裁判字號：臺灣彰化地方法院96年訴字第415號民事判決
裁判日期：民國96年09月20日
裁判案由：租佃爭議
臺灣彰化地方法院民事判決96年度訴字第415號原告丙○○被告甲○○
乙○○共同 劉豐綸 律師訴訟代理人上列當事人間租佃爭議事件，經彰化縣政府移送，本院於民國96年9月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告甲○○應將如附圖所示坐落彰化縣○○鎮○○段一四○、一四一地號土地上編號Ａ、面積三七五平方公尺之磚造平房拆除；被告乙○○應將如附圖所示坐落上開一四○地號土地上編號Ｂ、面積二五平方公尺之磚造平房拆除。
被告應將坐落彰化縣○○鎮○○段一四○、一四一地號土地返還原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之五十六，餘由原告負擔。
本判決於原告以新臺幣壹佰捌拾壹萬元供擔保後得假執行；但被告如以新臺幣伍佰肆拾壹萬柒仟肆佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮
、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段定有明文。本件就原告所有坐落彰化縣○○鎮○○段139、140、141、155地號土地（下合稱系爭土地）之租佃爭議事件，業經彰化縣溪湖鎮公所耕地租佃委員會調解及彰化縣政府耕地租佃委員會調處，因原告不服調處，由彰化縣政府移送本院，此有該府民國96年5月1日府地權字第0960086276號函檢附之調解程序筆錄、調處程序筆錄可稽（本院卷第4至6、14至20頁），是原告起訴合於上開規定。
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減
縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告於起訴狀請求判決被告應將系爭土地及同段147地號土地上之地上物拆除（面積以實測為準），並將土地返還原告（本院卷第65頁），繼於本院審理中聲明將地號改為系爭土地之地號（本院卷第72頁），就147地號土地部分不為請求，此係減縮應受判決事項之聲明，合於前開規定，應予准許。
原告聲明：被告應將系爭土地上之地上物拆除（面積以實測為
準），並將土地返還原告，及陳明願供擔保請准宣告假執行。陳述：系爭土地為原告所有，前由原告與被告乙○○之被繼承人 李松 、被告甲○○依耕地三七五減租條例續訂私有耕地租約書（下稱租約），每6年換約1次，最近之租期至97年12月31日屆至，李松於95年10月23日死亡後，由被告乙○○承受其權利、義務。原告親向承租人收取租金已歷約30年，又141地號土地地目現為「建」，稅捐稽徵機關並向原告課徵地價稅。詎承租人竟在140、141地號土地上建造如附圖所示編號A、B之磚造平房即農舍，共十餘口人居住其內，139、155地號土地上則未建房屋。為此本於耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項及第17條第1項第2款、第4款規定，請求拆屋還地。
被告聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請，如受不利判決，願
供擔保請准宣告免假執行。陳述：系爭土地初為被告甲○○之父即被告乙○○之祖 李包 向原告之父承租，租約存續60年之久。編號A之農舍現由被告甲○○一家6人居住，編號B之農舍現由被告乙○○一家7人居住，並供存放耕耘機等農具及肥料，為耕作管理所必須，乃49年間徵得原出租人即原告之父同意而建造，現已老舊。原告均親自前來農舍向承租人收租，且已換約數次，從未就農舍提出異議，被告亦無違反供農業使用或不自任耕作之情事，原告至今始表示終止租約，應類推適用消滅時效規定而罹於時效，亦不得以承租人建造農舍為由，藉詞收回土地。
兩造不爭執之事實：
㈠系爭土地為原告所有，前由原告與李松、被告甲○○依耕地
三七五減租條例續訂租約，每6年換約1次，最近之租期至97年12月31日屆至，李松於95年10月23日死亡後，由被告乙○○承受其權利、義務。
㈡承租人在140、141地號土地上建造編號A、B之磚造平房，至
139、155地號土地上則未建房屋。編號A之磚造平房現由被告甲○○一家6人居住，編號B之磚造平房現由被告乙○○一家7人居住，並供存放耕耘機等農具及肥料。
㈢原告親自前來磚造平房向承租人收取租金已歷約30年，且已換約數次，從未就磚造平房提出異議。
㈣141地號土地地目現為「建」，稅捐稽徵機關並向原告課徵地價稅。
原告主張之事實，業據其提出土地登記謄本、租約、地價稅課
稅明細表為證（本院卷第73至76、108至110頁），並有彰化縣政府前開函檢附之照片、戶籍謄本、三七五租約變更登記申請書可稽（本院卷第27、43至49、53頁），復據原告聲請本院囑託彰化縣溪湖地政事務所會同兩造勘驗系爭土地，有勘驗筆錄、現場略圖與複丈成果圖即附圖可參（本院卷第83至85、96頁），且為被告所不爭，堪信為真。
按耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項規定「承租人應自
任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租」，第17條第1項第2款、第4款規定「耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：...二承租人放棄耕作權時。四非因不可抗力繼續一年不為耕作時」。原告主張承租人在140、141地號土地上建造地上物，並供居住，伊得依上開規定請求拆除，並返還系爭土地；被告則以地上物乃徵得原出租人即原告之父同意而建造，原告從未提出異議，被告亦無違反供農業使用或不自任耕作之情事，原告無由請求拆屋還地置辯。是本件主要爭點在於：承租人有無前揭條文所列得由出租人主張原訂租約無效或終止租約之情事。
按耕地三七五減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作，
係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言。如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均在不自任耕作之列。又承租人固非不得在承租之土地上建築農舍，惟所謂農舍，係指以耕作為目的或為便利耕作所建，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用，而非以解決承租人家族實際居住問題為其目的。如所建房屋係供居住之用，即與農舍有間。次按權利人在相當期間內不行使權利，依特別情事足以使義務人正當信賴債權人不欲其履行義務時，若再為行使權利，當發生前後行為矛盾，則基於誠信原則不得再張之，此即學說上所稱權利失效原則。惟權利失效原則必以不違背法律之強制或禁止規定之前提下始有其適用。耕地租佃之承租人如未自任耕作，已違上開禁止規定，自不得因出租人久未主張原訂租約無效，並行使該條第2項規定之收回自行耕種或另行出租之權利，遂謂出租人之權利業已失效。又該條之法律效果為原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，是原訂租約為自始、當然、確定不生效力，當無消滅時效規定之適用或類推適用餘地，承租人自無從為時效抗辯。經查：
㈠依附圖所示，編號A、B之地上物均為磚造平房，面積各375
、25平方公尺，合計400平方公尺，而依前揭土地登記謄本所載，140、141地號土地面積分別為585、348平方公尺，合計933平方公尺，是編號A、B之磚造平房面積占土地面積比例約有43％之多，已難認係單以耕作為目的或為便利耕作所建；其次，被告甲○○自認其一家6人居住在編號A之磚造平房，被告乙○○亦自認其一家7人居住在編號B之磚造平房，參以前揭照片所示磚造平房外觀，仍可見冷氣、電視天線等設施，實與一般住家無異，益見其非單以耕作為目的或為便利耕作所建，並僅供堆置農具、肥料或臨時休息之用。換言之，編號A、B之磚造平房，兩造雖均名為「農舍」，實非「農舍」。編號A、B之磚造平房既非出租人建造提供，而為承租人承租耕地後所建造並供居住，堪認有未自任耕作之情事，自不得因其內亦存放耕耘機等農具及肥料一節，遂認其無違反上開規定。再者，原告雖就其親自前來磚造平房向承租人收取租金已歷約30年，且已換約數次，從未就磚造平房提出異議等情不爭執，惟承租人未自任耕作者，其法律效果為原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，依上開說明，當無消滅時效規定之適用或類推適用餘地，尚不能因原告推遲至今始提起訴訟，遂謂其不得再行使其收回自行耕種或另行出租之權利。是原告就140、141地號土地部分，主張原訂租約無效，請求將該2筆土地上之地上物即編號A、B之磚造平房拆除，並將該2筆土地返還原告，應屬有據。
㈡原告雖以140、141地號土地建有編號A、B之磚造平房為由，
一併請求返還139、155地號土地，惟查：139、155地號土地上未建房屋，此為原告所不爭執（本院卷第103頁反面），被告又否認有違反耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項或第17條第1項第2款、第4款規定之情事，原告復未舉證被告有何違法之事實，則其依上開規定請求返還該2筆地號土地，即屬無憑。
綜上所述，140、141地號土地部分，被告既未自任耕作，則原
告依耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項規定，主張原訂租約無效，請求被告甲○○將編號A之磚造平房拆除，被告乙○○將編號B之磚造平房拆除，並請求被告返還該2筆土地，為有理由，應予准許。至139、155地號土地部分，原告未舉證被告有違反耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項或第17條第1項第2款、第4款規定之情事，則原告請求返還該2筆土地，為無理由，應予駁回。兩造均陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行及免為假執行，關於原告勝訴部分，經核均無不合，爰各酌定相當之擔保金額，併准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，應予駁回。
本件判決事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無影響，不另論述。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項前段、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國96年9月20日
民事第二庭法官廖政勝以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於收受判決書後20日內向本院提出上訴狀。
書記官魏淑美中華民國96年9月20日