臺南簡易庭110年度南簡字第1389號民事判決

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決

110年度南簡字第1389號

原告 黃林水 連

被告 陳俞帆

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國110年11月22日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、本件被告未於言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告方面：

　㈠兩造於民國108年4月4日（日期，下以「00.00.00」格式表示），就原告所有之門牌號碼臺南市○區○○路000號房屋之二樓（下稱系爭房樓），簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約書、系爭租約），約定下列條款：

　①租期：108.05.01-113.04.30。

　　②租金：每月新臺幣（下同）2萬5000元、於每月5日前支付。

　　③擔保金（押租金）：5萬元。除有契約第11條第3項（未為預告而終止租約之1個月違約金）、第12條第4項（終止租約後之遲延返還房屋或未付費用之抵償）、第16條第2項（代清除承租人遺留物費用）外，於租約期滿或終止由承租人返還房屋時，由出租人返還承租人（第4條）。

　　④出租人終止租約：遲付租金之總額達二個月之金額，並經出租人定相當期限催告，承租人仍不為支付（第14條第1款）。

　㈡惟被告於租賃期間即屢欠租金，原告於109.11.26以存證信函催告限期（10日內）償還全部欠租即終止租約，被告逾期未償還欠租且未返還系爭房樓，故於110.06.28起訴請求被告返還系爭房樓並給付相當租金之損害金。

　㈢爰依所有權、租賃、不當得利之法律關係請求被告返還系爭房樓、搬遷前相當租金損害，並聲明：①被告應將系爭房樓騰空遷讓返還予原告。②被告應自110.07.05起至遷讓系爭房屋之日止按月於每月給付2萬5000元予原告。③請准宣告假執行。

三、被告方面：被告未於言詞辯論期日到場，亦未提書狀作聲明陳述，僅於與本院公務電話表示調解日會到場（110.07.22）、正陸續還款處理中（110.10.07）。

四、事實認定

㈠原告依提出房屋租賃契約書、109.11.26存證信函、被告租金匯款交易紀錄暨被告繳租明細表，主張系爭租約已經終止，然查：

　⒈當事人訂立租賃契約，約定由承租人交付押租金者。其交付押租金之目的僅在擔保承租人支付租金及賠償損害之用。作為擔保承租人債務之押租金，為租賃契約外之另一契約（最高法院72台上4885號、77台上2177號判決要旨參照）。是依押租金之擔保性質，於租賃關係存續中，除契約另有約定押租金自動抵充到期未付租金、或出租人同意以押租金抵償該租金、或有其他法律規定（土地法第100條第3款）外，承租人不得主張以押租金抵充到期未付租金。

　⒉原告以109.11.26存證信函為限期償還全部欠租之催告與條件成就之終止租約表示，然查：

　⑴該存證信函內容，查係「…（租約條件記載，從略）…，至今已積欠租金壹拾叁萬元，扣除簽約押金、違約金，尚欠壹拾萬伍仟元整，達四期多之總額，特發函通知，請於函到十日內，清償所有積欠租金，逾期將依法終止租約，收回房屋並向台端請求應付之全部租金，希勿自誤。」。

　⑵依上開內容，原告係租賃關係存續中就押租金為表示抵充已欠租金表示，是如依附表之被告租金匯款交易紀錄，於以押租金抵充後，被告當月累欠租金係5萬元。該存證信函所載之積欠金額，容係有誤（另存證信函雖稱有「違約金」，惟依系爭契約書並未有承租人遲延支付租金應付違約金之約定，該契約約定之違約金僅有：①第11條之未預告提前終止租約之違約金、②第12條之租約屆期或終止後之遲延未返還房屋之違約金。是就此部分記載，亦係有誤）。

　⑶系爭租約係房屋租賃契約，如因承租人欠租而欲終止契約，應依民法第440條第1項、第2項前段規定之程序（系爭租約第14條第1款亦為相同意旨約定），且因系爭契約租金係於各期開始時支付，另需遲延給付額逾2個月始得依催告程序終止租約（同條第2項後段）。則於原告為該存證信函後，被告自存證信函當月（109.11）至110.04止，其遲付租金總額尚未逾二個月，亦不符合土地法第100條第3款要件，則該存證信函之終止租約條件自未成就。

　⑷依上開說明，本件尚難以該存證信函即逕認系爭租約已經原告合法終止。

　⒊本件原告起訴時（110.06.28），被告積欠租金總額雖已逾二個月，然依起訴狀記載內容與現有卷內事證，尚無從將起訴狀認屬民法第440條規定之限期償還欠租之催告與終止租約之表示。亦即：

　⑴租賃之契約要素在於取得租金，如出租人放棄租金請求權，除租期屆滿，即難以欠租為由請求返還租賃物（此外，如出租人放棄租金請求權，有可能使租賃關係變為使用借貸關係）。

　⑵原告雖於本件起訴狀載有原告計算之被告欠租額，但原告訴之聲明，並未聲明請求償還該等欠租，僅聲明請求返還房屋與終止租約後按月損害金，自難將起訴狀認作有限期償還欠租之催告請求，則其既未催告償還欠租，自難認符合民法第440條規定之終止要件。

　㈡綜上所述，本件尚難認系爭租約因被告積欠租金而已由原告合法終止租約，是原告以系爭租約已終止請求被告返還房屋並給付損害金，自屬無據。　

五、從而，本件原告依租賃之法律關係，請求被告返還房屋並給付損害金，為無理由，應予駁回。

六、訴訟費用負擔

　　本件原告敗訴，爰依民事訴訟法第78條規定，命原告負擔訴訟費用。

七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條，判決如主文。

中　　華　　民　　國　　110　年　　11　　月　　29　　日

臺南簡易庭法官陳世旻