裁判字號：臺灣基隆地方法院107年基小字第244號民事判決
裁判日期：民國107年04月16日
裁判案由：損害賠償
臺灣基隆地方法院基隆簡易庭小額民事判決
107年度基小字第244號原告陽豐億不動產仲介經紀限公司法定代理人 黃詩婷 代理人 彭新益 被告 周哲霆 上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國107年3月26日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：兩造於民國106年10月11日簽訂不動產專任委託銷售契約書（下稱系爭契約），由被告委託原告銷售基隆市○○區○○路○○○巷○○號1樓之房地（下稱系爭不動產），委託銷售價格為新臺幣（下同）465萬元，嗣經被告同意降至398萬元。原告於106年12月30日有找到買方出價250萬元，業務員有在電話中告知被告，並傳送「委託銷售契約內容變更合意書」給被告，徵詢被告是否願意修正銷售金額為250萬元，被告於
107年1月2日簽名後拍照用通訊軟體LINE回傳「委託銷售契約內容變更合意書」（下稱變更合意書），同意以250萬元出售系爭不動產。惟被告當天又口頭稱有鄰居介紹有買方想買系爭不動產，107年1月3日被告打電話表示不賣了。被告所為造成原告損失，為此提起本件訴訟，並聲明：⒈被告應給付原告5萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉訴訟費用由被告負擔。
⒊願供擔保請准宣告假執行。
二、被告抗辯略以：原告主張107年1月2日有找到買方出價達標一事，絕非事實。如果有找到買家，原告應按系爭契約第7條第3項，於24小時內將要約書轉交原告。依同條第5項後段亦規定內政部規範之應記載事項：契約成立後，除委託人同意授權人代為收受買方訂金外，否則視同不授權。又同條第6項前段規定：受託人應於收受訂金後24小時內通知委託人，及同條第
7項載明：有本條第3項及第6項但書無法送達之情形者，受託人應於2個工作日內寄出書面通知，將收受訂金及委約書及無法送達之事實告委託人，惟原告及其業務人員完全沒有做到上開規定程序，同時並未書面通知。原告沒有履行系爭契約第7條第3、5、6、7、10項之義務。所以事實應無買方下訂一事。要約書被告認為是事後補做的。且臺灣高等法院判決認為委託銷售契約為居間契約，以買賣契約成立而請求報酬，如約定在委託銷售期間內，委託人拒絕以原委託條件與房仲所介紹之對象成交，仍應支付服務費，此條款違反消費者保護法而無效等語。並聲明：⒈駁回原告之訴及其假執行之聲請。⒉訴訟費用由原告負擔。⒊如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：㈠原告主張，兩造於106年10月11日簽定「不動產專任委託銷
售契約書」（系爭契約），由被告委由原告居間仲介銷售系爭不動產。約定委託銷售價格465萬元，委託銷售期間自10
6年10月11日起至107年1月11日止。嗣於106年12月8日原告，同意將委託銷售價格修正為398萬元。106年12月31日原告又簽署委託銷售契約內容變更合意書（變更合意書），同意將委託銷售金額修正為250萬元等情，有原告提出之系爭契約、變更合意書、通訊軟體LINE對話列印料等件影本為證，且為被告所不爭執，堪信為真。。
㈡原告主張：106年12月30日有買方 蘇郁璇 與原告簽定「買賣
議價委託與要約書」，委由原告向賣方（被告）轉達願以25
0萬元承購之條件等情，提出蘇郁璇簽立之買賣議價委託與要約書影本為證，惟為被告所否認。經查，證人即本件承辦之仲介人員 張藝澐 於本院證稱：被告委託原告銷售房屋，委託銷售期間到107年1月11日。這中間有接到買方出價。在
106年12月30日我有接到一位蘇郁璇小姐出價250萬元，如同原告上次開庭提出的買賣議價委託書與要約書。買賣議價委託書與要約書是我與蘇郁璇約在外面超商簽立的等語（本院107年3月26日言詞辯論筆錄第2頁）。依證人張藝澐上開證言，堪認原告主張於106年12月30日有蘇郁璇簽定買賣議價委託與要約書，出價250萬元等情，應堪採信。
㈢而蘇郁璇106年12月30日簽立買賣議價委託與要約書後，證
人張藝澐與原告接洽、聯繫之過程，經證人張藝澐證稱：於
106年12月30日有用LINE打電話給被告，告訴被告有人出價
230萬元（因為蘇郁璇告訴我希望我從230萬元開始幫他議價），經過被告與他的姐姐討論之後，我也傳了一些實價登錄的資料給被告，被告在106年12月31日就同意250萬元，也就106年12月31日簽了委託銷售契約內容變更合意書，也是用LINE傳送的方式簽的，我是在106年12月31日傳給被告，被告於107年1月2日回傳給我。（依照契約第7條第3項的約定，如買方簽立要約書，受託人應於24小時內將要約書轉交委託人，不得隱瞞或扣留，你有將要約書轉交給被告嗎？）這當中剛好我母親於106年12月31日過世，我有跟被告說我沒辦法與他碰面，被告說沒關係，他說我們就照我們以前的方式用電話談就可以了。我於107年1月2日收到被告傳送過來的委託銷售契約內容變更合意書，被告過了1個小時候就打電話給我，跟我說他自己有1組買方，希望我先不要告訴目前出價的買方說價格為250萬元，被告說他的買方如果出價比250萬元高，他願意支付我百分之4的服務費，後來於107年1月3日晚間我有用LINE電話聯絡被告，被告跟我說他的買方還在考慮價格，可是到了當天晚上9點時，被告又打電話給我，跟我說他的房子不賣了，我就跟他說你為何不賣了，我也有跟他說這是違約，但是被告不承認這是違約，並且表示他願意付我一點紅包費，我就告訴主管這件事，主管也有與被告聯絡，被告說叫我去告他。(107年
1月3日晚間9時45分LINE的電話，通話10分22秒，是什麼事情？)是被告打電話給我說他不賣了。（107年1月3日晚間10時8分，通話15分58秒，是什麼事情？）我跟被告講完電話之後，我有通報給主管，主管說這是違約，所以我在10點8分有再打電話給被告溝通，但是被告還是堅持不賣了等語（本院同日言詞辯論筆錄第3、4頁）。而依卷附LINE對話列印資料顯示，106年12月31日10時31分、15時08分張藝澐與被告有電話聯繫。同日嗣後許張藝澐傳變更合意書給被告。被告於107年1月2日9時58分回傳變更合意書。張藝澐同日10：00文字訊息「收到我努力」。（107年1月2日以下略），107年1月3日19時28分張藝澐打電話給被告無回應。同日19時48分張藝澐打電話給被告，通話3分21秒。同日21時45分被告打電話給張藝澐，通話10分22秒。22時36分張藝澐以文字訊息「賀成交…」表示系爭不動產以250萬元成交，請確定簽約時間。被告於同日22時39分至23時7分傳送文字訊息：「？」、「從頭到尾也沒有轉定金怎麼成交」、「我也沒簽名」、「就是因為很無奈才做這個決定」、「所以就看你們公司能否體諒一下把它圓滿解決」、「我本來有說如果真的，我有賣比較高，我一樣提供該給的％數給你們，但重點是我現在無法賣了，所以我覺得這個部分應該可以互相體諒一下」等情。依上開事證，可知證人張藝澐於106年12月30日接獲蘇郁璇之委託後，當日以通訊軟體與被告聯繫，表示有人出價230萬元，詢問被告是否願意降低委託銷售價格，經被告同意並簽署變更合意書（張藝澐以LINE傳送檔案，被告列印後簽署，拍照回傳），同意降低委託銷售金額為250萬，嗣被告表示不願出售。
㈣本件兩造間簽定之系爭契約（不動產專任委託銷售契約書）
，其內容係以被告將系爭不動產委由原告仲介銷售，因原告媒介而成交時，被告支付原告成交總價百分之4之金額做為報酬。是系爭契約性質上係屬居間契約。系爭契約第5條第
1項固約定：「受託人於買賣成立時，得向委託人收取服務費報酬，其數額為實際成交價額之百分之肆…」。第7條第
5項約定：「委託人同意受託人得為買賣雙方之代理人。買方出價達到委託價格時，受託人即得全權代理收受、保管定金及安排買賣雙方簽約事宜。委託人並同意買賣契約於委託人收定金時成立生效…」。第11條第1項約定：「委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應全額一次支付本契約第五條第一項之服務報酬以及委託銷售價格百分之二計算之違約金予受託人。…⒋買方書面承購價格已達委託人之最低委託出售價格，而委託人拒絕簽署確認書者；或委託人簽署確認後卻不履行簽定買賣契約之義務者」。惟按「居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人」、「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬」、「居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用」，民法第567條第1項前段、第568條第1項、第571條分別定有明文。經查，106年12月30日蘇郁璇與原告簽定「買賣議價委託與要約書」，委由原告向被告轉達願以250萬元承購之條件等情，業如前述。則依前揭民法第567條第1項前段規定，原告即應如實向被告轉達有買方出價及其真實之出價金額。況系爭契約第7條第3項亦約定：「如買方簽立『要約書』，受託人應於24小時內將該要約書轉交委託人，不得隱瞞或扣留…」。第7條第4項約定：「受託人應隨時依委託人之查詢，向委託人報告銷售狀況」。第7條第7項約定：「有本條第三項及第六項但書無法送達之情形者，受託人應於二個工作日內寄出書面通知，將收受定金、要約書及無法送達之事實告知委託人」。系爭契約第7條上揭約定之目的，亦有確保委託人能清楚知悉買方出價情形之用意。惟原告之業務員張藝澐向被告告知有人出價「230萬元」，並未如實告知被告蘇郁璇出價之金額為250萬元。雖張藝澐證稱：當時因母喪，無法與被告相約見面交付要約書，並在電話中徵得被告之諒解及同意等語如前，惟張藝澐既未向被告如實告知買方出價之金額，況參以張藝澐與被告聯繫方式，主要係以通訊軟體Line溝通，縱使變更合意書需由被告簽名，雙方亦係以LINE傳送檔案、照片之方式為之，則張藝澐因故無法與被告見面，既仍可與被告以LINE通訊，即非不得以LINE傳送檔案或照片之方式轉達蘇郁璇要約書之意旨。且事後原告亦未依系爭契約第7條第7項約定，向被告寄出書面通知。則綜觀原告處理居間事務，實難認就關於訂約事項，據實報告於被告。且以蘇郁璇出價當時，原告之委託銷售金額為398萬元，張藝澐告知被告蘇郁璇出價金額為230萬元，希望被告將委託銷售金額降低為250萬元，此一行為，違反對於委託人即被告之義務，而有利於委託人之相對人即蘇郁璇，實質上亦可能妨礙被告對於是否降低委託銷售價格，或應降低至若干金額之判斷。原告既有上揭違反居間契約對於委託人即被告之義務，依民法第571條之規定，原告不得向被告請求報酬及償還費用。
㈤綜上，原告以其已履行契約義務為由，請求被告給付聲明所示金額，為無理由，應予駁回。
四、本件訴訟費用即第一審裁判費1,000元，由原告負擔。
五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條之23、第436條第2項、第87條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國107年4月16日
基隆簡易庭法官高偉文以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。
當事人之上訴，非以判決違背法令為理由不得為之，上訴狀應記載上訴理由，表明下列各款事項：
(一)原判決所違背之法令及其具體內容。
(二)依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年4月16日
書記官黃瓊秋