裁判字號：臺灣高等法院高雄分院106年上易字第359號民事判決
裁判日期：民國107年05月15日
裁判案由：返還房地
臺灣高等法院高雄分院民事判決106年度上易字第359號上訴人 陳素珍 訴訟代理人 劉家榮 律師複代理人 廖威斯 律師複代理人 曾國華 律師被上訴人 陳淑美 訴訟代理人 李奇芳 律師上列當事人間請求返還房地事件，上訴人對於中華民國106年10月6日臺灣高雄地方法院105年度訴字第2128號第一審判決提起上訴，本院於107年4月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊於民國88年間購買附表所示不動產（下稱系爭房地）供居住之用，因伊前夫即訴外人 翁世乾 負債累累，且曾盜取伊之支票向他人抵債，伊唯恐以自己名義購屋將不易申請貸款，並可能遭前夫之債主追償，遂與胞妹即上訴人約定，借用上訴人名義購屋及將系爭房地登記於上訴人名下（下稱系爭借名登記）。然系爭房地仍由伊管理、使用，所有權狀等文件亦由伊持有，系爭房地之貸款、管理費及水電費亦均由伊繳納。105年初上訴人表示系爭房地登記，影響其向政府申請殘障補助等，兩造商討後，伊決定出售系爭房地，上訴人表示可代為全權處理出售事宜，伊不疑有他，於105年6月1日自系爭房地遷出，並於同年月5日將系爭房地之所有權狀正本、買賣契約及房屋鑰匙等物均交予上訴人以利出售。詎伊於同年7月間向上訴人詢問房地出售進度時，上訴人竟否認借名登記關係，為此爰類推適用民法第54
9條第1項、第541條規定以起訴狀繕本之送達為終止系爭借名登記之意思表示，請求上訴人應將系爭房地之所有權移轉登記予伊等語。聲明：上訴人應將系爭房地之所有權移轉登記予伊。
二、上訴人則以：兩造為姊妹，被上訴人常年租屋在外，88年間，被上訴人於高雄之租屋處發生火災無法居住，上訴人顧念手足情誼，以新臺幣（下同）174萬元購買系爭房地，頭期款24萬元由伊籌措，餘額150萬元由伊向銀行申貸（下稱系爭房貸）。交屋後伊將系爭房地交由被上訴人居住，然口頭約定由被上訴人按月繳納系爭房貸及管理費，作為被上訴人使用系爭房地之對價，即兩造間就系爭房地成立租賃契約關係。嗣因伊需使用系爭房地，請被上訴人於105年5月31日搬遷，並給予被上訴人2萬元貼補搬遷費用，被上訴人如期遷離。另系爭房地為伊所購買，而由伊簽訂買賣契約，且買賣合約書、貸款之統一發票、土地及建物所有權狀、公證書等相關買賣、貸款文件均由伊保存，況爭房地如係被上訴人所買，其起訴狀所載買賣總價及頭期款，何以與買賣契約所載不符，足見兩造間就系爭房地並無借名登記關係存在等語置辯。
三、原審為被上訴人勝訴判決，上訴人不服提起上訴，於本院上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人於第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、不爭執事項：㈠兩造為姊妹。系爭房地係於88年間以上訴人名義向訴外人高
銘建設股份有限公司（下稱高銘公司）購買，總價174萬元，24萬元頭期款以現金付清，其餘150萬元向銀行系爭貸款，貸款由被上訴人按期清償，系爭房地於88年5月21日登記於上訴人名下。
㈡系爭房地自買受交屋後，即由被上訴人居住至105年5月31
日，其間系爭房地之管理費及水電費均由被上訴人繳納至10
5年7月，105年8月起之貸款則改由上訴人繳納。㈢兩造各自提出之書證及原審職權調閱之函文、覆函等，形式上為真正。
㈣刑事警察局鑑定系爭買賣契約書上圈起來之「陳素珍」，與陳素珍土地銀行之交易憑證上「陳素珍」字跡不相符。
㈤屏東縣政府未曾核發身心障礙手冊（證明）予上訴人。
五、被上訴人主張兩造為姊妹，系爭房地為被上訴人出資購買，因擔心遭前夫之債權人追償，而與上訴人約定以上訴人名義簽訂房地買賣契約、為所有權移轉登記，並以上訴人名義向臺灣土地銀行貸款等語，雖據被上訴人提出系爭房地登記謄本、水費通知單、電費繳費通知單、管理費收據、地價稅繳款書、房屋稅繳款書、上訴人土地銀行活期儲蓄存款第000000000000號存摺（下稱系爭貸款存摺）等為證（105年度雄司調卷第365號第7、8頁、第12至17頁）。然上開書證上所載之所有人、應繳款人等均為上訴人姓名，上訴人又否認借名關係存在，則被上訴人自應就系爭借名關係之事實負舉證責任。是本件爭點：㈠系爭房地是否為被上訴人出資購買而借名登記於上訴人名下；㈡被上訴人請求上訴人移轉系爭房地所有權，是否有無理由，分論如下。
六、本院論斷：㈠系爭房地是否為被上訴人出資購買，而借名登記於上訴人名
下？⒈按稱借名登記者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名
義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，在性質上與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，應賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任之相關規定。
⒉被上訴人主張系爭買賣價金（含貸款）為其支付等語，為上訴人所否認。經查：
⑴系爭房地是於88年間以上訴人名義向高銘公司購買，總價17
4萬元，其中24萬元頭期款以現金付清，其餘150萬元是向銀行申請系爭貸款給付，有兩造不爭之房地買賣契約書、系爭貸款統一發票及貸款利息收據可憑（調自卷第46至64頁）。而系爭房地自買受後之系爭貸款、管理費及水電費，均由被上訴人繳納至105年7月止，迨105年8月起，才改由上訴人繳納，亦為兩造所不爭執（原審判決不爭執事項㈠、㈡）。約言之，系爭房貸自88年6月起至105年7月止，長達17年均由被上訴人清償，即被上訴人清償之本金計高達1,226,133元（貸款本金1,500,000元－上訴人開始清償時所剩本金273,369元），另自88年6月起至91年5月止，依約借款人暫免攤還本息而僅繳利息，此期間被上訴人每月所繳利息為3,344元至6,595元；自91年6月以後至105年7月止，被上訴人每月繳交之本金及利息為8,435元至9,195元，有土地銀行中正分行函及附件放款交易帳戶明細可稽（原審卷㈠第47頁、第97至109頁），自堪認定。
⑵依證人即被上訴人友人 盧小芬 於原審證述：「我跟被上訴人
是朋友，我是在自立路繡花的時候認識被上訴人，應該是80幾年認識她的，認識超過25年以上；85年我生我女兒，87年左右我女兒滿歲時，我回到我哥哥小港大林蒲那邊住，88年間有一天被上訴人打電話給我，說要繳第二期款沒有錢，我問被上訴人缺多少？她說要7萬元，她買房子的事情有跟我說過，她要去買房子，但可能要用她妹妹的名字去購買，她說與她先生離婚了，因為租的房子好像失火或什麼的，需要買房子，被上訴人說因為她以前有欠銀行的錢，所以沒有辦法用自己的名字去買房子，所以才用她妹妹的名字；這是要借錢之前要買房子就已經講了；被上訴人跟我借7萬元繳第二期款，沒有寫借據，說隔月會還我，也是隔月就還我；被上訴人跟我說訂金是3萬又1千元，她說只先給建設公司3萬元，沒有告訴我總價等語」（原審卷㈠第195至197頁）。核與系爭房屋買賣契約書所載訂金3萬元、簽約金7萬元金額相符（調字卷第56頁）。而證人盧小芬雖為被上訴人之朋友，但與兩造無特別利害關係，復就其親身經歷事項證述，其證詞自屬可信。至證人盧小芬雖證稱被上訴人告訴其要繳第二期款而借款，然被上訴人既先交付3萬元訂金予建商，則其就其後之簽約金主觀上認為第二期款，並無合不實。又訂金及簽約金既為被上訴人所繳，則被上訴人主張其餘14萬元是以己有資金給付，亦無違常情，是被上訴人主張其出資買受系爭房地，及交付24萬元現金予高銘公司等語，自非虛詞。
⑶次查證人即高銘公司職員 郭鳴裕 於原審結證：「我於88年任
職高銘公司擔任工地主任，沒有看過原審卷第46頁至60頁之房地買賣合約書，合約書是業務在承辦的，公司後來沒再蓋建案，業務部裁撤，工務部還進駐在現場，就是被上訴人她們住的地方，那邊有事務所，因有很多房子沒賣掉，必須在那邊進駐，由我們工務人員負責承租以及維修業務，我們公司有撥一筆無息貸款給陳小姐她們，她們償還一定的金額都交給我們，再由我們繳回公司，這是我與陳小姐認識的經過；我所稱「陳小姐」就是在場的陳淑美，當初我也不知道她叫什麼名字，因向我們公司買房，必須向公司繳無息貸款的錢，當時都是被上訴人拿錢給我，我再拿回公司繳的；我只知道屋主名字是陳素珍，她們兩個誰是陳素珍，那時候我也不認識，不過都是陳淑美每月拿錢給我還公司貸給的一筆無息貸款；當初公司號稱10萬元就可入住，向銀行貸款的部分可能會不夠，那時銀行最多可貸八成，不夠的部分，例如10萬元或是15萬元就由公司無息貸款給她們（指買屋者），這是我們工務人員為何會跟客戶收錢的原因；這十幾年我所接洽的人都是被上訴人，今天才知道她叫陳淑美，以前叫陳小姐等語」（原審卷㈠第118至120頁）。查證人 郭銘裕 為出售系爭房地之高銘公司人員，與兩造無特殊利害關係，且就其親身經歷，即代高銘公司收回無息貸款予買屋者之各期應收款為證述，是證人郭銘裕之證詞，自無故為不利益一造之可能，其有關由被上訴人返還高銘公司無息貸款之證詞，自為可信。
⑷查，被上訴人主張系爭房地由其買受乙節，既已舉證由其支
付系爭貸款以外之現金24萬元，另亦舉證自88年6月起至10
5年7月止之銀行貸款本金1,226,133元，及88年6月起至91年5月止每月利息3,344元至6,595元、自91年6月以後至105年7月止，被上訴人每月繳交之本金及利息為8,435元至9,195元，並定期繳納高銘公司貸與之無息貸款，堪認被上訴人就其主張購買受系爭房地及支付各期款之事實，已為相當之舉證，則依舉證責任之分配，上訴人即應就其支出24萬元現金及繳付銀行貸款等事實舉證，以推翻或削弱本院對被上訴人之前開舉證之證明力。然上訴人僅抗辯24萬元是由其標會所得支付，而未提出任何證明；另上訴人雖提出相片1張及農地租約3份（原審卷㈠第143頁、第157至187頁、第265頁），證明其承租農地有收入可以支付銀行貸款。惟查，上開農地租約之承租期間分別為99年10月18日至10
1年9月30日、103年9月5日起至105年9月30日、102年9月30日起至104年9月30日，依上開租賃期間以觀，與系爭房地88年5月起至99年9月間之銀行貸款之清償無關連性，不得執為有利於上訴人之認定。又依上訴人抗辯，兩造約定由被上訴人按月繳納房貸及管理費作為使用系爭房地之租金，系爭房地應認伊所購買云云。但查，系爭房地自91年
6月起至105年7月止，被上訴人每月繳納之貸款本金及利息自8,435元至9,195元不等，加計每月管理費984元後，就系爭房地每月負擔9,000餘元至1萬餘元費用，有上開土地銀行交易明細、系爭房地之管理費收據等可查（原審卷㈠第97至109頁、第365、366頁，司調卷第17頁），則被上訴人既能負擔系爭房地之房屋貸款及水電費、管理費等支出，衡情其大可自行購買系爭房屋居住，何須向上訴人承租。何況被上訴人遷出系爭房地後，即在同棟大樓承租高雄市○鎮區○○○路○○○號12樓之3房屋，該屋面積較系爭房屋為大，每月租金僅8,000元，且無庸負擔管理費，此有被上訴人提出之房屋租賃契約書、所租賃房屋之所有權狀等可查（原審卷㈠第215至219頁），即被上訴人使用系爭房地支出之費用較之其嗣後租屋之費用每月高出1,000餘元以上，參以當初上訴人果基於姊妹之情而購置系爭房地出租予被上訴人，當無反而向被上訴人收取高於當地行情之租金之理，是上訴人主張兩造約定由被上訴人繳付系爭房地之貸款，作為使用系爭房地之租金等語，為不可信。
⒊上訴人抗辯如系爭房地為被上訴人所買，上訴人何以會持有
系爭房地所有權狀、公證書及前揭買賣契約書、銀行貸款統一發票等重要文件，足認系爭房地為其所買等語，為被上訴人所否認。經查，系爭房地登記於上訴人名下，且是以上訴人名義貸款，而政府機關為有效發揮社會補助功能，及避免浪費資源，往往就各種社會補助設定其要件、資格。又一般人對房地等不動產之買賣，較之非貴重之一般動產之買賣謹慎。參以系爭房地自買受後至105年5月底，均由被上訴人占有使用中，亦即系爭房地登記之所有人與實際占有使用之人不同，買受人為避免財產所有權歸屬不清，造成買賣糾紛及考量得否如期交屋等，往往裹足不前，此為不動產交易時所常見。是被上訴人主張於上訴人向其表示因系爭房地登記於上訴人名下，影響上訴人請領津貼後，主觀上認有此可能，及為便於上訴人出售房地事宜，及出名人本得隨時終止借名關係等，而於105年5、6月間自系爭房地遷出，並將房地所有權狀、買賣契約書、公證書等文件交予上訴人，使系爭房地之所有人與占有人名實相符，以利上訴人代為出售等情，並無違常情。況房地買賣價金之現金、105年7月前房貸，是由被上訴人繳付清償，已於前述，是上訴人以此部分抗辯，系爭房地為其所買云云，尚無可採。
⒋本院綜合上開各節，並被上訴人於88年即曾購買他屋（詳如
後述），有相當資力購買房地；反之，上訴人未舉證有何資金來源購買房地等情；本院認被上訴人主張系爭房地為其出資向高銘公司買受，為可採。上訴人抗辯是其所買等語，為不可採。
㈡被上訴人主張系爭房地為其借用上訴人名下登記，是否可採
？被上訴人依民法第541條第1項規定，請求上訴人應將系爭房地所有權移轉登記予伊，是否有理由？⒈被上訴人主張因伊前夫翁世乾負債，伊擔任保證人，前夫且
曾盜取伊支票向他人抵債，伊唯恐以自己名義購屋不易貸款，及可能遭前夫之債主追償，而與上訴人約定借用上訴人名義購買系爭房地，借名貸款及將系爭房地所有權借名登記於上訴人名下等語，為上訴人所否認。
⒉經查，被上訴人前於80年9月26日向他人買受坐落高雄市○
○區○○段0000000段○000號土地應有部分，為該房地之所有人，嗣該房地於86年3月21日經法院拍賣，所有權因而變動等情，有各該房地異動索引可稽（原審卷㈠第211至213頁），則被上訴人主張如以其名義買受系爭房地，辦理登記，難以貸款及易遭前夫翁世乾之債權人追償等情，尚無違常情，自屬可採。次查系爭房地既為被上訴人出資購買。繳付貸款均如上述。參以兩造為姊妹，且被上訴人買受系爭房地時，上訴人並無其他房地，自88年5月起至105年5月31日被上訴人遷出系爭房地前，上訴人未曾居住、管理、使用，反而長期與父兄同住等情，認被上訴人主張系爭房地係其借用上訴人名義簽訂買賣契約、向土地銀行貸款及為所有權移轉登記，無違經驗法則，是被上訴人主張兩造間就系爭房地所有權登記存在借名登記關係等語，為可採。上訴人否認，為不可採。
⒊按當事人之任何一方，得隨時終止委任契約；次按，受任人
因處理委任事務，所收取之物品應交付於委任人，民法第54
9條第1項、第541條第1項定有明文。另關於勞務給付之契約，不屬法律所定其他契約之種類者，適用關於委任之規定，同法第529條定有明文。經查，依兩造間上開借名登記之內容，尚無違反法律強制、禁止規定或公序良俗，依上開說明，借名登記自屬有效。而兩造間對系爭房地之所有權歸屬已生爭執，足認已無信賴關係，是被上訴人依民法第549條第1項規定，以本件起訴狀繕本之送達向上訴人為終止系爭借名登記之意思表示，並於105年10月13日送達上訴人，有送達證書可稽（雄司調卷第34頁），兩造間借名關係於10
5年10月13日因終止而消滅，合於民法第529條規定。則被上訴人依同法第541條第1項規定，請求上訴人應將附表所示房地所有權移轉登記予伊，即屬正當。
七、綜上所述，被上訴人主張其借用上訴人名義登記為系爭房地之所有人，爰以起訴狀繕本之送達對上訴人為終止借名登記之意思表示，並經送達，借名關係消滅等語，為可採；上訴人否認，為不可採。從而，被上訴人依民法第529條、第54
1條第1項規定，請求上訴人應將附表所示之不動產所有權移轉登記予伊，為有理由，應予准許。原審為被上訴人勝訴判決，核無不合，上訴意旨指摘原判決違誤，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。本件為判決基礎之事實已明，兩造其餘攻擊防禦方法，於訴訟結果不生影響，不逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國107年5月15日
民事第一庭
審判長法官簡色嬌
法官黃科瑜法官黃國川以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年5月15日
書記官蔡佳君附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。
附表：
┌──┬──────────────────────┬────────┐│編號│系爭房地│權利範圍│├──┼──────────────────────┼────────┤│1│高雄市○鎮區○○段○○○○○號土地│20/100000│├──┼──────────────────────┼────────┤│2│高雄市○鎮區○○段○○○○號建物（門牌號碼：高│全部│││雄市○○區○○○路○○○號10樓之5）│││├──────────────────────┼────────┤││含共同使用部分8723建號建物（權利範圍33/10000││││）、8724建號建物（權利範圍23/10000）││└──┴──────────────────────┴────────┘