裁判字號：臺灣士林地方法院100年重訴字第300號民事判決
裁判日期：民國100年12月28日
裁判案由：返還買賣價金
臺灣士林地方法院民事判決100年度重訴字第300號原告 沈玉庭 訴訟代理人 邱育彰 律師被告 謝權智
謝 黃秀娥 上2人共同訴訟代理人 許諺賓 律師上列當事人間返還買賣價金事件，本院於100年12月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告沈玉庭與訴外人 許文鼎 於民國97年3月15日與被告謝權智、 謝黃秀娥 簽訂「不動產買賣契約書」(下稱系爭買賣契約)約定買受人即原告沈玉庭與訴外人許文鼎以新臺幣(下同)1億元向出賣人即被告謝權智、謝黃秀娥購買，新北市○○區○○○段樟樹灣小段460-1地號土地，及其上建築物門牌號碼○○○區○○路○○號、45號地下一樓、45之1號、45之1號地下一樓、地下二樓等不動產(下稱系爭房地)。原告及訴外人許文鼎於97年6月18日依系爭買賣契約第3條第2款之約定給付被告1500萬元，隨即依系爭買賣契約第3條第4款之約定要求被告立即辦理過戶送件事宜，熟料被告竟以系爭買賣契約第3條第5款之約定，要求買受人應先清償出賣人之貸款始願意進行過戶送件事宜，原告認為此等履約之順序有誤，主張應係送件並完稅後買受人始有清償出賣人貸款之義務，故拒絕再支付，雙方僵持不下未能繼續履約，被告竟停止清償自己之債務致被告之債權人 簡有義 、彰化銀行行使抵押權拍賣本件買賣標的之系爭房地，案經本院98年度司執字第54284號強制執行拍定，目前系爭房地已屬訴外人 吳美慧 所有。本件買賣價金之給付並非一次全部給付，為分期給付，除簽約款500萬元及第2次付款1500萬元定有給付日期外，第3期給付款並未明定給付日期，尾款則是約定於交屋時給付。如以內政部於90年7月11日內政部台(90)內中地字第00000000公告頒行之「成屋買賣契約書範本」為例，其中「第三條」、「付款約定」內容即建議付款宜分為四期：簽約款、備證款、完稅款、交屋款。其建議之四期付款方式應足堪為交易習慣之證明，亦與本件買賣價金分期方式相同，故原告主張本件買賣契約之第三期付款應為「完稅款」即屬有據。而「完稅」又以「送件」為前提，送件時必須檢附系爭房地之權狀及原權利人之印鑑證明文件，參酌內政部頒行之「成屋買賣契約書範本」第3條「備證款」約定之內容：「賣方備齊所有權移轉登記應備文件同時，本期價款由買方支付之。」。是原告主張，本件被告於受領2000萬元價金後即應提出買賣不動產之權狀及原權利人之印鑑證明文件與買受人，供買受人提出不動產所有權移轉登記申請之用，係依交易習慣而主張，俟送件後地政機關核發稅單後雙方又應依買賣契約第3條第6項之約定各負擔應付稅捐，待完稅後出賣人始有權請求買受人以買賣價金之一部為出賣人清償貸款。本件被告自始即拒絕提出權狀，原告無法送件，遑論完稅。故原告以第3期買賣價金為被告清償貸款之條件尚未成就，被告自應自行負擔貸款償還之義務。被告故意不清償貸款本息致被告之債權人行使抵押權拍賣本件買賣標的不動產，其給付不能之原因應係可歸責於被告，原告自得依民法第256條之規定，以因可歸責於被告之事由，致給付不能，而解除系爭買賣契約，並依同法第259條，請求返還已付價金等語。並聲明：㈠被告謝權智應給付原告500萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；㈡被告謝黃秀娥應給付原告500萬元及目起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；㈢原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：本案系爭買賣契約全文僅有三條約定，其中關於兩造權利及義務，約定於第3條。依系爭契約第3絛第4項規定:「當甲方支付新台幣1500萬元同時，乙方必須配合快速辦理後續事宜並於六週完成搬遷。」同條第5項規定:「甲方銀行必須清償乙方之貸款，其餘部分視為尾款時一併交付。」，其中甲方(即原告沈玉庭、許文鼎)應配合辦理的後續事宜即指系爭契約第3條第5、6、9項之約定，亦即原告應先履行第5項清償被告等之貸款、第6項繳納契稅、及辦理過戶等。兩造訂約後，被告等即備妥過戶需要之印鑑證明文件，只待原告履行上開契約義務後，即可一併交付系爭標的予原告，惟原告等因資力不足，一再遲延履行上開義務，致被告等無從配合過戶及交屋，被告乃以口頭、存證信函、律師函分別多次在97年8月7日、9月8日、9月15日及98年2月5日通知原告沈玉庭及許文鼎，履行尾款給付義務。原告皆無依約履行，甚至還沒完納契稅等稅捐。且依證人證人 王耀宗 、 杜敏興 於本院98年度重訴字第206號案件中之證述整體觀之及被證9之存證信函、律師函與系爭契約第
3條第7款約定可證，原告沈玉庭、許文鼎於97年3月締約之初，交付定金時即發生資金不足情形，乃以支付50萬元作為被告等因此須多繳納貸款利息之補償，嗣後亦無法於97年
7月30日前完成履行給付價金等義務，98年初仍在籌湊購買系爭房地之尾款8000萬，而其欲以系爭房地之貸款8000萬元，因銀行評估其資力有問題，無法核貸8,000萬元，原告及許文鼎即藉故拖延不給付買賣價金尾款並辦理買賣過戶事宜。且原告明知其為違約之一方，為逼迫被告降價出售，趁被告資金困窘受債主逼債之際，不僅違約遲延給付清償抵押債權，並對系爭房地行假扣押，造成被告無法再以系爭房地融資清償貸款本息，致遭系爭房地之抵押權人聲請強制執行，而致給付不能，是被告給付不能之原因，係可歸責於原告，原告自不得依民法第256條之規定解除契約，並依同法第25
9條請求返還已付之價金等語置辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請淮宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠、被告等於97年3月15日與原告沈玉庭及許文鼎簽訂系爭買賣契約，以1億元之價格出賣系爭房地予原告沈玉庭及許文鼎。
㈡、原告及許文鼎已給付買賣價金2000萬元及遲延利息50萬元，合計2050萬元。
㈢、許文鼎就系爭買賣契約分別以被告等有民法第254條、255條給付遲延之可歸責事由，前向本院民事起訴（案號：98年度重訴字第206號）及向高等法院提起上訴（99年度重上字第330號）主張解除系爭買賣契約返還買賣價金，均遭無理由駁回。
㈣、系爭房地遭抵押債權人簡有義於98年間向本院聲請強制執行，案經本院98年度司執字第54284號於99年12月間由訴外人吳美慧以7068萬8999元拍定，並於100年2月間執行分配完畢。
四、本件經本院依民事訴訟法第271條之1準用同法第270條之
1第1項第3款之規定，整理並協議簡化爭點如下?
㈠、原告依民法256條規定解除契約有無理由？
㈡、原告依民法第259條請求被告給付如聲明所示的金額及遲延利息有無理由？
五、本院得心證理由：
㈠、系爭買賣契約第3條第4項約定：「當甲方（即原告）支付新台幣壹千五百萬元同時，乙方（即被告）必須配合快速辦理後續事宜並於六週完成搬遷」；同條第5項約定：「甲方銀行必須清償乙方之貸款，其餘部份視為尾款並在交屋時一併交付；同條第8項約定：「現況交屋」；同條第9項約定：「貸款金額一胎為新臺幣5800萬元，二胎為新臺幣1000萬元，三胎為新臺幣400萬元，共新臺幣7200萬元」。系爭買賣契約書既載明「乙方必須配合快速辦理後續事宜」，足認應主動快速辦理後續事宜者係買方，而賣方（即被告）僅居於配合之立場甚明。而依一般不動產買賣之過程，不動產買賣契約簽訂後之後續事宜不外乎繳納稅金、清償貸款及辦理過戶。再參酌兩造簽訂契約時，在場之證人 李坤育 於本院98年度重訴字第206號事件審理時證稱：合約第3條第4項之意思是說，當原告交付1500萬元的時候，被告應在六周內配合原告辦理好整個過戶手續，然後在交屋同時，辦理搬遷。當時寫六周是因為辦理過戶大約要四個禮拜，所以才寫六周，時間比較充裕。足認依系爭契約之約定，原告須於交付2000萬元後之六週內，辦理繳納稅金、清償貸款及辦理過戶等事宜，被告則應盡協力之義務，依原告辦理之程度，配合辦理。又依被告提出之97年3月24日之印鑑證明，足見被告確已準備隨時得履行將系爭房地辦理過戶之義務。復依證人王耀宗於本院98年度重訴字第206號事件證稱：被告2人曾以系爭之房地向本行貸款5800萬元，後來被告想把系爭房地出售給許文鼎，所以被告謝權智曾於97年6月間與原告至本行洽談貸款事宜，我們在放貸過程，經許文鼎同意，曾查詢許文鼎於聯合徵信中心之資料，發現許文鼎之個人名義在聯徵中心之貸款高達1至2億元，而原告的年收入只有100萬元左右，所以本行決定就系爭房地最高只能貸5800萬元，但許文鼎卻想貸款8000萬元，遠超出我們所估價之金額，後來不了了之。我們在97年7月3日收到許文鼎申請貸款之資料，因為許文鼎第一次在本行申請貸款，所以我們除了首要評估系爭房地的本身價值外，尚需評估許文鼎個人的信用狀況、所得收入、及與銀行間的往來記錄，約在7、8月間告知原告，系爭房地我們最多只貸5800萬元，若要貸8000萬元，我們評估無法承作。其間，都是許文鼎及其員工陳小姐在大約半年內一直有來找我們協商是否能貸8000萬元，而被告謝權智也有幫許文鼎講話，看貸款是否能高過5800萬元，但最後我們還是評估無法承作等語（本院98年度重訴字第206號卷一第258頁）。是依證人王耀宗之證詞，上訴人希望以系爭不動產貸款8000萬元未果，且經銀行告知無法貸款超過5800萬元後之半年間一直與銀行協商希望增貸。證人杜敏興則於本院98年度重訴字第206號事件，證稱：從97年7月中旬到97年12月31日間，許文鼎及沈玉庭兩人到我 玄天 上帝前，要我轉述告知被告謝權智說，原告及沈玉庭的資金還沒有到位，時間有所拖延，請求我告知被告謝權智給他們時間，其間不下10次；因為許文鼎及沈玉庭他們買房子的資金未到位，所以請我轉告被告謝權智給他們時間，至於資金多少未到位，他們沒有告訴我，至於給他們多少時間，原告沒有講。至於給他們時間的意思是指原告說他們的資金未到位，所以房子沒有辦法進行房子的辦理過戶，並非請我轉告被告謝權智說，因為資金尚未到位，所以買賣契約的進行暫時停止，只是單純叫我轉告被告謝權智說因為資金未到位，導致時間有拖延，對被告謝權智不好意思，轉告我跟謝權智說個不好意思，所以許文鼎並沒有叫我轉告被告謝權智說，因為資金未到位，所以買賣暫停進行等語（同上卷一第212頁背面）。職是，證人杜敏興證稱，97年7月中旬到97年12月31日間，許文鼎不下10次，央求證人轉告原告資金未到位無法進行房子的過戶，且許文鼎自97年6月起的半年內一直央求銀行提高貸款額度。足認原告因資金問題，無法依約履行其價金給付義務。是被告辯稱，係因原告資金有缺口，無法依約給付系爭房地價款並辦理過戶，遲延責任應歸責於上訴人，即非無據。
㈡、證人即許文鼎經營樺資建設開發股份有限公司(下稱樺資公司)之行政經理 張旭宏 於本院前開民事事件，審理時證稱：
被告二人及證人杜敏興均曾到許文鼎所開設的樺資公司，其間大約來了9次，有時是三個人一起來，有時是謝權智自己來，有時是被告二人來，許文鼎是公司法定代理人，而我任職該公司的行政部經理，我負責來接待被告二人及證人杜敏興。在接待過程中，被告謝權智曾經請我轉告說買賣房屋的事情究竟是否要繼續進行？要買是如何處理？不買是如何處理？都有請我轉告，而我都有轉告給許文鼎；因為在這6個月中，被告謝權智來的次數相當多，所以我曾經問許文鼎到底發生什麼事，許文鼎告訴我要成立一家鴻鼎科技股份有限公司，生產LED產品，因為設廠的過程，卡到經濟部設廠的條件，因此謝權智才會常來，而他有支付謝權智訂金2千萬元，照理講我們是被害人，所以請我不用擔心，後來許文鼎有告知我，因為沒有辦法設立廠房，所以就要解除買賣土地的契約等語（同上卷第213頁）。是依張旭宏前開證言，被告於98年1月至6月間，因系爭土地買賣事宜至許文鼎擔任法定代理人之樺資公司拜訪約9次，亦即平均每月至樺資公司拜訪超過1次，其拜訪樺資公司之原因，係要求許文鼎對究竟是否繼續履行系爭契約作出答覆，但許文鼎並未給予被告確切答覆，原告並曾向證人表示其因無法設立廠房而不欲繼續履行系爭契約義務，且欲解除系爭買賣契約。足認係原告不欲繼續履行系爭契約義務，並非被告違反系爭契約之約定，亦堪認定。
㈢、被告前曾分別向彰化銀行、簡有義、 鄭光明 等人借款，並分別以系爭房地設定第一順位抵押權、第二順位抵押權、第三順位抵押權，以擔保上開彰化銀行等人之借款債權。又系爭房地係98年1月22日經許文鼎持假扣押裁定，聲請本院強制執行處為假扣押執行，復於98年12月2日經前開債權人簡有義，聲請執行強制執行，復經訴外人吳美慧拍定，此亦有前開聲請強制執行狀、拍賣筆錄、本院函在卷可參。復參照系爭買賣契約付款之約定，原告係於交付被告2000萬元後，6週內辦理清償被告對系爭房地第1順位、第2順位、第3順位抵押權人，抵押權所擔保之債權。而兩造就被告係於97年6月18日收受合計2000萬元價款一事不爭執，則原告至遲應於同年7月30日清償前開抵押權所擔保之債權。然係因可歸責於原告之事由而原告遲未以買賣價金代償前開抵押權所擔保之債權，業如前述。是以，原告先未依約如期履行清償系爭抵押權所擔保之債權，復又聲請假扣押執行系爭房地，使被告週轉更加困難，致其終無法履行清償對訴外人簡有義之債務，而於系爭房地遭假扣押後近1年，為簡有義就系爭房地聲請強制執行，復經法院拍賣予第3人致無法履行。是依前開所述之雙方履約之過程，系爭房地係因原告違約未清償被告對簡有義之債務，致遭簡有義聲請拍賣，經他人拍定，而無法履行移轉系爭房地所有權之義務，是系爭房地遭債權人聲請執行，係因可歸責原告之原因力介入，是實難認因此所致之給付不能，係可歸責於被告。從以，原告以被告履行不能，係可歸責於被告而依民法第256條主張解除契約，即該條規定，須係可歸責於被告致給付不能之要件未合。
㈣、原告主張系爭買賣契約，並未約定第三期款給付之日期，參照內政部公告頒行之成屋買賣契約書範本，第三期付款應為完稅，亦即完稅之後，原告方有給付價金為被告清償系爭房地抵押權所擔保之債權，而完稅又以送件為前提，被告既未交付相關送件之所有權狀、印鑑證明等，原告無法送件，遑論完稅，是原告尚無給付第三期款之義務，被告故意不清償貸款本息，遭拍賣而給付不能，自係可歸責於被告云云。惟系爭買賣契約既未約定第3期款，亦即清償抵押貸款部分，係所謂之完稅款，自難以此推論被告有先交付相關過戶文件之義務。又系爭買賣未依約履行，係因原告資金不足，亦無意履約，已如前述。是原告前開所辯，即無足採。
㈤、綜上所述，系爭房地，遭抵押權所擔保債權之債權人，聲請強制執行拍賣予第3人，而給付不能，難認係可歸責於被告，即與民法第256條解除權規定之要件未合，則原告依此主張解除契約，並依民法第259條之規定，請求返還價金，即為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，亦應駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經本院援用之證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論駁，併此敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國100年12月28日
民事第二庭法官劉逸成以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中華民國101年1月3日
書記官李宜蓁