臺灣高等法院高雄分院108年度上字第112號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院高雄分院108年上字第112號民事判決

裁判日期：民國108年12月18日

裁判案由：返還買賣價金

臺灣高等法院高雄分院民事判決108年度上字第112號上訴人 林宛瑤 訴訟代理人 顏福松 律師
鄭智元 律師被上訴人威京建設事業股份有限公司法定代理人 潘又慧 被上訴人 潘人慧 上二人共同訴訟代理人 鄧國璽 律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，上訴人對於中華民國108年3月11日臺灣高雄地方法院107年度訴字第743號第一審判決提起上訴，本院於108年11月20日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：上訴人前於民國106年12月25日至被上訴人欲出售之透天厝即門牌號碼屏東縣○○鄉○○路○○○號房地【下稱系爭房地，其土地出賣人為潘人慧，房屋出賣人為威京建設事業股份有限公司（下稱威京建設）】看屋，被上訴人之銷售人員當時開價新台幣（下同）2980萬元，上訴人於翌日再次看屋並出價2800萬元，並簽發票號LD0000000、發票日106年12月31日、面額5萬元之支票（下稱A支票）乙紙充作斡旋金。嗣被上訴人於106年12月30日通知上訴人同意以2800萬元出售系爭房地，並要求上訴人前往簽約且須一次付足買賣價金之15％即420萬元，故上訴人於同日前往簽約並當場簽發票號LD0000000、發票日107年1月3日、面額
150萬元（下稱B支票）及票號LD0000000、發票日107年
2月28日、面額270萬元（下稱C支票）之支票二紙。然被上訴人之銷售人員僅大略解說系爭契約之內容，並未給予上訴人任何審閱期，依消費者保護法（下稱消保法）第11條之
1第1.2.3項及民法第247條之1第3款、第4款之規定，系爭契約應屬無效。且系爭房地作為擔保品在客觀因素上顯然無法向金融機構貸款達總價之8成5，系爭契約第2條內容屬自始客觀不能，據上足認系爭契約應屬無效。上訴人得請求被上訴人返還已兌領之A、B支票票款155萬元。縱認系爭契約尚非無效，惟上訴人依系爭契約第13條第2項約定亦得主張解除契約，並以起訴狀之送達為解除契約之意思表示，另依民法第252條規定請求酌減違約金後返還買賣價金。 爰先位 依民法第113條、第179條規定，請求被上訴人給付155萬元，倘認系爭契約有效，則備位依民法第179條，請求被上訴人給付155萬元等語。並聲明：㈠被上訴人威京公司或潘人慧應給付上訴人155萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡前項給付，如有任一被上訴人為給付時，其餘被上訴人於給付範圍內免除給付義務。㈢願供擔保請准宣告假執行。原審判決駁回上訴人上開請求，上訴人不服，提起上訴，於本院上訴聲明求為廢棄原判決，改判准如上開請求（原審反訴判決部分已經確定，不在本院審理範圍，茲不贅述）。
二、被上訴人則以：上訴人在簽約前，除有男性友人及 風水 老師陪同勘宅外，且經詢問可貸款總價8成5成數即2380萬元後，即請被上訴人之銷售人員計算每月房貸應繳納數額，進而決定簽發B、C支票繳付分期款，顯見上訴人已經評估其每月繳息之能力，況系爭房地之交易資訊公開，承租自用之行情均可預期，售價亦符合當時房地交易價格，故上訴人主張其在無充份心理準備情況下，未充份了解房地產行情，而輕率簽約云云，已非真正。又上訴人於簽約後，仍陸續就室內裝潢事項與被上訴人銷售人員商討，益見上訴人購買系爭房地並無輕率之情形。另自上訴人稱擔心籌措票款或是否有能力支付鉅額貸款本息云云以觀，堪認係因可歸責於上訴人之事由而無法履約，上訴人為任意違約之一方，其主張解約返還價金或酌減違約金，均無理由。被上訴人之銷售人員於簽約前已向上訴人逐條解釋系爭契約，並就標的物之範圍、總金額、違約責任、付款方式及買賣雙方特約事項等買賣契約必要之點為磋商訂定，而上訴人亦同意由銷售人員於現場解釋契約條款作為審閱，並於系爭契約親自加註「甲方已充分審閱本契約書全部內容，為爭取簽約機會，於106年12月30日審閱完畢」後並簽章，足見上訴人確已知悉系爭契約之內容，被上訴人公司並無惡意剝奪其審閱權之情。而上訴人自簽約後攜回系爭契約迄至被上訴人107年1月26日函知對保前，上訴人已有充分了解契約條款之機會及時間，然上訴人卻從未主張契約有何無效或未經審閱之情形，上訴人甚且於未能如期兌付C支票而請求延期時，曾向被上訴人表示同意沒收訂金，實難認上訴人有何因未充分瞭解契約內容致生不公平情事，上訴人主張系爭契約因未給予審閱期而全部無效，顯然違反誠信原則。又前開貸款成數須審酌貸款人及貸款標的之主、客觀因素，每一個案均非相同，上訴人以自始客觀不能主張契約無效云云，容有誤會。被上訴人於107年3月19日以C支票遭退票為由，依系爭契約第13條第2項約定發函向上訴人解除契約，並沒收上訴人已繳價金，按上訴人簽發之B、C支票共計420萬元，占房地總價金2,800萬元之15％，符合系爭契約第13條第2項約定，亦符合內政部公告成屋買賣契約書範本關於違約金上限之規定，被上訴人沒收之違約金並無過高之虞等語，資為抗辯。並於本院答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項如下：㈠上訴人於106年12月25日前往被上訴人售屋現場，由被上訴
人接待人員帶看系爭房地，系爭房地開價2980萬元。隔日上訴人再次前往被上訴人案場，上訴人就系爭房地出價2800萬元，並以A支票作為斡旋金，請被上訴人接待人員詢問被上訴人是否同意以此價錢出賣。106年12月28日上訴人偕同風水老師查看系爭房地，由風水老師評估系爭房地之風水。10
6年12月29日被上訴人向上訴人表示同意以B、C支票2紙，作為系爭契約附件三（價金分期付款表）之訂金、簽約金及使用執照核發期別之價金。兩造於106年12月30日簽訂系爭契約（原審卷第7至30頁）。上訴人分別於107年1月13日、107年1月21日透過通訊軟體Line與被上訴人之人員討論系爭房地樓梯裝潢、票據日期等事宜。
㈡上訴人於系爭契約中契約審閱期約定旁親自書寫「甲方已充
分審閱本契約全部內容，為爭取簽約機會，於106年12月30日審閱完畢。」，並於旁之甲方確認簽章欄位中簽名。
㈢被上訴人已兌現A、B支票，係由威京公司受領（本院卷第225頁）。另C支票因存款不足未能兌現。
㈣上訴人於107年1月26日提出消費爭議申訴，主張系爭契約未經上訴人審閱，契約無效。
㈤被上訴人於107年1月26日通知上訴人應於107年1月31日辦理對保，然上訴人嗣後並未辦理對保。
㈥被上訴人於107年2月2日以高雄瑞豐郵局存證號碼000000
號存證信函通知上訴人於107年2月14日前補足貸款金額2380萬元。
㈦被上訴人於107年2月21日以高雄師大郵局存證號碼000000
號存證信函通知上訴人應於5日內辦理貸款金額一次付訖及將C支票兌現。然上訴人均未給付被上訴人貸款金額2380萬元及票據金額270萬元。
㈧被上訴人於107年3月19日以高雄市府郵局存證號碼000000號存證信函向上訴人解除契約。
㈨系爭契約買賣總價為房地合一價金，房屋賣方即威京公司與土地賣方即潘人慧對於上訴人負擔不真正連帶責任。
四、兩造爭執事項如下：㈠上訴人主張系爭契約未經審閱期，依消保法第11條之1第1
、2、3款及民法第247條之1第3、4款規定，系爭契約無效，有無理由？㈡上訴人主張系爭契約約定貸款金額2380萬元，為系爭房地買
賣價金85%，屬自始客觀不能，系爭契約無效，有無理由？㈢兩造得否依系爭契約第13條第2項約定向對造解除契約？㈣被上訴人得否沒收上訴人已繳價款155萬元？是否過高？
五、本院判斷：㈠上訴人主張系爭契約未經審閱期，依消保法第11條之1第1、
2、3款及民法第247條之1第3、4款規定，系爭契約無效，並無理由：
⒈按「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內
之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效。違反第一項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間」，消保法第11條之1定有明文。而內政部頒布之成屋買賣契約書範本所定企業經營者應給予消費者之契約審閱期間則至少為5日。揆諸上開規定之立法意旨，乃為保護消費者審閱契約，了解全部契約條款內容的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，避免消費者於匆忙間不及了解其依契約內容所得主張之權利及應負之義務，致訂立顯失公平之契約而受有損害。且為確保消費者之契約審閱權，明定企業經營者未提供合理「審閱期間」之法律效果。然如將消保法第11條之
1第1項、第2項規定解釋為強制規定，違反即為無效，有時未必符合個別消費者希望快速訂約之需求及利益。為兼顧消費者了解契約條款內容資訊權之保護及個別消費者希望快速訂約之需求及利益；且為避免有個別消費者希望快速訂約，但事後任意反悔而以企業經營者未提供合理審閱期間為由，主張企業經營者以定型化契約條款使其拋棄審閱期間之約定無效之弊端，自宜解釋企業經營者如未提供合理審閱期，可由消費者決定是否將條款納入契約內容，惟若消費者在簽約後，已有相當合理期間可審閱、瞭解、評估契約條款，堪認未事先給予合理審閱期之缺陷業已治癒，是消費者依上開規定主張契約條款不構成契約內容，解釋上應在合理之一定期間內提出主張，方符誠信原則。換言之，縱企業經營者未給予合理之審閱期間，倘消費者於訂約當時對契約條款內容業已明瞭知悉，則對該定型化契約之效力亦不生影響，消費者不得事後再任意爭執企業經營者未提供合理審閱期間，始符公允。
⒉經查，上訴人係於106年12月25日前往被上訴人售屋現場，
由被上訴人接待人員帶看系爭房地，系爭房地開價2980萬元。隔日即26日上訴人再次前往被上訴人案場，上訴人就系爭房地出價2800萬元，並以A支票作為斡旋金，請被上訴人接待人員詢問被上訴人是否同意以此價錢出賣。同年月28日上訴人再偕同風水老師查看系爭房地，由風水老師評估系爭房地之風水。被上訴人於同年月29日向上訴人表示同意以B、
C支票2紙，作為系爭契約附件三（價金分期付款表）之訂金、簽約金及使用執照核發期別之價金。兩造乃於106年12月30日簽訂系爭契約，而系爭契約於契約審閱期項下約定：
「本契約書於簽約前在現場銷售中心提供予甲方（指上訴人）審閱及契約條文諮詢，甲方並已充分認知所有條文，若甲方認為有必要，得攜回契約書，需於五日內審閱完畢，甲方並於後簽名以資確認」，上訴人則於該項約定旁手寫註記「甲方已充分審閱本契約書全部內容，為爭取簽約機會，於10
6年12月30日審閱完畢。」，並於甲方確認欄位中簽名等情，為兩造不爭執，並有系爭契約可佐（原審卷第8頁），堪以認定。
⒊承上說明，審閱期間條款之目的在給予消費者充分瞭解契約
內容之機會，以避免消費者於匆忙間不及瞭解其依契約所得主張之權利及負擔之義務，致訂立顯失公平之契約而受有損害，故消費者於簽約前倘若已充分瞭解該契約之權利義務關係，即不得依該條規定主張契約無效，而系爭契約審閱期約定之文字並無字體細小、位置隱蔽或印刷不清等情事，亦即無難以注意其存在或辨識之情形，上訴人復於該審閱期約定旁，再以手寫方式註記其已充分審閱契約內容等語，顯見上訴人於簽約當日係已明瞭系爭契約之條款內容後，始與被上訴人簽訂系爭契約，自不得事後悔約任意指摘被上訴人未提供合理審閱期間。
⒋上訴人雖以：上訴人於簽約當日僅在銷售中心停留不足半小
時，當時係被上訴人銷售人員 莊琇婷 簡單快速念讀契約內容，並未逐條解釋，即要求上訴人抄寫加註上開文字，上訴人簽約時並未充分了解契約內容云云，並舉其友人 蔡凱 原為證，然為被上訴人所否認。經查，證人 蔡凱原 雖證稱：莊小姐念合約念很快，還要求上訴人照抄一張紙，說是公司規定要這樣寫等語（本院卷第93頁至95頁），但證人蔡凱原亦證稱：莊小姐有規定要簽哪些地方，應有唸出來，但因為是專業名詞，我根本聽不懂，契約書都在上訴人桌上，沒有人禁止其翻閱等語。上訴人亦自承：（合約一式二份）當時有放在桌上，之後我有帶回家等語（本院卷第102頁）。且上訴人於簽約前已多次賞屋，就買賣價格及房屋規格與被上訴人所屬銷售人員多次磋商交涉，並交付A、B、C支票，復於簽約後之107年1月13日，尚以Line傳送數張室內樓梯設計圖予被上訴人員工莊琇婷，並表達希望莊琇婷代為傳送該等設計圖予廠商，並表示倘可施作，希望將全部樓梯打掉之意，再於107年1月21日，透過Line詢問被上訴人支票可否開4月底之事宜，業據證人莊琇婷於本院證述明確（本院卷第96至97頁），復有渠等Line對話紀錄在卷可稽（原審卷第113頁至第117頁）。凡此可見上訴人於簽約前多次賞屋，確認買賣標的及價格，並交付A、B、C支票，簽約後亦有取得系爭契約完整內容，嗣後約20日，尚與被上訴人員工討論系爭房地之裝潢及價金給付之相關事宜，參以上開LINE訊息對話均係上訴人基於購買系爭房地之前提而為之，且皆未提及契約審閱期之問題，其嗣後係因資金問題而不買，亦經證人蔡凱原及 陳慈倩 證述在卷（本院卷第93頁反面，第101頁至
102頁），是上訴人主張其係經莊琇婷逼迫催促，而在未完全了解系爭契約條文內容之情形下簽署系爭契約云云，核不可採。綜上，堪認上訴人係在了解系爭契約內容之前提下而簽約，兩造簽訂系爭契約，已就交易標的物即系爭房地及買賣價金等契約成立重要事項達成意思表示之一致，依民法第
153條第1項規定，系爭契約已成立。上訴人自無從再以被上訴人未提供合理審閱期間為由，依消保法第11條之1第1、2、3項主張系爭契約無效。又上訴人既已充分了解系爭契約內容，為爭取簽約機會，放棄審閱期間，此係其自行放棄權利，法無禁止拋棄之明文，且於私法自治及契約自由原則下，並無不可，亦無顯失公平之情事，故上訴人另主張系爭契約有民法第247條之1第3、4款情事，約定無效云云，亦不可採。
㈡上訴人主張系爭契約約定貸款金額為系爭房地買賣價金85%
即2380萬元，屬於自始客觀不能，系爭契約應為無效，亦無理由：
⒈按民法第246條第1項所稱之「不能之給付」者，係指自始
客觀不能而言，亦即依社會通常觀念，債務人應為之給付，不能依債務本旨實現之意。如僅係主觀、暫時之不能給付，自難謂其契約為無效。
⒉上訴人雖以：系爭契約第2條買賣總價金約定中記載內含預
定金融機構貸款為2380萬元，然系爭房地作為擔保品在客觀因素上顯然無法向金融機構貸款達總價之85%，且伊為首購，名下無財產，沒有固定薪資，後來才知悉若貸款2380萬元，則每月要繳納8萬多元，被上訴人簽約時未告知確切貸款後每月應繳納金額，而有自始客觀不能之情形云云。然為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
⑴系爭契約就金融機構貸款金額載明為預定金額，且系爭契約
第7條第1項第5款約定載明數種導致貸款不能辦理或所准之貸款金額少於所欲貸得之金額之情形，並約定於該等情形時，上訴人應於被上訴人通知日起10日內，以現金將貸款金額或貸款不足額1次付清等情，而上開約定係兩造預期在貸款不能獲得金融機構之核准，或核准貸款金額不足上訴人所申請貸款之金額之情況下，上訴人如何給付買賣價金之約定，依契約自由之原則，兩造應同受此項約定之拘束，尚難謂係不合理之約定，是上訴人主張被上訴人有承諾或保證貸款金額必為2380萬元云云，尚難遽信。況貸款核准與否及額度為若干，審核權限乃在銀行，而承貸銀行除考量系爭房地之價值外，尚需依循借款戶之資力、信用、還款財源、債權保障及借款戶展望等項原則評估審查，尚非僅憑系爭房地之價值即逕以決定核貸成數，此觀被上訴人銷售系爭房地之合作貸款銀行即臺灣土地銀行潮州分行108年6月17日潮放字第1085002020號函文即明（本院卷第121頁），且上訴人並未進行本件對保等後續程序，故其是否確實無法貸得系爭房地總價85%，尚有疑義。縱上訴人無法貸款至總價85%，然此亦僅涉及上訴人後續買賣價金應如何履行，難謂被上訴人有何自始客觀給付不能之問題，更無上訴人所述系爭契約無效之情事。參以，上訴人前聲請消費爭議申訴調解時，僅主張其逼迫填寫審閱期間的備註事項，至於調解資料表詢問事項關於「是否有貸款爭議」，上訴人則表示「否」（原審卷第90頁），而未告知消保官兩造間有貸款爭議，此經上訴人自承在卷（本院卷第100頁反面）。益徵被上訴人並未承諾或保證系爭房地之貸款金額為買賣價金85%即2380萬元。
⑵又被上訴人稱上訴人曾於92年8月28日購買土地即坐落屏東
縣○○鄉鎮○段○○○○○號土地，並於其上興建地上物即同段
138建號（門牌號碼為屏東縣○○鄉○○路○○○號），上訴人復以上開房地向臺灣新光商業銀行股份有限公司貸款，設定最高限額抵押權540萬元，此有上開房地異動索引查詢資料可稽（本院卷第171至181頁、第187至191頁），並為上訴人所不爭執（本院卷第226頁），足見上訴人主張其購買系爭房地為首購，不瞭解房貸情形云云，核與事實不符。況上訴人為55年次，高職畢業，從事教職，非無社會經驗者，購買系爭房地時，年紀已逾50歲，此經其陳明在卷（本院卷第99頁反面），並有戶籍資料可參（本院卷第221頁），果其對於房貸成數或每月應繳納貸款本息金額為若干有疑義，理當可以於簽約前徵詢貸款銀行，事先評估自己負擔能力，再行締約，始符常情，而上訴人於簽約後，並屢與被上訴人員工商討更改室內裝潢，之後始以其不瞭解房貸問題而毀約，自屬無理，無從為其有利之認定。
㈢被上訴人依系爭契約第13條第2項約定向上訴人解除系爭契約，為有理由：
⒈按「甲方（指上訴人，下同）同意按照乙方（指被上訴人，
下同）通知之時間交齊因本項貸款所需之證件、印鑑證明書、戶籍謄本等，並按照乙方通知之時間、地點覓妥金融機構認可之連帶保證人或連帶債務人配合乙方辦理本貸款之一切（含對保）手續，若未依通知期限備齊證件或辦理貸款手續時，乙方可依本約第四條處理，甲方不得異議。」；「甲方如逾期達十天不繳期款，經乙方以存證信函催繳，經送達七日內仍未繳者，雙方同意依違約之處罰規定處理。」；「甲方於乙方通知辦理對保手續時，若自認不需辦理貸款或欲減少貸款金額，則應於乙方通知辦理貸款對保日前，將不貸款之金額或減少貸款之金額以現金壹次付予乙方，否則以違約論。」；「甲方如違約時，乙方得解除契約。乙方得沒收依房地總價款百分之十五計算之金額，但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，甲乙雙方並得解除本契約。」系爭契約第4條第1項、第7條第1項第1款、同條項第4款及第13條第2項載有明文（原審卷第9至18頁）。
⒉被上訴人係於107年1月26日通知上訴人應於同年月31日辦
理對保，然上訴人嗣後並未依約辦理對保，被上訴人復於10
7年2月2日以高雄瑞豐郵局存證號碼000041號存證信函通知上訴人於107年2月14日前補足貸款金額2380萬元，並於
107年2月21日以高雄師大郵局存證號碼000184號存證信函通知上訴人應於5日內辦理貸款金額一次付訖及將C支票兌現，然上訴仍未給付被上訴人貸款金額2380萬元及票據金額
270萬元等情，為兩造所不爭執，並有對保通知單、高雄瑞豐郵局存證號碼000041號存證信函、高雄師大郵局存證號碼000000號存證信函附卷可參（原審卷第80頁至第88頁），堪信為真實，足認上訴人確有系爭契約所載之違約情事，被上訴人依系爭契約第13條第2項約定解除系爭契約，自屬有據。
⒊上訴人雖於起訴狀中表明解除契約之意思，並將起訴狀繕本送達被上訴人。惟查：
⑴觀諸系爭契約第13條第2項前段係約定：上訴人違約時，被
上訴人得解除契約，然在同條後段約定「被上訴人得沒收依房地總價款15%計算之金額，但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限」之後方，加註「兩造並得解除契約」，故審酌上開條款約定之文義，應係限於該沒收之金額超過已繳價款時，始為兩造均得解除契約之情形，否則於該條前段載明兩造均得解除契約即可，無於該條前段記載被上訴人得解除契約，又於該條末端載明兩造均得解除契約之必要。
⑵又依系爭契約附件三價金分期付款表，價金分為定金、簽約
金、使用執照核發、通知產權移轉、金融機構貸款、交屋等期別，則因系爭房地之買賣價金之給付，乃隨著契約履行之進展而逐漸增加上訴人應給付予被上訴人之金額，是該沒收之金額超過已繳價款之情形，相比未超過已繳價款之情形，應屬契約履行之前期，而此時解除契約，當事人所受影響相比於契約履行之後期程度較為輕微，且參以一方違約之情形，又令該方得解除契約，已與一般由他方行使解除權之約定不同等情，可認該條項約定上訴人得解除契約之情形應侷限於被上訴人沒收之金額超過已繳價款，然本件上訴人所繳納之金額並未超過系爭房地總價款15%計算之金額（詳如後述），因此上訴人主張依系爭契約第13條第2項解除契約，自屬無據。
⒋綜上，上訴人確有前述未依約對保及如期給付買賣價金之違約情事，被上訴人自得依系爭契約第13條第2項解除契約。
而被上訴人於107年3月19日以高雄市府郵局存證號碼000000號存證信函向上訴人解除系爭契約，為兩造所不爭執，則系爭契約業經被上訴人合法解除而不存在。
㈣被上訴人沒收上訴人已繳價款155萬元，並未過高，上訴人請求威京公司或潘人慧返還該155萬元，不應准許：
上訴人主張系爭契約所約定之違約金屬於損害賠償總額性質，而非懲罰性違約金，被上訴人所受損害顯然遠低於155萬元，請求酌減云云，然為被上訴人所否認。經查：
⒈按違約金之作用，乃為節省債權人於債務人不履行債務或不
為適當之履行時，對債務人請求損害賠償之舉證成本，以期縮短訴訟之時程，並督促債務人依約履行債務。基於契約自由原則，當事人對於其所約定之違約金數額，應受其拘束，以貫徹私法自治之精神。至債務人之債務倘已為一部履行或當事人所約定之違約金過高者，為避免造成違背契約正義等值之原則，法院固得比照債權人因一部履行所受之利益或參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害等情形，減少違約金（民法第251條、第252條參照）。惟當事人所約定之違約金，如屬損害賠償預定性質者，該違約金即係作為債務人於債務不履行時之損害賠償預定之總額，其目的旨在填補債權人因其債權不能實現而受之損害，並不具懲罰之色彩，法院於衡量當事人所約定之違約金是否過高時，須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準。債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益，亦應加以衡量，俾符公平原則。又關於損害賠償之範圍，民法係採完全賠償主義，除法律另有規定或契約別有約定，應以填補債權人所受損害及所失之利益（民法第216條第1項參照），故法院對於損害賠償額預定性之違約金，應以債權人實際所受之積極損害及消極損害（所失利益），作為主要之考量因素，以酌定其所約定之違約金是否過高（最高法院105年度台上字第2289號判決意旨參照）。
⒉觀之系爭契約第13條第2項約定，上訴人如違約時，被上訴
人得解除契約，並得沒收依房地總價款15%計算之金額，但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限（原審卷第18頁）。前開約定係記載「違約之處罰」，但無明確記載「懲罰性」字樣，且該條係約定被上訴人得沒收依房地總價款15%計算之金額，但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，而非與日俱增或其他強制上訴人履行債務之處罰，顯係在使有可歸責事由之買方即上訴人，應賠償賣方即被上訴人預期可得之報酬及因此所支出之費用損害，性質上應屬損害賠償總額預定性之違約金，而非懲罰性違約金，兩造對於本件違約金應屬損害賠償總額預定性質亦不爭執，上訴人既有前揭違約情事，則被上訴人除可解除系爭契約以外，尚得請求上訴人賠償違約金，自無疑義。
⒊爰審酌被上訴人於106年12月30日締約後之106年12月30日
起至107年1月21日止，仍透過Line通訊軟體聯繫上訴人對保、裝潢、票據等事宜，付出時間及精力等成本，如上訴人依約履行，被上訴人即可取得買賣價金，並可藉此獲取利潤，並得利用該價金賺取利息，然因上訴人違約，被上訴人雖可省卻處理系爭房地相關之過戶、點交等事宜所需付出之人事、勞務費用，但仍需繼續銷售系爭房地支付管銷成本，並佐以內政部訂頒之成屋買賣契約範本關於違約金之上限為房地買賣總價之15%即420萬元，及被上訴人可獲取之利潤及利息大約為280萬元（若以年息5%計算，則上訴人自締約起迄今將近2年，2800萬元×5%×2年=280萬元），故本院認原審判命上訴人給付被上訴人違約金155萬元，約相當於系爭房地總價約5.5%（計算式：155萬元÷2800萬元），實未過高。上訴人抗辯應酌減違約金云云，核不可採。
六、綜上所述，上訴人依民法第113條、第179條及第252條等規定請求被上訴人威京公司或潘人慧返還155萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，不應准許。從而原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，非有理由，應駁回上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國108年12月18日
民事第一庭
審判長法官吳登輝
法官張維君法官蘇姿月以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年12月18日
書記官黃旭淑附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。