裁判字號：臺灣彰化地方法院89年簡上字第66號民事判決
裁判日期：民國90年10月31日
裁判案由：給付管理費
臺灣彰化地方法院民事判決八十九年度簡上字第六六號
上訴人乙○○○被上訴人天第大廈管理委員會法定代理人 王常德 訴訟代理人甲○○右當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國八十九年一月十九日本院彰化簡易庭八十八年度彰簡字第六一八號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文原判決關於命上訴人給付之金額，除減縮部分外，超過新台幣貳拾肆萬貳仟捌佰伍拾叁元部分，及該部分假執行之宣告與訴訟費用之裁判均廢棄。
右廢棄部分被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
上訴人其餘之上訴駁回。
第一、二審訴訟費用（除減縮部分外）由上訴人負擔十分之七，餘由被上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決廢棄。
㈡右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原審判決記載相同者，予以引用外，並補稱：㈠按管理規約係全體區分所有權人為共同一致之目的，而作成的一種合同行為，
在法律上係一種共同行為，目的在共同利益之維護及促成，既非基於對立地位所作成之契約行為，更非一人意思表示即可成立之單獨行為，故規約之內涵必是具有同一意義及利害關係，殊無藉由其他方式予以替代，如此方能達成區分所有權人或住戶自治權，此觀公寓大廈管理條例第三十一條之規定自明。則違反該方式所產生之規約均有違其基本精神，而應認定為無效。查上訴人所提出之住戶管理公約第一章總則第一條規定：「本大廈住戶管理委員會，基於提昇優良之住戶品質，‧‧特訂定本管理辦法。」，第二十五規定：「本辦法及規定提請管理委員會追認後生效。」，可知該住戶管理公約係由大廈住戶管理委員會研擬後，提交訂定該公約之管理委員會追認，而非經由住戶會議產生，亦未提交區分所有人會議議決，不僅與規約及合同行為之性質相悖，更嚴重違反住戶規定之基本精神及自治原則，顯不能認為已有效成立，而足以規範全體區分所有權人及住戶。況被上訴人始終未能提出該公約訂定時間相關之出席名冊及會議紀錄，則該公約是否已有效合法成立且生效，更非全然無疑，故被上訴人依該公約第二十一條第三款規定，請求依每坪新台幣（下同）四十四元計算之管理費即失所附麗，而無理由。
㈡茲公寓大廈管理條例在民國000年0月00日生效，雖規定規約必須以會議
方式訂定，惟該條例施行前，住戶間約定之舊有住戶公約，只要不違反法律強制規定及禁止規定，仍屬合法有效。查天第大廈管理委員會正式成立前，建商華太建設股份有限公司（下稱華太公司）曾委託太聯企業管理顧問股份有限公司（下稱太聯公司）負責處理管理事宜，並與住戶分別簽訂委託代管合約書，上訴人亦已於七十八年一月十五日簽署該合約，住戶管理公約即列為附件十一，並於附件七管理服務費用預算㈠註１載明：「本案總坪數約六八０四‧五一坪，每坪每月應分攤之管理服務費約三十二元‧‧‧。」，可明七十八年一月間起之管理費以每坪三十二元核算。
㈢另查前開委託代管合約書為定型化契約，其契約條款由單方預先擬定，住戶就
契約內容無決定權，顯然剝奪區分所有權人訂定規定之自治權，可否認定住戶簽署該契約，即視為同意所附規約內容，已非無疑。況將共同行為事項即系爭規約納入契約行為中，除性質有所矛盾外，契約效力僅及於當事人間，管理委員會對該未經區分所有權人會議議決、未經合法成立生效而無規範效力之契約是否有訴訟實施權，而具備當事人適格要件，實亦存疑。是縱鈞院認被上訴人所提出之系爭管理公約無效，而應以該合約附件七管理服務費用預算表註１之規定，以每坪三十二元核算管理費，其是否必定合法，仍恐非全然無疑。
㈣退步而言，縱認被上訴人提出之管理公約有效，被上訴人於其提出管理費計算
表已自承：「八十年七月至八十二年未住戶是每坪以三十五元核算，八十二年九月間起方調整為每坪四十四元。」，據此，該管理公約僅以做為八十二年九月起之憑據，自八十年七月起至八十二年八月間以每坪三十五元核算之憑據，雖據被上訴人提出天第大廈人員簽到簿、天第大廈會議通知及 葉寶青 等四人出具之證明書為憑，惟查①依民事訴訟法第三百五十七條規定：「私文書應由舉證人證其真正。」，則於被上訴人證明上開文書之真正前，其均欠缺證據力。
②縱被上訴人能證明其真正，然依簽到簿與住戶證明書所載，除葉寶青、吳秀美、 賴蕙華 有於簽到簿簽名外， 陳尚宏 則否，故在是否確實有出席仍未明下，渠等所立之證明書，殊難具有實質證據力。③依最高法院十九年度上字第一七一０號判例意旨，證人以書面代當庭之陳述，法院不得採為認定事實之根據，茲因書面報告，法院無從判斷其內容是否為證人親撰，報告是否出於自由意志作成，且無從命證人具結，亦無從就相關問題進一步詢問，是上開證明書欠缺證據能力，而不具證明力，自不足採。綜上所述，被上訴人主張八十年七月至八十二年八月間，管理費每坪以三十五元計算，自無可採，而仍應以原始規約之每坪三十二元予以核算，方有根據，惟就該原始規約被上訴人不具有當事人適格，已如前述，則被上訴人就此部分之請求，為無理由。
㈤民法第一百二十六條規定：「‧‧‧其他一年或不及一年之定期給付債權，其
各期給付請求權，因五年間不行使而消滅。」，是管理費之請求時效為五年，則被上訴人請求之管理費中自八十年七月至八十二年八月共八萬三千七百二十元，及八十二年九月至八十三年四月止共三萬二千三百八十四元，合計十一萬六千一百零四元部分之管理費，其請求為無理由。
㈥又其餘最近五年之管理費二十四萬二千八百八十元部分，被上訴人之請求依據
為其提出之住戶管理公約第二十一條第三款之規定，惟該公約應為無效，已如前述，則被上訴人據以請求之金額已失所附麗，而無理由。
三、據證：除援用原審之立證方法外，並提出天第大廈委託代管合約書影本一件為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：㈠上訴駁回。
㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與第一審判決記載相同者，予以引用外，並補稱：㈠被上訴人關於管理費之收費標準，均經由區分所有權人大會決議通過，應對全體區分所有權人發生效力。
㈡上訴人自被上訴人起訴後即八十八年五月起，均已依照被上訴人所主張之每坪
四十四元計算之管理費標準繳納，由此益證上訴人業已承認應依照被上訴人所主張之管理費標準。
三、證據：除援用原審之立證方法外，並提出公告一件、委託書影本一件、住戶大會人員簽到簿影本一件、住戶大會會議通知影本一件、證明書四件、建物登記謄本影本四件、計算書二件、收據影本八件為證，另聲請訊問證人 林福財 、 陳世學 等人。
丙、本院依聲請訊問證人陳世學。理由
一、按於第二審程序訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但第二百五十五條第一項第二款至第六款情形，不在此限，民事訴訟法第四百四十六條第一項定有明文。本件被上訴人於原審起訴請求上訴人給付之金額為三十八萬一千五百九十元，嗣於本院審理時減縮其訴之聲明，就請求上訴人給付之金額減縮為三十五萬八千九百四十五元，核與民事訴訟法第四百四十六條第一項但書、第二百五十五條第一項第三款規定相符，應予准許，合先敘明。
二、被上訴人於原審起訴主張上訴人係台中市○○區○○○街天第大廈之區分所有權住戶，依規定每二個月應繳納管理費八千一百十九元，詎上訴人竟自八十年七月起至八十八年四月止，均未繳納管理費，共積欠管理費三十八萬一千五百九十三元，為此依公寓大廈管理條例第二十一條規定，請求上訴人給付所積欠之管理費等語。
三、上訴人對於伊於前開期間均未繳納管理費乙節並不爭執，惟辯稱：前開委託代管契約書係上訴人與訴外人太聯公司所簽訂，被上訴人並非契約之當事人，故該契約管理費之權利義務關係，被上訴人顯然當事人不適格；又被上訴人所提出管理公約為管理委員會片面制定，未經區分所有權人會議議決，故為無效，則被上訴人自不得本於該管理公約訴請上訴人繳納管理費；又關於被上訴人請求自八十年七月起至八十三年四月止之管理費，均已罹於五年之消滅時效，而不得再為主張等語。
四、按法律上對於他人權利義務或法律關係有管理權者，就該權利或法律關係，有代他人為訴訟之權能。此種第三人如破產法規定之破產管理人，民法規定之遺囑執行人、遺產管理人及失蹤人之財產管理人，強制執行法規定之不動產強制管理之管理人、取得收取命令之債權人等。又公寓大廈管理條例已於八十四年六月二十八日公布，並於同年月三十日生效，該條例第二十一條明文規定：「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」，故本件被上訴人即屬前開所謂法律上對於他人權利義務或法律關係有管理權者，則被上訴人就上訴人欠繳管理費之本件訴訟，自有實施訴訟之權能無訛。再者，不溯及既往固為法律之基本原則，但此項原則並非謂在立法前已存在的事實皆可不受新法之拘束，而應按事物之本質加以區分。即一次性的事項如發生在立法之前，則不受新法的拘束，持續性的事項則自法律生效後即應遵循法律的規定。公寓大廈相鄰住戶關係、共用部分的管理使用和維護、公共衛生、公共安寧和公共安全的維護，及管理費之收取與繳納，其事物之本質均屬持續性事項，客觀上殊難予以割裂而作不同之處理，故關於公寓大廈住戶若有欠繳管理費情事，無論在公寓大廈管理條例施行前或施前後，管理委員會或管理負責人依前開規定，均有代權利義務關係之主體即全體區分所有權住戶為訴訟之權能，此理甚明。準此，上訴人徒憑前開委託代管合約並非兩造間所簽立，辯稱被上訴人就該合約簽訂後上訴人所欠繳管理費之法律關係，並無訴訟實施權云云，自屬無據。
五、本件被上訴人主張上訴人係台中市○○區○○○街天第大廈之區分所有權住戶，其分攤管理費之坪數為九十一‧九九坪，自八十年七月起至八十八年四月止，均未繳納管理費，業經被上訴人多次催繳，迄今仍未繳納等情，業據被上訴人於原審提出存證信函及掛號郵件收件回執影本各一件為證，且為上訴人所不爭執，自堪信被上訴人此部分之主張為真實。是以本件爭點之所在，乃在於上訴人有無給付管理費之義務？若有，則其欠繳之管理費額若干？及其中是否業已罹於時效，而不得請求各節。
六、按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理人或管理委員會為之，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。前項共用部分、約定共用部分之管理、維護費用，區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第十條第二項、第三項定有明文。是公寓大廈管理條例施行後關於管理費之負擔應依區分所有權人會議或規約之約定。而公寓大廈管理條例施行後就前之公寓大廈之設置，已為社會所習見，住戶間之權利義務因欠缺明確之法律規範屢有爭執，是該條例之制定，在於賦予公寓大廈之管理維護、住戶間之權利義務關係明確之法規範，非謂於該條例施行前，公寓大廈住戶間已生之權利義務關係，即欠缺法律依據。且該條例關於住戶間權利義務之規定，基本上就共用部分，約定共用部分之使用收益、拆除、重大修繕或改良、管理維護費用分擔等事項，均從區分所有權人會議決議或規約規定，故在該條例施行前，關於管理費之負擔等事項，無論以區分所有權人會議決議或規約明文規定，甚至由建設公司或其所委託之保全公司、大樓管理公司在第一次區分所有權人會議召開前，事先預擬定型化契約，而分別與各區分所有權人簽署具有實質規約性質之大樓管理契約，或由住戶會議授權管理委員會訂定規約，基於私法自治原則，苟無違反法律強制、禁止規定或有背於公序良俗等情形，自難僅憑該等收費之決議、規約或契約未依公寓大廈管理條例所頒定之方式訂定，遽認為無效，而無拘束全體區分所有權人之效力。況且，區分所有權住戶按期繳納管理費，乃對於管理委員會或管理負責人所聘請管理員管理門禁、整理環境、處理垃圾、確保產值不致滑落等必要服務，所應支付之代價，只要決議或約定之管理費金額及計算基準相當，難謂有何違反強行規定或有背於公序良俗等情事。經查，天第大廈管理委員會正式成立前，建商華太公司曾委託太聯公司負責處理管理事宜，並與住戶分別簽立委託代管合約書，上訴人亦已於七十八年一月十五日簽署該合約，住戶管理公約即列為附件十一，並於附件七管理服務費用預算㈠註１載明：「本案總坪數約六八０四‧五一坪，每坪每月應分攤之管理服務費約三十二元‧‧‧。」，嗣於八十年十月十九日天第大廈各住戶在全國大飯店召開住戶會議，並決議通過空戶每月每坪管理費調整為三十五元，又於八十二年八月二十日在天第大廈會議室召開住戶會議，並決議通過空戶每月每坪管理費調高為四十四元等情，有卷附委託代管合約書影本一件為證，復據天第大廈管理委員會第二屆主任委員陳世學到庭結證無訛。準此，天第大廈關於空戶每月每坪之收費標準，自七十八年一月十五日起為三十二元，自八十年十月十九日調整為三十五元，自八十二年八月二十日調整為四十四元，各階段已考慮不同時間先後、物價波動、是否為空戶，及坪數大小等因素訂定各種相當收費標準，揆諸前開說明，自難謂為無效。是故上訴人既為天第大廈之區分所有權住戶，自應受前開收費契約或決議之拘束，而有繳交管理費之義務，上訴人徒以契約與合同行為之別，及該條例施行前天第大廈管理規約並未完全與該條例規定合致，即謂前開代管合約及管理公約均無效云云，尚無可採。依前開收費標準核算，按上訴人欠繳月份自八十年七月起算至八十八年四月止，上訴人共欠繳管理費為三十五萬七千八百四十一元（(91.99×32×4)+(91.99×35×22)+(91.99×44×68)=357841，小數點以上四捨五入）。
七、惟按民法第一百二十六條所謂一年或不及一年之定期給付債權，係指基於一定法律關係，因每次一年以下期間之經過順次發生之債權而言，此有最高法院二十八年上字第六０五號判例可資參照，再管理費之收取在支付水電及公共設備維修等，依住戶之合意按月或按數月繳交，性質上自屬於不及一年之定期給付債權。依上開判例意旨及民法第一百二十六條之規定，本件被上訴人請求上訴人給付之管理費，其消滅時效為五年。查被上訴人於八十八年五月二十八日向本院聲請對上訴人核發支付命令，且經上訴人於八十八年六月十五日收受，此有本院八十八年度促字第一一六八０號支付命令聲請卷宗可按，上訴人辯稱就超出八十年七月起至八十三年四月止積欠之管理費十一萬四千九百八十八元（(91.99×32×4)+(91.99×35×22)+(91.99×44×8)=114988，小數點以上四捨五入，上訴人誤算為十一萬六千一百零四元）部分之管理費請求權已罹於消滅時效，被上訴人不得請求，自屬依法有據。
八、綜上所述，被上訴人本於公寓大廈管理條例第二十一條規定，請求上訴人給付二十四萬二千八百五十三元（000000－000000=242853），及自支付命令狀繕本送達翌日即八十八年六月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。至於被上訴人敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，容有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，除減縮部分外，為有理由。至於上開應准許部分，原審命上訴人給付，核無違誤，上訴意旨，就此部分指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
九、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後均與本件判決結果不生影響，無一一審究及論列必要，併此敘明。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第四百五十條、第七十九條但書，判決如主文。
中華民國九十年十月三十一日
臺灣彰化地方法院民事第三庭~B審判長法官何志通~B法官郭千黛~B法官陳正禧右正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
~B法院書記官鄭秀鑾中華民國九十年十月三十一日