裁判字號：臺灣苗栗地方法院106年訴字第584號民事判決
裁判日期：民國107年04月30日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣苗栗地方法院民事判決106年度訴字第584號原告 謝良櫻 訴訟代理人 江錫麒 律師
王炳人 律師 柯宏奇 律師被告 謝光榮 訴訟代理人 王志陽 律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國107年3月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落苗栗縣○○市○○段○○○○○號之建物遷讓返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣肆拾捌萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹佰肆拾參萬柒仟伍佰參拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：㈠兩造前於民國100年初簽定買賣契約（下稱系爭買賣契約）
，約定原告以新台幣（下同）500萬元，買受被告所有坐落苗栗縣○○市○○段○○○○號土地，及坐落其上同段1433建號建物（下合稱系爭房地）。嗣於103年間，因被告欲一次取得較大筆之款項，兩造遂另於103年8月22日簽訂協議書（下稱系爭協議書），確認系爭買賣契約為真實及買賣價金餘額等細節，且約明被告應於103年9月21日前遷出系爭房地，該協議書且經103年度苗院民公詠字第100200號公證在案。原告已依約將買賣價金給付完畢，被告亦已移轉系爭房地所有權予原告，卻仍拒不搬離該處。為此，爰依系爭協議書第3條、民法第348條、第767條第1項前段規定，提起本件訴訟，並聲明：⒈被告應將苗栗縣○○市○○段○○○○○號建物遷讓返還原告。⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。㈡對被告答辯所為之陳述：被告雖抗辯兩造間經公證之買賣契
約為通謀虛偽意思表示，且印章遭原告盜蓋云云，惟被告就此部分應負舉證責任。系爭房地經訴外人華南商業銀行鑑估價值為488萬元，與系爭買賣契約所約定之價金落差甚微，則被告質疑兩造所約定之買賣價金與市價落差過大云云，亦非真實。又原告至103年11月10日止，已將系爭買賣契約之價金500萬元如數繳足予被告，而履行系爭買賣契約價金之給付義務，並已取得系爭房地之所有權，自得請求被告遷離。至被告辯稱原告侵吞系爭房地貸款云云，惟系爭房地之貸款本金及利息皆由原告所支付，且自100年起系爭房地之地價稅、房屋稅亦由原告繳納，顯見並無任何侵吞之事實。
二、被告則以：㈠兩造為兄妹關係，系爭房地則為兩造父母子女共同居住之老
家，當初系爭房地於兩造父母在世時，即以伊之名義登記，並為全家人居住使用，嗣於父母過世後，系爭房地則由伊單獨居住使用。至100年間，伊在外積欠債務，為避免系爭房地遭查封拍賣，遂與原告合意將系爭房地暫時交由原告代為保管，並將所有權移轉登記在原告名下。然兩造自始並無買賣系爭不動產之真意，原告所提之系爭買賣契約之內容均為原告自行填載，其中雖蓋有伊之印鑑章，然該印鑑章亦為原告自行向訴外人 謝秋菊 即伊之胞姐處取得並盜蓋，換言之，伊自始僅同意將系爭房地之所有權暫時交由原告保管，並未與原告簽訂系爭房地買賣契約書，兩造間亦無以系爭契約書買賣系爭房地之真意。
㈡再者，伊雖將系爭房地所有權移轉登記在原告名下，但系爭
房地至今仍由伊居住使用中，且系爭房地經鑑估100年間市價總計為11,766,800元，系爭買賣契約卻僅訂以500萬元為交易價格，顯不符常理。又兩造亦曾合意，由伊將系爭房地移轉予原告代為保管，原告則以每月15,000元至20,000元不等之金額，借款予伊以作為生活費，並以匯款方式匯入伊彰化銀行苗栗分行00000000000000號之帳戶內，自101年6月
1日起103年8月5日止共計匯入479,000元，而證人 謝瑞櫻 、 謝佳融 皆到庭具結證稱原告僅係為免伊賭博欠債，而暫時代為保管系爭房地，並逐月給予伊生活費等語，在在顯示兩造並無買賣系爭房地之真意。
㈢至103年8月間，原告偕同伊至民間公證人 葉詠翔 處辦理系
爭協議書之公證，該協議書之內容亦由原告自行撰擬，伊基於手足間之信任，並未細究該協議書之內容，非即表示伊針對系爭買賣契約及協議書之內容有所合意，易言之，兩造就系爭房地之買賣為通謀虛偽意思表示，伊仍為系爭房地真正權利人。況原告所給付伊之401萬元價金，僅係以抵押系爭房地所貸得之650萬元貸款中支出，實際上原告並未支付任何買賣價金予伊，甚而有侵吞系爭房地剩於之249萬元貸款之嫌。
㈣並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、本院得心證之理由：原告主張：系爭房地之所有權已移轉登記至原告名下等語，業據原告提出系爭房地之登記第一類謄本為證（見本院卷第29至37頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。本件之爭點應為：㈠兩造就系爭房地是否確有買賣之真意，並已有效成立買賣契約？㈡原告訴請被告遷讓房屋，有無理由？茲分述如下：
㈠兩造就系爭房地是否確有買賣之真意，並已有效成立買賣契
約？
1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。次按上訴人主張系爭房屋所有權之讓與於被上訴人，係與上訴人通謀而為之虛偽行為，應由該上訴人負舉證責任（最高法院27年上字第2622號判例意旨參照）。又當事人已承認私文書上之印文為真正，僅否認係其本人或代理人所蓋時，依舉證責任分配原則，應由為此爭執之當事人負舉證責任（最高法院95年度台上字第1786號判決意旨可參）。
2.本件被告辯稱：系爭買賣契約上之「謝光榮」印鑑章，是原告自謝秋菊處取得並盜蓋在契約上等語。惟證人謝秋菊到庭證稱：伊曾聽原告提過因被告在外積欠債務，原告與被告就商量由被告將系爭房地賣給原告，原告則以買賣價金償還欠債，兩造就此也曾簽訂買賣契約等語（見本院卷第203頁）。則由謝秋菊所述，實無法證明原告有何盜蓋被告印鑑章之行為。至於證人謝瑞櫻、謝佳融均到庭證述：未曾見過系爭買賣契約等語（見本院卷第193、195頁）。被告就此亦未提出其他證據以實其說，則兩造已於100年間簽訂系爭買賣契約，應堪肯認。
3.被告另辯以：系爭房地之買賣為兩造間通謀虛偽意思表示云云。然兩造復於103年8月22日，再次簽訂系爭協議書，除重申系爭房地之買賣是出於雙方之真意而簽署外，另亦確定買賣價金餘額及後續給付方式，並約明被告應遷讓房屋之時間點等事實，該協議書且於同日經公證在案，有系爭協議書、103年度苗院民公詠字第100200號公證書附卷可稽（見本院卷第17至20頁）。而系爭協議書是由被告簽名及蓋章乙節，亦為被告所不爭執（見本院卷第63頁）。衡之常情，倘若兩造間就系爭房地之買賣為通謀虛偽意思表示，則其等焉有積極將通謀所為之書面文件送交公證之理？佐以兩造於簽訂系爭買賣契約後，又以系爭協議書確認締約細節及雙方權利義務，足認兩造對於前開買賣極為慎重，難認有何通謀而為系爭房地買賣之舉。
4.證人謝瑞櫻雖到庭證稱：系爭房地一直登記在被告名下，嗣而原告聽說伊按月匯款給被告，原告就說她也要按月匯款15,000給被告，並要把系爭房地過戶到原告名下，由原告代為保管，以免被告賭輸敗光，後來原告提及要將該屋出租，經伊詢問原告才知系爭房地已過戶至原告名下，而被告說實際上只是由原告暫時保管系爭房地而已等語（見本院卷第191、193頁）。證人謝佳融則到庭證述：伊是聽謝瑞櫻轉述才知系爭房地已由被告過戶至原告名下，後來原告有房貸問題，想把系爭房地賣掉，並要求被告搬出去，遭被告拒絕，原告說當初因為怕被告會將家產敗光，才要幫被告保管系爭房地，並讓被告住到終老；原告只提到要幫被告保管系爭房地，但沒有講到如何保管等語（見本院卷第193至197頁）。
則謝瑞櫻、謝佳融所述之原告允諾代為保管系爭房地，所指之意涵、保管方式究竟為何，已非明確，尚難憑此即謂兩造間之系爭房地買賣為通謀虛偽。再者，謝佳融曾以通訊軟體Line傳送內容為「請好好想想，息事寧人，可不可以把28號的告訴撤銷，大家有事好商量」之訊息予原告，業據原告提出訊息畫面為據（見本院卷第231頁），而謝佳融則陳稱：
該訊息是伊希望原告不要再告，可以息事寧人等語（見本院卷第199頁）；另謝佳融更將謝瑞櫻所傳、內容為：「...我個人認為或許我們出庭後，哥會扳回一成...你勸勸良櫻吧！已經退休了，別搞到最後身敗名裂」之訊息轉傳予原告，亦經謝佳融陳明在卷（見本院卷第199、239、243頁）。則謝瑞櫻、謝佳融之立場是否公正客觀，抑或本即偏袒被告、且有意出庭為有利於被告之證述，實屬可疑，其2人所陳，自難遽信。
5.至證人謝秋菊到庭所證：曾聽原告提過由被告將系爭房地賣給原告，以幫助被告解決積欠之債務問題，兩造就此也曾簽訂買賣契約等語，均與系爭買賣契約、系爭協議書及公證書之內容相符，應較為可信。從而，兩造就系爭房地確有買賣之真意，且其等所簽訂之系爭買賣契約及系爭協議書均有效成立，應堪肯認。
㈡原告訴請被告遷讓房屋，有無理由？
1.系爭房地之買賣價金為500萬元，原告於簽訂系爭協議書之前，已給付985,686元，剩餘4,014,314元未付等情，有系爭買賣契約、系爭協議書存卷可參（見本院卷第19至27頁）。嗣而原告再於103年8月22日、103年11月10日分別匯款13,314、4,010,000元予被告等情，均為被告所不爭執，並有被告之存摺交易明細表在卷可考（見本院卷第140、143頁），足徵原告就前開買賣價金已全數給付完畢。而被告亦已將系爭房地之所有權移轉登記至原告名下，有系爭房地之登記謄本可佐（見本院卷第29至37頁）。則原告即為系爭房地之所有權人，至為灼然。
2.被告雖辯稱：系爭房地之買賣價金顯然低於市價，且原告所給付之401萬元價金，僅係以系爭房地抵押貸得之650萬元貸款中支出，實際上原告並未支付任何買賣價金予伊云云。惟系爭房屋經華南銀行鑑估價值為488萬元，有華南銀行房屋貸款批覆書附卷為證（見本院卷第281頁），則系爭房地之約定價金500萬元是否顯然低於市價，並非無疑，況乎兩造為兄妹關係，縱使基於親情而以低於市價之金額作為交易價額，亦無違社會常態。此外，原告以系爭房地辦理貸款後，貸款利息均由原告繳納，此為被告所不爭執（見本院卷第
347頁），而不動產之買受人以不動產抵押貸款以支付買賣價金，再由買受人支付後續之貸款利息及償還本金等，本屬交易常態，被告質疑原告並未支付買賣價金，顯屬無稽。
3.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第767條第1項前段定有明文。查原告為系爭房地之所有權人，已如前所述，而被告並未舉證其迄今仍占有使用系爭房地，有何正當權源。準此，原告訴請被告遷讓房屋，即屬有據，應予准許。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告將苗栗縣○○市○○段○○○○○號之建物遷讓返還予原告，為有理由，應予准許。又兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核於法並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本院逐一斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無詳予論駁之必要，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國107年4月30日
民事第一庭法官廖弼妍以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年4月30日
書記官謝惠蓉