裁判字號：臺灣臺中地方法院95年重訴字第497號民事判決
裁判日期：民國96年03月27日
裁判案由：確認優先承買權存在
臺灣臺中地方法院民事判決95年度重訴字第497號原告乙○○訴訟代理人 吳瑞堯 律師
周思傑 律師被告甲○○訴訟代理人 吳光陸 律師複代理人 廖瑞鍠 律師上當事人間確認優先承買權存在事件，本院於96年3月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用新台幣壹拾捌萬壹仟柒佰伍拾貳元由原告負擔。
事實及理由
壹、兩造之聲明：
一、原告：㈠請求確認原告對坐落台中縣○○鄉○○段丁台小段213之4、214、214之1、214之2、215之6、245地號土地有優先承買權存在。㈡訴訟費用由被告負擔。
二、被告：㈠原告之訴駁回。㈡訴訟費用由原告負擔。
貳、原告起訴主張：緣台中縣○○鄉○○段丁台小段第213之4、
214、214之1、214之2、215之6、245地號等6筆土地為耕地，原係訴外人 廖漢洲 所有，民國（下同）65年間原告與廖漢洲以口頭方式訂定租約，以每期一分地100斤之稻米計算租金，惟未向鄉公所辦理租約登記。此後系爭耕地輾轉由訴外人 何林 素金買受，並以相同條件出租予原告，雙方訂有不定期租賃契約，其後系爭耕地經本院92年度執字第18113號強制執行事件進行拍賣，原告就系爭耕地依法應享有優先購買權，惟該拍賣程序進行時，並未依耕地三七五減租條例第15條之規定通知原告優先承買，而由被告拍定取得所有權，則系爭耕地之所有權移轉行為，對原告不生效力，爰請求判決如聲明所示。
參、被告則以：系爭土地原為訴外人 何林素金 所有，被告於92年11月6日本院92年度執字第18113號給付票款強制執行事件，因拍賣取得系爭土地之所有權，並於92年11月24日辦妥所有權移轉登記。因原告無權占用系爭土地，被告曾訴請原告交還土地，原告於該訴訟審理中，主張對系爭土地有租賃關係存在，以買賣不破租賃為抗辯，該案經台灣高等法院台中分院95年度重上更㈠字第28號民事判決認定原告應交還系爭土地予被告，而為原告敗訴之判決，顯見原告主張其對系爭土地有租賃關係存在，並非可採。縱認原告對系爭土地有租賃關係存在，原告自系爭土地於92年間經本院查封拍賣至今均未向被告主張優先承買權，被告於上開訴訟之第二審程序中，以95年9月11日上訴理由暨聲請調查證據狀通知原告，應於該狀繕本送達15日內提出買賣價金與被告，以行使優先承買權，惟原告並未於該期限內提出上述買賣價金表示願意優先承買，而於95年10月4日答辯狀中，稱其無資力且無義務優先承買系爭土地，僅以其有租賃權可對抗上訴人而為抗辯，現又於本件訴訟中主張優先承買權，應無理由等語，資為抗辯。
肆、經查：
一、本件原告主張係爭6筆土地為耕地，原為何林素金所有，因何林素金積欠訴外人合作金庫票款，經合作金庫以本院91年民執9字第1647號債權憑證為執行名義，就何林素金所有之系爭六筆耕地，聲請本院民事執行處強制執行（執行案號：92年度執字18113號），被告於強制執行程序中參與競標，以最高價新台幣19,290,000元得標，原本院民事執行處92年11月6日核發權利移轉證書，被告已領得權利移轉證書，並於同年11月24日辦妥所有權移轉登記等各節，為被告所不爭，並有原告所提出之土地登記謄本（本院卷第12頁以下）、不動產權利移轉證書（本院卷第56頁）可證，自屬真實可信。所造所爭執者，為原告與何林素金間就本件耕地是否存有耕地租約。
二、原告於本院另件請求交還土地事件（本院93年度重訴字第137號）中主張：系爭耕地原係訴外人廖漢洲所有，伊於
65年間自軍中退伍後即向廖漢洲承租系爭六筆耕地耕種至今，當時向廖漢洲承租僅以口頭約定，沒有向鄉公所辦理租約登記，嗣廖漢洲將該六筆耕地出售給伊母親，約2年後，母親缺錢，將之售與伊之姨媽何林素金，伊以前向廖漢洲承租時即約定租金係每期一分地100斤稻米計算，何林素金買下系爭六筆土地後，亦與伊約定以相同租金繼續出租給伊，伊均有按上述約定，每年兩次按一分地100斤稻米換算為金錢給付，換算的標準是按農會公告的稻穀價格計算，和何林素金沒有定書面契約，給付租金亦未寫收據，給付的時期大約每年6月及10月左右等情，並舉證人何林素金之證詞以實其說。惟為被告所否認，查：證人何林素金雖於本院93年度重訴字第137號事件中證稱：「這六筆耕地，我於79年向 曾林樹枝 （本件原告之母）買下來，因為當時我大姐沒有錢……，買之前就是乙○○（本件原告）在耕種，因為乙○○已經耕種很久了，所以我買後繼續交給他耕種使用到現在，因為是自己人，所以租約只有用口頭約定，我認為這樣就可以了，所以沒有去辦理三七五租約登記，我們沒有約定要讓他耕種多久。我們口頭約定租金一年二期，每期一分地一百斤的稻米換成現金付給我，一年二次，給付的時期都是約在稻米成熟割稻後賣了就換成現金給我，他拿給我多少錢我就收多少，也沒有開收據」等語。其證言雖與原告上揭主張相符，惟何林素金是為原告之阿姨，與原告間具有親屬關係，所為證言難免偏頗，已難採信；何況證人何林素金與原告就系爭耕地如其所言定有租賃，惟長達三十多年租賃契約，竟未有書面、登記，甚且收取租金之收據一張俱無，實與一般常理不符，更無其他證據得以相互論證，顯難採納。
三、原告又主張：其就系爭土地之租約另有台中縣霧峰分局萬豐派出所警員之職務報告書可憑，一則該職務報告書為公文書，有證據適格，再者職務報告書係警員遵從法院交辦命令，親自現場依據職務經驗所製作，且將最真實無誤之土地使用現況回報法院，並非單純依據原告所述之記載紀錄。況警員 陳弘岳 於臺灣高等法院臺中分院審理時到庭證稱，因時間久遠，其已「不確定」是否有詢問原告，嗣又稱「應該」有問原告，其如此模糊記憶下所為證言，是否有憑信性，實足存疑；且職務報告書製作時間係92年9月10日，早在另件返還土地訴訟繫屬之前(93年3月10日），而非於該訴訟程序之中，當時亦有執行債權人即合作金庫銀行股份有限公司之代理人 簡炳照 先生會同履勘，原告根本未能料到日後有本件訴訟之可能，自無虛偽陳述之必要，是職務報告顯可採信云云。惟查本院民事執行處辦理92年度執字第18113號強制執行事件，曾函請霧峰分局萬豐派出所派員勘查系爭6筆耕地之使用情形，經該派出所指派警員陳弘岳、 張偉良 至現場勘查後出具勘查報告載稱：「職警員陳弘岳、張偉良依台中地方法院民事執行處92年7月29日92年度執字第18113號函，與合作金庫銀行股份有限公司代理人簡炳照先生前往台中縣○○鄉○○路○○○號履勘農業用地人何林素金座落於台中縣○○鄉○○段丁台小段213-4、214、214-1、214-2、215-1、215-6、245地號（即系爭六筆耕地）之使用情形……，發現地號215-1有一幢三合院房屋……，其餘地號均為二期稻作，剛種植之稻苗，耕作人是乙○○（即本件原告），係向其阿姨何林素金所租賃，雙方並無立契約，耕作時間亦無期限，其本人耕作約30年左右，每年一分地給予何林素金100台斤稻米作為租金」等語，固有另案職務報告一件。惟該職務報告為警員陳弘岳受法院之囑託，就所見聞事項函覆法院作成之文書，被告與原告兩造就職務報告之形式真正並不予爭執，此當無疑義。為有疑者，乃職務報告內容中所為「乙○○向何林素金所租賃、雙方無立契約……」等陳述，製作人究係如何得知，抑或僅為原告陳述之轉載。據證人陳弘岳於臺灣高等法院臺中分院結證稱：「(法官問：
使用情形你如何得知？）當時會勘時，我們有查訪那邊的住戶，以法官所要了解土地何人使用，耕種什麼，我們去查訪會勘，回來後馬上打報告。（法官問：會勘時有無向何林素金、乙○○本人詢問？）那麼久了，不清楚，我記得那時有簽一張會勘表，那是法院的，向誰查訪我已經忘了。（法官問：如何得知是乙○○在耕種？）當時應該有問乙○○，耕地應該離他住家不會很遠。（法官問：上面寫向他阿姨承租，沒有訂立契約沒有期限等？）應該是乙○○講的」等語。衡情租賃契約之有無、耕作期間之長短及租金之繳納等具體情形，甚難以客觀環境遽以認定當中法律關係之有無及類別，除非是契約當事人者，否則外人尚難知悉，觀上開職務報告之記載甚為具體益為灼然；故證人陳弘岳陳稱應該是查訪乙○○而得知等不確定用語，諒係歷經長時間而無法確實記憶當初查訪之經過，此乃人之常情；不得遽為否認該證人之證言，證人陳弘岳就訴訟之結果與兩造並無利害關係，於臺灣高等法院臺中分院之證詞為可信；則據其所述，職務報告中關於有租賃契約等之記載，僅為證人陳弘岳當時據原告所傳聞轉載，等同於原告之陳述，要無作為原告就系爭耕地有租賃關係之證據力，自不足證明原告就系爭耕地有其所謂之租賃關係存在。
四、原告另主張：系爭耕地在拍賣時，拍賣公告有於附註欄載明：「……第二標之土地，查封時由第三人乙○○無償使用並種植水稻，該第三人為債務人（何林素金）之外甥，據警方調查報告係未定租約之租賃關係，並未有書面契約，且第三人已耕作30年以上，每年一分地租金為100台斤稻米，於拍定後不點交」。故原告顯知悉原告對系爭耕地有租賃權等語。惟執行法院於執行程序中所為拍賣公告，對於實體權利關係存否並無終局確定權，是原告尚不得以拍賣公告所載內容，逕以為有租賃關係存在之主張，此尚待審判之實體法院審究，始能確定。又執行法院拍賣公告所載明內容除有「乙○○無償使用……」等語外，另也載明未定租約之租賃關係，係「據警方調查報告...」等語，是拍賣公告之記載亦係根據上開職務報告而為，該職務報告既不足為有租賃關係之認定，則原告僅擷取拍賣公告之片段記載以為抗辯，實非可採。
五、何林素金就系爭耕地於88年8月設定抵押權之際，抵押權設定契約上載有：「義務人聲明本抵押物，從未出租予第三人，亦無出借予第三人占有，嗣後不得出租或出借……」等語，有耕地設定抵押權契約書可憑，另依行政院農業委員會農糧署覆函：「經查該六筆土地自89年至92年期間均由何林素金依收購公糧稻穀作業要點申報收購稻穀，至於80年至88年期間已無資料可查」。故自89年至92年間，何林素金猶依收購公糧稻穀作業要點申報收購稻穀，係由自己名義申報收購稻穀，顯係其自己耕種，並未將系爭耕地出租予他人，苟為原告租賃耕種，何以未能提出歷來申報收購稻穀之資料？再參以何林素金於79年買受之際，據當時土地登記申請書其上所載：「本宗土地確係自用並無與他人發生租賃關係．．．」等語，與原告自稱其自65年間退伍後就開始於此耕作至今云云，顯有不符，原告所主張就系爭土地有耕地租賃契約云云，實非可採（以上見本院卷第59頁以下臺灣高等法院臺中分院95年度重上更㈠字第28號判決）。
七、原告主張就系爭耕地與何林素金間有租賃關係之抗辯，既非可採，自難認原告有承租人之優先承買權存在，從而原告請求判決確認就系爭耕地有優先承買權，於法無據，應予駁回。因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
伍、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國96年3月27日
民事第四庭法官王銘正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國96年3月27日
書記官