬民法第453條定有期限之
租賃契約，承租人得於期限屆滿前終止契約之特約，殆無疑
義。惟該項終止，依民法第453條規定，應依同法第450條第
3項所定，先期通知」；又按「民法第450條第3項規定：終
止租賃契約，應依習慣先期通知；但不動產之租金，以星期
、半個月或一個月定其支付之期限者，「出租人」應以曆定
星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一
星期、半個月或一個月前通知之。該條項但書之規定，立法
理由主要在於保護承租人，課出租人應預留契約終止之期間
，以免承租人措手不及，在由承租人終止契約之情形，並無
是項限制，仍以按本文規定，依習慣先期通知為已足。」（
最高法院87年台上字第580號判決參照）。查：
⑴、依上開判決所示，定期租賃契約若於契約中定有「雙方得隨
時終止契約」或似「契約期間內乙方若擬遷離他處時乙方不
得向甲方請求租金償還．．．」等語之規定，自可認含有承
租人得單方終止租賃契約之權限，故原告得於期限屆滿前依
租約第19條終止契約，殆無疑義。惟該項終止，依民法第45
3條規定，應依同法第450條第3項所定，先期通知。然按原
告主張於96年11月7日寄發存證信函通知被告，並主張依此
存證信函視為催告要求終止契約，惟被告否認其有收到該存
證信函，故原告於96年11月7日之催告並無合法通知被告解
約之效力。原告另主張於96年11月15日又另以電子郵件方式
傳送上開存證信函之電子檔於被告，為被告所不否認，惟原
告於此存證信函之電子信件中，並無提及其終止契約之請求
權基礎，此部份原告於97年5月29日之言詞辯論中亦有陳述
「當時確實沒有用第19條解約」等語，可證原告請求依兩造
租約第19條終止契約係於97年5月29日始提出，自應從97年
5月29日始發生通知之效力。又依上揭判決意旨得知，原告
以意思表示通知被告終止並無民法第450條第3項之適用，是
在原告通知被告，以租約第19條終止契約時，即得發生終止
契約之效力。
⑵、另按押租金契約乃獨立於租賃契約之別一契約，為要物契約
，以金錢之交付為其成立要件，押租金債權之移轉，自亦須
交付金錢，始生效力；又押租金在擔保承租人租金之給付及
租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人不負返還之責
，最高法院65年台上字第156號、83年台上字第2108號著有
判例可資參照。查原告於本件租賃契約成立時，業已支付押
租金84000元予原告，為被告所不爭執，而兩造所訂租賃契
約業於97年5月29日日終止，亦如前述，則兩造間租賃契約
既因原告行使終止權而消滅，揆諸前引最高法院判例意旨，
原告請求被告返還其受領之上開押租金84000元，即屬有據
，應予准許。
⑶、查原告已於97年5月29日通知被告終止契約，租約即生終止
之效力。惟兩造租約第19條既有「乙方若擬提前遷移他處時
，乙方應賠償一個月租金，乙方絕無異議」之規定，即訂約
時已用特約排除民法第450條第3項之規定，應優先適用，是
原告依上開約定應賠償被告一個月租金42000元。
㈢、綜上所述，原告依兩造租賃契約第19條規定已於97年5月29
日終止，則兩造間之租賃契約關係此後不存在，及請求被告
返還如附表所示編號8至編號13之票據、押租金84000元，並
由原告賠償被告一個月之租金42000元，為有理由，應予准
許。原告逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。又本件依
其性質不適宜為假執行之宣告，爰不為假執行之宣告。
六、又本件判決結果已臻為明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所為
之立證，經本院斟酌後，認對於判決結果已不生影響，爰不
逐一論述，併予敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民
事訴訟法第436條第2項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 6 月 12 日
民事第二庭法 官 曾鴻銘
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 97 年 6 月 12 日
書記官 盧昱蓁