臺灣新北地方法院三重簡易庭民事判決
106年度重簡字第1222號
原 告 鄭玉葉
訴訟代理人 陳守文 律師
複 代理人 郭千華 律師
被 告 王建超
訴訟代理人 葉春蘭
上列當事人間請求回復原狀等事件，於中華民國106年12月20日
言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應將坐落新北市○○區○○段○○○號土地上門牌號碼新北市
○○區○○路○○○號3樓外牆露臺上之如附圖所示10（1）之露臺
增建部分（面積11.49平方公尺）、10（2）所示之鋁製支架窗臺
部分（面積6.09平方公尺）拆除，並回復上開露臺原狀及將該露
臺返還原告及其他全體共有人。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行；但被告如於執行標的物拍定、變賣或物之交付
前，以新臺幣參拾伍萬伍仟玖佰玖拾伍元原告預供擔保或將請求
標的物提存，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）原告為新北市○○區○○路○○○號1樓房屋之所有權人，被
告為新北市○○區○○路○○○號3樓房屋（建號○○區○○
段○○○○號，下稱系爭房屋）之所有權人，兩造均為「新莊
捷運新巢大廈」（下稱系爭大廈）之住戶。而系爭大廈3
樓露臺（坐落於新北市○○區○○段○○○號土地上），位
於系爭房屋外牆上，為系爭大廈消防逃生空間，以備系爭
大廈發生火災之逃生繩拋下時使用，使用執照上亦載明不
得於露臺上加蓋任何構造物，為維護建物安全所必要的空
間，性質屬於整棟建物之共同使用部分，而為全體區分所
有權人所共有。詎被告為圖一己之利，未經系爭大廈之區
分所有權人之同意，即擅自在系爭大廈3樓露臺上增建違
章建築，範圍如附圖所示編號10（1）露臺增建部分（面
積11.49平方公尺）、編號10（2）鋁製支架窗臺部分（面
積6.09平方公尺）（下合稱系爭違建物），業經新北市政
府違章拆除大隊認定為違章建築應依序排拆，被告前開行
為顯已構成無權占用，並妨害原告對系爭大廈3樓露臺共
同使用部分之所有權，影響原告及其他共有人之權益甚鉅
，爰依民法第767條第1項、第821條之規定，提起本件訴
訟，請求被告將系爭違建物拆除並將系爭大廈3樓露臺回
復原狀，返還原告及其他全體共有人，並聲明：求為判決
如主文第1項所示等事實。
（二）對於被告抗辯之陳述：否認被告有報備同意使用系爭大廈
3樓露臺的事實。又按內政部95年12月14日台內地字第095
0193520號函謂：「一、查『建物除使用執照竣工平面圖
載明為陽臺、屋詹或雨遮者，得以附屬建物登記外，其他
如露臺、花臺、雨棚、雨庇、裝飾牆、栽植槽等均不予登
記。但使用執照竣工平面圖已將附屬建物計入樓地板面積
者，不在此限。』為建物所有權第一次登記法令補充規定
第11點之3所明定。按建物所有權第一次測量登記，應以
屬於建築物主體結構之權利範圍為登記要件與項目，其他
非屬主體結構之構造物，僅為活化建築設計之彈性應用，
因或屬效用甚微，或屬虛飾，該構造物之有無，尚不致影
響建築物主體功能，由前開規定之意旨可知，非使用執照
竣工平面圖有載明者，即可登記。復查陽臺、屋簷或雨遮
者，係屬建物專有部分之附屬建物，非屬主體結構之構造
物，得以附屬建物登記，蓋因已往整棟建築物之權屬多為
個別所有而非區分所有態樣，且早期建築設計型態少有變
化，鮮有新創設之建物登記項目；再者亦因得以登記之事
實業已行之有年，冒然廢除，恐生怨尤，以致尚未通盤檢
討因應，惟為維護消費者權益，避免登記作業紊亂，確保
登記制度之公正與一致性，仍有檢討修正之必要。至於其
他如露臺、花臺、雨棚、雨庇、裝飾牆、栽植槽等非屬主
體結構之建物，仍應計入樓地板面精者，方可登記，合先
說明。二、另查建築技術規則建築設計施工編第1條第3款
規定：『建築面積：建築物外牆中心線或其代替柱中心線
以內之最大水平投影面積。但電業單位規定之配電設備及
其防護設施、地下層突出基地地面未超過一‧二公尺或遮
陽板有二分之一以上為透空，且其深度在二‧０公尺以下
者，不計入建築面積；陽臺、屋簷及建築物出入口雨遮突
出建築物外牆中心線或其代替柱中心線超過二‧０公尺，
或雨遮、花臺突出超過一‧０公尺者，應自其外緣分別扣
除二‧０公尺或一‧０公尺作為中心線；每層陽臺面積之
和，以不超過建築面積八分之一為限，其未達八平方公尺
者，得建築八平方公尺。』於建築技術規則中『入口雨遮
』與『雨遮』之定義不相同，應屬不同之構造物。綜上，
依現行建物所有權第一次登記法令補充規定第11點之3之
規定，除陽臺、屋詹或雨遮者，得以附屬建物登記外，其
他如露臺、花臺、雨棚、雨庇、裝飾牆、栽植槽等均不予
登記，是本案『入口雨遮』非為陽臺、屋詹或雨遮，仍應
計入樓地板面積，方可辦理建物所有第一次測量登記。」
。由此可知，建物之陽臺、屋詹或雨遮，係屬建物專有部
分之附屬建物，得以附屬建物登記，而其他如露臺、花臺
、雨棚、雨庇、裝飾牆、栽植槽等，並非建物專有部分，
而係屬共用部分，因非主體結構之構造物，僅於計入樓地
板面積者，方得為登記。查本件系爭大廈3樓露臺，並非
建物專有部分，而屬共用部分，僅因建築時未計入樓地板
面積，故未能辦理建物所有第一次測量登記，然仍屬系爭
大廈全體區分所有權人所共有。次查，依被告提出之系爭
房屋建物所有權狀，亦可知被告所有系爭房屋之專有部分
僅包含新北市○○區○○路○○○號3樓房屋主建物、陽台及
雨遮部分，並未包含系爭大廈3樓露臺，且被告提出之臺
灣新北地方法院檢察署檢察官100年度偵字第30372號不起
訴處分書亦僅稱新北市○○區○○路○○○號3樓房屋、陽台
及雨遮部分為被告所有，並未稱系爭大廈3樓露臺亦屬被
告所有，被告執以抗辯系爭大廈3樓露臺為其所有，原告
無權請求拆除等情，顯屬無稽。
二、被告則求為判決駁回原告之訴及 陳明 如受不利判決，願供擔
保請准免為假執行，並辯稱：
（一）伊購買系爭房屋的時候是露天，建商跟住戶有糾紛，所以
沒有隔間也沒有蓋好，因怕下雨不能居住，所以才自己蓋
，95年11月22日交屋。96年有跟管委會報備，但沒有書面
文件，主委是 方莉莉 ，管委會也同意，原告也知道這件事
，因為被告跟原告說過，露臺約定為被告專用。搭建的建
物是被告專有的範圍，不是共用部分，即使是違建，原告
也沒有權利主張拆除。露臺本來就蓋好在那裡，加建部分
是被告蓋的，當時買房子的時候是未完成的建物，沒有牆
面，廚房的窗戶也沒有。買之後再加建。另依照被告所提
證據4第1頁協議書所載，與當時的 林宗賢 、 郭崇美 （建商
所有權人）有達成協議，約定共用部分範圍依據竣工平面
圖，第二條共用部分範圍不包含第3層的露臺。當時買賣
契約就是跟協議書的林宗賢、郭崇美簽的，之後聲請使用
執照，就附協議書給工務局。雖被告所有系爭房屋的登記
謄本沒有登記露臺，但是被告所買房子面積是47.13坪，
只登記45.52坪，少1.61坪，露臺是接在陽台的外側。
（二）原告曾以被告在系爭大廈3樓露臺搭建鐵皮屋為由，對被
告提出公共危險罪之刑事告訴，案經臺灣新北地方法院檢
察署檢察官以100年度偵字第30372號偵查後作成不起訴處
分，該不起訴處分書謂：「是以，上開建築物逃生通道應
係出入口、走廊或樓梯，其三樓露臺非屬逃生通道，又上
開建築物所有權人係被告王建超，所有權範圍包含陽臺、
雨遮、洵屬有據，自難認被告王建超、葉春蘭有何阻塞逃
生通道、竊佔之犯行」等情，是以系爭大廈3樓露臺係被
告所有，原告無權請求拆除。
（三）系爭大廈3樓露臺所爭涉之建築物雖屬違章建築，然依鈞
院100年度訴字第1622號判決要旨所示，該部分係屬行政
管理之範圍疇，原告亦無權請求被告拆除該違章建築。
三、原告主張被告在系爭大廈3樓露臺上搭建如附圖所示編號10
（1）露臺增建部分（面積11.49平方公尺）及編號10（2）
鋁製支架窗臺部分（面積6.09平方公尺）之違建物，無權占
用系爭大廈3樓露臺，侵害原告及其他共有人之權益，爰請
求被告拆除系爭違建物並回復露臺原狀，及將該露臺返還原
告及其他全體共有人等事實，業據其提出新北市○○區○○
段○○○號地價謄本、系爭大廈參層平面圖、臺北縣政府95莊
使字第070號使用執照、原告所有房屋之建物登記謄本、被
告所有系爭房屋建物登記謄本、系爭大廈3樓露臺增建物現
況照片、新北市政府違章拆除大隊違章建築案件查詢系統等
為證，且前經本院於106年11月9日會同新北市新莊地政事務
所人員勘驗測量屬實，復有該日履勘筆錄1件、場照片23幀
及該地政事務所土地複丈成果圖附卷可稽，而被告則對於兩
造均為系爭大廈之區分所有權人、系爭違建物為其所搭建並
位於系爭大廈3樓露臺上之事實均不加爭執，惟對於原告之
請求，另以上開情詞置辯。據此，可知本件應審究之主要爭
點厥為：被告是否無權占有系爭大廈3樓露臺，而應將其上
之系爭違建物拆除並回復露臺原狀及將該露臺返還原告及其
他全體共有人？經查：
（一）按「三、專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之
獨立性，且為區分所有之標的者。四、共用部分：指公寓
大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，
而供共同使用者。五、約定專用部分：公寓大廈共用部分
經約定供特定區分所有權人使用者。六、約定共用部分：
指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。」「區分所有
權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收
益、處分，並排除他人干涉。」公寓大廈管理條例第3條
第3、4、5款、第4條第1項分別定有明文。本件系爭大廈3
樓露臺並非被告專有部分，而係屬系爭大廈之共用部分，
為全體區分所有權人所共有等情，有原告提出之系爭大廈
參層平面圖（見卷附原證二）載明該露臺位置可稽；另依
被告提出之系爭房屋建物所有權狀，亦可知其上所載被告
所有系爭房屋之專有部分僅包含新北市○○區○○路○○○
號3樓房屋之主建物、陽台及雨遮部分，尚未包含系爭大
廈3樓露臺甚明。被告雖辯稱：伊所買房子面積是47.13坪
，但登記的是45.52坪，少1.61坪，露臺沒有登記，而依
照被告所提證據4第1頁協議書所載，與當時的林宗賢、郭
崇美（建商所有權人）有達成協議，約定共用部分範圍依
據竣工平面圖，第2條共用部分範圍不包含第3層的露台等
情，然細繹該協議書並無法認定建商曾與被告約定系爭大
廈3樓露臺供被告專用。再者，被告所提之臺灣新北地方
法院檢察署檢察官100年度偵字第30372號不起訴處分書僅
認定稱新北市○○區○○路○○○號3樓房屋、陽台及雨遮部
分為被告所有，並未認定系爭大廈3樓露臺亦屬被告所有
，是以被告據此辯稱系爭大廈3樓露臺為其所有（或約定
專用）等情，均無理由。
（二）次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還
之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有
權之虞者，得請求防止之；各共有人對於第三人，得就共
有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，
僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項、第82
1條分別定有明文。本件系爭大廈3樓露臺既屬系爭大樓專
有部分以外之共有、共用部分，依民法、公寓大廈管理條
例等規定，共用之露臺需經規約之約定，始得供區分所有
建築物之特定所有人使用，若未經約定者，各共有人僅能
按其應有部分對於共有物之全部為使用收益（民法第818
條規定參照），且按各共有人按其應有部分，對於共有物
之全部雖有使用收益之權。惟共有人對共有物之特定部分
使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得
對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。如共
有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意
使用收益，即屬侵害他共有人之權利（最高法院62年度台
上字第1803號判例意旨參照），故於此情形，共有人自得
就共有物全部，依首揭民法規定而為回復共有物之請求。
（三）再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責
任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又按以無權占有
為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事
實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對
其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取
得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上
字第1120號判決意旨參照）。本件被告雖另辯稱：其於系
爭大廈3樓露臺搭建系爭違建物時，於96年間有跟管委會
報備，主委是方莉莉，管委會也同意，原告也知道這件事
等情，然此為原告所否認，而被告就其抗辯，並未能進一
步提出相關事證，舉證證明其使用系爭大廈3樓露臺有分
管契約或經全體共有人同意為依據，自難認被告此部分辯
解為可採。
四、綜上所述，系爭大廈3樓露臺之系爭違建物既係由被告所搭
建，而被告復未能提出證據證明其有何合法占有使用之權源
，則原告本於所有權之作用，訴請被告將系爭違建物拆除並
回復上開露臺原狀，及將該露臺返還原告及其他全體共有人
，洵屬有據。從而，依民法第767條第1項、第821條之規定
，求為判決如主文第1項所示，為有理由，應予准許。
五、本判決係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依職權宣告
假執行；另被告陳明願供擔保請准免為假執行，爰併宣告如
主文第4項但書所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述或攻擊防禦方法，於
本院前揭所為判斷結論均不生影響，爰不一一論述，附此敘
明。
中華民國107年1月26日
法官趙義德
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國107年1月26日
書記官葉子榕