裁判字號：臺灣新北地方法院101年重訴字第613號民事判決
裁判日期：民國102年03月13日
裁判案由：返還房屋等
臺灣新北地方法院民事判決101年度重訴字第613號原告福和客運股份有限公司法定代理人 吳罡 訴訟代理人 林俊宏 律師被告大有巴士股份有限公司法定代理人 許琀棋 訴訟代理人 王世平 律師
張金龍 上列當事人間請求損害賠償事件，本院於100年2月8日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落於新北市○○區○○路○○○巷○號之房屋返還予原告。
被告應自民國九十七年四月二十三日起至返還前開房屋止，按月給付原告新台幣壹拾伍萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣貳佰柒拾陸萬叁仟貳佰伍拾元供擔保後，得假執行，但被告以新台幣捌佰貳拾捌萬玖仟柒佰肆拾元為原告供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告按月以新台幣伍萬元供擔保後，得假執行，但被告以新台幣壹拾伍萬元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序上理由按「當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止」、「第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。他造當事人，亦得聲明承受訴訟」，民事訴訟法第170條、第175條分別定有明文。原告之法定代理人於本件訴訟進行中，已變更為吳罡，並聲明承受訴訟（臺北地方法院101年度重訴字第116號卷第97頁，以下簡稱北院捲），又被告之法定代理人，亦於本件訴訟進行中，已變更為許琀棋，並聲明承受訴訟（本院卷第42頁背面），皆無不合，應予准許。
貳、實體上理由原告主張：原告與訴外人理唯實業股份有限公司（下稱理唯公
司）前於民國（下同）95年12月28日與被告簽定土地租賃契約書，出租坐落於新北市○○區○○段611、627、633、637、638及639地號等六筆土地、建築物兩棟、洗車機一套及加油設施一套予被告，租賃期間自96年1月1日起至96年12月31日止（下稱系爭租約），每月租金為新台幣（下同）56萬元。租賃期間屆至後，原告繼續使用前開土地及房屋，原告於97年4月2日函知被告，表示不再將租賃標的物續租予被告，請求被告返還租賃標的物，惟被告繼續無權占有使用，函覆原告表示並無支付租金義務及不續租事宜，爰依兩造間系爭租約第6條第1項及民法第179條、第439條、第450條第1項、第455條、第767條等規定，提起本訴，並聲明：㈠被告應將門牌號碼為新北市○○區○○路○○○巷○○號之房屋返還予原告。㈡被告應給付原告176萬元暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。㈢被告應給付原告自97年4月3日起至返還如聲明第一項所示不動產予原告之日止，按月給付56萬元予原告（原告於102年3月4日具狀原起訴狀誤載租金起算日為98年4月3日，應予更正）。㈣就聲明第二項及第三項，並願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠系爭租約僅有以被告代表人身分蓋用之小章，未就原告公司代
表人處用印，該系爭租約是否生效顯有疑義。縱 吳東瀛 於嗣後得以證明其確實代表原告成立系爭契約，然經查系爭租約簽約當時，吳東瀛同時為兩造之公司負責人，其行為構成雙方代理，按民法106條、第71條之規定，系爭租約應為無效，原告無權依系爭租約所載每月56萬元之租金請求97年1月1日至97年4月2日三個月份之租金，甚原告亦無法證明前開三個月份，雙方有合意再依相同條件為租賃。
㈡承上述，系爭租約為無效，原告自無權依出租人身分請求被告
返還房屋，雖原告以原證4台北縣政府稅捐稽徵處及法務部行政執行署板橋行政執行處函證明其為系爭土地上建物之所有權人而依據民法第767條請求返還房屋，然該建物既未辦理保存登記，僅憑上開函文即謂原告為所有權人，尚非無疑。再者，系爭租約內房屋有二棟，上開函文僅記載1497建號，樓層1-3層樓之建物，僅有一棟，原告尚無證明其為系爭租約中兩棟房屋之所有權人。至於被告於101年訴706號案件中所承認者，係指於○○區○○段○○○○號上，未有門牌號碼之一層樓建物，非指原證4所載「台北縣土城市○○路○○○巷○○號1-3樓為登記建物」。
㈢原告並未表示當時簽約之監察人為何人，甚且，縱原告當時之
最大股東是理唯公司，然最大股東何以逕得代表原告為法律行為，法律之依據為核，原告皆未表明。
㈣原告無從證明兩造對於97年1月1日起至97年4月2日止尚有租賃
契約存在，縱論上開期間有新租賃契約存在，然原告原先乃與理唯公司共同起訴，請求被告給付原告及理唯公司176萬元，然遭北院以裁定駁回理唯公司之訴，僅存原告一家公司為本件原告，則原告得否請求176萬元之全部，亦有所疑。
㈤縱使原告證明其為系爭房屋之所有權人，惟原告並非系爭租約
所載土地即新北市○○區○○段611、627、633、637、638及639地號之所有權人，有原告自行提出之原證13被告與系爭土地所有權人簽訂之租賃契約可證，是倘原告欲依民法第179條規定請求返還相當於租金之不當得利，其基礎當然不得及於系爭土地，至多僅得請求系爭房屋部分，且該整年度之利益亦應依土地法第97條之規定即建築物申報總價年息百分之十為計算，亦即每月不當得利應係以系爭房屋之申報總價×10%12為計算之上限，尚應斟酌房屋位置、鄰近地區繁榮程度等因素為酌減，是原告逕以每月56萬元之金額為請求，當無足採。㈥原告主張該56萬元之金額為時任兩造公司之負責人吳東瀛一人
所決定，難認其有按照行情為決定租金，自無得據此數額請求相當於租金之不當得利。再者，原告雖謂被告係基於營業使用，並無土地法第97條規定之適用，然其提出原證15即另案原告 羅勝義 等訴狀之附表，渠等地主亦係按土地法第97條規定以申報地價計算請求租金利益，前後有所矛盾。
㈦原告於準備狀中自承保證金112萬元尚未返還被告，故若本件
判認被告應給付金錢予原告，被告則主張就該保證金112萬元為抵銷自97年1月起相當於租金之不當得利。
㈧聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請，如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
兩造不爭執之事項（見102年2月26日筆錄，本院卷第140頁）：
㈠原告、訴外人理唯與被告於95年12月28日簽署原證1之租賃契
約，將坐落於新北市○○區○○段611、627、633、637、638、639地號土地六筆（以下簡稱系爭土地）及建築物二棟，洗車機一套、加油設施一套，及土地面積9517平方公尺（約）2878.89坪出租於被告，租賃期限為96年1月1日起至96年12月31日止，租金為56萬元，另給付押租金112萬元，有原告提出之原證1之租賃契約可按（見北院卷第11-14頁）。
㈡原告於97年4月2日以原證2之存證信函通知被告本件租賃契約
已於期限屆滿時終止，並催繳97年1至3月欠繳之租金，被告則於97年4月7日以原證3之存證信函，以系爭土地並非原告所有，拒絕給付租金，有原證2、3之存證信函可按（見北院卷第15-16頁）本件爭點及本院判斷
原告起訴主張兩造簽有系爭租約，系爭租約已屆期，且兩造並未續約，被告應返還房屋並給付租金，及租賃期限屆至後之相當於租金之不當得利，爰依兩造間系爭租約第6條第1項及民法第179條、第439條、第450條第1項、第455條、第767條等規定，請求如訴之聲明，被告則以前詞置辯，因此，本件爭點㈠原告依據民法第455條、及民法第767條所有物返還請求權之規定，請求被告遷讓房屋是否有理由？㈡原告依據租賃契約之法律關係，請求被告給付176萬元及其法定遲延利息，是否有理由？㈢原告依據不當得利之法律關係，請求被告給付97年4月3日起之相當於租金不當得利金額為何？㈣被告是否得主張抵銷？茲分述如下：
㈠原告依據民法第455條、及民法第767條所有物返還請求權之規
定，請求被告遷讓房屋是否有理由？所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。前項規定，於所有權以外之物權，準用之。民法第767條定有明文。原告為坐落於新北市○○區○○路○○○巷○○號未登記建物（以下簡稱系爭房屋）之所有權人，業據原告提出建物登記謄本（建號1497號）、101年度房屋稅繳款書為證（見本院卷第93、94頁），從而，原告為系爭房屋之所有權人，可堪認定，被告空言否認原告為系爭房屋之所有權人，並不足採。被告並未舉證其有何法律上之正當權源占有系爭房屋，自為無權占有，原告依據民法第767條之規定，請求被告將系爭房屋返還於原告，應屬有據。
㈡原告依據租賃契約之法律關係，請求被告給付176萬元及其法
定遲延利息，是否有理由？禁止雙方代理旨在保護本人之利益，依民法第一百零六條前段規定，代理人經本人許諾，得為雙方代理之法律行為。禁止雙方代理之規定，既非為保護公益所設，自非強行規定，如有違反，其法律行為並非無效，經本人事後承認，仍生效力（最高法院85年度台上字第106號判決意旨參照）。參以原告提出原證1之租賃契約書記載，由原告、理唯公司與被告簽定租賃契約，惟當時原告與被告之法定代理人均為吳東瀛，為原告所自認（見本院102年2月26日筆錄，本院卷第142頁背面），租賃契約書上承租欄僅有被告公司之法定代理人吳東瀛之印章，出租人欄處原告公司簽章處並無吳東瀛之印章，從而，系爭租約應係吳東瀛同時代表原告與被告公司簽定租賃契約，而有雙方代理之情形，且原告並未舉證已得到公司股東會會議或本人追認之同意，至於原告主張當時係由監察人 吳純純 代表原告公司簽約云云，並未舉證以實其說，本件租賃契約應屬無權代理，應為無效。從而，原告仍依據租賃之法律關係，請求被告給付租賃期限屆至後之租金即97年1月1日起至97年4月2日止之租金，並無理由，應予駁回。
㈢原告依據民法第179條之規定，請求被告給付97年4月3日起之
相當於不當得利金額為何？無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。
土地法第九十七條限制約定最高租額之限制，僅限於城市地方供住宅使用之房屋有其適用，此觀同法第九十四條第一項及第九十六條規定之立法原意即可推知。至供營業用之房屋，承租人因承租房屋而獲得商業上之利益，非一般供住居用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第九十七條規定之限制（最高法院94年度第2次民事庭會議意旨參照、最高法院100年台上字第1064號、99年度台上字第1618號判決意旨參照）。準此，系爭房屋係供被告經營大客車業務使用，係作為營業使用，自不受土地法第97條之限制，合先敘明。原告並非系爭房屋坐落基地之所有權人，為兩造所不爭，自僅按系爭房屋之價格計算相當於租金之不當得利（台灣高等法院84年度重上字第95號判決意旨參照）。系爭房屋業經財政部台灣省北區國稅局中和稽徵所送請鑑定，價格為8,289,740元，本院斟酌系爭房屋坐落之土地○○○區○○○巷道8公尺，接近德林技術學院，系爭房屋為一至三樓透天厝，係供原告作為辦公室及維修場使用，交通尚稱便利，有原告提出之現場照片、日升不產估價事務所提出之鑑定報告及前開鑑定報告可按（見北院卷第32頁至46頁、本院卷第111至112頁），並參以新北市土城區無電梯公寓之租金行情，30坪租金約為1萬元，有卷附之租金行情表可按，並斟酌系爭房屋一至三層樓之面積合計1522.45平方公尺，換算面積為460.54坪（1,522.45平方公尺X0.03025=460.54坪），據此，本院認原告主張以系爭房屋租金15萬元應為適當，逾此部分，應予駁回。準此，原告依據不當得利之規定，請求被告給付97年4月3日起至返還日止，按月相當租金即15萬元之不當得利，應屬有據，逾此部分，應予駁回。又原告提出原證13證明租金利益為17萬元云云，惟前開租賃契約之租賃標的為土地，核與本件為房屋不同，自難比附援引。
㈣被告得否主張抵銷？
對於一人負擔數宗債務而其給付之種類相同者，如清償人所提出之給付，不足清償全部債額時，由清償人於清償時，指定其應抵充之債務，民法第321條定有明文。系爭租賃契約因違反雙方代理之規定而無效，則被告於簽約交付之押金112萬元，原告即有返還之義務，惟系爭租約為原告與理唯公司共同與被告簽定，從而，應由原告與理唯公司負有共同返還押金之義務，原告應負56萬元之押金返還義務，經被告指定抵銷97年1月1日以後之不當得利金額等語（見102年2月26日筆錄，本院卷第143頁），依據上開金額僅抵銷97年1月至3月之相當於租金之不當得利金額後，剩餘11萬元（計算式；560,000-000000X3=11），尚可抵銷至4月22日之不當得利（計算式；150000÷30X22=110000），準此，原告請求97年4月23日起至被告返還系爭房屋止，按月給付原告15萬元之相當於租金之不當得利，應屬有據，逾此部分，應予駁回。
綜上述，原告依據民法第179條及第767條等規定，請求被告應
將坐落於新北市○○區○○路○○○巷○○號之房屋返還予原告，被告應給付自97年4月23日起至返還系爭房屋止，按月給付原告15萬元，洵屬正當，應予准許，逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告
勝訴部分，爰依據前開規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及爭點，核與本件判決
結果無涉，爰不一一論述。原告依據民法第767條之規定，請求被告返還系爭房屋，既有理由，其另依租賃之法律關係為請求權基礎，核屬請求權競合之合併，其中一請求權有理由，其起訴之目的已達，自無庸再事審究其他請求權是否有理由。
結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第
79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中華民國102年3月13日
民事第三庭法官徐玉玲以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年3月13日
書記官余承佳