裁判字號：臺灣高雄地方法院103年訴字第1079號民事判決
裁判日期：民國103年10月16日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣高雄地方法院民事判決103年度訴字第1079號原告 黃鈺書 訴訟代理人 楊申田 律師
吳淑靜 律師被告大緻有限公司法定代理人 吳茂 訴訟代理人 陳秉興 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國103年9月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌號碼高雄市○鎮區○○○路○○○號八樓之一房屋騰空遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾柒萬玖仟零貳拾伍元，及其中新臺幣陸萬叁仟捌佰捌拾元自民國一○三年五月六日起；其中新臺幣壹拾壹萬伍仟壹佰肆拾伍元自民國一○三年九月二十三日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；暨自民國一○三年九月二十三日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬捌仟玖佰捌拾元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項部分，於原告以新臺幣參拾參萬元為被告供擔保後，得假執行。
本判決第二項前段部分於原告以新臺幣陸萬元、第二項後段已到期部分於原告按月以新臺幣陸仟元為被告供擔保後，各得假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國102年8月6日向原告承租門牌號碼高雄市○鎮區○○○路○○○號8樓之1房屋（下稱8-1房屋），約定租賃期間自102年8月21日起至103年8月20日止，租金每月新台幣（下同）15,000元，押租金30,000元，被告並須支付管理費每月3,980元（下稱系爭租約）。被告於
102年8月29日支付第一個月租金後，向原告反應因颱風屋內牆壁滲水，致其貨物受損，兩造遂於102年10月29日達成協議，約明被告尚應於102年11月15日前給付原告102年9月、10月房租30,000元及管理費7,960元，並於102年11月15日前將8-1房屋騰空返還原告；而原告則另將門牌號碼高雄市○鎮區○○○路○○○號8樓之4房屋（下稱8-4房屋）出租予被告，租金每月12,000元、管理費2,169元，並須於
102年11月15日前繳付1個月房租及押金；另就被告因8-1房屋滲水而貨物損失部分，原告並應給付被告2萬元，而系爭租約於102年10月29日終止等內容（下稱系爭協議）。詎被告迄未依系爭協議履行，而原告已先繳付102年9、10月份之管理費7,960元，且系爭租約已於102年10月29日終止，被告迄今仍無權占有8-1房屋，原告自得依系爭租約及協議之約定、民法第312條、第179條等規定，訴請被告給付租金、管理費及相當於租金之不當得利即被告應給付179,02
5元(即自102年9月21日起迄鈞院言詞辯論終結時即103年9月22日止計1年2日，以每月租金、管理費或不當得利即15,000元+3,980元=18,980元計算，共229,025元，扣除應給付予被告之貨物損失2萬元及押金3萬元，為179,025元)，暨自103年9月23日起按月相當於租金之不當得利18,980元，並請求被告返還8-1房屋，爰依法提起本訴等語。
並聲明：㈠被告應將8-1房屋騰空遷讓返還原告。㈡被告應給付原告179,025元，及其中63,880元自起訴狀繕本送達翌日起；其中15,145元自103年9月23日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息；暨自103年9月23日起至被告將8-1房屋騰空遷讓返還原告之日止，按月給付原告18,980元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：伊係經由訴外人萬科不動產仲介經紀有限公司(下稱萬科公司)向原告承租8-1號房屋，因8-1號房屋有滲漏水情形，故伊與原告於102年10月29日達成系爭協議。惟系爭協議就被告應給付8-1房屋9月、10月租金及管理費之內容有誤，因系爭租約係記載管理費由被告支付，所以應係由管理委員會向被告催討，而非由原告向被告請求管理費，是系爭協議不應加計管理費在內，且系爭協議書係於102年10月29日簽訂，而伊已於102年8月給付第1個月之租金，即已給付自102年8月21日起至102年9月20日止之租金，是於簽訂系爭協議書時，伊僅積欠自102年9月21日起至10
2年10月20日止之1個月租金15,000元，故伊僅須給付8-1號房屋自102年9月21日起至102年10月20日止之租金15,000元，及8-4房屋之第1個月房租12000元、押金24,000元，共51,000元予原告，原告即應依系爭協議書約定將8-4房屋之鑰匙交予伊以供承租使用。而伊雖未實際給付原告上開款項，惟因原告尚須依系爭協議書給付伊貨物損失2萬元，並返還8-1房屋押金3萬元，總計已高達5萬元，故原告即應將8-4房屋鑰匙交予伊，然原告迄未交付鑰匙，致伊無法自8-1號房屋遷出而承租使用系爭8-4號房屋，且因8-1房屋有滲漏水情形造成伊無法正常經營，每日計有5,000元之營運損失，原告與萬科公司應承擔此部分營運損失等語資為抗辯，並聲明：駁回原告之訴。
三、兩造不爭執事項：
㈠兩造於民國102年8月6日簽訂房屋租賃契約書，約定由原告將8-1號房屋出租予被告，被告應按月給付租金15,000元予原告，並應負擔每月管理費3,980元，承租期間為102年
8月21日起至103年8月20日止。
㈡兩造因8-1號房屋漏水問題，於102年10月29日達成系爭協議，約定被告尚應於102年11月15日前給付原告102年9月、10月房租30,000元及管理費7,960元，而8-1號房屋租賃契約於協商即102年10月29日後解除，被告並須於102年11月15日前將8-1號房屋騰空返還原告；而原告則另將8-4房屋出租予被告，租金每月12,000元、管理費2,169元，被告於102年11月15日前繳付房租後原告即交付鑰匙等。
㈢被告於102年8月29日繳付8-1號房屋第1個月的租金後即未繳付租金及管理費。
㈣原告同意依系爭協議內容給付被告2萬元及退還押金3萬元予被告，並自本件請求金額中扣除。
㈤原告已繳付102年9月至11月之管理費11,940元。
㈥被告現占有使用8-1號房屋。
四、得心證之理由：原告主張被告應自8-1號房屋遷讓並返還予原告，及應給付積欠之租金、管理費暨按月相當於租金之不當得利等，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件所應審究者，厥為：㈠被告應否將8-1房屋騰空遷讓返還原告？㈡原告依系爭租約、系爭協議或民法第312條規定，得否向被告請求8-1號房屋之租金及管理費？得否依不當得利法律關係請求被告按月賠償相當於租金之不當得利？若可，則得請求若干金額？茲分述如下：
㈠被告應否將8-1房屋騰空遷讓返還原告？
1、按稱和解者，謂當事人約定，互相讓步，以終止爭執或防止爭執發生之契約；和解有使當事人所拋棄之權利消滅及使當事人取得和解契約所訂明權利之效力，民法第736條及第73
7條分別定有明文。次按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條載有明文。而解除契約，係指當事人之一方，行使其本於法律或契約所定之解除權，使契約自始歸於消滅之一方的意思表示而言，租賃契約一經合法成立，除有終止之原因外，不能以解除之意思表示使之消滅(最高法院51年台上字第2829號判例意旨參照)。而和解契約合法成立，兩造當事人即均應受該契約之拘束，縱使一造因而受不利益之結果，亦不得事後翻異，更就和解前之法律關係再行主張(最高法院19年上字第1964號判例意旨參照)。
2、經查，兩造間所簽訂之系爭租約原約定租賃期間為自102年8月21日起至103年8月20日止，嗣因8-1號房屋有滲漏水問題，兩造遂於102年10月29日達成系爭協議等情，為兩造所不爭執如前，並有系爭租約、系爭協議等在卷可稽(參本院卷第8頁至第13頁)，應堪信為真實。而依系爭協議所載，8-1號房屋租約於102年10月29日解除，原告同意賠償被告有關滲漏水損失2萬元，並同意出租8-4號房屋予被告，被告於給付8-1號房屋102年9月及10月之租金及管理費、8-
4號房屋第1個月租金及押金後，原告即應交付8-4號房屋鑰匙，被告並應於102年11月15日前將8-1號房屋清空返還原告等內容觀之(參本院卷第12頁至第13頁)，顯係兩造為了解決8-1房屋漏水問題所為相互讓步以終止該紛爭之契約，性質上自應屬和解契約，兩造即應依此約定內容為履行而不得另行自為解釋、計算。再兩造雖於系爭協議約明系爭租約於102年10月29日「解除」，然亦明載被告仍有給付8-1房屋102年9月及10月之義務，是兩造之真意應非在使系爭租約自始歸於消滅，而僅係使系爭租約於102年10月29日向後「終止」而不再繼續發生效力，且參酌前揭判例意旨，租賃契約不能以解除之意思表示使之消滅，故此「解除」應解為「終止」之意，方符合當事人之真意及租賃契約為繼續性契約之性質。而系爭租約既已於102年10月29日終止，且系爭協議亦已約明被告應於102年11月15日前將8-1房屋清空返還原告，則原告依此約定請求被告自8-1房屋遷出並返還之，洵屬有據。
3、被告固抗辯其依系爭協議雖須給付系爭8-1房屋之1個月房租15,000元、8-4房屋之第1個月房租12,000元及押金24,
000元予原告，惟因原告尚應賠償其因滲漏水所受之損失2萬元及返還押金3萬元共計5萬元，以之抵銷之結果，其應已依系爭協議履行上開給付義務，然原告拒未提供8-4房屋鑰匙，致其無法自8-1房屋搬遷云云。惟查，依系爭協議內容所載，兩造已約明被告應給付8-1房屋之2個月房租及管理費、8-4房屋第1個月租金及押金予原告，並定於民國10
2年11月15日前繳交房租後交付8-4號房屋鑰匙等語(參本院卷第12頁)，是被告自應先依系爭協議將上開租金等費用給付完畢後，原告方負有交付8-4房屋鑰匙之義務。而被告依系爭協議所應給付予原告之金額合計為73,960元(計算式：8-1房屋租金15,000x2+3,960x2+8-4房屋租金12,000+押金24,000=73,960)，被告雖於102年11月13日寄發存證信函予原告表示以前揭5萬元抵銷8-4房屋第1個月租金、押金及8-1房屋10月份租金(參本院卷第52頁至第55頁)，惟即便扣除上揭5萬元，其仍應給付23,960元，然其迄未給付，則原告自不負有將系爭8-4房屋鑰匙交付被告之義務，故被告執此抗辯其係因可歸責於原告之故致其未能自系爭8-1號房屋遷出，應非有據。
㈡原告依系爭租約、系爭協議或民法第312條規定，得否向被告請求8-1號房屋之租金及管理費？得否依不當得利法律關係請求被告按月賠償相當於租金之不當得利？若可，則得請求若干金額？
1、兩造已於系爭租約約明每月租金為15,000元，而租賃期間為自102年8月21日迄兩造合意終止之102年10月29日止，且被告業已給付第1個月租金等情均業如前述，則原告請求被告給付自102年9月21日起至102年10月29日止之租金，洵屬有據。又被告亦已於系爭協議同意給付8-1房屋102年9月份及10月份之管理費7,960元予原告，則原告依系爭協議請求被告給付管理費7,960元，即有理由。
2、另按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又依不當得利法則，請求返還不當得利，其得請求返還之範圍，以對方所受之利益為度，兩造間之系爭租約既經合意終止，則自系爭租約終止之後，被告已無權再占有使用8-1房屋，而被告繼續占有使用系爭房屋，自受有相當於租金之利益，並致原告受有無法使用系爭房屋之損害，是原告請求自系爭租約終止後起至被告遷讓返還8-1房屋之日止，按月給付原告含管理費之相當於租金之不當得利18,980元，應屬有據。
3、又原告請求被告給付之上開金額結算至本院言詞辯論終結日即102年9月22日止共1年2日，金額為229,025元(計算式：﹝15,000+3,980﹞x12+﹝15,000+3,980﹞x2/30=229,02
5元，元以下四捨五入)，而原告同意扣除其應賠償被告之
2萬元及返還押金3萬元(參本院卷第100頁民事變更聲明狀)後金額為179,025元(計算式：229,025-50,000=179,025元)，則原告請求被告給付179,025元，及自103年9月23日起至被告遷讓返還8-1房屋之日止按月給付18,980元，為有理由，應予准許。
4、被告固辯稱其因8-1房屋滲漏水問題致無法正常營運，每日損失5,000元，原告與萬科公司應負擔此部分營運損失云云，除未據其舉證以實其說外，其已因滲漏水問題與原告於10
2年10月29日達成系爭協議並約明不再爭議(參本院卷第12頁)，是其再執此主張原告應負擔此部分之損失，難認有據。
五、綜上所述，原告依系爭租約及系爭協議等約定，請求被告遷讓返還8-1房屋，並給付179,025元，及其中63,880元自起訴狀繕本送達翌日即103年5月6日(參本院卷第27頁送達回證)起，其中115,145元自被告收受民事變更聲明狀翌日即103年9月23日(參本院卷第100頁簽收章)起，均至清償日止按週年利率5%計算之利息，暨自103年9月23日起至被告遷讓返還8-1房屋之日止，按月給付原告18,980元，核屬有據，應予准許。又原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核與民事訴訟法第390條之規定相符，爰酌定相當擔保金額予以准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認均與本件判斷結果無影響，爰不予一一詳予論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項，判決如主文。
中華民國103年10月16日
民事第三庭法官呂佩珊以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年10月21日
書記官鄧思辰